房地產市場調控效果繼續顯現 長效機制仍待確立

房地產市場調控效果繼續顯現 長效機制仍待確立

東方財經網 2017-12-19 23:19:12 來源:經濟參考

 近日,一向敬業的楊明(化名)和單位領導請了假提前下班,因為下午六點整,他之前所看的武漢保利時代項目要在網上開盤。

不過,這次好運並沒有降臨。“我在電腦前守了半個多小時,一到六點整就點擊鼠標。但還沒等看清房號,230個綠色圖標全部被選完了。”楊明說道。

從南京開瑪莎拉蒂連夜排號,到武漢搶房,在調控一年後,購房者熱情依然未熄滅。對此,專家認為,未來中央政府將統一部署長期性和基礎性制度,堅持調控不動搖,減少獲利空間。

18日,國家統計局發布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況显示,熱點城市房價繼續保持平穩。從環比看,七個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,15個熱點城市中11個城市新建商品住宅同比下降,降幅在0.2至3.2個百分點之間,“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現。

不過,二、三線城市樓市依然較熱。統計局數據显示,二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%,漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示,樓市在調控中逐漸退燒,但二三線城市依然高溫。這也是讓房地產企業銷售業績在2017年依然刷新歷史紀錄,全國房地產市場成交量價創造新紀錄的原因。

中原地產數據显示,截至11月底,包括碧桂園、恆大、萬科等31家重點房企合計銷售額達到了37287億元,同比2016年同期上漲高達47%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,當前的降溫是行政調控壓力下的市場凍結。“而包括購房者和房地產開發企業、金融機構等市場主體依然對樓市持樂觀態度,這也是風險所在。”

中國住房發展報告(2017-2018)显示,中國居民購房抵押率(LTV)自2012年以來持續上行,2016年更是加速上行。截至2016年底,居民購房抵押率升至50%。2016年中國住房抵押餘額/LTV開始超越家庭房地產市值。

居民債務比重逐漸攀升。倪鵬飛說,“居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%,上漲至目前的90%,遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道,居民槓桿率恐怕會更高。”

一面是貸款的增多,一面是存款的減少。報告指出,目前中國居民部門貸款與居民儲蓄存款比率已由2007年的25%上升至目前的超過60%,居民新增貸款與新增存款比率,更是從10年前的50%左右上升至2014到2016年的年均97%,2016年更是出現存款增量低於貸款增量的現象。

倪鵬飛表示,居民部門加槓桿空間已越來越有限。他建議,應加快樓市調控長效制度和機制建設,明確房地產稅時間表,給予市場明確預期,減少各方的賭博心理。

“此前中央政治局會議已定調將加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年重點工作。”中國房地產業協會法務部主任康俊亮表示,從明年開始,官方調控的重心將逐漸從各地頻繁出台的行政性調控向中央政府統一部署的長期性和基礎性制度轉移。例如,備受關注的不動產統一登記可能會在2018年實現全國聯網。

康俊亮指出,隨着一系列長期性和基礎性制度的真正落地,中國此次住房制度改革的效應和影響將不亞於啟動中國房地產市場“黃金十年”的1998年“房改”。

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一線城市房價同比連跌15個月 專家預計下調將繼續

一線城市房價同比連跌15個月 專家預計下調將繼續

東方財經網 2018-01-19 20:45:02 來源:證券日報

  ■本報記者 蘇詩鈺

  1月18日,國家統計局發布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據显示,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落。專家表示,2018年樓市調控力度依然持續,北京等一線城市房價將繼續同比下調。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉昨日表示,去年12月份,“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現,70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅環比價格均在平穩區間內變動,房地產市場總體繼續保持穩定。

  從環比看,有4個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.2個至0.3個百分點之間;北京、杭州和合肥3個城市持平。從同比看,有9個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.2個至3個百分點之間,這些城市新建商品住宅價格低於上年同期水平。

  從商品房住宅房價數據看,12月份贛州、廣州、蚌埠、北海、深圳、福州、廈門7個城市房價環比下調,杭州、北京、合肥、石家莊、南昌、襄陽等城市房價環比持平。從新建商品房住宅價格同比數據看:深圳下調3%、福州下調1.7%、南京下調1.4%,另外,無錫、鄭州、杭州、成都、北京、合肥等9個城市房價同比下調。從二手房住宅價格同比數據看,北京跌幅第一,另外南京、合肥、天津、錦州也同比下調。

  中原地產首席分析師張大偉昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示,整體看,二手房價格調整非常明顯,從去年4月份開始到現在近10個月的時間累計跌幅超過15%,部分區域房源價格接近20%,北京二手房價格已經接近2016年四季度的房價。

  據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落,去年12月份比11月份分別回落0.1個和0.4個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月擴大0.4個百分點,二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格同比漲幅與上月相同,二手住宅價格同比漲幅連續5個月回落,比上月回落0.1個百分點。

  國家統計局初步測算,去年12月份,一線城市新建商品住宅價格環比持平,二手住宅價格環比下降0.1%。二線、三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.6%和0.5%,漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點;二手住宅價格環比均上漲0.3%,漲幅均與上月相同。

  張大偉表示,同比與環比下調的城市,最主要的特點都是2017年執行了歷史最嚴格的調控政策,持續加碼調控,出現了市場下行的效果。目前看,2018年調控政策力度依然持續,70個城市房價數據依然會明顯分化。最近發布吸引人才政策的多個城市,預計房價在2018年年初有望平穩,北京等一線城市房價在2018年將繼續同比下調。

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成都首批國有租賃住房入市 成租房族焦慮的“終結者”

成都首批國有租賃住房入市 成租房族焦慮的“終結者”

東方財經網 2018-01-22 20:37:19 來源: 經濟參考報

  直擊成都首批國有租賃住房入市

  房東“國家隊”:居無定所“終結者”?

 

  房東坐地起價、中途變卦,被中介忽悠、吃差價……但凡有過租房經歷的人大多會遇到這樣的“鬧心事”,而最讓租房族煩心的莫過於“居無定所”的焦慮。如今,在國家鼓勵住房租賃的政策支持下,各地政府搭建的住房租賃交易服務平台陸續上線。這些租房市場的“國家隊”有望成為租房族焦慮的“終結者”。

  成都是全國首批開展住房租賃試點的城市之一。近日,成都市推出首批約2200餘套國有租賃房源,面向市民公開交易。國有租賃住房怎麼租?品質如何?對購房市場和租房市場將有何影響?帶着這些人們最為關注的問題,記者進行了深度調研。

  靠譜 方便 價格合適 引租房者點贊

  來自四川德陽的高欣霞在成都高新區上班,這裡是成都市產業比較集中的區域,高欣霞在這裏從事製造行業,現在月收入大約3000多元。“成都現在的房價很高,又有限購政策,對我來說買房還不現實。所以打算長期租房住。想找一套價格合適,靠譜一點兒的房子。”高欣霞說自己來成都五年了,之前租過五六次房子。

  “我租房子比較看重地段和裝修,預算又有限,幾次碰到房主漲房租或者因為房價漲起來了要賣房的情況,就得重新找房子。”高欣霞說,帶着孩子經常搬家實在太不方便了,所以一直想找一套合適的房子能夠長租,安定下來。

  1月3日,高欣霞從網上看到成都市推出國有租賃房源的消息,抱着試一試的態度登錄了成都住房租賃交易服務平台,實名註冊后,她開始在網上挑選房子。幾番比較后,她看中了一套位於成都高新區潤新花園的一居室,通過幾次競價后,最終成交簽約。

  高欣霞簽約的這套房子位於成都南三環邊,交通方便,離她上班的公司也比較近,每月的租金是1390元,她這次直接簽了五年。

  “我最滿意的就是地段和裝修,房子離我上班地點比較近,而且屬於精裝修,可以直接拎包入住,省了不少事。”高欣霞告訴記者,“雖然價格沒有比市場價低多少,但考慮到自己是長期居住,這樣一簽五年就穩定了,不用擔心會臨時漲房租或不租了的情況。選擇國有房源品質有保證,住着心裏也踏實。”

  來自四川達州的陳鵬,三年前職校畢業後來到成都,從事建築行業,這兩三年一直在租房住。“頭一次租房時,因為沒有走正規程序,也沒有正式簽合同,房東臨時漲價,價格不太能接受,就搬出來了。”陳鵬告訴記者。

  1月5日,陳鵬從朋友圈裡得知成都市推出國有租賃房源的消息,馬上登錄住房租賃交易服務平台選房。通過位置篩選,他看中了位於成都市東三環附近上城國際的一套一居室。一個小時后,他競價成功了。

  通過房屋的預留電話陳鵬聯繫了實地看房,他覺得房子地段和品相都還不錯,離地鐵站不到500米的距離,於是簽了一年的租約。

  陳鵬相中的這套房子每月租金是1440元,對於每月收入約7000元的他來說,這個價格感覺能接受。

  “我去年已經買了首套房,正在裝修,租這套房子是作為臨時過渡住房,沒想到整個租房過程還挺方便的。”陳鵬說。

  月租470元起 租房也算學區

  2017年12月底,成都市推出首批國有租賃房源,在官方平台上公開交易,目前平均每天有40餘套住房成交。記者了解到,這些房源基本位於主城區,從一居到四居都有,有精裝房也有清水房,月租金470元起。

  如何租到這些房子?成都市房管局工作人員介紹,有意向的市民登錄“成都住房租賃交易服務平台”首頁后,進入“國有住房租賃公司房源”頁面,經實名註冊后選定所需房源,按照規則參与競價。

  競價成功的個人或機構,應當在五個工作日內與國有公司簽訂租賃合同,逾期則視為無效,租賃合同簽訂完成並按合同約定交清費用后,即可按雙方約定的交房日期租住所競得的房源。想要提前看房的市民,也可撥打該套房源所留電話預約。

  為何要以競價的形式來確定房租?成都市房管局租賃管理科相關負責人表示,根據此前成都市國有資產的管理辦法,國有租賃房源從房源推出到市民租到手大約需要3至6個月,時間跨度較長,不便於市民租住。為更好地滿足市民需求,成都市房管部門與國資委一起經市場調查后,確定了競租這一市場化的形式。

  “這些推出的房源,都由第三方評估公司評估了每一套的價值,制訂了起拍價,競價時間為一個小時。”成都潤錦城實業有限公司是此次推出房源的三家國企之一,該公司資產部劉佳表示,從這两天的實際成交價格來看,基本略低於市場價。

  為鼓勵長租、保護租客利益,潤錦城推出的720餘套房源可以選擇最長不超過五年的合同期,租金在合同期內維持不變,支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。對於如何防止惡意炒高價格或囤房源的現象,劉佳表示,競價者需輸入身份證號實名註冊,且一人只能競得一套。

  成都是全國首批開展住房租賃試點的城市之一,2017年8月,成都市政府出台《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》,提出組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等具體目標,促進住房租賃市場專業化、機構化、規模化。

  目前,成都市已組建四家國有住房租賃公司,正全面清理盤活國有存量房源,後續還將推出更多房源供有需求的市民租賃。

  “國有租賃房源儘管目前上市體量不大,但可以起示範作用。國企房源品質有保障,而最長五年的租約可以保證租金穩定,有助於發展長期穩定的住房租賃市場。”成都市房管局租賃管理科相關負責人表示。

  除了推動國有租賃房源入市,成都市還在多渠道盤活城市租賃房源存量、擴大增量,包括國企新建一批人才公寓、產業園區配套租賃住房;鼓勵開發企業配建租賃住房、住房租賃企業依法改建存量住房,鼓勵房企與住房租賃企業合作;加快政策性保障型公租房建設;盤活市民“存量”住房等。

  根據上述《實施方案》,成都將逐步把現有政府及國企投資和管理的公共租賃住房、人才公寓交由住房租賃企業管理,力爭到2020年,發展規模化租賃企業不低於50家。

  近期,成都市關於發展租賃市場的政策密集出台。1月3日,成都市人民政府網站發布《成都市人民政府辦公廳關於加快發展和規範管理成都市住房租賃市場的意見》,規範了租賃住房的最小出租單位、最低人均租住面積、單間居住人數等標準。

  “這一規定規範了租住產品的相關標準,把正規合租和群租做了比較明確的界定,為企業實際經營指明了方向。”住房租賃企業鏈家自如成都公司的負責人稱。

  這一《意見》還提出非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產權住房的,以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的,其隨遷子女可在居住證所在地接受義務教育。

  在1月3日的成都市政府常務會上,成都市房管局報請《關於進一步完善公共租賃住房租賃補貼工作的實施意見(送審稿)》,對租房補貼提標擴面,將中心城區申請租賃補貼的家庭年收入准入標準由5萬元調整為10萬元,單身居民年收入准入標準由3萬元調整為5萬元。同時,符合條件的外來務工人員也可申請租賃補貼。

  非市場主力 意義在於“四兩撥千斤”

  西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為,成都市出台的這一攬子政策將助推住房租賃市場的發展。他認為,過去我國主要是發展購房市場,租房這塊是短板,在目前以散戶為主的租賃住房供應主體的情況下,業主亂漲房租、因各種原因改變用途不租了的情況較為普遍,這影響了租房人的居住體驗,也容易給人居無定所的感覺。還有的出租房屋存在房屋品質問題、消防隱患、非法群租等現象,容易釀成事故。

  “通過國資背景的‘國家隊’來提供租賃住房,在房屋品質和管理上能進一步規範租賃市場,對租房人的權益也更有保證。”劉璐說。

  另一方面,成都提升租房補貼標準后,大大降低了申請租房補貼的門檻。根據統計,成都城市居民家庭年收入在5萬元到10萬元之間的遠高於家庭年收入在5萬元以下的數量。因此這一政策實施后惠及的人群將大幅增加。

  “大力發展住房租賃市場、加強租賃住房公共資源配套,也是對住房購買市場進行分流的工具之一。”劉璐說,一些在猶豫要不要買房的居民可以不妨先租房,這對於購房市場來說有一個緩和作用。

  他也指出,為了不增加財政負擔以及避免造成社會存量可租賃房源的浪費,從數量上看,“國家隊”在住房租賃市場上不會是主力軍。國有租賃房源最大的意義在於“四兩撥千斤”的示範效應以及規範市場的作用。私人業主的可租賃房源仍將是未來租賃市場的主體。公共租賃房源並不是要取代私人的租賃房源,而是要讓整個住房租賃市場的運轉更有效率。同時,政府應遵循“因地制宜”的原則,在成熟社區,公共租賃房源主要在於“配合”,而在一些產業園區和城市新區,公共租賃房源則可以發揮“主導”作用,這樣也有利於新的就業人口的導入。

  四川大學法學院副教授陳實則認為,發展住房租賃市場還需要注意兩個問題,一是國有住房租賃的運營,如果是國企自身來運營的話,可能存在服務單一、沒有動力搞多樣化服務等問題,而市場主體更容易滿足多方面的需求。政府更多地應該去培育市場主體,引進市場租賃公司來提供服務,政府負責做好監管;二是租房者享受公共服務的問題。自購房與租住房主要在戶籍與教育方面存在不同,目前很多城市正實施積分落戶、人才落戶等政策,那麼剩下的主要是教育問題,以成都為例,租房也可享受義務教育,那麼租房與買房的差別主要在於學區房有“賦權”,可以上當地較好的學校。這一差別主要由於教育存在供需缺口,不得已而設置一些准入條件,要解決這一差別主要看教育政策如何處理。

  “從長期來看,增加城市公共資源的供給,促進城市公共資源的供需平衡,才是解決租房和買房差異的根本辦法。”劉璐如是說。

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中國樓市只漲不跌?如今三方面正發生根本性轉變!

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東方財經網 2018-02-04 22:36:01 來源:經濟觀察報

 以房子為核心資產配置的時代或將漸行漸遠

范欣 作者系青年經濟學者

2018年對樓市而言註定是極不平凡的一年,在“房住不炒”的大原則下,房地產長效機制正日趨成熟,一方面住房土地的供給主體除了政府外,國有土地、集體土地也將逐漸被允許進入房地產市場用作建設租賃住房,以提高居民租賃住房的有效供給,保證房地產市場的健康發展;另一方面在經歷了2016-2017年樓市大漲后,超預期的樓市調控仍將延續,即使在部分三四線庫存較大的城市出現放鬆,重點城市也難再放鬆。不僅如此,部分開發商拿地過於激進,槓桿率較高,在樓市低迷的背景下預計將有部分開發商資不抵債。數據显示,2018年,房地產行業將迎來還債高峰,額度達到3300億;2019年額度達到4700億,2017-2019年房企還債規模將超1萬億。

十餘年間,中國樓市經歷了一輪只漲不跌單邊左側上漲行情,即使出現小幅下行格局一般也僅1-2年,隨後便出現報復性上漲,以至於普通百姓已不再相信樓市調控能抑制房價,至於原因專家也是眾說紛紜。其實,主要原因歸納起來無非是三個方面,一是商品房市場的土地供給被政府完全垄斷;二是人口結構變化;三是連年貨幣超發。如果以上三方面原因沒有明顯改善背景下,房價難改上行趨勢,但如今這三方面都正在發生根本性轉變。

在商品房市場土地垄斷方面,房改后國土部規定房企開發各類住宅用地只能通過公開招拍掛方式取得,所以只要地方政府控制好土地儲備、入市節奏和市場需求之間的關係,保證土地掛牌量小於等於市場需求就可以維持地價的穩中有升。近年來一些三四線城市之所以出現了樓市庫存高企的問題歸根結底是由於一些地方政府為了加大基礎設施投資提高任期內政績而短時間內大規模提高土地出讓規模導致土地供過於求,重慶地票制度近年來能保持當地房價平穩也是因有效控制土地入市與商品房需求才實現的。因此,土地供應的垄斷是決定房價走勢的根本。

反觀國土部提出的政府將不再是居住用地唯一提供者意義重大,雖然短期內集體土地僅能被用在指定試點地區的租賃住房建設上,小產權房轉正仍不被允許,但隨着試點城市租賃住房土地供給量的提升、以機構為主的租賃市場的逐步建立,未來房企投資租賃住房的成本會大幅降低,租賃住房規範化程度也將提高,房屋租賃市場的有效建立也將有效分流熱點城市的購房壓力,起到保障中低收入群體居住需求的重要作用。而且,當前一二線城市投資房產以租金計算回報率已大幅低於市場利率,以市場利率計算的房價與當前價格有較大差距,房價虛高部分一方面是受市場追高情緒影響,另一方面在於房子與教育、養老等掛鈎,目前幾個城市已率先開展租售同權制度試點,這對於發展租賃市場同樣意義非凡。因而,土地供應垄斷格局的破冰雖短期對房價影響不大,但卻是房地產長效機制的有效組成部分,長期對樓市走向影響深遠。

當然,僅有土地垄斷還不能構成房價的連續上漲,必須要有人口的配合。98年房改后的10年恰逢60/70年代嬰兒潮時期居民的首次置業,2007年至今的10年正好是80后嬰兒潮的置業年代,上述20年又正好是中國城鎮化進展最快的20年,這與樓市走勢不謀而合。但,1990年至2012年這10餘年在計劃生育和居民生活水平不斷提高的影響下我國生育率出現了連年走低的現象,直到單獨二孩和全面二孩政策實施后才有所反彈,但全面二孩政策落地后的2017年出生人口就出現了下降。另一方面,近年來中國勞動人口比例已呈下降趨勢,而老年人口比例則快速增加,這對住宅的需求強呈現明顯抑製作用。wind數據显示,中國勞動人口(15-64歲)在總人口中所佔比例在2011年已開始下降,到2016年末該比例已下降至72.56%,與此對應的則是老年人口(65歲以上)比例近年來一直在上升,到2016年末已達10.8%。因此,人口結構潛移默化的改變也將對樓市走向形成較大影響。

土地供應垄斷與人口增長還需加上貨幣供給的配合,才能支撐房價上漲。將一線城市房價近年來走勢圖和廣義貨幣M2走勢圖疊加,會發現兩者相關性接近於1,這還不包括近年來金融過度創新導致的銀行表外資產規模快速擴大的影響。自2017年起,一場針對金融亂象的金融監管的大網正在逐漸展開,一行三會出台了多項政策,隨着金融監管的趨嚴,社融同比與M2同比增速出現了顯著的背離,對應市場上資金表現的非常緊張,10年期國債收益率已由2016年末的2.6%大幅升至2018年初的4%左右,廣義貨幣M2同比增速已降至8.2%,商業銀行資金頭寸也表現的十分緊張。

由於中國當前金融周期相當於美國2011年,因而未來5年仍將處於去槓桿周期,這點從2017年末的中央經濟工作會議、2018年初一行三會陸續頒布多項政策就可看出,2018年金融監管仍將進一步收緊,市場利率也會延續穩中有升的態勢,只有等到市場出清才會出現下降。對於樓市而言,因商業銀行負債成本的提升導致全國首套房加權貸款利率由2016年末的4.45%顯著上升到2017年末的5.38%,上升幅度達21%。資金的收緊和利率的上升無疑是未來樓市的重大利空。

當然,按此前的政策導向看,一旦經濟面臨較大下行壓力,支持和鼓勵居民購房的刺激政策就會出台,房價就會觸底反彈,但此次情況與之前略有不同,過快的居民舉債已明顯超出居民收入增長的合理區間。統計显示,居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的35%上漲至2017年末的90%,遠遠超出其他新興經濟體的水平,已接近美國和日本樓市泡沫破滅前數值,未來3-5年繼續出台讓居民加槓桿購房的刺激政策可能性非常小。

綜上,過去20年支撐樓市只漲不跌的三大因素均在逐步發生改變,土地供給垄斷破冰有望讓機構主導的租賃市場迎來較大發展從而逐漸形成租售並舉的住房體制,人口結構的悄然變化影響的是居民居住需求的改變,金融監管的收緊則會逐漸提升市場利率水平。而且,因地方賣地收入的逐步萎縮,未來房地產稅一定會擇時推出以彌補地方財政部不足的問題,屆時擁有多套房的居民房地產持有成本將上升。因而,過去20年居民以房子為核心資產配置的時代或在漸行漸遠,以雞蛋不放在同一籃子里的分散資產配置才是合理管理家庭總資產的上策。

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二三線城市購房政策鬆動 樓市或有可能出現反彈

二三線城市購房政策鬆動 樓市或有可能出現反彈

東方財經網 2018-01-22 20:36:58 來源:中國新聞周刊

  2018年開年伊始,蘭州、南京、合肥等二三線城市購房政策出現了局部的鬆動和微調,由此引發社會廣泛關注。

  輿論於是揣測,2018年的房地產調控政策有可能“鬆綁”,樓市或有可能出現反彈。

 

  但住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受《中國新聞周刊》採訪時分析認為,“如今中央的意圖是因域施策,分類調控,將權力下放,以中央統一部署為前提,各地採取相應措施。在樓市下行、市場特徵多樣的背景下,我認為該類政策的出台是在情理之中的。”

  區域微調

  2018年元旦剛過不久,蘭州市房產局等部門聯合出台《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》(下稱《通知》)規定,自1月8日起,購房者在購買蘭州市城關區、七里河區、安寧區等地住房時不再要求提供社保和納稅證明,同時取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

  在蘭州市房地產新政剛公布不久,限購“鬆綁”的風潮蔓延至南京。

  1月7日,南京市政府召開新聞發布會,正式出台《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》(下稱《意見》),《意見》規定,由專業人才引進項目或政府有關部門評審確定的A、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制;高層次人才住房公積金最多可貸120萬元,部分項目可申領不少於300萬元的購房補貼。

  《南京市人才安居辦法(試行)》規定,所謂的A類人才指國際國內頂尖人才;B類人才以省333工程第一層次培養對象為參照,為國內領軍人才;C類人才以省有突出貢獻的中青年專家為參照,為地方拔尖人才。

  類似的“搶人才”大戰同樣在鄭州、武漢、西安、長沙、天津等城市上演。以鄭州為例,鄭州市出台的《鄭州市青年人才首次購房補貼發放及非鄭戶籍人才購房實施辦法 (暫行)》規定,因“千人計劃”“萬人計劃”引入鄭州的國家級項目領軍人才,將分別獲得500萬元和200萬元獎勵,以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。

  同樣,西安市住房保障工作領導小組辦公室下發通知,規定2017年市本級大學生安居試點項目工程建設不少於1.2萬套;高校無房教職工可申請周轉房並支持鼓勵高校利用自有土地建設公租房等。

  總體而言,以南京市為代表的租房、購房限制“鬆綁”具有明顯特徵:城市均為高層次人才的落戶、首套住房購買提供政策支持,並願意為此提供高額住房補貼。

  除蘭州、南京兩類限購政策“鬆綁”外,合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚揚。

  近日,合肥市國土資源局在對12345名群眾諮詢的回復中稱,“商品房應由開發商自行定價,且2016年11月之前出讓地塊不限價。”該政策出台後被一些媒體解讀為合肥市住房“限價放開”。

  隨後,合肥市物價局於1月6日在官網公布《我市新建商品住房明碼標價備案政策》一文,針對“限價放開”一事進行回應。

  同日,合肥市國土資源局也發布《關於我局對12345名群眾諮詢回復內容的說明》,援引2016年11月出台的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》相關規定,市轄區和肥東縣、肥西縣、長豐縣區域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。以此證明,合肥市並沒有“放開限價”。

  “在1月8日晚上,我們的官方網站對政策進行了進一步的說明。我認為應對還是比較积極的。我們並沒有放鬆監管,而是加強了監管,這和蘭州市獨特的背景息息相關。”蘭州市住房保障和房產管理局副局長高佳在接受《中國新聞周刊》採訪時說。

  與財政有關?

  “蘭州該政策的出台有一定的特殊性,這主要同蘭州整體的經濟發展水平相關。”蘭州市社會科學院經濟研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》。

  在國家統計局公開的數據當中,2015年中國各省的GDP排名中,甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數第五名。

  “在全國GDP發展從6.5%上漲為6.9%的背景下,蘭州市為什麼從8.3%降到6.3%?就是因為轉型升級沒有完成,蘭州市仍然靠傳統產業,靠舊有的模式在發展。”牛錚超說。

  牛錚超認為,在新舊動能轉換的關鍵點上,蘭州市出現了經濟下行的趨勢,居民收入受到了影響;再加上蘭州市房價結構性不合理,核心區房價很高,周邊地區房價較低,這種明顯的價格差制約了蘭州市經濟的發展。在此基礎之上,出台限購鬆綁的政策也就不足為奇了。

  蘭州市主城區和周邊地區的明顯價格差可通過數據予以證明。蘭州市房產局給出的數據显示,蘭州市核心區均價1萬元/平方米左右,最高甚至有1.7萬元/平方米的樓盤。但在周邊區域,均價僅5千元/平方米左右,最高樓盤約為7千元/平方米,僅為核心區的一半左右。

  蘭州交通大學房地產研究所所長劉義認為,通過實行同一、二線城市相區別的調控政策,有利於提高城市化率,促進當地經濟發展。通過對限購“鬆綁”,能夠有效減輕經濟下行壓力,提高地方財政收入。

  許多觀點認為這是通過實行限購“鬆綁”增加財政收入。有分析稱,“鬆綁”政策出台有明顯的去庫存、補收入意圖。通過取消部分區域限購和社保、納稅證明等方面的限制,而進行二手房限售,實質上是把公眾對二手房的需求往一手房擠,消化一手房庫存;與此同時,2017年蘭州的財政收入下降,而地方債務快要到期,需要土地收入與房地產稅收收入支撐。

  蘭州市財政局局長牛成�反駁了有關“財政收入緊缺的說法”。他表示,蘭州市2017年地區財政總收入660億元,一般公共預算收入233億元,分別增長10%和11%,高於全國2017年全年財政收入增速8.2%的數值。

  蘭州市房產局副局長高佳對前述觀點也進行了辯駁,他表示,在“鬆綁”政策出台之前,蘭州市房產局並沒有徵求過市財政局的意見。調控政策的出台,僅僅是根據建設部和中央的要求,加強分類指導,因城施策,對原有政策進行優化和調整,提高房產局調控政策的精準性。

  調控“組合拳”

  在牛錚超看來,蘭州市已經擁有了一套完善的房地產監管體系,通過一套組合拳,能夠有效控制房地產市場向著有序的方向前進。

  這套組合拳一共由三個部分組成,第一個招數是“解”,也就是在限購鬆綁的同時,針對部分地域進行限售,同時對取消限購的區域進行甄別,保證房價並不會因為“鬆綁”而出現明顯的反彈。

  第二個招數是“限”,也就是通過強化備案制度,限制一定區域的房地產價格。比如《通知》規定,房地產開發企業在新建商品住房價格備案時,應合理確定申報的銷售價格,嚴格執行新建商品住房的明碼標價、一套一標和“一價清”制度,實際銷售價格不得高於備案價格。同時房產部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產開發企業,暫停其網簽備案資格。

  所謂的“一套一標”,指的是商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的,還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。“一價清”,則是只通過一次價格,將所有的居住初始金額全部繳納完畢,這意味房地產開發經營企業不得以各種名義,向購房者收取商品住房銷售價格以外的費用,尤其不可趁機漲價。

  “從去年4月份以來,作為房地產行政主管部門,我們對大量企業進行引導和監管,規範他們的銷售行為。對於不執行價格監測,變相哄抬價格的,將視其具體情況,取消它的網簽備案資格,限制其銷售。我們支持正常的生產經營活動,反對囤積房源,變相抬高價格的行為。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

  第三個手段是“收”,意味着通過收緊對核心區的限購,有效避免房價劇烈波動,導致房價的混亂。

  一套“組合拳”出台的目的,首要是促進區域房地產發展整體的平衡,通過對周邊區域的限購進行適度鬆綁,能夠在保證房地產市場穩定的同時,促進蘭州市土地結構性平衡。

  “這項政策出台的目的,除了解決城市居民首套剛需,解決城市功能疏解,支持改善型需求以外,另外一個重要目的就是控制房價上漲。”高佳表示,蘭州市房產局工作的重點之一,是將房價控制在合理範圍內,並遏制房價過快上漲。

  蘭州市房產局對此事的進一步解釋是,蘭州市的房產價格受到甘肅省房地產市場的影響,具有一定的地產價格上行壓力,房地產調控政策出台後,並不一定會導致房價下跌,僅是儘力將蘭州市存在的房地產泡沫和水分進行擠壓。

  對於蘭州市房產局而言,工作重心之一是控制蘭州市核心區的房價,即使如此,周邊區域的房產價格在銷售旺季仍然保持了穩定的狀態。

  蘭州市房產局還向《中國新聞周刊》介紹,保持房地產價格穩定的手段,首先是從控制房屋面積入手,通過提供主打80到100平方米建築面積的房屋,保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時,通過控制土地供應,保證整體房產市場穩定。

  經過調研,蘭州市房產局在2018年計劃實現商品房供應總面積400多萬平方米,其中西固區、九州開發區、高坪偏遠區域實現300多萬平方米的商品房供應量,佔總供應量70%以上。預計在大量價格適中、房屋建築面積適中的住房投向市場后,房價能夠有效得到遏制,蘭州市房價上行壓力能夠進一步緩解。

  “對於價格而言,並不是政府最為看重的第一要務,政府在調控的時候,更加看重樓市是否平穩。樓市肯定有波動,但是不能波動太大,及時調整調控的力度,使樓市保持相對平穩,這就意味着房價也會平穩。”顧雲昌分析說。

  因域施策

  中國的房地產市場具有複雜性,有些城市房地產價格迅猛上漲,而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日,國家統計局發布了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,數據显示,70個大中城市中一線城市房價環比下降,二三線城市房價環比略有上漲,有些城市已經實現了環比17連漲,有些城市房價已經處在下行通道。

  在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中,顧雲昌認為,若要進行不顧城市自身特性,“一刀切”式的將局部房地產政策同中國宏觀調控政策保持一致,勢必會造成政策“水土不服”。

  “事實上,通過政策的出台,蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調控的政策環境,為了打擊‘快進快出’以及跟風炒作的房地產炒作風潮。蘭州市根據自身特點,將原有限購政策進行相關調整,在限售方面增加相應要求,從而建立起一個穩定、長期的房價預期。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

  在蘭州市的調控政策出台後,全國相繼出現一系列基於分類調控思路的房地產市場調控政策,而這些調整樓市政策的城市,大多是二三線城市,這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮化壓力,另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才,因此對原有政策進行一定程度的微調。

  “對一些落後的城市和落後的地區,落實差別化的調控政策,建立長效的調控機制,我覺得還是有一定的意義。”劉義說。

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5G門口的“野蠻人”:博通的“資本局”和高通的“江湖”

5G門口的“野蠻人”:博通的“資本局”和高通的“江湖”

東方財經網 2018-02-04 22:36:18 來源:

 

新聞配圖

再過一個月,高通(Qualcomm)和博通(Broadcom)——移動通信領域最主要的技術和芯片貢獻者和全球半導體行業最為兇猛的併購操盤手之間的“決戰”時刻,就要到來。

3月6日,高通將在位於美國聖迭戈總部的雅各布大廳舉行2018年度股東大會,會上將就是否接受博通提出的替換現有高通董事會成員和1300億美元的要約收購進行表決。

博通不希望失手,而高通不能承受失去獨立性。毫無疑問,表決結果不僅將決定高通公司的命運,更關乎兩個為“利益”和“榮譽”而戰的企業,如何影響移動通信產業的未來。

覬覦高通

這起全球半導體行業歷史上最大規模的要約收購,始於2017年11月,博通提出以每股70美元現金加股票方式收購高通,交易總價值1300億美元。高通董事會隨後以“顯著低估了公司股票價值”拒絕了博通。

彼時,半導體行業正經歷一場前所未有的整合。行業巨頭不斷髮起併購,擴張各自的業務邊界——英特爾連續斥資167億美元和153億美元,收購了可編程芯片公司Altera和自動駕駛解決方案公司Mobileye。而高通也在宣布以380億美元收購車載芯片巨頭恩智浦(NXP),而恩智浦則剛剛完成以118億美元收購飛思卡爾半導體公司的交易。

但與這些芯片企業的風格不同,博通素以“負債收購比自己更大的競爭對手,交易完成后立即進行重組,果斷賣掉非核心業務和裁員以提升公司利潤率”著稱。

之前,博通在馬來西亞人陳福陽的主導下,完成了一連串的資本運作。在他操盤下,博通的前身安華高(Avago Technologies Ltd)2013年斥資66億美元收購硅谷聖何塞的存儲芯片公司LSI;2015年,又斥資370億美元收購老牌芯片公司博通。2017年,收購完成后,陳福陽隨即把博通的IOT業務部門作價5.5億美元出售給了Cypress。

博通的“資本局”某種意義上也闡釋了資本的本質:在緩慢的增長里無法滿足,在放眼長遠的目標里感到不安,只專註提升眼前利潤。

安華高和博通員工在美國員工評價網站Glassdoor上這樣評價陳福陽:“冒險負債收購,過於注重銷售和利潤,而忽略研發投入。”似乎為了驗證這樣的評價,收購博通僅僅10個月後,陳福陽再次宣布斥資59億美元收購網絡設備公司博科通訊。

而這筆交易目前還沒有完成,已有媒體透露“併購狂人”計劃將後者的網絡業務和數據中心網通業務,分佈出售給Arris和EXtreme。

據媒體報道,他在華美半導體協會的年度晚宴上曾經這樣評價自己,“我並不是半導體人,但是我懂得賺錢和經營。” 但高通董事會因“博通的建議顯著低估了公司股票價值”,拒絕了陳福陽幫自己“賺錢和經營”。於是,博通又提名11位董事候選人替換高通董事會成員。

這徹底激怒了高通董事會。1月16日高通董事會向股東發出郵件表示,“通過安插由博通、銀湖提出的、相關經驗匱乏的董事會人選,它正試圖以一種機會主義的方式低價收購高通。” 高通敦促股東投票反對博通董事會提名,支持現在的管理層繼續領導高通公司。

信中寫道,“博通要求高通股東將中短期內的價值創造活動轉移至一家敵意收購者手中。但實際上高通已經領先。高通董事會強烈反對博通咄咄逼人的策略,並敦促你們拒絕它的要求,在白色代理權卡片上投票支持高通的高質量董事會成員,讓他們再次當選。請丟棄你們收到的、來自博通的藍色代理權卡片。”

高通預期,該公司2019年的收入介乎350至370億美元,每股經調整盈利介乎6.75至7.5美元,遠高於市場原先預期的235.9億美元與3.79美元。在宣布保持獨立的計劃后,高通獲得了至少4次價格目標上調和一次股票評級上調。

Nomura Instinet分析師Romit Shah將高通股票評級從中性上調為買入,並將其價格目標從每股58美元上調為每股75美元。他指出:“高通領導層非常聰明,但是過去幾年,位於聖地亞哥的管理團隊過於謙遜。現在,博通的敵意收購企圖類似於‘用槍頂着腦袋’,我們預計高通將更加积極地致力於提高股東價值,以保持公司獨立。”

馳援高通

不僅評級機構確信高通仍能夠創造顯著的價值。1月25日,中國移動通信產業的“半壁江山”——中芯國際、聯想集團、OPPO、vivo、小米、中興、聞泰科技等企業的高管紛紛出席2018 高通中國技術與合作峰會,為高通站台。

聯想集團董事長兼CEO 楊元慶表示:“聯想和高通結緣20多年,聯想整體產品布局都與高通高度契合,從智能手機到個人電腦、平板電腦,再到AR/VR,IoT,乃至後端服務器基礎架構都全方位覆蓋。”2018年CES期間,聯想獲得了80項大獎,其中2/3都是來自於除了手機之外的新型智能終端,其中超過50項獎項都是與高通合作的結果。

9年前,只有20人的初創企業小米,得到了高通的鼎力支持,成為中國智能手機廠商中的“新翹楚”。小米公司聯合創始人、總裁林斌更是表示:“小米的每一款旗艦手機用的都是高通芯片,我們全力支持高通保持創新和長期投入。”

直言不諱的OPPO CEO陳明永則表示,“高通的團隊是有情懷的,那就是以最大的技術驅動創新,而不僅僅是以利益為導向,從這個角度來講,我不是很了解博通這家公司,但坊間聽到傳聞博通更多的是進行資本運作,博通收購高通可能會形成垄斷,對行業和消費者來講,未必是個福音。”

小米、OPPO、vivo等都堪稱是在“高通模式”下成長起來的典型企業。他們不僅佔據了國內市場的半壁江山,還积極開拓海外市場並取得了令人矚目的成績。2017年第四季度,小米在印度市場排名第一。OPPO也在1月31日正式登陸日本市場。

數據显示,2015年、2017年,高通芯片業務來自中國廠商的營收分別為40、60億美元,預計2019年將達到80億美元,複合年增長率為17%。中國5G市場廣闊的發展前景,使得高通將中國夥伴視為“最有活力的合作方、也是最穩定的合作方。”如高通總裁克里斯蒂安諾·阿蒙所說:“9年前,高通開始支持初創的小米和OPPO、vivo等中國手機企業。現在,風水輪流轉,這些公司開始支持我們。”

生態圈的力量就像緊密咬合的齒輪——對於正厲兵秣馬迎戰5G的高通的中國合作夥伴來說,支持高通,不僅因為5G時代即將到來,以智能汽車、車聯網、物聯網、人工智能等為代表的一系列技術已公認是當前世界經濟發展的新引擎,而高通處在技術前沿。更因為,中國移動終端廠商更需要持續的創新以延續自己得之不易的領先地位。如vivo首席執行官沈煒所言, “整個移動產業離不開高通過去多年的專註,高通不短視、不在乎眼前利益,我們需要他們,否則的話我們的6G、7G在哪?”他說。

根據Counterpoint Research的研究,2017年全球十大3G/4G智能手機廠商中有七家是中國廠商。相較於發表評論,這些立足中國、放眼全球的手機廠商更看重未來。峰會現場,小米、vivo、OPPO、聯想等四家手機廠商與高通簽訂了射頻前端解決方案跨年度採購訂單。未來三年(2019年-2021年),四家手機廠商將採購價值總額不低於20億美元的射頻前端部件。之前,去年11月,小米、vivo、OPPO與高通簽署協議,未來幾年將從高通採購價值120億美元的零部件。

目前,高通正在全力與眾多中國運營商、基礎設備廠商、OEM廠商等合作夥伴加速推動5G在2019年成為現實。之前,2017年11月17日,高通已與中興通訊和中國移動成功實現了全球首個5G新空口系統互通。5G新空口系統互通演示在中國移動5G聯合創新中心實驗室進行,由高通提供5G新空口終端原型機,中興通訊提供5G新空口預商用基站支持。這一合作演示的成功被視業界為全球5G發展過程中的重要里程碑事件。

中國移動通信集團公司副總裁李正茂希望,“5G時代高通和我們中國產業界的合作能夠繼續取得成功。”他透露,中國移動2018年下半年起要在全國12個城市進行5G的應用示範建設,向5G商用邁進。

李正茂當年曾主導與將高通CDMA引入中國市場的談判。而CDMA的談判,也為後來中國加入WTO起到了關鍵性的推動作用。 “當年與高通的合作,現在看來,結果是好的。”他說。

恩智浦的意義

中國的移動通信產業已經有了看待世界更客觀和公正的眼光。但眼下,正是高通過去三十年發展歷史中“最困難的時刻”。

1月29日,高通CEO史蒂夫·莫倫科夫(Steve Mollenkopf)率領高層管理團隊通過視頻發聲,強烈反對博通的要約收購。認為其“低價值、高風險的惡意提議,對股東來說毫無意義”, 是“從不切實際的高度畫出的大餅”。史蒂夫·莫倫科夫提議股東不要支持博通公司的投票計劃,並提出提高股東價值的具體策略,包括“進一步削減10億美元成本、恩智浦交易的收益,以及解決與蘋果的專利權訴訟。”

不計算蘋果專利費的收入,高通預期2019年每股盈利為5.25美元。而5G作為下一場技術革命的驅動力,將利用高通的技術創造一個真正互聯的世界。不僅如此,高通以380億美元收購恩智浦半導體的交易將推進這一進程。

中國通信業知名觀察家項立剛表示,面向5G和智能互聯網永遠不能把芯片產業停留在手機芯片上。

某種意義上,高通對恩智浦收購的完成,會進一步深化和加強其與中國產業在物聯網、汽車电子等領域的合作,將高通與中國智能手機產業合作的成功模式,進一步拓展至中國的汽車电子、車聯網、物聯網產業中,實現趕超和領先。2017年10月,高通已與重慶市政府成立智能網聯汽車協同創新中心,在汽車电子和車聯網方面與中國產業界展開深度合作。2017年,高通已經在南京、重慶、青島等地成立物聯網聯合創新中心,在物聯網領域與中國進行技術與創新合作。2018年1月,在美國消費电子展上,比亞迪宣布將在其電動汽車上採用高通驍龍汽車平台,用於信息娛樂和儀錶系統。

“高通收購恩智浦,可以讓高通的芯片產品變得更加豐富,也更加有競爭力。因為高通是安卓陣營最有力支撐,但博通的收購對於高通能力的提升,沒有現實的幫助。” 項立剛說。更重要的是,高通收購恩智浦之後、保持獨立的高通在中國的發展也是透明、可預期的。而一旦高通收購恩智浦未果導致博通收購高通,會對高通在中國與現有合作夥伴的穩定合作帶來重大的不確定性甚至是負面影響。

從交易體量上來看,高通收購恩智浦的交易額是380億美元,兩家公司合併后的市值會超過1000億美元。而博通對高通的收購要約是1300億美元,是到目前為止科技史上最大的併購案,兩者合併后的市值會超過2000億美元。兩個併購比起來,顯然高通對恩智浦的併購對產業引起的影響要遠遠小於博通對高通的併購所引發的連鎖反應,對國內相關產業的影響也是如此。

“如果發生併購和動蕩,收購過程中產生大量的業務失調和成本,一定會影響新產品開發。不僅對於高通的發展,而且對整個安卓陣營的發展都是非常不利的。” 項立剛說。

恩智浦不僅是全球最大的汽車芯片廠商,也是在歐洲物聯網芯片業務和技術領先的廠商。據國外媒體報道,之前高通已向歐盟委員會作出一系列承諾,包括未來8年內維持恩智浦原來的業務模式不變,繼續對外授權恩智浦的Mifare 技術和商標。同時高通還承諾,不會收購恩智浦的標準NFC 專利以及部分非標準NFC通訊專利。這些專利屆時將移交給第三方,第三方將在3 年內免費向全球授權。至於高通收購的恩智浦的其它的NFC 專利,高通承諾只用於防禦目的。

一系列的事實證明,高通相信自己仍能夠創造顯著的價值。截至目前,高通仍在等待中國相關部門對於收購恩智浦交易的審批,並計劃在2018年完成這筆交易。多數業內專業人士認為,高通與中國移動通信產業的命運是深度捆綁在一起的,可謂一榮俱榮,一損俱損。高通方面也對中國批准此次收購持樂觀態度。

另外,高通正在籌劃重大股票回購,作為加強其市值,阻止博通惡意收購的另一種方法。而博通如果完成收穫后“肢解”高通,幫助蘋果獲得其基帶芯片業務,將更令與高通深度捆綁在一起的中國智能手機廠商擔心。

第一手機界研究院院長孫燕飈指出,以OPPO、vivo和小米為代表的中國手機一線陣營廠家之所以齊聲反對博通收購高通,根本原因在於中國智能手機廠商的崛起,實際上動了蘋果與三星等手機巨頭的“奶酪”。

“今天以OPPO、vivo和小米為代表的中國手機一線陣營廠家最主要的競爭對手已經變成蘋果,尤其是5G,這已成為中國手機廠家趕超蘋果的最佳市場機遇。”孫燕飈表示,“如果博通只看重利潤,並如業內人士分析的那樣,只是短期套利,甚至把高通的基帶業務剝離賣給蘋果,那麼安卓陣營在5G時代將從領先變成落後,甚至面臨災難。”

保持獨立

近日,高通通過了一項員工離職補償計劃:一旦高通公司的控制權發生變動,如果現有員工被解僱,高通的收購方需支付更多的離職補償金,以提升博通收購高通的難度。

與通過一連串資本運作、將博通打造成全球第五大半導體公司的陳福陽不同,高通的創始人團隊是頭頂着“CDMA之父”的名號一路走過來的。高通式商業模式,在過去三十年奠定了移動通信產業發展的基礎。而在移動通信這樣一個以創新為生的產業,很多企業都是時代造就的,但更多的是因為“人”。

正如中芯國際集成電路製造有限公司董事長周子學所說:“在集成芯片這個行業獲得成功,10%的權重來自資金投入。剩下的都是對這個行業長期的堅持和積累,尤其是長期堅持和專註於這個行業的人。”他說,“這批人實際上是最可貴的。不認識到這樣一個事實,那你為什麼要把錢放到這個地方呢?整個电子信息產業,人才第一。”

這也是為什麼高通的價值,不能簡單地用資產負債表和更加商業化的視角來看待。像在很多需要長期投入的事業一樣,芯片和底層基礎技術研發漫長而孤獨,因為想讓用戶的體驗更輕鬆,就要付出幾倍於它的不輕鬆,因為很多時候創新不能重來。

很多人以為,所謂創新精神是企業給用戶洗腦的感情牌。但如果你真實地靠近那些春節不休假的中國智能手機廠商開發團隊,或者面對那些在高通工作了十幾年的“發明者”,你會發現,他們與工作的關係並不僅僅是熱愛,熱愛與他們而言只是一個基礎條件。

當聽到合作夥伴說,“我們需要高通,不然6G和7G在哪裡?”的時候,高通的員工互相緊握着手,微笑地仰起臉,不讓眼裡的淚水落下來。

當你看到這一刻,可能就會對他們所信仰的東西產生一種別樣的情懷。如果不理解這個,忽略這種文化對於創新的影響,單純用資本收購后的盈利目標作為出發點,那麼即便收購實現,買到的或許是利潤,但跟創新沒有一毛錢關係。

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廣州二手樓市進入休眠期:業主心態強硬 買家還在觀望

廣州二手樓市進入休眠期:業主心態強硬 買家還在觀望

東方財經網 2018-02-05 23:19:07 來源:廣州日報

 

資料圖

據廣州住建委網站公布數據統計,2018年1月(1日~30日)廣州中介網簽成交二手住宅7197套,略超2017年12月(7192套)的水平。1月買家入市积極性較去年年底略有增加,但隨着春節假期到來,2月廣州二手樓市交投料將轉入淡季,屆時市場成交量將有所下降。估計要到3月廣州二手樓市交投活躍度才會有所復蘇。

近期信貸環境仍偏緊,受市場交投氣氛和整體政策的影響,購房者態度仍偏謹慎,遇上價格合適的房源才出手購買,無論是最近才開始看房的新買家,還是觀望已有相當一段時間的舊買家,很少會急於在農曆新年前入市,因此也不會盲目追價購買。

據合富大數據統計,1月低價房源成交活躍度有所上升,其中,總價在150萬元以內的房源成交佔比達32%,高於去年12月的28%。從單價段劃分,單價在3萬元/m2以內的低價房源,在1月的成交活躍度也較去年12月有所上升。其中,1.5萬~3萬元/m2的房源依舊佔據成交主力位置,成交佔比達43%,較去年12月略有增加,而單價低於1.5萬元/m2的房源成交佔比也升至12%。

持幣待購的改善型買家繼續加緊入市,數據統計显示,改善型換房成交的佔比從去年12月的25%增至1月的29%。改善型換房個案當中,一次性付款購房的比例也出現上升。在1月改善型換房個案中,採取一次性付款方式購房的個案佔比多達37%,較去年12月的33%有所增加,而採用按揭方式購房的改善型換房個案佔比,則從去年12月的67%下降至今年1月的63%。部分熱點板塊表現出的市況也大不一樣。

天河北板塊:業主心態強硬讓價空間不大

合富置業天河瑞安分行主管王超表示,目前業主的心態較為強硬,議價空間不大,讓價的幅度大概在幾萬元左右。急售的業主降價幅度稍大一些,降價幅度為總價的2%~3%。現在入市的買家大多數是觀望了很長時間的改善型買家,如果遇到價格高的盤源,基本上不會出手。

工業大道北板塊:部分買家擔心後市漲價而加快入市

不過,合富置業海珠金沙分行主管黃新榮表示,由於有一部分“剛需”買家擔心年後二手價格會上漲,所以趕在1月份入市成交,使海珠工業大道北板塊1月份的二手交投較為活躍。若遇到實客,業主有一定的議價空間,讓價幅度大概在3萬~5萬元,但急售放盤的業主較少。現在入市的買家大多是“剛需”買家,都已觀望了很長時間。

上下九板塊:新入市買家價格合適就出手

合富置業荔灣逸翠灣分行主管李燕清表示,接近農曆新年,荔灣上下九板塊內大多數業主放盤的意願不強,買家也處於觀望,等年後再出手。目前有少部分放盤的業主希望農曆新年前將物業售出,所以有一定的議價空間,樓梯樓大概有5萬元左右的讓價空間,而電梯樓有大概10萬元左右的讓價空間。對於個別急售的業主,有更大的讓價空間,比一般放盤的業主讓價空間再高出3%。現在入市的買家大多數是較年輕的新廣州人,為“剛需”買家,而這部分的買家都是新入市的,只要價格和戶型合適都會出手,但同樣也不會盲目追價入市。

洛溪板塊:置換型業主大多希望年前售出房源

合富置業番禺洛溪三分行主管張伯海表示,番禺洛溪板塊在1月份的看房客較多,但大多處於觀望狀態,而置換型的業主大多希望能在年前售出房源。目前放盤的業主大多有置換房產的需求,基本沒有讓價空間。但有個別因資金周轉困難急售的業主,一般會有比市價低10萬~20萬元的讓價幅度。

如一套99平方米電梯三房,原放盤價為360萬元,現放盤價為340萬元。買賣雙方都是置換型,均在看房、觀望樓市變化。一般有置換需求的業主若看中的房源價格較高,其放盤價也會相應提高一些,但買家不會追價購買。 

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國內租賃住房市場再迎里程碑 龍頭房企試水REITs

國內租賃住房市場再迎里程碑 龍頭房企試水REITs

東方財經網 2018-02-06 14:56:24 來源:證券日報

   國內租賃住房市場再迎里程碑

  龍頭房企試水REITs

  ■本報記者 王 崢

  繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs接連獲批后,“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”(下稱“碧桂園租賃住房REITs”)也於2月2日獲得了深圳證券交易所審議通過。

  據悉,該REITs產品由碧桂園集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司(“中聯基金”)共同實施,產品規模100億元,採取儲架發行機制,即一次核准、多次發行,間接實現了該REITs產品的“擴募”,並獲優先級評級AAAsf。

  作為國內首單達到百億元級規模的REITs產品,碧桂園租賃住房REITs亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品,超過了此前招商CMBS的60億元,保利的50億元及旭輝30億元規模的REITs產品。同時,業內人士普遍認為,碧桂園租賃住房REITs的獲批,有助於進一步推動租賃住房市場健康、快速、專業化、規模化發展。

  龍頭房企試水REITs

  黨的十九大以來,我國租賃住房市場建設迎來新的蓬勃發展。此前,住房城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議中對2018年工作任務作出部署,要深化住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。大力發展租賃住房市場特別是長期租賃,在人口凈流入的大中城市加快培育和發展租賃住房市場,鼓勵租賃住房企業機構化、規模化發展。

  在有關人士看來,碧桂園百億級租賃住房REITs獲批正是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的积極回應和支持。

  值得注意的是,證監會方面也堅決貫徹了黨的十九大和2017年中央經濟會議提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的租房制度相關政策要求,大力支持通過資產證券化等金融創新工具支持租賃住房的發展,深圳證券交易所對租賃住房證券化產品設置了綠色通道、專人專崗,確保此類項目的高效審核。“本單產品是以高周轉為標籤的龍頭房企,通過‘併購/開發-自持-運營’模式獲取房源,並創新嘗試以自持租賃住房為基礎資產的REITs,具有很好的市場帶動效應”,深圳證券交易所相關業務負責人表示,“租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式,實現對自身租賃住房業務的有益支撐”。

  證監會相關業務負責人表示,碧桂園在租賃住房領域的戰略布局、特別是與REITs工具有機結合的創新嘗試符合當前推動租賃住房發展的大趨勢,具有較強的代表性,下一步相關機構要着力做好租賃住房底層物業的管理運營質量,實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。

  構建長租閉環

  2017年12月20日,碧桂園發布長租公寓品牌—“BIG+碧家國際社區”,宣布未來三年要提供100萬套租賃房源。

  碧桂園集團主席楊國強表示:“推進租賃住房是國家對人民的愛護,碧桂園堅決擁護並將以實際行動積极參与其中。”

  “碧桂園集團將把租賃住房業務當成偉大事業和戰略來做”,碧桂園集團總裁莫斌表示,碧桂園作為中國新型城鎮化進程的身體力行者,積累了二十六年的城鎮化建設及開發經驗,將會成為其開展租賃住房業務的獨特優勢。碧桂園有信心、有能力,將“社會責任擔當”與“企業升級發展”有機結合,為人民的美好生活、為房地產市場的健康長效發展貢獻力量。

  本次REITs產品是碧桂園集團在租賃住房領域的又一次金融創新嘗試,此前,碧桂園已經開創長租領域的銀企合作模式,相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議,並陸續接受放款。

  “這是千億元級別的戰略性布局,隨着整個房地產行業從增量市場轉為存量市場,銷售轉持有將給企業營運帶來巨大挑戰”,碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示,近年來碧桂園呈現出非常良好的發展勢頭,公司於2017年9月份取得國際權威評級機構惠譽給予的企業信用投資級評級,同年11份月被納入香港恒生指數成份股,皆反映了資本市場對碧桂園的充分肯定,和對公司未來發展前景的信心。再加之此次REITs成功試水,碧桂園將綜合運用各類金融工具,構建租賃住房完整金融鏈條,保障租賃住房戰略的順利實施。

  推動國內REITs深化發展

  實際上,金融創新必須以產業為支撐、為產業服務,而產業的發展也對金融創新提出更高的要求以及更有力的促進。自去年下半年以來,乘着租賃住房市場發展的政策東風,包括新派公寓、保利地產、旭輝領寓等在內的多家長租公寓運營商申請的REITs產品獲批。

  高和資本執行合伙人周以升告訴《證券日報》記者,目前租賃公寓已成為中國最重要的商業物業形態,資產證券化可以盤活存量商業物業。鑒於監管層和業內一步步紮實的推動和創新,權益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最後一個裡程碑。公募REITs不僅是房地產開發商商業模式轉換的關鍵,也是政府發展模式轉變的關鍵。在公租房廉租房領域,可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

  同時,中聯基金執行總經理范熙武表示,作為首單百億元級REITs,碧桂園租賃住房REITs不僅有利於促進我國租賃住房市場的發展,也將對我國REITs的發展產生积極影響,具有極強的象徵及示範效應。

  此外,目前我國存量資產的證券化相較國際上的發達市場仍有較大發展空間。例如我國單隻REITs的平均規模僅為22億元,而亞洲約為90億元、美國約為90億美元。因此,上述業內人士認為,碧桂園租賃住房REITs的成功獲批,會極大提振市場信心,有望進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展。尤其是引入社會資本后,不但可以更好的盤活存量房市場,還可降低開發商在租賃業務中的財務壓力。

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政策效果顯現 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

政策效果顯現 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

東方財經網 2018-02-06 16:54:23 來源:經濟參考報

 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

  2018年房地產調控政策繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。1月份,政策效果顯現,市場整體平穩運行,各線城市成交環比均有不同程度下降。   中國指數研究院近日發布的數據显示,2018年1月監測的主要城市成交面積環比下降18.09%,超八成城市環比下降,同比則上升19.22%。月內,一線及二三線代表城市成交量環比呈現不同程度回落態勢,政策效果持續顯現。   環比來看,23個城市下降,長沙降幅最明顯,為61.02%,北京次之,降幅近6成;環比上升的城市中,西安和泉州升幅明顯。同比來看,20個城市上升,泉州上升幅度明顯,寧波次之。   分各線城市來看,一線城市成交面積環比下降27.92%,其中北京、廣州降幅較大,均超30%;一線城市同比下降2.65%,北京降幅顯著。二線代表城市成交面積環比下降18.97%,同比上升23.89%。三線代表城市成交面積較上月下降6.25%,同比上升18.70%。   “堅持調控目標不動搖、力度不放鬆,保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。”中國指數研究院相關分析人士認為,“從1月份地方省市密集召開的政府工作會議來看,加快住房制度改革和長效機制建設,增加土地供應、優化供應結構,加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源,將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點”。   月內,各地陸續召開住房城鄉工作會議,部署今年住房工作任務。其中,福建、山東、四川、甘肅、湖北、青海等省份表示,2018年將綜合運用立法、土地、金融、行政等手段,分別從制度改革、結構調整、政策調控、土地供應、金融監管、風險防控等方面出台措施,大力發展住房租賃市場,紮實推進新一輪棚改工作,多渠道解決群眾住房難題,抓好房地產市場分類調控,推動建立房地產市場平穩健康發展長效機制。   1月16日,國土資源部、住房和城鄉建設部批複意見,原則同意瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。這也意味着第一批部署的13個試點城市全部進入實施階段。   中指院分析人士認為,2017年以來,中央积極構建購租並舉的住房體系,先後出台多項政策鼓勵住房租賃市場發展。2018年各級地方政府都會积極響應租賃政策的落實和發展。未來,租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房將成為住宅市場的三駕馬車,共同促進房地產市場平穩健康發展以及人民幸福生活的實現。   “據初步估算,到2030年我國租賃人口將達2.7億,市場規模將達4.2萬億元,是目前的4倍以上,足見未來租賃市場的空間巨大”。該人士指出。

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橙色風暴,開啟租房新時代

橙色風暴,開啟租房新時代

東方財經網 2018-02-08 11:05:42 來源:

  衣食住行是人們的基本生活需要,而物質水平極大提高的現代社會裡,衣、食、行都可以很好的解決,唯獨住房需求一言難盡。在房價高企、人力資源流動性增加的情況下,越來越多的人開始適應租房的生活,但是要想租到稱心如意的好房子,絕非一件容易事兒。

  君不見租房網站上房源五花八門,電話打過去,真實房源犹如鳳毛麟角;君不見房產經紀人巧舌如簧,中介費居高不下,實地看房卻大失所望;重點商圈周邊房源緊張,通常一房難求,租金太高像是為房東打工;偏遠郊區居住環境差,通勤時間長,大好時光豈能浪費在路上?

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