地產巨頭對未來樓市看法現分歧

東方財經網 2017-03-30 14:31:29 來源：廣州日報

 

根據公告，截至2016年年末，恆大總資產達13508.7億元，同比大增78.4%，繼續保持行業第一。廣州日報全媒體記者對比發現，2009年上市至今，恆大總資產增長逾21倍，年均複合增長率54.9%。特別是最近三年，在基數已經相當龐大的情況下，連年增長，如2014年同比增長36.3%，2015年同比增長59.5%，2016年同比增78.4%。　　在利潤方面，數據显示，2016年全年，恆大核心業務利潤208.1億元，同比增89.2%，創上市以來最高紀錄，核心業務利潤率同比增1.5個百分點至9.8%，毛利潤為594.2億元，同比增58.8%，毛利率28.1%。　　而針對市場關注的恆大地產重組深深房A，恆大董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恆大重組深深房A進展順利，並成功引入300億元的戰略投資。今年1月24日，取得香港聯交所對擬分拆上市方案的原則批准。

廣州日報訊 （文、表 全媒體記者張忠安）28日，中國恆大在我國香港發布去年成績單，數據显示，該公司2016年實現合約銷售額3733.7億元，實現核心業務利潤208億元，同比增長近90%，無論是銷售規模，還是利潤增長水平均超過萬科。

值得注意的是，近期包括融創、恆大、碧桂園等房企巨頭集中發布業績報告。在面對政策調整以及市場成交的變化，房地產大佬們是如何看待呢？

恆大手持現金逾3000億元

28日多家內地房企在我國香港舉行年度業績發布會。中國恆大數據显示，該公司2016年度全年銷售額、銷售面積、營業額、核心業務利潤、現金餘額等核心指標均實現大幅提升，其中，手持現金超過3000億元。

值得注意的是，面對樓市調控以及市場變化，主要開發商再度重視現金儲備。萬科2016年年底的貨幣資金為870.32億元，相比2015年的531.80億元增加了63.66%，增幅遠遠超出同期營業收入和歸屬於上市公司股東凈利潤的增速。恆大年報也显示，該公司截至去年年底的現金餘額為3043.3億元，同比增85.5%，達上市以來最高水平。對此，有分析認為，恆大上市以來實現堅持“現金為王”，現金餘額年均複合增長率為54.7%。近三年來，恆大現金始終保持充裕，2014年現金餘額同比增10.8%，2015年同比增175.7%，2016年同比增85.5%。

廣州日報全媒體記者還發現，雖然開發商都開始重視手中持有的現金，但對土地儲備依然保持熱情。萬科、保利等今年以來連續增加了多個土地項目。其中，萬科2017年2月份新增加土地項目。而恆大的土地儲備更為龐大，截至目前，該公司擁有土地儲備為2.29億平方米，原值3500億元。

疑問

地產巨頭們如何看樓市未來？

上周五萬科發布年報显示，該公司計提存貨跌價準備的城市增加到了12個，萬科此舉背後令人遐想，也引發業界對房地產市場的關注。而隨着近期內地房地產巨頭年報業績紛紛發布，大家對未來樓市的態度也逐步浮出水面。記者對比發現，雖然業績都很好，但對未來的看法出現分歧。

萬科在年報中表示，報告期內計提存貨跌價準備13.8億元，較2015年增長82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整。值得注意的是，儘管萬科在近些年的年報中都會對部分城市的房地產項目計提存貨跌價準備，但此次涉及項目首次超過10個，達到13個之多，涉及煙台、烏魯木齊、鎮江等12個二、三線城市，數量較上一年度大幅增加。這也折射出萬科對未來樓市的謹慎。正如萬科年報中所說，“對於中國房地產企業而言，如何面對2016年的市場繁榮，並非一個輕鬆的話題。這一年中國房地產市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄，但這真的只是一件值得慶幸的事情嗎？”

28日，融創中國在我國香港召開2016年全年業績發布會。該公司物業銷售在2016年以1506億元的合同銷售額創下歷史新高，較去年同期的682億元大幅增加121%，權益合同銷售額亦錄得超過1000億元，較去年同期大幅增加139%。

但該公司董事會主席兼執行董事孫宏斌卻認為，一方面是因為宏觀調控和限價政策，另一方面現在地價已經很高。他還透露，去年拿到的地，基本都不賺錢，所以融創從去年“十一”之後就已經停止拿地，今年也不會在公開市場拿地，還是以併購為主。

不過，在昨天的業績發布會上，恆大董事局主席許家印則表示：“中國的房地產市場還是很好的，暫時沒有打算去境外發展業務。”而該公司總裁夏海鈞也指出，中國房地產市場就像一個大餅，每年銷售額在10萬億元左右，現在和未來的變化不是增量的變化，而是集中度的變化，今年排名前十位的房企業績之所以很靚麗，主要是獲得了更多的市場份額。“今年前十大企業市場的佔有率可能在20%左右，未來10年有望達到40%。”夏海鈞指出。

備註：保利地產僅發報業績快報；數據來源於公開資料

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萬鏈今年要成倍增長做成1.5萬單業務量 以季度迭代家裝產品

東方財經網 2017-03-30 14:31:31 來源：人民網

人民網北京3月29日電 （余燕明）萬科鏈家（北京）裝飾有限公司去年底在北京單月新增已經實現了1000單，而年初還只有一個月還只有100單的業務量。整個2016年，萬鏈裝修單量約為5000單，今年計劃在北京做到1.5萬單，這是去年業務量的3倍，壓力巨大。

去年萬鏈裝修平均客單價約為10萬元，按此計算，營業收入約為5億元，今年營收規模預期則會達到15億元，甚至更多。

“一年實現3倍的增長，這個挑戰很大。”萬鏈副總經理李文說，如果裝修公司在單個城市能夠達到15億元，單一城市市場佔有率接近10%，這個體量在如此鬆散的行業里從未出現過，營收規模幾乎相當於目前一個全國性的裝修公司。

從未觸及的規模“禁區”

儘管挑戰異常艱難，但李文認為，從公司組織能力上分析，只要能夠做透北京市場，這個目標能夠實現。去年萬鏈單月平均業務量做到了500單，通常是裝修行業傳統淡季的最後兩個月，萬鏈新增單量卻連續超過了1000單，這在之前北京的裝修行業里從未出現過，因為裝修業務背後施應鏈、施工組織能力、客戶滿意度等綜合因素的交織。

李文對這門生意闡釋的邏輯也很簡單，他覺得所有生意都有“半徑”，外賣的半徑是3公里，婚紗攝影的半徑是30公里，零售業的半徑可能是3000公里，“家裝行業的半徑可能是基於城市大概30-50公里，單一城市市場佔有率能夠達到10%，已經有足夠發展。”

“如果今年能夠做到1.5萬單，跟之前相比會是很不一樣的狀態，畢竟至少過去十年還沒有一家裝修企業在單一城市做到這麼大業務量。”李文說，“但裝修行業的業務量臨界點我也不知道。單量增加管理難度會變大，但同時區域協同性會更強，服務密度更高，效率反而更高，物流、施工在片區內的協調更好、更快。”

萬鏈之所以能夠迅速做大，核心競爭力之一是其承繼了萬科和鏈家的優勢，併產生協同。李文說，萬科在裝修領域的優勢是產品和供應鏈，鏈家給萬鏈帶來了服務、管理和客戶資源渠道，兩者缺一不可。

他介紹，鏈家強調員工之間的合作，現在萬鏈的每一位客戶都會有設計師、項目督導、項目經理、項目主管等，這些人需要一起合作，類似一個多邊形或者鐵三角為客戶服務，而萬科的體系是項目制團隊，萬鏈吸收了鏈家的管理經驗。

萬科的精裝房市場比重接近1/4，這讓萬科有了極強的集采能力和議價能力。舉例來說，現在萬鏈統一使用的地板，在建材市場銷售價格高達900元/平方米，相當於萬鏈現在的裝修套餐價。

“萬鏈希望提供性價比更高、物美價廉的裝修產品，它需要一個平衡點，我們希望通過降低整體社會成本，讓絕大多數人能夠享受到更好的產品。”李文說，“依靠萬科和鏈家，現在萬鏈有了品牌和渠道，當下是要研發產品，高於行業標準的產品，用產品撬動市場。”

為家裝設計一個單品“爆款”

業務單量的成倍增長，支撐規模增長的是標準化產品。“萬鏈提出了兩個戰略驅動因素，一個是產品驅動，另一個是技術驅動。”李文說，“我們的核心希望是通過產品實現行業顛覆，家裝產品是萬鏈業務倍增的抓手之一。”

萬鏈從萬科集團挖過來了之前的首席產品設計師汪啟帆，原來他在天津萬科分管設計和營銷，如今是分管家裝產品設計的萬鏈副總經理。

今年4月初，汪啟帆將推出其在萬鏈設計的首款家裝產品――萬鏈・盒子，他將之比喻為一款家裝神器。“我們完全從生活着眼，以產品來驅動，給市場提供一個單品爆款。讓裝修進入產品時代。”汪啟帆說。

萬鏈・盒子是一款集“房屋性能改造”、“家庭套餐裝修”、“功能模塊加載”的“6+2+X”完整家裝套餐，以產品標價打包供裝修客戶選擇。

設計出身的汪啟帆覺得，一套舒適的房子應該擁有乾淨的空氣、純凈的水、安全節能的門窗、兩個衛生間、全屋地暖以及承載更多家電的可能性。所以萬鏈・盒子會提供新風除霾、凈水系統、門窗升級、雙衛改造、全屋地暖、水電擴端6項房屋性能改造。

房屋性能改造的6個產品都有明確的計價方式，客戶可以根據裝修需求自由搭配選擇。當然，房屋性能改造只是萬鏈・盒子家裝的第一步。

萬鏈・盒子的家庭套餐裝修可以根據家庭成員結構提供“有孩”、“無孩”兩款套餐選擇，但裝修標準會高於“行業標準”一個等級。

“有孩”和“無孩”家庭套餐裝修會提供相同的基本配置，包含3MM三層實木地板，採用E0級櫥櫃、衣櫃板材，智能一體馬桶，凈鉛龍頭的五金產品，猛火爐頭，蒸汽洗抽油煙機，，納米除臭設備以及1.8米標準主卧衣櫃。

但根據家庭結構不同，“有孩”、“無孩”套餐也提供各自的專有屬性。“有孩”套餐里包含去農殘專用櫥盆、全功能內嵌烤箱、只能恆溫花撒和智能消毛巾架，“無孩套餐”則包含人臉識別智能門所、氣電雙用猛火灶具、智能音樂花灑及主卧超級影院。

在房屋性能改造、家庭裝修套餐服務的基礎上，萬鏈・盒子根據每個家庭的居住功能和生活習慣，還設計開發出多個專利功能模塊，每一個都是“功能極致的生活神器”，供裝修客戶任意加載。

現在萬鏈・盒子里容納了10個已申請發明專利的功能加載模塊，包括美顏專櫃、PaPa陽台、客廳主板、七感廚房、智能魔鏡、懶人飄窗、二號空間、痴漢馬桶、處女座玄關、家政教室。

“萬鏈・盒子家裝產品的想法實際上來源於生活痛點，任何裝修都應該是基礎裝修再加X個功能模塊，裝修標準相對固定，功能模塊屬於個性化，不斷迭代，盡量跟上當代人生活節奏，滿足家庭生活節奏、規律、方式不斷拓展功能模塊。”汪啟帆說。

他介紹，之前在萬科體系所有人都是“以季度丈量成長”，現在把這一理念帶到了萬鏈。“萬鏈的家裝產品，每一個季度都會有迭代，快節奏的生活方式里，就是要以季度丈量產品，在原來的基礎上找到BUG，並把BUG幹掉。”

新產品也會帶裝修作業流程再造。汪啟帆介紹，當一款產品發生質變時，會有傳導效應，傳導至採購體系、施工作業流程、人員組織安排都會發生變化，現在萬鏈・盒子設計推出以後，萬鏈現在的施工作業流程開始變短，分化為兩個部分：濕作業和安裝總包。

“過去非常傳統的分類是木工、油工、瓦工等，之後萬鏈會分化為濕作業和安裝總包。如今產業工廠化越來越強，很多板材不再需要木工現場施工，工廠就可以產出。”汪啟帆說，“這樣能夠提升效率，達成溝通的觸點。”

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綠城中國銷售金額突破千億 今年計劃花700億元買地

東方財經網 2017-03-30 14:31:31 來源：人民網-房產頻道

人民網北京3月29日電（徐倩）“我們判斷今年是拿地的窗口期，計劃加大土地投資力度，擴大土地儲備，計劃投資金額將達到700億元”。綠城中國（下稱“綠城”）執行董事李永前在綠城業績發布會上表示。

2016年，綠城取得總合同銷售1139億元，同比增長58.4%，實現凈利潤22.23億元，同比增長76.6%，股東應占核心利潤19.58億元，同比增長89.5%。除了銷售業績有大幅度提升外，去年綠城凈資產負債率大幅下降至58.1%，而去年這一數據為73.0%。

規模首次突破千億，凈利潤也大幅回升，負債率得到有效控制，綠城中國行政總裁曹舟南對去年的業績比較滿意，其進一步指出：“如果現在討論綠城還有什麼毛病的話，就是土地儲備還需要進一步加大。”

克爾瑞研究中心也指出，目前，綠城存在的發展隱憂主要來源於以下兩方面：一方面，綠城未來發展可能還是會受到整體大中交戰略的影響，另一方面，綠城的投資速度相對於規模擴張的速度來說較慢。

今年是拿地窗口期

2016年，在一、二線熱點城市土地競爭加劇、地價屢創新高的背景下，綠城在土地儲備方面收穫較少，僅新增北京、天津、杭州等城市9幅地塊，新增項目總建築面積約為228萬平方米，新增項目的總土地款約為人民幣180億元，預估新增貨值約為人民幣447億元。

曹舟南指出：“從去年5月份以後，綠城在中國內地土地市場採取非常謹慎的原則，基本放棄了麵粉比麵包高的土地。”

由於土地投資力度的下降，截止2016年底，綠城手握現金達到近250億元，同比增長37%。在現金流充足的情況下，李永前表示，在國家宏觀調控趨嚴的情況下，土地市場將會有更多的機會。

對於投資方向，綠城表示，2017年將進一步增強北京、上海、南京、廣州、杭州、成都市場，加碼鄭州、濟南、寧波，爭取進入深圳、重慶兩個新市場。

在加大投資力度的同時，曹舟南也強調，綠城將更注重有質量的發展：“簡單的規模增長，這是很危險的，一方面是對投資者的不負責任，另一方面是對客戶不負責任。”

籌建理想生活服務集團

去年年中，綠城確立了“一體四翼”的發展戰略，所有的業務統歸旗下的四個子公司――綠城房產、綠恥理、綠城資產和綠城小鎮。

據業績公告的內容，2017年，綠城集團將在“一體四翼”的基礎上籌建綠城理想生活服務集團，搭建“以客戶需求為導向的組織管理體系”和“快速回應客戶需求的生活服務平台”兩個載體，提供全系列質量生活服務。

同時，和四大子公司協調發展，形成投資開發、代建管理、資產經營、小鎮建設、生活服務等全產業鏈專業開發及管理能力。

面對激烈的市場競爭，綠城的優勢就是混合所有制企業的特質，同時擁有央企中交集團、香港藍籌企業九龍倉等大股東以及知名企業家宋衛平等創始股東的支持。

曹舟南指出：“未來，綠城集團將充分發揮混合所有制企業特質，打造中國理想生活綜合服務商第一品牌。”

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新版北京城市總規草案今起公示

東方財經網 2017-03-30 14:31:34 來源：北京青年報

本報訊（記者 李澤偉 董鑫）昨天，市十四屆人大常委會第三十六次會議聽取了市人民關於《北京城市總體規劃（2016年―2030年）（草案）》的報告和相關說明，新版總規草案共分為六大部分，包括調整城市空間布局等。今起至4月27日，新版總規草案將在北京市規劃展覽館公示，市民可通過市規劃國土委網站預約参觀。

規劃以資源環境承載力為硬約束

“建國以來共編製過6版北京城市總體規劃。”在昨天的市人大常委會第36次會議上，市相關負責人對總體規劃草案的編製背景過程、指導思想、規劃編製特點等進行了彙報。據介紹，2014年之後北京正式啟動了新一版總規編製工作，規劃編製時，以總兩次視察北京時的重要講話為根本遵循，堅持“四个中心”的首都城市戰略定位，履行“四個服務”職責，經過多方聽取意見后形成了現有草案。據了解，此次城市總體規劃注重“開門編規劃”，邀請了全世界頂尖的專家領銜參与，開展了九大方面、38項重點專項研究，並進行了多項民意調查，確保規劃編製的科學性、權威性。

市相關負責人介紹，新版城市總規以疏解非首都功能為工作導向，堅持以資源環境承載力為硬約束，堅持城鄉統籌，多規合一，遏制城市“攤大餅”式發展，實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

根據總規草案，到2020年，本市“建設國際一流的和諧宜居之都”將實現階段性目標，率先全面建成小康社會，疏解非首都功能取得明顯成效，“大城市病”等突出問題得到緩解，優化提升首都核心功能，初步形成京津冀協同發展、互利共贏的局面。

到2030年，要基本建成國際一流的和諧宜居之都，治理“大城市病”取得顯著成效，首都核心功能更加優化，京津冀區域一體化格局基本形成。

到2050年，北京要全面建成國際一流的和諧宜居之都，京津冀區域實現高水平協同發展，建成以首都為核心、生態環境良好、經濟文化發展、社會和諧穩定的世界級城市群。

總規包括空間布局等六部分

“草案描繪了北京作為國家首都和邁向國際一流和諧宜居之都的規劃藍圖，緊扣城市的戰略定位、空間布局、要素配置、城鄉統籌四个中心環節，緊緊牽住疏解非首都功能這個牛鼻子，提高城市治理能力。”市規劃國土委相關負責人介紹，新版總規草案共分為六大部分，包括落實首都城市戰略定位，明確發展目標；調整城市空間布局，疏解非首都功能，優化提升首都核心功能；科學配置資源要素，提高城市發展水平；加強歷史文化名城保護，強化首都風範、古都風韻、時代風貌的城市特色；提高城市治理能力以及轉變規劃方式，保障規劃實施。

市規劃國土委相關負責人表示，城市規劃分為總體規劃和詳細規劃兩個階段，總體規劃將分層次落實，依據總體規劃下一步將進一步編製詳細規劃和專項規劃，備受各界關注的具體項目，在詳細規劃和專項規劃中會有具體安排，屆時按照相關法規的要求和程序也會充分徵求公眾意見。

總規草案今起公示 市民可預約参觀

市人大城建環保委建議，新城市總規應該在々津冀協同發展規劃綱要》的指導下，融入京津冀協同發展國家戰略，要以城市總體規劃為指導，儘快編製控制性詳細規劃、修建性詳細規劃，以及生態環境保護、綜合交通體系、市政基礎設施、住房與公共服務、防災減災等專項規劃，最終實現“一張藍圖繪到底”。完善城市規劃法規規章體系，抓緊開展《北京市城鄉規劃條例》、《北京歷史文化名城保護條例》的修訂調研，以及地下空間開發利用等方面立法的基礎性研究工作，為總體規劃實施提供製度保障。

今天起，新版總規將在北京市規劃展覽館一層展廳對草案進行公示。公示時間為3月29日10時至4月27日16時（每周一閉館）。公示期間，市民可提前在市規劃國土委網站上預約，預約成功后憑有效身份證件現場換票入場，每個有效身份證件可以預約三張門票，老年人、殘疾人和軍人無須預約，憑本人有效證件可直接到展覽館領票参觀。

解讀

關鍵詞：城市規模

2020年後人口長期穩定在2300萬左右

市相關負責人介紹，在總規草案中針對首都核心功能，即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，在空間布局上予以明確，並在資源要素等方面提供服務保障。關於以資源環境為硬約束的三條紅線，按照以水定城、以水定人的要求，明確人口總量上限。

市規劃國土委相關負責人介紹，城市規模上，確定人口規模和用地規模，確定2020年控制在2300萬人以內，之後長期穩定控制在2300萬人左右，城鄉建設用地規模在現狀2921平方公里基礎上，2020年減至2860平方公里左右，2030年減至2760平方公里左右。

關鍵詞：城市空間布局

形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構

市規劃國土委相關負責人介紹，要調整城市空間布局，疏解非首都功能，優化提升首都核心功能。在北京市域範圍內形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構，着力改變城市單中心、攤大餅式的發展模式。

據介紹，“一主”即中心城區，作為北京四个中心的集中承載區，重點應優化首都核心功能。“一副”即城市副中心，“兩軸”即中軸線及其延長線，長安街及其延長線，體現莊重大氣厚重的形象氣質。“多點”即順義、大興等10個周邊城區，在市域範圍內實現內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原地區互補發展。

關鍵詞：城市管控

遏制攤大餅式發展

市相關負責人介紹，要堅持以資源環境承載力為硬約束，實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

市規劃國土委相關負責人介紹，要劃定生態保護紅線和城市開發邊界線，遏制攤大餅式發展。以資源環境承載力為硬約束，16410平方公里市域空間劃分為生態控制區、集中建設區、限制建設區，實現兩線三區全面管制。

據悉，到了2030年，全市生態控制區占市域面積的73%，其中，基本農田保護責任面積約1000平方公里，永久保護農田約佔市域面積的6%。2030年全市生態控制區比例提高到75%左右，2050年逐步提高到50%以上。

關鍵詞：城市副中心

處理好副中心與廊坊北三縣地區關係

市相關負責人介紹，北京城市副中心是千年大計、國家大事，將按照世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位的要求，規劃提出構建一帶一軸多組團的空間布局。堅持用最先進的理念和國際一流的水準規劃建設管理好城市副中心，處理好城市副中心與中心城區、通州區以及廊坊北三縣地區的關係。

市規劃國土委相關負責人介紹，北京城市副中心定位豎際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區。為此，要以大運河為骨架，構建城市水域空間格局，形成一條藍綠交織的生態文明帶，沿六環路形成創新發展軸，依託水網、綠網、路網形成12個共享組團。

背景

改革開放后北京歷經四次總規修編

《北京城市建設總體規劃方案》1983版是改革開放后北京市編製與實施的第一版城市總體規劃，提出要採取強有力的行政、經濟和立法措施，嚴格控制城市人口規模，嚴格控制在北京新建和擴建企業、事業單位，有計劃地疏散市區人口，着重發展衛星城鎮，逐步把市區的一部分企業和單位遷移到衛星城鎮。

北京城市總體規劃（1991年-2010年）提出重點實現“兩個戰略轉移”，即城市發展重點要逐步從市區向郊區轉移，市區建設要從外延擴展向調整改造轉移，並提出要建設通州、大興黃村、昌平、亦庄、房山良鄉等14個衛星城鎮。

北京城市總體規劃（2004年-2020年）將北京的發展目標定位於國家首都、世界城市、文化名城，並首次提出“宜居城市”概念。

北京城市總體規劃（2016年-2030年）草案，此次總規修編的一個主要方向是由擴張型規劃逐步轉向限定城市邊界、優化城市結構的規劃，這也是北京歷史上首次由“增量”規劃向“減量”規劃的改革。

本版文/本報記者 李澤偉 董鑫

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調控后的土地市場:50城出讓金同比漲59.6%

東方財經網 2017-03-31 17:16:22 來源：21世紀經濟報道

 

樓市調控正在不斷升級。3月30日傍晚，廣州再次升級調控政策。截止到目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。顯然，嚴厲調控的決心一直未動搖。與此相對照的卻是，土地市場熱度未減。截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。一方面，千億大房企紛紛表示對拿地的謹慎態度；另一方面，小開發商仍在爭搶高價地。在規模化依賴日益嚴重的房地產業，前者通過併購提升競爭力，後者只能“鋌而走險”來博取生機。

截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

“按說，冰鎖商辦的市場趨勢下，房企拿地也應更加謹慎，但今天3宗商辦用地的競拍依舊激烈。”亞豪市場總監郭毅表示。

3月26日晚，史上最嚴商辦調控政策出台。新政執行3天時間里，北京商辦成交由此前一周2333套銷量，跌至僅售3套。

然而，令業內驚訝的是，如此冰冷的市場並未阻止開發商拿地熱情。3月30日，北京出讓3宗商辦用地，房企搶地依然积極。第一宗朝陽區金盞鄉603地塊經過33輪競拍被華潤招商聯合體以22.5億代價摘得；第二宗朝陽區金盞鄉604地塊經過29輪報價被中國金茂以20.4億代價摘得；第三宗大興生物醫藥基地地塊被東亞新華以10.6億代價摘得。

不僅是北京，房企在全國範圍內搶地都非常积極。中原地產研究中心統計數據显示，截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。

熱鬧的土地市場

3月29日，廣州迎來土地拍賣高峰。位於白雲、海珠和增城區的9宗地塊遭到數十家房產開發商的激烈爭奪。其中，時代地產以55437元/平方米的樓麵價競得海珠區廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率219%。

不僅廣州，上海土地市場也非常火熱。3月29日下午，中海地產以19.55億元拿下一幅宅地，地塊樓麵價為3.06萬元/平方米。同一天上午，在經過激烈競投后，上海松江區小崑山鎮的2宗宅地，最終也被中海地產以總價20.65億元、10.7億元一舉拿下。

北京土拍現場激烈程度也不遜色。3月28日下午，密雲和台湖的兩宗含自住房地塊進行現場競拍，出讓總價共33.4億元。現場氣氛激烈，不到10分鐘，舉牌次數已經超過50輪。最終，經過71輪舉牌，天恆擊敗其他房企，以15.8億元總價摘得通州區台湖地塊，溢價率39.8%。首創以17.5億元，並配建7.8萬平方米的自住房拿下密雲地塊。

上述情況並非個案。中原地產研究中心統計數據显示：截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

調控高壓持續

調控高壓仍然在加碼，而這在某種程度上在加大開發商搶地風險。

3月29日上午，住房和城鄉建設部在北京召開整頓規範房地產開發銷售中介行為電視電話會議。北京市住房和城鄉建設委員會主任徐賤雲代表北京市介紹了房地產調控經驗和成果。據徐賤雲介紹，目前北京房地產市場預期平穩、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。同時指出，加強二手房市場管理是調控當務之急，各地要因地制宜、綜合施策，儘快穩定二手房市場。對於市場出現的違規行為，住建部特彆強調必須嚴厲打擊，出頭必打。

同日，廣州宣布，非戶籍人士增城從化限購一套房；新購買的住房取得不動產證滿2年後方可轉讓。青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監局等三部門3月30日聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩運行的通知》。通知要求：一是在本市範圍內（六區四市）購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易；二是市國土資源和房屋管理局等部門《關於保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》確定的差別化住房信貸政策，各商業銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。

中原地產分析師張大偉也擔憂，由於現在土地市場上很明顯拿地成本增加， 而一旦房價進入調整周期，很可能房企面臨着巨大的銷售難題。他認為，巨大的成本壓力放大了房企風險；而對於溢價率超過100%的高價地來說更是如此。

張大偉認為，樓市開啟調控，多家企業面臨壓力，特別是在調控城市內拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。如果房企拿地金額中有超過70%分佈在調控城市中，而這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。

中原地產數據統計显示，截止目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。顯然，嚴厲調控的決心一直未動搖。

易居研究院副院長楊紅旭認為，一些企業可能預期過於理想化。“拿這麼多地，其實現在麵粉和麵包價格都差不多了。未來價格要漲30%-50%才能夠有合理利潤。個人判斷，大部分城市可能會先降溫，再走平，漲10%左右。”

一些開發商已經意識到拿地風險。

融創中國董事長孫宏斌在接受本報記者採訪時表示，房地產行業風險已經很大。其中，地價是最大的問題。而隨着調控持續，房價持續上漲的可能性在降低。孫宏斌透露，融創中國已經在去年10月開始停止在公開市場拿地。

萬科董事會秘書朱旭表示，過去的一年，儘管房地產市場十分繁榮，但背後卻存在着隱憂。快速的發展其實並不利於房地產的健康發展。

“為什麼有些地，限價后明明是虧的，等於在沒有未來的情況下還有企業搶地？”北京市一家房企高管也非常困惑。

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樓市調控政策升級：年限“卡位” 購房區域設限

東方財經網 2017-03-31 17:16:24 來源：新京報

如果說此前樓市調控是限購限貸的V1.0版本，那麼3月份以來的本輪調控正式升級為V2.0，北京離婚一年買房算二套，成都部分區域不準跨區域買房，廈門新購房需兩年後才可交易……調控政策更加精細化。

年限“卡位”

今年3月中旬以來的這輪調控政策對於購買人和出售人的納稅、離婚等相關年限，進行了精準規定。3月22日，北京規定，購房資格中的連續5年納稅記錄，由過去的每年至少1次，改為往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。

針對一些假離婚來套取第二套購房資格的做法，已經被監管層所警惕。北京規定離婚一年內繼續購房，需要採取二套購房的認定標準。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這一做法更大程度上確保首套購房群體的基本購房利益，預計北京此類做法會得到其他城市的模仿。

購房后快速拋售賺取差價的方式，也行不通了。在福建廈門和福州，均出台了限售政策。3月24日，廈門發布新政，在全國首創了“房屋買賣后需要兩年才可以交易”。很快，福州也原原本本地跟進了這一政策。

“廈門確實很多人在炒房”，一名廈門地產界人士說，去年限購政策出台後，很多人想盡各種辦法找關係、花錢買名額，很多人利用各種槓桿借錢買房，中介也在製造漲價氛圍，這次政策出來后，一些投資客的投資行為將受限制。

“從購房交付定金到領取房屋鑰匙，需要一年，再到辦理房產證至少需要一年，這意味着購房者如果換房，至少需要四年時間。”嚴躍進說，可見福建兩地限售版本是從房屋流通性角度來強制管制。

購房區域設限

一部分城市為了防止投資客炒作，採取了區域設限的辦法調控。成都最近的樓市新政，沒有涉及信貸內容，而是着眼於區域限購：在所有限購區域，購房者必須具有本區域戶籍或在本區域穩定就業並連續繳納社保24個月以上。

在成都升級限購出台的當天晚上，部分樓盤臨時決定開盤，加緊網簽，成都各大中介開始在晚上集中備案。由於湧入用戶過多，成都市房管局的網站一度被擠癱瘓。

記者諮詢成都多個售樓處得知，限購出台後，購房人的觀望情緒還是比較明顯，和限購前比，成交量有了下滑。目前工作主要是以幫助客戶解決限購之後遇到的一系列問題為主。

成都高新區的龍湖九里晴川一名銷售人員表示，“只有高新區戶籍和在高新區社保滿足24個月以上才能購買此處房產。若您不符合條件，可以看看配偶或者其他親人符合不符合，否則就無法購買，這個限購政策沒有任何變通的辦法。”

不過，這一政策並未將所有區域卡死。在成都，除了高新南區、天府新區外，其餘11個區域如若社保滿足兩年以上，不受限制。成都一名業內人士坦言，這次限購對成都本地人的影響並不是很大，但對外地人有影響，成都戶口也將變得很吃香。

在區域設限之外，還有一些針對個人設限的新穎做法。如廈門新政規定，廈門市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。北京進一步加強房貸的審批，無收入大學生購房原則上按二套房貸發放。

遏制產品炒作

在一線城市，一些特殊的產品類型炒作遭遇精準打擊。如北京的商業、辦公類項目和學區房。北京規定，商辦新房只能出售給企業，二手商辦項目可以出售給個人，但應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄，且在京已連續五年繳納社保或個人所得稅。

鏈家地產一名經紀人表示，北京出台商辦新規當天，鏈家針對個人客戶的商辦項目已經全都下架。

記者在東五環一些中介門店看到，商住類產品房源均已下架。“新規第二天，我們全體到總部去學習這次規定了。”一名不願具名的經紀人表示，公司這一帶的門店重點是做商住，這段時間只能轉向做住宅。

此外，針對北京學區房的炒作問題，北京教委也兩次出手。北京市教委明令稱“過道學區房”不能作為入學資格條件。

中原地產首席分析師張大偉表示，調控政策已經進入“三認+三限時代”：認房認貸認離，限購限簽限價。在這樣的大環境下，創新調控開始持續出現。北京、成都、廈門等城市有望進入低迷調整期，“成交量已經出現了明顯下調，很可能在2季度出現價格調整。”

業內人士建議，在細化房地產調控政策的同時，還要探索長效機制，着眼長遠完善各地多層次住房體系建設，尤其在供給端，要加大土地和住房供給，如北京、福州等地最近均開始加大土地供應。

新京報記者 龔小鋒

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“退房令”后第七個年頭 市場倒逼央企地產公司加速重組

東方財經網 2017-03-31 17:16:25 來源：每日經濟新聞

距離2010年國資委下達“退房令”，已經過去7年時間，收效並不算理想。相反，國企央企地產公司一度還在利用其融資成本低的優勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規模，有更多資產可以在重組中發揮規模優勢，避免被“并吞”的命運。

3月21日，中國海誠發布公告，其收到控股股東中國輕工集團公司發來的《關於中輕集團與保利集團籌劃重組事項的通知》，中輕集團與保利集團擬實施重組，按照該協議，中輕集團整體產權將無償划轉進入保利集團。

雖然重組尚未獲得國資委及相關監管機構的批准，存在不確定性，但是接二連三的央企重組卻釋放出明確的行業信息，為了避免資源的重疊、閑置和浪費，諸多央企的地產板塊更在提速重組。

距離2010年國資委下達“退房令”，已經過去7年時間，收效並不算理想。相反，國企央企地產公司一度還在利用其融資成本低的優勢在土地市場“兇猛”布局，為的就是做大自身規模，有更多資產可以在重組中發揮規模優勢，避免被“并吞”的命運。

金融巨無霸的地產玩法

然而近兩年，央企地產的重組步伐已然開始加快，不論是“大魚吃小魚”抑或通過整合重組自身業務板塊來提升效率和規模的公司都不在少數，隨着市場化、混合所有制改革的深入，賺錢運營能力都考驗着這些央企地產公司是否有資格活下去。

信達進入大眾視野就是憑藉其“財大氣粗”的拿地風格，上海新江灣、杭州奧體、上海顧村，這些天價地的背後是這家地產公司超強的融資能力。根據公開資料梳理，從2015年7月~2016年6月，不到一年的時間里，信達在杭州、上海、合肥、深圳等城市拍下6地塊，總耗資高達352億元，然而2015年其全年營業收入僅為81.36億元。

營收狀況和拿地底氣不在一個檔次的反差彰顯了信達地產的特殊，眾所周知，信達地產的母公司信達資產管理有限公司作為國內四大金融資產管理公司之一，由國家財政部直接控股，主要業務是處置不良資產，因為在財務和政策上的優勢，觸角頻頻伸向房地產，大舉拿地。但是房地產開發，拿地往往只是第一步，信達作為一個資產管理公司，還需要解決其在項目開發運營上的短板。

大多數時候，信達會選擇引入合作方，比如上海新江灣城項目以及深圳坪山項目，信達就先後引入了閩商泰禾，讓其操盤，而廣州廣日電梯廠地塊、杭州南星項目等，信達也選擇出讓項目部分股權。

信達地產董事長賈洪浩就曾對媒體表示，信達地產採取的是房地產主業與資本運營協調發展的模式。

3月18日，根據信達地產公告稱重大資產重組停牌。其在3月份頻頻停牌重組。根據觀點地產網的此前報道，這與信達地產母公司中國信達接手北京東直門國盛項目相關，信達地產作為中國信達旗下唯一的地產平台，很有可能會接受這個項目。

通過重組，將母公司手下收納的“不良資產”通過“子公司”的地產業務平台來處置整合。手持大把資金通過買地來中長期的保障貨值，對抗通脹，可見，信達地產在整个中國信達中扮演了關鍵角色。

市場倒逼比政策更有用

老牌央企的整合、吸納、吞併、淘汰也屢見不鮮。

2013年8月，中國海外發展有限公司宣布，控股股東中國建築股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。

去年9月，中海地產又宣布完成對中信集團地產物業組合的主要交易，這場對價高達310億元、涉及總資產超過千億元的整合，也是迄今為止房地產間最大央企整合案例。

去年年底，中航地產以9個資產包將近20.3億元的價格將旗下地產業務轉讓給保利地產，完成重組，剝離虧損已久的房地產業務后，中航地產會集中資源發展優勢產業，比如物業管理業務。

整合之後，脫胎換骨、煥發新生的企業也不在少數。2015年，招商局蛇口工業區控股股份有限公司以換股形式吸收合併招商地產再上市。重組完成后，招商地產將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平台。

創建於1984年的招商地產，是一家百年企業，曾經擁有過“招保萬金”的黃金時代，然而，在2010之後卻顯得後繼乏力，業績一直徘徊在千億元門檻之外。

2015年底，招商蛇口成為招商地產與蛇口工業區重組的新生兒，招商蛇口提出“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿區建設運營”為核心，大力拓展特色產業園區以及郵輪港區經濟帶，致力於成為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”的運營思想。

根據招商蛇口方面的公告數據，其2016年實現銷售金額739.34億元，同比增加30%，銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年複合增長率近20%，業績排名第14位，重組后業務提升明顯。

億翰智庫上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢也是市場倒逼機制在發揮作用，有些房企做得不夠專業或者不賺錢，那不如和其他房企重組換一部分股權抑或通過合作模式來實現共贏。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，央企重組是一種非常好的契機，“因為重組本身也是優勝劣汰的機制所帶來的效應，實力不強的央企繼續做房地產開發業務，只會發現成本和費用很高，所以加快重組也是確保其他業務不受影響的關鍵。”

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深圳2016年公積金髮放個貸218.39億 節約61.71億利息

東方財經網 2017-03-31 17:16:29 來源：南方都市報

昨日，《深圳市住房公積金2016年年度報告》正式發布。報告显示，2016年，深圳住房公積金繳存額達428.68億元，公積金提取額為231.25億元。全年共發放個人住房貸款3.44萬筆，共計218.39億元。

根據報告統計的數據，2016年，深圳繳存住房公積金428.68億元，同比增長12.59%。截至2016年底，累計繳存總額達1908.59億元。

在發放個人貸款方面，去年深圳發放3.44萬筆，共計218.39億元，年末住房公積金個人住房貸款的市場佔有率為6.07%。

目前，深圳職工家庭購買首套住房申請公積金貸款的，貸款利率仍為個人住房公積金貸款基準利率（5年以上為3.25%，5年及以下為2.75%）；職工家庭名下在深圳已經擁有1套住房，再次購買住房時申請公積金貸款的，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍。這兩個個人住房公積金的貸款利率，都低於二套房的商業性貸款利率。

也正因此，報告显示，相比商業性住房貸款，2016年公積金貸款總共為職工節約利息支出61.71億元。

“異地繳，深圳貸”去年發放154筆貸款

2015年8月，深圳開展異地互貸業務，主要包含兩種情況，一是“異地繳、深圳貸”，一是“深圳繳、異地貸”。報告數據显示，2016年，公積金中心對在異地就業繳存公積金但在深圳購房的深戶職工發放公積金貸款共計154筆、金額達9900萬元。截至2016年底，發放異地貸款總額達1.15億元，異地貸款餘額1.12億元。

此外，在提取業務上，按照報告提供的數據，去年提取住房公積金542.32萬筆，金額達到231.25億元。

在上述這些提取金額中，88.03%是住房消費提取，其中包括30.32%的償還購房貸款本息、26 ．40%的租賃住房、21.68%用於購買、建造、翻建、大修自住住房。另外11.97%用於離休和退休、戶口遷出或出境定居等非住房消費提取。

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2016年北京住房公積金繳存1502億元

東方財經網 2017-03-31 17:16:31 來源：和訊房產

近日，北京住房公積金管理中心發布了《北京住房公積金2016年年度報告》。根據“賬單”，2016年北京市繳存公積金的單位有138302個，繳存公積金的職工有695.74萬人，繳存總額1502.17億元，同比分別增長17.1%、6.8%和15.8%。按收入水平，低收入群體佔53.1%，中等收入群體佔38.6 %，高收入群體佔8.3%。

此外，2016年繳存人提取住房公積金1132.23億元，同比增長23%。其中購房提取957.35億元，租房提取56.19億元。

同時，為嚴厲打擊違規提取、騙提住房公積金的行為，經調查核實，北京住房公積金管理中心對存在造假違規騙提住房公積金行為的74家單位進行了查處。

《報告》显示，2016年公積金支持職工購房947.07萬平方米，發放住房公積金個人貸款1073.41億元，均創歷史新高。

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北京：3天僅7套 商住交易降99.9%

東方財經網 2017-03-31 17:16:34 來源：北京日報

交易量劇降99.9%――這種難以想象的成交走勢正在京城“商住房”市場上演。

上周日，劍指“商住房”的樓市調控新政落地，市場交易迅速降溫。不論是開發商、還施應二手房的中介，“商住”房源都在全面下架，市住建委也加大了執法力度。來自中介的統計數據显示，新政之後3天，商業辦公類的項目僅成交7套。

突變：從價格高漲到全面下架

月初，想賣掉手中“商住房”換套住宅的王女士連找了幾家中介門店，經紀人都是笑臉相迎、頻頻來電談價。但到了這周，中介突然斷了聯繫，電話追問得到的答覆只有一句：“姐，我們不賣了，代理不了了。”

王女士住的小區――旭輝奧都已有10年左右的房齡，也是朝陽北苑地區最有名的“商住房”之一，此前因為不限購，廣受中介熱捧。然而，記者近幾天在鏈家、我愛我家等中介網站上查詢該樓盤都显示“找不到”，此前掛網的房源已經全部下線。

鏈家APP關於“旭輝奧都”的成交記錄显示，歷史上這裏成交過877套房子，成交均價在去年3月是29777元／平方米，今年2月已漲到了46542元／平方米。去年9月，成交量曾達到59套；自去年10月開始到今年1月，每月均保持20套以上的成交量；受春節假期影響的2月，也有15套成交。

“掛牌的已經全下架了，都不代理了。”多家中介門店經紀人說。

反悔：剛買“商住”無責解約難

看到針對商業辦公項目的調控新政出台，市民陳先生焦慮地給開發商打電話，對方只是冷冷地回了一句模稜兩可的話：“估計你的房子已經網簽了，可能不受影響。”

此時，距他購房已有半年。這半年間，雖然與開發商簽了合同、交了首付款，貸款卻一直沒能下來。此前屢屢傳聞“商住房限購”，他一直擔心自己如果沒能順利網簽將會被卡在門外。

隨着上周日“靴子落地”，陳先生更焦灼了：如果沒網簽，交出去的首付款怎麼辦？如果網簽了，貸款在新政后還能批下來嗎？

根據新政，銀行方面針對商住項目將不予貸款。記者諮詢了銀行方面，一位工作人員透露：現在具體細則還沒有發布，大家都在等。“已經放貸的影響基本沒有；但如果已經網簽、但沒批貸的，能不能批還不好說，得等具體細則。”陳先生說，他跟開發商方面溝通的結果是：如果想退房子，需要支付房款20%的違約金。

“即使是買二手‘商住房’，也要符合資質要求，很明顯未來這種房子很難賣出去。”陳先生說。

北京市盛廷律師事務所主任律師、北京市物權法研究會秘書長畢文廷分析，“以後出手很難”只能算政策風險造成的後果，但無法成為無責解約的充分理由。

降溫：商辦樓盤業務員放假

堪稱“最重磅”的北京商辦類物業調控政策之後，除了二手“商住房”，迅速降溫的還有商辦新房交易。記者走訪發現，此前打着“不限購”旗號的商住新盤已偃旗息鼓。“現在不賣了！我都放假回家了！”大興義和庄地鐵站旁一商住樓盤銷售人員告訴記者。

來自中原地產研究中心的統計數據显示，北京商辦市場在新政后3天（3月27日、28日、29日），網簽總量僅為7套，只有位於通州的個別項目企業簽約5套、另外還有門頭溝與丰台各有一宗企業購買。由於只能由企業購買，北京所有商辦交易全面冰凍。

而新政前三天，北京商辦項目簽約套數還高達850套。也就是說這項新政落地后，商辦類物業簽約跌幅高達99.9%。中原地產首席分析師張大偉分析，過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在二季度有可能快速跌落到500套以內。

亞豪機構市場總監郭毅說，北京二手“商住房”市場分化會比較明顯，一些供應量大、位置不佳的地方未來價格風險較大。

（責任編輯：候迅）

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