北京11大新城定位調整 大興增加國際門戶職能

東方財經網 2017-03-31 17:16:37 來源：21世紀經濟報道

隨着北京主城區定位大調整，北京各大郊區縣定位也出現變化。

21世紀經濟報道記者從正在北京規劃館展覽的北京新城市規劃（2016-2030年）草案獲悉，通州在新版本的城市規劃草案中，被定義為城市副中心。其功能是着力打造國際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區和京津冀區域協同發展示範區。以行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。

這與2004年版本對通州的定位有區別。2004年的北京城市規劃提出，通州是北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心。引導發展行政辦公、商務金融、文化、會展等功能。是中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區。

此外，另10大新城的定位也在變化，最顯著的變化是大興增加了國際門戶的新職能。根據北京新城市規劃草案，其定位變化如下：

①、門頭溝

門頭溝區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西部重點生態保育及區域生態治理協作區；首都西部綜合服務中心；京西特色歷史文化旅遊休閑區。

而2004年北京城市規劃對門頭溝區的定位是引導發展文化娛樂、商業服務、旅遊服務等功能。

②、房山

房山區在新規劃草案中的定位是，應建設成為首都西南部重點生態保育及區域生態治理協作區；京津冀區域京保石發展軸上的重要節點；以科技創新和高端製造為引領的轉型發展示範區；歷史文化和地質遺迹相融合的特色旅遊休閑區。

2004年北京城市規劃對房山區的定位是，引導發展現代製造業、新材料產業（石油化工、新型建材），以及物流、旅遊服務、教育等功能。

③、順義

順義區在新規劃草案的定位是，應建設成為面向區域協同發展的首都國際航空樞紐；臨空經濟提升和製造業轉型的先行區；港城融合、城鄉一體的綠色宜居示範區。

2004年的北京城市規劃對順義區的定位是，引導發展現代製造業，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。

④、大興

大興區在新規劃草案的定位是，應建設成為面向京津冀的協同發展示範區；具有全球影響力的科技創新引領區；首都南部國際交往新門戶；城鄉發展深化改革先行區。

2004年北京城市規劃對大興的定位是，引導發展生物醫藥等現代製造業，以及商業物流、文化教育等功能。

⑤、亦庄

亦庄在新規劃草案的定位是，應建設成為具有全球影響力的創新性產業集群和科技服務中心；首都東南部區域創新發展協同區；戰略性新興產業基地及製造業轉型升級示範區；宜居宜業綠色城區典範。

2004年北京城市規劃對亦庄的定位是，引導發展电子、汽車、醫藥、裝備等高新技術產業與現代製造業，以及商務、物流等功能，积極推動開發區向綜合產業新城轉變。

⑥、昌平

昌平區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西北部重點生態保育及區域生態治理協作區；具有全球影響力的創新中心和國際一流的科教新區；特色歷史文化旅遊和生態休閑區；城鄉綜合治理和協調發展的先行示範區。

2004年北京城市規劃對昌平的定位是，引導發展高新技術研發與生產、旅遊服務、教育等功能。

⑦、平谷

平谷區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都東部重點生態保育及區域生態治理協作區；服務首都的綜合性物流口岸；特色休閑及綠色創新發展區。

2004年北京城市規劃對平谷的定位是，引導發展都市型工業和現代製造業，以及物流、休閑度假等功能。

⑧、懷柔

懷柔區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都北部重點生態保育及區域生態治理協作區；服務國家對外交往的生態發展示範區；綠色創新引領的高端科技文化發展區。

2004年北京城市規劃對懷柔區的定位是，國際交往中心的重要組成部分。引導發展會議、旅遊、休閑度假、影視文化等功能，平原地區可發展科技含量高、無污染的都市型工業、現代製造業。

⑨、密雲

密雲區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都最重要的水源保護地及區域生態治理協作區；國家生態文明先行示範區；生態友好的特色文化休閑及創新發展示範區。

2004年北京城市規劃對密雲的定位，是北京重要的水源保護地，也豎際交往中心的重要組成部分。引導發展科技含量高、無污染的都市型工業，以及旅遊度假、會議培訓等功能。

⑩、延慶

延慶區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西北部重要保育及區域生態治理協作區；國際一流的生態文明示範區；國際文化體育旅遊休閑名區。

2004年北京城市規劃對延慶區的定位，豎際交往中心的重要組成部分，聯繫西北地區的交通樞紐，國際化旅遊休閑區。引導發展都市型工業，以及旅遊、休閑度假、物流等功能。

此外，上述新規劃草案指出，按照京津冀區域功能分區的要求，根據不同地區的資源環境承載能力和區位條件，確定不同的主導功能和發展策略，加強跨區域的功能統籌，促進城市功能的整體優化，在市域範圍內實現內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原互補發展。

1、內外聯動發展

加強中心城區非首都功能有序疏解與外圍地區合理承接的聯動，做好產業上下游銜接和職住匹配，共同建設大型生態廊道和基礎設施，提高發展效益和質量。

2、南北均衡發展

着力改善北京城市南北發展不均衡的局面，以北京新機場臨空經濟區建設為契機，帶動南部基礎設施和資源保障能力建設。改善南部地區的生態環境，加大公共設施建設力度，推進基本公共服務均等化。

3、山區和平原地區互補發展

加強山區和平原地區互補聯動發展，加大對山區生態屏障建設的支持力度。

上述規劃草案的內容反映出，未來10多年北京南部地區過去基礎建設和公共服務滯后的情況即將改觀。其中大興區新機場作為北京門戶，將帶動南城的快速發展。

　

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樓市亂象！中介推高房價的“九大套路”

東方財經網 2017-03-31 17:16:36 來源：澎湃新聞網

每當房價開始“發瘋”，房產中介就成了最忙的群體之一。他們西裝革履，騎着電動車進小區、穿衚衕，帶領客戶到處看房。

但我身邊的朋友，不管是買房的還是賣房的，說起房產中介來都有點頭疼。有人甚至直言，房產中介在一定程度上成了房價不斷飆高的“幫凶”。

這種說法有道理嗎？

在回答這個問題之前，先看看我們根據親朋好友口述和公開報道整理的房產中介給房價“煽風點火”的九大套路吧。

不得不說：買房人和賣房人走得最多的路，大概就是中介變着法子推高房價的“套路”！

套路1

低於市場價的房源，99%是假的

眼看房價像坐火箭一樣往上躥，很多人茶餘飯後都在刷各種買房軟件。有時，突然刷到一個“性價比超高”的房源，一些購房者會激動得手抖。

天啊！這套房子的裝修、戶型、小區環境都那麼好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價格也比同小區低一大截，難道這是專門為我準備的房子嗎？沒錯，是專門為你準備的……陷阱！

事實上，看上去面積大是因為中介掛的圖片本身就是假的。如果你聯繫中介，很有可能會被告知――“這套房剛剛賣掉”、“大哥你留個電話吧，有房子我再推薦你”、“這個小區還有個同戶型的，我帶您看看”……

天上不會掉下餡餅。低於市場價的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在買房軟件上看到，就被秒了。

套路2

為賺更多中介費，慫恿賣家標高價

掛牌價低於市場的房源有貓膩，那麼，掛牌價明顯高於市場價的那些房子是否靠譜？其實，這些高價房背後一般也有中介在搗亂。

很多賣房者剛對房產中介表達出賣方意願，中介就會開始給客戶當“軍師”。他們會巧舌如簧地勸用戶把價格標得高一些。“昨天你們小區一套房剛賣了500萬，你要賣就掛550萬，就算被人砍價，最後至少也能530萬成交，輕輕鬆松多掙30萬。”

類似的說法，看似在為賣房者謀利益，實際上是給中介自己謀好處。以鏈家為例，他們一般按照實際成交金額收取2.7%的中介費（包括2.2%的居間代理費、0.5%的保障服務費）。如果成功慫恿賣家提價50萬元，就能多收1.3萬元中介費。

套路3

利用“店海戰術”，垄斷房源

之前看房期間認識的一個資深中介表示，他可能要跳槽到鏈家了，因為他所在的公司能拿到的房源越來越少了，買房者都在鏈家上看房源。那麼，鏈家是如何垄斷房源的？

高價！高價！還是高價！高價對於賣家有利，也能讓鏈家吸引到更多的房源。在二手房中介這個“得房源者得天下”的領域，鏈家這一手段是有效的，對買家也駛狠。

有一個朋友表示，她在換房時曾通過一家房產中介看中了一套房子，已經跟業主達成口頭協議。但在即將簽約之時，卻被鏈家的中介給“撬”了，只因他們向業主承諾能賣更高。

還有一些中介與業主簽獨家委託，承諾在一定時間（比如一個月內）高價格賣出，並提供賠付。這種承諾對業主很有吸引力，於是願意將房子獨家委託給鏈家。這種中介獨家全代理的形式，很容易形成中介垄斷。

套路4

“0傭金”噱頭，未必真便宜

“愛屋吉屋相比傳統租房經紀，其實沒有任何改變，除了把傭金降到了標準的1/2。”我愛我家一家線下門店的經紀人傲嬌地表示，神情頗為不屑。

不過，傭金雖然降低，但是房價卻抬高了不少，羊毛始終出在羊身上。對此，證券時報曾公開質疑愛屋吉屋“同房不同價”的問題，就是同一套房子，愛屋吉屋給出的價格要高於傳統中介。

據我愛我家一位中介透露，他沒有底薪，只拿提成，成交一單收取10%的提成，一個月工資過萬，屬於業績很好的。而愛屋吉屋的工資構成是高底薪+低提成，其在網上發布的招聘信息显示，無責底薪6000元。“

對於房產經紀人來說，這是很誘人的。至於低提成對於老業務員來說完全不是問題，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保證我在這家公司保持很好的收入，而不給公司帶來任何創收。”我愛我家中介坦言。

對此，知乎網友的一篇吐槽貼印證了中介的自信。該網友稱其在愛屋吉屋上看好房，交完定金之後，被經紀人告知“簽約的房子剛上，還沒有錄入愛屋吉屋系統。”

“那怎麼辦？”“就說房子約過看過了，不滿意沒成交唄。”那麼問題來了，房子沒有錄入愛屋吉屋租房系統，傭金哪去了？自然是進了中介的私人腰包。

套路5

兩份買賣合同房價不一，玩轉買家和賣家

趙先生是一名拆遷戶，他原計劃拿到補償款后，自己再補一點錢，在市區重新購買一套房子來居住。隨後，趙先生某中介機構了解房源信息。

“我看中了一套兩房一廳的二手房，房子各方面都比較符合我的要求，所以我就讓中介人員幫忙與賣家聯繫，商談價格。”趙先生說，看完房后，他便與中介人員簽訂了《續交委託代售合同》。

次日，該中介機構的工作人員告知趙先生，中介已與賣家談好了，交易成功后，趙先生需支付房款的2%作為中介費。趙先生覺得，這個價錢在自己的預算範圍內，遂於當天就與該中介公司簽訂了一份購房合同。

在接下來的幾天時間內，趙先生先後向該中介機構交付了1萬元訂金和所需首付款。但是，趙先生與賣家聊起房子交易價格一事時才發現，在他與該中介機構簽合同之前，中介人員就已私下與賣方加價簽訂了的買賣合同。

趙先生感覺自己被該中介機構“欺騙”了，因此他來到該中介機構與工作人員“理論”。

“他們當時解釋，這1萬元是賣方欠他們的。後來我向賣方求證這件事情，賣方表示並無此事。退一步說，即使這1萬元真是賣方欠他們的，也不能用我的錢來填這個坑。”回想起這次交易，趙先生感覺很氣憤。

套路6

“速銷房”的秘密

鏈家最兇猛的就是速銷房，也就是前面說的獨家代理。一方面增加了自己的房源數量，另一方面此消彼長打壓競爭對手房源。

鏈家在簽訂速銷房之後會根據用戶的特點選擇是否再度抬高房價賺取差價，而這是傳聞中鏈家“不能說的秘密”。

比如，鏈家在將賣房者的房產以780萬掛牌后，會根據自己的經驗聯繫賣家，與賣家溝通可以將房產以更高的價格賣出，但多餘的銷售額需要雙方按照一定比例分配（一般是各佔50%）。

對於價格明顯低於市場價的房源，鏈家也會集團採購提前支付房價給予賣房者，然而並不過戶，之後再加價以更高的價格賣給用戶賺取更多的差價。

有朋友親歷的就是，看中一套，但覺得價格虛高，遠高於小區近期成交價，鏈家告知朋友沒有講價空間了。但回頭在別的網站一搜，同樣的房子掛價就便宜幾十萬。

朋友去問鏈家，被告知別人的那是假房源。但事實上朋友已經和另外中介去看了，價格的確便宜。

套路7

費外收費

一些中介機構收費標準不透明，普遍收取“貸款服務費”，但如直接在銀行辦理貸款並無此費用。

一些二手房中介以拒絕辦理過戶或扣押房產證為要挾，過戶前惡意提高服務費。

此外，一些中介機構還利用市場垄斷地位，聯手提高中介費。

過去天津市曾發生過，我愛我家、中原地產、鏈家地產等三家房地產中介統一將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%。後來，天津市認定三家公司違反反垄斷法相關規定。

套路8

散播謠言

一些中介機構甚至通過傳播政策謠言，鼓動購房者“迅速出手”。

一些中介機構會不定時在某個節點散播“政策傳言”，聲稱將出台新政策，鼓動大家趕緊買房過戶。

有網友戲稱，中央制定的任何新政、利好，都有可能成為中介炒作的理由。

套路9

鼓動買房“假離婚”，甚至親制假離婚證

部分中介機構為促成交易，還誘導購房者辦理“假離婚”，以享受首套房利率優惠和更低的首付比例。

天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區離婚登記數量同比增長了73.5%，“按經驗判斷 假離婚 估計佔一半左右”。

有的房地產中介甚至利用民政局婚姻信息不與房管局聯網的現狀，替買方製作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口本”以矇騙房管局，並收取數百元的“工本費”。

 

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杭州2017讀地手冊：加大土地供應 新收錄230宗土地

東方財經網 2017-04-13 15:48:11 來源：中國房地產網

4月12日消息，為增加市場土地供應，杭州國土資源局於近日發布了2017年杭州首期《讀地手冊》，共計收錄了230宗地塊，今年各區域土地供應量將大大增加。

據悉，該《讀地手冊》收錄了杭州主城區、餘杭區、富陽區、蕭山區以及大江東等區域共230宗地塊，總出讓面積約11253畝，其中涉宅用地為117宗。

主城區今年可供出讓的經營性用地有72宗，總面積約3093畝，其中涉宅用地共39宗，且宅地中有6宗土地出讓面積超過100畝。

若按區域來分，拱墅區供應量最大，此次收錄的經營性用地為21宗，其中涉宅用地為14宗，慶隆單元、上塘單元、湖墅單元，以及運河新城、桃源新城、鐵路北單元等均有新的供地計劃。

據悉，慶隆單元收錄的為2宗純住宅用地，其中一宗出讓面積約為80畝，東面即為去年6月出讓的首開杭州金茂府地塊。上塘單元也有1宗住宅用地供應，附近為陽光城・文瀾府項目，桃源新城、運河新城也分別有2宗地塊。

江干區則共收錄了12宗經營性用地，其中涉宅用地11宗，主要集中在丁橋、長睦、錢江新城二期等區域，且有3宗出讓面積達100畝以上。

此外，蕭山區可供出讓的經營性用地共55宗約2877.3畝，涉宅用地佔33宗，其中還有6宗地塊出讓面積在100畝以上，主要集中在錢江世紀城、新區、寧圍、湘湖新城以及南部卧城等熱門板塊。

餘杭區則共有52宗約2800.9畝，涉宅用地佔了24宗，主要分佈在未來科技城、良渚新城、臨平新城等板塊，其中也有多宗大體量地塊，面積最大的約211畝。

相比去年，大江東區今年計劃供應的地塊量也明顯增長，此次被列入的經營性用地共有17宗約908.7畝，其中涉宅用地佔10宗。富陽區收錄的經營性用地共34宗約1572.2畝，涉宅用地佔11宗，主要集中在鹿山、東洲、富春等板塊。

有分析指出，主城區此次收錄在內的涉宅用地，多數位於地鐵沿線或輻射範圍之內，還增加了剛需住宅類用地的供應，宅地暫時斷供或商品房去化明顯的板塊也有地塊計劃供應，商服用地則主要集中在居住氛圍成熟或新興區域，用以改善居住環境以及配套等。

此次供地無論是總出讓體量還是地塊宗數都有明顯的增幅，且擴大了普通住宅的供應比例，增加了中低價位的住宅用地的供應量，或可以從根源上起到平抑房價的作用。（據觀點地產網）

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碧桂園的“黑天鵝” 森林城市停止國內銷售

東方財經網 2017-04-13 15:48:12 來源：北京商報

一季度強勢的銷售業績依舊難掩碧桂園頭上的陰霾。日前，碧桂園集團相關負責人透露，碧桂園馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。由於森林城市八成買家來自國內，調整銷售策略后，森林城市對碧桂園年內業績貢獻可想而知。有業內人士表示，森林城市暫停國內銷售對公司整體業績影響不大，但依然可以看做這家致力衝擊行業榜首的房企在2017年的一次“黑天鵝”事件，對該公司的“士氣”影響不可忽視。

森林城市的陰影

近日，有消息傳出碧桂園在馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。

該消息在線下也得到證實，碧桂園在北京地區的銷售案場已不再推售森林城市項目。日前，北京商報記者在碧桂園位於望京的銷售展廳發現，以往強勢推盤的馬來西亞森林城市項目已悄然“下架”，取而代之的則是碧桂園的海南項目。面對國內壓制資本外流管制政策的殘酷現實，碧桂園終於痛下決心，全面停止森林城市國內銷售。

早在3月9日，碧桂園森林城市曾短時暫停在國內銷售位於馬來西亞的森林城市項目。但當時碧桂園方面則回應稱，此次銷售暫停主要是展廳升級改造原因，與傳言的外匯管制無關。而後，森林城市項目宣布恢復正常銷售。

“此次全面停止森林城市國內銷售主要還是受國內壓制資本外流的外匯管制政策影響。”一位熟悉碧桂園的人士表示，由於森林城市高達80%的買家均來自國內，國內買家因外匯管制政策，支付能力受到明顯限制，在造成大量客戶流失的同時，已認購合同難以履約的情況大量出現。

同時，部分買家出現了取消購買被收違約金的情況，而由此引發的糾紛也日益頻發，由此碧桂園也一度承受較大輿論壓力。對此碧桂園相關負責人在接受媒體採訪時表示，主要是因為外匯管制政策，不能繼續繳付剩餘款項的森林城市買家，申請取消訂單將不會被徵收棄權費。該負責人還表示，森林城市項目是依據馬來西亞和中國兩地的條例進行，目前只有大約5%的投資者想要取消這項投資。

有消息显示，碧桂園已開始調整森林城市銷售策略，目前除了在新加坡開設展廳外，還會將銷售重點轉向中國香港、中國台灣、日本以及歐美等地，期望吸引更多中國以外的買家。但由於森林城市項目高達80%的買家均來自國內，期望吸引更多中國以外買家的策略恐怕短期內並不會太樂觀。

碧桂園的“黑天鵝”

“森林城市對企業的影響暫時還難以估計，但至少對企業將是不小的衝擊。”一位業內人士分析，從單體項目上來看，森林城市項目作為超大規模地產項目投資額巨大。2016年12月，碧桂園曾對外宣布項目總投資將達到6900億元。按照此前公布的規劃，森林城市將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的產能新城。從投資角度來看，項目整體投資巨大，對企業的資金能力將是極大的考驗。而且整個項目將進行填海、淡水設施引進、網絡配套設施建設、跨海大橋工程等龐雜的系統性建設。據稱，該項目整體將耗時20年，也是碧桂園在海外最大的房地產項目。

然而，超長的開發周期讓項目存在諸多變數，馬來西亞政策的不穩定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭，也讓這個超級大盤存在諸多挑戰。此外，項目投資成本如此巨大，以及項目天價營銷推廣費用都曾為外界所詬病。但無論如何，最先擊倒森林城市項目的卻是外匯管理政策的收緊。

上述人士指出，森林城市項目甚至在短期內已經成為碧桂園的標誌項目之一，它的停售帶來的負面效應現在還很難說，但至少在公眾的印象上絕對有減分效應。

實際上，碧桂園也正在極力修補事件給公司帶來的負面影響。點開碧桂園的官方網站，一封署名為碧桂園董事長楊國強的公開信就會以“開屏廣告”的形式強制彈出覆蓋網頁。公開信的主題為“碧桂園是什麼”，除介紹碧桂園取得的成績之外，公開信詳細闡述了森林城市的規劃和建設理念，以及碧桂園對未來的憧憬和夢想。

據了解，碧桂園將2017年定為品質管理年，按照計劃，年內公司將更加強調產品品質，楊國強也曾在多個場合要求碧桂園人琢磨工匠精神，並將其視為公司的核心競爭力。森林城市項目暫停銷售能否成為碧桂園今年登頂的新變數是各界共同擔憂的問題。

登頂的X變量

“快速增長的公司業績也許能沖淡甚至化解外界對森林城市的尷尬窘境。”一位熟悉碧桂園的人士表示，企業規模如果能迅速做大將有助於化解企業以往存在的很多問題。

事實上，就在多數人認為萬科將憑藉3月實現636.4億元的“爆髮式銷售”完成對此前領先的碧桂園的反超時，碧桂園則同樣以634億元的銷售業績守住了一季度銷售“一哥”的位置。

4月10日碧桂園發布的未經審核營運數據显示，公司及其附屬公司，連同合營公司和聯營公司，2017年一季度實現合同銷售金額約1506.6億元，合同銷售建築面積約1664萬平方米。3月碧桂園銷售額達到634億元，僅比萬科636.4億元銷售額少2.4億元，但一季度總銷售額則較萬科1502.7億元多出3.9億元。實現首季度力壓萬科暫時登頂的局面。對於業績增長，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜坦言，這得益於市場穩定、布局均衡、產品力提升等多方面因素，以及前置營銷工作的成功，比如“春節不打烊”，分享春節返鄉置業紅利等。

碧桂園搶開局的意識非常強烈。前述分析人士表示，碧桂園2017年沖第一還是有機會的，但目前來看，與萬科的差距極其微小，即便是恆大後續推盤力度也會不斷加大。尤其是今年行業限購政策不斷出台的市場大背景下，布局甚廣的碧桂園也面臨不小的壓力，保住榜首恐怕不那麼容易。此前，碧桂園集團總裁莫斌也曾表示，公司一二三四五線城市全面出擊，“哪裡有市場，哪裡就有碧桂園”。

業內人士分析，碧桂園2015年、2016年拿地規模均名列前茅，截至去年底碧桂園未售的土地儲備中，目標市場為一二線城市的項目總貨量約7150億元，其中，目標市場為三四線城市的項目貨量約4836億元。

楊國強曾表示，“森林城市項目僅僅詩司的一個盤，對業績總量來說微不足道，對碧桂園全年銷售目標影響不大”。按碧桂園去年3088.4億元的總銷售額計算，森林城市銷售額佔總銷售比約為5.83%，權重並不算高，加上一季度表現，碧桂園年內業績仍可期待。

但市場上也有擔憂之聲，一季度業績暫時還難以說明太多問題。畢竟，3月以來各地調控政策頻繁出台，企業後續壓力陡增，尤其是在年報披露的碧桂園去年國內合同銷售前100的項目中，有近半項目均位於目前已出台了限購新政的城市和區域，這也是碧桂園年內能否登頂的最大變量因素。此外，森林城市項目的滑鐵盧事件無疑已成為碧桂園2017年的“黑天鵝”事件，對公司“士氣”的影響也不能低估。

（來源：北京商報）

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越來越多人選擇租房 90后或許成為租房一代

東方財經網 2017-04-13 15:48:14 來源：北京青年報

2014年年初，網絡紅人馬佳佳受邀前往萬科演講，拋出“90后壓根就不買房”言論，震動地產界。與之相伴，媒體及自媒體紛紛發言，90后不買房是個偽命題。時間過去整整三年，又長大三歲的90后是否還持有這樣的觀點？而北上廣深的高房價及不斷深化的限購政策，再加上經濟觀察家吳曉波也提出支持90后不買房的觀點，種種表象是否又為“90后不買房”增添了更有說服力的註腳？

近期英國滙豐銀行一項調查發現，中國七成“千禧一代”名下有房，比例居全球首位。但一些90后認為：“現在還不能斷定這個調查結果有無問題，但確實和我們實際感受有很大出入，尤其是在北上廣深這些一線城市，很多人其實是沒有自己的房子的。”

目前， 90后買不買房究竟是一個經濟實力問題，還是一個觀念問題呢？就目前市場來看，90后不買房是一個偽命題嗎？帶着這些疑問，《廣廈時代》採訪了多位京籍及非京籍90后，為您展現90后群體的置業現狀及購房觀念。

越來越多年輕人選擇了租房

一人一台電腦，各自畫著自己喜歡的畫，這就是插畫師許苑（化名）和原畫師範洲（化名）的業餘生活。

他們在一起五年，初到北京的時候兩人最大的負擔就是1200元的房租，雖然已經佔據了工資的一大半，但是1200塊錢換來的仍舊只是一個隔斷間――7間群租房裡的一間。現在兩人搬進一家品牌長租公寓兩年多，打算7月就正式領證。買房還是租房？北京還是老家？這些常人的困擾對他們似乎都不是問題。許苑說：“並沒有打算買了房子再結婚，現在的狀態就挺好的，不想給家庭增添負擔。”

從群租房到品牌租賃，許苑和范洲是北京這座城市90后北漂一族的縮影。但與曾被高房價高物價所深深籠罩的年輕一代相比，他們對家的概念並不來自於房子，而是彼此。

有調查數據显示，40%的90后買房都是依靠父母，而約三成90后大學畢業生居住面積不足20平方米。和許苑、范洲一樣的是，無數新婚的小夫妻和同居的情侶，以及租住在一起的三五好友都只是把北京作為他們奮鬥的據點，他們不願去承擔做房奴的壓力。

繼3・17新政之後，北京市場執行嚴格的認房又認貸政策，同時進一步加嚴房貸的審批，無收入大學生購房原則上按二套房貸發放。從上周北京樓市成交數據來看，成交均價為每平方米37093元，環比下降11%。即便今年一季度經歷了堪稱史上最嚴格變政，樓市成交量呈現回落之勢，但能夠依靠父母財富積累同時擁有購房資格的90后佔比並不樂觀，而有支付能力的90后更願意住在有品質的房子里，這也正是長租公寓在2017年迅速發展的原因。

據了解，現在長租公寓的主要租客年齡區間在22歲到30歲，房租在3500元到7000元左右，90后佔據相當大的比重。目前，長租公寓可以提供保潔、家修、搬家等服務，同時設有停車位、健身房、休閑區、會客廳、餐吧等公共區域，還會定期舉辦一些社群活動。

“幾年前選擇在這裏居住，也是看中了它的位置和服務，我每年大概只有3、4個月在家，房子長時間空着很不放心。這裏的管理模式很適合我，每次出去不用擔心回來時房間會不會出問題。這裏的裝修是我喜歡的，私密性也很好，簡單考究。”北京大學外文系才女、獨立民謠女歌手程璧如此評價自己所租住的公寓。

60后的父母給90后的子女置好了房子？

網上不乏這樣的文章：“90后成為購房主力，開發商在研究90后的購房需求”，而讓更多開發商擔心的是，很多一線城市中的“90后”已經不再缺房。此前，據媒體問卷調查，約55%的90后選擇了“不買房”，其中六成是因為60后的父母已經給預備好了房子，有四成是因為工作崗位頻繁變動，對租房的認可度更高。

1993年出生的童羽（化名）是土生土長的北京孩子，提起北京的限購，童羽表示很理解：“我們家有兩套房，我男朋友家有兩套房，未來我們兩個人擁有四套房，不需要買了呀！”

童羽是幸運的。過去20年的中國樓市，是高速發展的黃金年代，第二波嬰兒潮中出生的人們成家立業、拚命買房。因為可以從父母、爺爺、奶奶那裡繼承，單純從數量上看，很多90后並不缺少房子。

對於未來的90後市場，不少開發商持樂觀態度：“北京的90后確實不太缺房，但可能會為了尋求自由、舒適而升級換房。而來自外地的90后創業者們，未來的買房需求將非常旺盛。”

《廣廈時代》調查發現，90后靠父母資助尚可以擺脫蝸居，但回鄉置業仍然佔據主流。童羽說：“身邊非本地的年輕朋友幾乎都沒有在北京買房，第一是靠工資根本攢不夠房款，第二確實是買不起。聚會的時候他們都說，就指望着在北京賺夠了錢回老家買房去呢。”

在北京一家傳統媒體工作的小高已在老家山東置業。“去年淄博均價不到6000元，今年在6300元左右，畢竟是三線城市，漲幅不大。”小高說北京是他不敢想的，總是要回老家買房子結婚的。

從近日公示的《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》來看，到2020年，北京人口規模的上限是2300萬人。截至2016年年末，北京常住人口數量已經達到2172.9萬人，那麼，留給未來4年的增量僅127.1萬人。

亞豪機構市場部總監郭毅表示：“回顧‘十二五’期間，2011-2015年北京戶籍人口增加了94.5萬人，隨着2016年北京放開二孩政策，僅戶籍人口的增加量就足以令北京在2020年觸及人口規模的上限，因此，外來人口的控制甚至是疏解迫在眉睫。北京對商辦產品實行‘休克療法’的根源就在於人口控制的巨大難度，2016年，北京成交67609套商住產品，意味着多往北京輸送了13.5萬人。同理，以‘控人’為目標，限購的長期執行、房租的漸進式增長、購房門檻的不斷提升，都在預期之中。”

90后或許成為“租房一代”

就絕大多數人而言，無論是80后大學畢業生，還是90后大學畢業生，他們要自己解決住房問題，都是不能單靠自己的力量來完成的。很多大學生擁有自己的住房，實際上大部分體現的是父母的財富積累。

據了解，以北京、上海為代表的一線城市在過去的四年中，首次購房人群的年齡從30歲推遲到34歲，大城市中的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場。

買房除了是一個經濟實力問題，還是一個住房觀念升級的問題。鏈家董事長左暉認為：“在互聯網下的新生代租客，表現出實用主義消費觀，更在意產品的使用功能。車是不是你的不重要，重要的是需要時有車開就行了，房子是不是你擁有的也不重要，重要的是享受居住的樂趣。”

據了解，在城市發展相對成熟的世界性大城市，租賃人口佔比都在45%以上，紐約更是高達56.9%。這些城市的房價都比較高，一半的居民買不起房而租房。在國外，進入租賃市場的人群結構日趨多元，一些高學歷、高收入、已婚的家庭也主動選擇租賃，大部分老年人退休後會選擇賣掉房子回到租賃。

相比之下，我國一線城市租賃人口佔比只有30%左右，並且都高度集中在年輕、單身、中低收入群體。我們不得不思考，房價這麼高，為什麼不租房？

北京近年外來流動人口800多萬，大約需要270萬套租賃房屋，但租賃房屋數量也就160萬套。而北京用於租賃的房屋佔比僅為20%，供需缺口很大。自如、相寓、魔方、YOU+等長租公寓品牌正是看好這一市場需求，紛紛推出針對不同群體的產品，長租公寓也成為媒體熱衷於討論的“是否會成為限購常態下房企的轉型方向”。去年6月，辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，也釋放出“國家大力扶持培訓租賃市場”的信號。

“來北京已有小半年，對這座城市已經不再陌生。”住在某公寓的思雯，27歲，黑龍江人，畢業於魯迅美術學院攝影系，現任某紙媒編輯。思雯說：“儘管是一個人，但室友友好，也有共同話題可以聊。住的房子雖然不大，但足夠溫馨。”

事實上，機構化租賃已經在改變房屋品質太差、租賃房屋供應稀缺、租客沒有安全感等痛點，但租房相對於買房在落戶、就業、教育、醫療等政策待遇上有明顯區別，我國是否能夠建立這樣的制度，還需要很多考慮。

近期，燕保・馬泉營家園、燕保・高米店家園兩個公租房項目啟動現場登記，這是新北京人首批專項配租項目。據了解，朝陽區崔各庄鄉的燕保・馬泉營家園210套房源面向本市戶籍無房申請人，90套房源面向非本市戶籍無房申請人。

北京房地產協會秘書長陳志表示：“本次試點的自住房項目並不在今年自住房供地和開工計劃內，對於京籍無房家庭而言，實際上是新增了幾千套自住房。”

90後到底喜歡什麼樣的房？

要想了解90后居住觀念，就必須首先了解90后的群體特點。用一位專家的話說，70后、80后，一切的努力都是為了站在舞台中央，而90后，生來就站在舞台中央。不管他們是否需要，父母通過多年打拚，大多已經給他們創造了衣食無憂、有房有車的生活條件，他們在面對競爭時遠比他們的上一輩從容，當人的壓力減小時，關注點往往轉移到了快樂、自由、新鮮、溝通等方面去。

在《廣廈時代》調查中發現，不能直接問“你是否考慮買房”，否則他的回答肯定是“我為什麼要買房”。如果你改成“你未來想要住在什麼樣的房子里”，他的回答一個小時也停不下來……

《廣廈時代》在王四營鄉一個青年公寓採訪時看到，一個建築面積幾千平方米的小樓被劃分成20平方米左右的隔間，雖然面積小，但隔間內功能齊全，有獨立衛生間。在一層大堂，有專門的共享空間，咖啡廳、檯球廳、健身房、讀書區，而在院子里，有一個餐廳，成了100多個年輕人固定的食堂……

通過負責租賃的工作人員介紹，這裏的房租不便宜，每個月3000元。居住者基本都是老家在外地或者北京遠郊的年輕人，基本都是白領。

在北京，目前有大量這樣的青年公寓，這些青年公寓的租金水平遠比當初那些合租商品房要貴得多。嚴格意義上講，這些年輕人是北京剛需購房的潛在買家，他們的需求正是北京剛需商品房要提供給市場的產品。

《廣廈時代》採訪幾位有住房需求的90后，得到了以下一些結論。

首先，產權與使用權概念模糊，價格決定一切。

在王四營鄉青年公寓，一位CBD工作的90后白領在接受採訪時表示，房子有沒有產權在價格面前沒有那麼敏感。當問到：“如果一套不限購的商住房100萬和一套50萬隻有使用權的長租公寓，你會選擇哪個？”她的回答是買商住房，畢竟有產權，但如果長租公寓是30萬的話，她會毫不猶豫選擇長租公寓。

其次，好不好玩兒很關鍵，必須有社交與溝通。

90后大多數都是獨生子女，父母百分之百的愛都給予了他們，相比於80后，他們更願意溝通、分享。無論是YOU+公寓、魔方公寓，還是各種青年公寓，首層必須詩共空間、共享空間，以往租房老死不相往來的人際關係在90後面前早已失效，他們自身的年齡屬性插上互聯網社交的翅膀，分分鐘便可以從陌生人變為閨蜜與知己。

第三，追求新鮮的東西、自由的空間。

《廣廈時代》在調查中還發現，很多90后在租房時，根本沒有考慮電視，反而是X-BOX、遊戲機等用於健身、遊戲的設置，互聯生活已經成為90後區別於任何一代人的標識。而90后對於空間的看法，大小不重要，關鍵是要功能全，最好有突出的設計感和創新性。

目前，無論是萬科、京投等大型房地產企業，還是一些轉型長租公寓的小型開發商，都已經清醒地認識到90后住房需求的重要性，积極進行着摸索和創新。比如在小戶型中引入智能化空間復用系統，通過机械自動化設計，使一個小小空間可以根據居住者的需求自動變化生活場景，比如白天是客廳與書房，而到了晚上則是卧室或者觀影廳，在34平方米的空間中做出100平方米的效果來。

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成都樓市一個月內2次升級：限購區域買房滿3年才能轉讓

東方財經網 2017-04-13 15:48:17 來源：澎湃新聞

4月12日，四川省成都市城鄉房產管理局發布《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，這也是成都在一個月內第二次出台住房調控政策。

此次《通知》主要包括規範房地產經營行為、落實房地產信貸調控、嚴格審核首付款資金來源以及審核還款能力等七個方面。

《通知》提出，為了嚴格防範投機炒房，即日起在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

可以看到，今年3月以來各地頒布的政策中，不少地方將住房轉手年限予以規定。據澎湃新聞不完全統計，截至目前已有多個地方出台“限售”措施，包括成都、廈門、福州、杭州、青島、廣州、河北承德、廣東惠州等。

同時，此次《通知》中亦規定，各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。

在落實規範房地產經營行為方面，對於房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

值得一提的是，這也是一個月內成都第二次出台住房調控政策。

3月23日，成都市人民網站發布《關於完善我市住房限購政策的通知》，將二手住房納入限購範圍。要求購房者在住房限購區域購買二手住房的，應符合成辦發〔2016〕37號、成辦發〔2016〕45號文件規定的購買商品住房條件，且只能新購買1套住房（包括商品住房和二手住房）。

按照文件規定，成都高新區、成都天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣範圍內實行住房限購。

以下為政策全文：

成都市城鄉房產管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業監督管理委員會四川監管局、中國人民銀行成都分行營業管理部關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知

成房發〔2017〕45號

各有關單位：

為進一步落實成都市人民辦公廳《轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》（成辦發〔2016〕37號）、《關於印發進一步促進我市房地產市場健康發展若干政策措施的通知》（成辦發〔2016〕45號）、《關於完善我市住房限購政策的通知》（成辦發〔2017〕10號）等文件要求，加強房地產市場管理，防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險，促進房地產市場平穩健康發展。現將有關事項通知如下：

一、嚴格規範房地產經營行為

房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。房地產開發企業、中介機構，不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。對於經有關部門查實存在前述違規問題的，各銀行業機構應立即終止與房地產中介機構的業務合作，在房地產開發企業整改糾正前不得撥付後續信貸資金或增加新的授信。各銀行業機構、小額貸款公司不得與2年內受到有關部門和司法機構處理的房地產中介機構合作。

二、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

經中國人民銀行成都分行會同四川銀監局，指導四川省市場利率定價自律機制對成都市差別化住房信貸政策作出調整，各銀行業機構要認真貫徹執行，嚴格落實差別化房地產信貸調控政策，配合做好成都市房地產調控工作，促進成都市房地產市場平穩健康發展。

金融監管部門適時對成都市住房限購區域內的房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違規行為的機構將嚴肅問責。

三、嚴格住房貸款合法性審查

各銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理，從嚴防控信貸風險。

四、嚴格執行房貸認定標準

各銀行業機構在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢成都市房產檔案信息系統、房屋交易合同網上籤約系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，對於購房貸款申請人的住房記錄、商業性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

五、嚴格審核首付款資金來源

各銀行業機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會四川監管局《關於進一步加強住房信貸政策管理的通知》（成銀髮〔2016〕188號）相關規定，嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房槓桿行為。

六、嚴格審核還款能力

各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

七、嚴格防範投機炒房

自即日起，在我市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。各銀行業機構要加強個人住房貸款業務管理，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協議划付商品住房預售款，對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

本通知自2017年4月13日起實施。

特此通知。

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價格鬆動 燕郊二手房掛牌量激增

東方財經網 2017-04-13 15:48:17 來源：中國證券報

隨着房地產調控措施的實施，4月前兩周，毗鄰北京的河北燕郊區域二手房掛牌數量明顯增加。據長期專註燕郊樓市的小象起舞網絡科技公司統計，4月第1周，燕郊區域二手房掛牌數量為3092套，較前一周增加392套，增幅為14.5%；在統計的78個樓盤中，56個樓盤的二手房掛牌數量增加。鏈家網显示，截至4月12日，燕郊區域總體房源為3307套，最近一周新上房源490套。近四周來，燕郊新掛二手房房源超過1000套，占區域整體流通盤的1/3，較2月大幅增長。掛牌價格方面，據小象起舞數據，在統計的78個樓盤中，掛牌價下降的樓盤達29個，降幅在0.2%-5%之間。

市場明顯降溫

在行政區劃上，燕郊歸屬廊坊市下轄的三河市。3月21日，廊坊市出台《關於進一步加強房地產市場調控的意見》要求，非本地戶籍居民限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。4月7日，三河市地稅局發布通知要求，從4月10日開始執行更嚴格的存量房交易價格管控規定，改變網簽價標準，在實際成交價和銀行評估價之間選擇最高的價格進行網簽；在辦理存量房交易抵押時，貸款價格高於計稅價格的，高出部分買賣雙方到稅務部門補交稅款。

有房產中介機構表示，在燕郊區域，對於房齡不足兩年的住房，多數銀行的評估價與實際成交價有30%-60%的差距，以往通常按二者孰低計稅。調控新規實施后，此類房源的交易成本將大幅度上升。短期內燕郊樓市的波動主要受本地調控措施的影響，加上燕郊房價正在高位運行，交易成本的上升導致買盤明顯萎縮。

中介推銷域外項目

中國證券報記者在燕郊多處房地產中介門店發現，與前兩年燕郊樓市火爆時門店人頭攢動的盛況相比，目前許多門店顯得冷清。

為緩解業務壓力，燕郊的多家房地產中介推銷域外項目，如唐山、秦皇島等地的樓盤。中介工作人員表示，目前上述區域不限購且報價較低，可以免費安排大巴車赴當地看盤。

業內人士介紹，這些房地產中介之所以推薦域外項目，部分原因是這些項目的開發商與燕郊項目的開發商重疊；另外，在燕郊本地買盤萎縮的情況下，一些中介制定激勵政策，鼓勵一線人員推銷域外項目。

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北京150萬套房源供應量背後：樓市投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:20 來源：北京商報

在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。

事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失？

“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。

易居中國執行總裁丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。北京商報記者 董家聲

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福建泉州加快培育住房租賃市場

東方財經網 2017-04-13 15:48:23 來源：中國國土資源報

福建省泉州市辦公室日前發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），推進住房供給側結構性改革，建立購租並舉的住房制度，發揮住房租賃市場在改善居民住房條件、推進新型城鎮化進程方面的积極作用。

在加快培育住房租賃市場供應主體方面，《意見》提出，支持房地產開發企業從開發銷售向售租並舉轉變，將新建住房或庫存商品住房轉為自持物業用於出租。引導有條件的房地產開發企業，與專業化住房租賃企業合作，採取“訂單式開發”，建立“開發+租賃+銷售”的多樣化運營模式。

鼓勵各縣（市、區）開展房地產開發項目配建一定比例租賃住房，可將租賃住房作為土地出讓條件，並列入土地出讓合同，採取“限地價、競配建”的土地出讓方式確定競得人，即參与土地現場競價的競買人報價超出最高限制地價后，轉為競配建租賃住房比例，投報配建比例最高者為競得人。房地產開發企業配建和經營租賃住房，享受國家、省、市有關培育發展住房租賃市場的優惠和獎勵政策。

在支持租賃住房建設方面，《意見》表明，鼓勵新建租賃住房。住房租賃需求量大的縣（市、區），應結合產業布局、人口分佈，將新建租賃住房作為住房供應的新方式，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，國土資源部門應徵求住建部門意見，由住建部門根據本縣（市、區）的實際情況確定持有出租的年限，並由國土資源部門在土地出讓方案、出讓公告和出讓合同中予以明確規定持有出租的年限。新建的租賃住房實行用途管制，在出讓合同規定的持有出租年限內只能用於出租，不得銷售和轉讓。

另外，《意見》指出，鼓勵企業投資新建租賃住房，對企業投資新建租賃住房用於經營出租業務的，對其5年住房租金收入徵收的地方稅收收入，所在地的受益財政可按留成部分的50%給予獎勵。

編后：房價時刻牽動百姓心弦，特別是在一些大中城市，居高不下的房價，已經讓很多人深感“壓力山大”，大呼“高攀不起”。

此次福建泉州培育發展住房租賃市場，支持房地產企業從開發銷售向租售並舉轉變，鼓勵新建租賃住房，不失為一項減輕百姓購房壓力的有利之舉，對“虛火”旺盛的樓市，也可以起到一定的降溫作用。

另外，發展租房市場，還可在一定程度上優化住宅和其他行業用地結構，緩解用地矛盾，促進節約集約用地。

雖然對大多數有着“買房安家”觀念的中國人來說，租房也許只是權宜之計。但隨着房價高企，人們的觀念也正在發生變化。觀念的轉變，離不開政策的引導。隨着住房租賃市場體系不斷完善，相關的服務體系逐步規範，也許會有更多的人像多數外國人一樣選擇租房過日子。

居者有其屋，並不意味着這屋非買不可。發展住房租賃市場，推行租購併舉，為百姓民生幸福加碼，值得一試。

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優越地塊僅溢價17% 北京土地市場轉冷？

東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源：每日經濟新聞

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可

今年以來，北京市供地節奏明顯加快。昨日（4月11日），北京市規土委拍賣大廳再次迎來一場土拍，此次拍賣的分別為丰台區王佐鎮青龍湖地塊和平谷區夏各庄新城地塊。

《每日經濟新聞》記者了解到，青龍湖地塊由國開東方萬科聯合體以58.5億元的價格拿下，樓麵價42700元/平方米，總建築面積為230355.885平方米，建築控制規模249999平方米。

值得注意的是，上述青龍湖地塊溢價率僅為17%，在房企普遍高溢價拿地的今天顯得頗為扎眼。那麼，這是否意味着北京房地產市場已經開始由熱轉冷呢？對此，有分析指出，由於該地塊規模較大，所以看似溢價率低，但其實已經接近近期房企拿地的極限了。不過，也有專家認為，即便考慮到各種不利因素，國開東方萬科聯合體此次拿地的價格仍然低於市場預期。

成交價低於市場預期

據悉，丰台區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊，用地性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、A33基礎教育用地、S4社會停車場用地，起始競拍價50億元。

雖然該地塊處於北京六環，但自然環境相對優越，且毗鄰優質教育資源人大附中丰台學校，因此吸引了招商、龍湖中海首開保利聯合體、華潤、遠洋首創聯合體、國開東方萬科聯合體、中糧天恆旭輝聯合體等10家企業參与競拍。最終，青龍湖地塊被萬科聯合體以總價58.5億元、溢價17%拿下。

資料显示，國開東方是由國開金融與上市公司東方集團成立的合資公司，截至2015年底，國開東方總資產120億元，凈資產52億元，通過3年時間已在青龍湖區域完成實際投入超過100億元。

公開資料显示，青龍湖地塊以“限房價競地價”方式出讓，商品住房銷售均價不超過41230元/平方米，且最高銷售單價不得超過43292元/平方米，並執行“90/70”政策，此次拍地未觸及土地合理價格上限。據了解，該區域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項目，並以大戶型產品居多，基本售價在5萬元/平方米~6萬元/平方米。

值得一提的是，國開東方萬科聯合體此次拿地的溢價率僅有17%，低於市場普遍預期。那麼，這是否意味着北京樓市正悄然發生某種趨勢轉變呢？

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，此類“巨無霸”土地拿地成本較高，尤其是總價方面，看似溢價率低，但其實已經接近近期房企拿地的極限了。所以這個時候高溢價的現象會比較少，這也是此類土地最終看似溢價率低於預期的原因。

中原地產首席分析師張大偉則指出，該地塊體量較大，且屬性複雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實際可售部分佔比僅55%，平均樓麵價為2.34萬元/平方米。如果將持有部分按照50%價值計算，樓麵價為3.05萬元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊最後的成交價格依然低於市場預期。

亞豪機構市場總監郭毅表示，今年以來，北京土地市場供地節奏明顯加快，密集的土地出讓使得房企的“饑渴”程度有所緩解。不過，在今年新推的土地當中，自住房等保障型產品佔據較大份額，因此其中含純商住宅產品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到，昨日北京推出的平谷區夏各庄新城2-11-1地塊，雖然建設用地面積僅約20213.146平方米，建築控制規模僅24255.775平方米，但最終卻由中弘以2.04億元的價格拿下，溢價率180%。資料显示，該地塊屬性為A61機構養老設施用地。

房企聯合拿地漸成風潮

從昨日競拍方情況來看，房企抱團組成聯合體拍地似乎已經成為一種潮流。《每日經濟新聞》記者近期研究眾多上市房企2016年年報后發現，合作拿地甚至已寫入一些房企2017年獲取土地儲備的重要計劃之中。

而據中原地產最新統計，截至4月11日，北京年內供應的住宅類土地已達20宗。從已成交的7宗地看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。其中，限價商品房住宅為47.9萬平米，主要分佈在房山、平谷、密雲，公建面積17.5萬平米，這7宗住宅用地中自住房為22萬平米。7宗地合計有4宗為房企聯合體拿地，密雲、房山、通州各有一宗地塊為企業獨立拿地。

針對房企組成聯合體拿地，嚴躍進表示，由於土地成本增加，企業聯合拿地會減少一定的風險。目前來看，北京供地還是會增加的，後續也會有很多企業符合拿地條件。昨日國開東方萬科聯合體以低溢價拿地，並不代表房企拿地壓力的減少。當然較低的溢價率也使得房企拍地的節奏相對加快。相對來說，此類土地交易的價格低於預期，充分說明當前北京土地監管部門积極管控市場的決心。

對於採取聯合體方式拍地，北京萬科相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，萬科在拿地上一直是比較開放的，此前已經跟首開、國開、京投發展等有過合作。萬科2016年年報显示，鑒於土地市場競爭激烈，將持續探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權收購、代建等確保以合理價格獲取土地資源，2016年萬科集團59.5%的新增項目是通過合作方式獲取。

值得一提的是，萬科2016年年報显示，期內集團實現營業收入2404.8億元，同比增長23%；歸屬凈利潤210.2億元，同比增長16%。其中，北京區域主營業務收入417.89萬元，收入佔比達到17.85%，結算面積約414萬平方米，佔比20.16%。

北京萬科前述相關人士表示，劉肖擔任北京萬科一把手之後，在拿地投資上很果敢，他推出了一個A計劃，也就是曼哈頓計劃，涉及像城改、收購、公開招拍掛等，但強調不拿地王，丰台這塊地也在今年預期當中，與此前相比，目前拿地儲備屬於基本持平。

《每日經濟新聞》記者查閱萬科2016年年報發現，期內萬科新增加開發項目173個，總建築面積3157.3萬平方米，其中北京區域共新增7個項目，88.3%的新增項目位於一二線城市；而報告期末至該報告披露日(3月27日)，萬科新增開發項目36個，規劃建築面積約438.9萬平方米，其中北京涉及2個，位於朝陽區和門頭溝區。

克而瑞地產研究院公布的數據显示，在2016年北京房企銷售金額排行榜中，萬科在北京市場銷售金額為248.52億元，銷售面積70.66萬平方米，均排名第三。

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