房地產告別黃金時代 對中國是件好事

東方財經網 2017-06-14 23:56:51 來源：

■ 觀察家

對於房地產企業、特別是以往佔據新房供應市場的房企來說，凜冬確實已至。這些年，風口從珠三角長三角的製造企業，轉移到房地產企業再到互聯網新經濟的，是看得見的趨勢。

最近，媒體了一份來自萬科人力資源部的內部郵件。這封郵件中指出，“面對地產‘黃金時代’的結束，公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策將據此進行分步調整。”

很長一段時間以來，“萬科標準”幾乎可以說是行業標杆。在房地產政策持續加碼的高壓之下，龍頭企業的風吹草動，都會被市場反覆解讀。

這段時間，類似“喜大普奔房價降了！”的新聞，一直很熱鬧。當然，相反的一面是大家現實觀感的不一致。看看手機屏幕上這樣的新聞，再看看被政策急凍的房地產市場，想必許多人心裏都是不以為然的。

不過，在有些地方，共識依然很明確：單一的個案並不能代表市場情況，需求被壓抑，並不意味着需求消失。在有限的供給面前，大城市的房價要真的普降恐怕不是一件容易事。

之前有分析報告列出了世界主要經濟體的房地產發展歷程曲線。除了日本遭遇“黑天鵝”之外，主要發達國家的房地產市場，近百年來一直是處於增量狀態。以美國為例，近一百年來，美國房地產行業保持了穩步上升的態勢，符合宏觀經濟發展。耶魯大學的經濟學家羅伯特的房價指數显示，房價自1890年以來上漲了約一半，這其中還不包括通貨膨脹的影響。

房地產的黃金時代不會輕易結束。無論我們願不願意承認，房地產作為市場經濟的重要組成部分，它始終會是左右一個國家經濟的重要影響因素之一。

對於國內市場來說，主要的大中城市持續人口流入，以及由此衍生的供需不平衡局面並沒有真正改變，在居民普遍缺乏優質投資選擇的情況下，房地產依然還是投機客青睞的投資品。

當然，對於中國目前的房企來說，想要重回前十年的風光，恐怕是不現實了。急凍的高壓政策，儘管不能從根本上解決供需之間的矛盾，但是對於資金鏈條本就比較緊張的房地產企業來說，資金回籠的難度正在不斷增大。可以預見的未來，必然會有一批中小型房企將因此而倒下。

更關鍵的是，在政策環境因素之外，哪怕是就市場環境來看，在限購政策出台前存量房的交易比重正在日漸上升也是不爭的事實。

大家也許驚訝於萬科如今的判斷，但其實早在好幾年前，王石就曾經公開發表“房地產進入白銀時代”的觀點。只是對於所謂“白銀時代”到底什麼樣，王石並沒有做細緻的解釋，只是說，“不可能遍地是黃金”、“萬科在新的十年內，將把定位由房地產開發商轉為城市配套服務商。”

如今來看，不得不承認王石對於行業的遠見。對於房地產企業、特別是以往佔據新房供應市場的房企來說，無論是出於什麼原因，凜冬確實已至。

三十年河東三十年河西，沒有哪個行業能夠永遠基業常青。哪怕是中國改革開放三十年，我們也能一步一步看到，風口是如何從珠三角長三角的製造企業，轉移到房地產企業再到互聯網新經濟的。這是經濟周期必然的規律。

對於中國經濟來說，房地產企業“拿地就能賺錢”的黃金時代結束，未嘗不是一件好事。□邊際（媒體人）

　　(出處：新京報 2017年06月14日)

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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購房信息泄露 法律還需打擊買方市場

東方財經網 2017-06-14 23:56:55 來源：

■ 社論

戶主購房信息遭泄露，不再是“欲說還羞”的“潛”規則，而是成為明目張膽的“明”規則。這也提示我們，除了打擊個人信息泄露的賣方市場，也要對買方市場進行依法打擊。

據新京報報道，6月初，接房不到一個星期，劉城（化名）已接到不下20家裝修公司打來的促銷電話，以及近百條傢具家電促銷短信，“他們似乎很清楚我的購房情況，甚至接房時間都能精準地說出來。”劉城的遭遇並非個例，很多購房戶主都遇到過類似情況。

有業內人士向新京報記者透露，戶主信息遭泄露早已是行業“明”規則。通常戶主接房后，其購房信息會在短短數小時內，以5毛到8元錢不等的價格“流向”裝修公司、傢具經銷商等手中，這些人再致電戶主，尋求合作。

購房信息泄露報道，是新京報推出的“個人信息泄露”系列報道之一。我們可以從報道中發現，現實中購房個人信息泄露的隨意和廉價程度，讓人吃驚。戶主購房信息遭泄露，不再是“欲說還羞”的“潛”規則，而是成為明目張膽的“明”規則。

我國《刑法》第二百五十三條之一規定，違反國家有關規定，向他人出售或者提供公民個人信息，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。這些法律規定還是很嚴厲的。

自從去年以來，公安機關也破獲了一批信息泄露和電信詐騙的大案。不過，從現實來看，至今依然還有不少人並沒有把泄露他人信息當成多麼嚴重的事情，或者在利益的驅使下，買賣他人信息的冒險代價依然被認為是“值得的”。那麼，如何更加有效地遏制個人信息的買賣？

近年來多起國內曾公開的各地公安系統抓捕銷售戶主信息的報道中，嫌疑人身份多為房地產商內部人員，而同時落網的“同夥”，往往都是第一手貨源商家。

2017年5月，據央視新聞報道，上海市網絡安全保衛總隊破獲了一起侵犯公民個人信息案，4名犯罪嫌疑人全是房產中介。其中一筆交易，以1000元價格銷售當地150個小區共計10萬餘條業主信息；2016年11月，西安市所破獲的一起陝西省內上千個住宅小區業主個人資料倒賣案件中，主要嫌疑人為當地某房地產中介公司人員和某房地產開發商工作人員。

這些都提示司法機關，必須對房地產開發商和房產中介進行更加嚴厲的監管。

但除了打擊個人信息泄露的賣方市場，也要對買方市場進行依法打擊。這個道理跟治理販賣人口一樣。此前，針對販賣人口行為，法律多注重打擊人販子，後來，隨着社會的呼籲和法律的修改，也開始對人口買方市場進行打擊，買孩子的也同樣要依法追責。只有對買方、賣方同時進行追責，才可能遏制信息泄露行為。

現在，要對那些購買個人信息並牟利者，也應該進一步強化打擊力度。比如，在抓住了業主信息泄露的源頭之後，也應該繼續追查，這些信息都賣給了誰，這些人或企業也應該依法受到懲處。

一個法治社會也有責任讓大家知道購買公民個人信息並以此牟利，是嚴重的行為，不是什麼小事。

據報道，廣州市天河區人民法院審理查明，2015年9月始，被告人郭某在其租用的本市天河區黃村某出租屋等處所內，通過互聯網向他人大量購買公民個人信息，該男子獲刑四年。

相信隨着更多類似案件的宣判，對個人信息買方市場的打擊，也能夠對分子形成威懾力，減少公民個人信息泄露的發生。

　　(出處：新京報 2017年06月14日)

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鏈家與開發商締結夥伴關係 聚焦新房戰略合作

東方財經網 2017-06-14 23:57:06 來源：

鏈家從2015年開始着力拓展新房領域，今年更是頻頻發力，動作連連，陸續與碧桂園、融創、金科、遠洋、鴻坤等十餘家品牌房企發展成為戰略夥伴，在銷售代理、渠道合作、營銷研究創新以及大數據互通互聯等層面形成矩陣，在全國範圍內展開全方位的戰略合作。

鏈家新房在協助合作夥伴探索方向、提高配速的同時，傳承鏈家二手業務理念，不走捷徑，堅持做難而正確的事，通過持之以恆的創新以及新技術運用，不斷強化平台優勢，建設、打造精良的鏈家新房經紀人隊伍，為購房者提供線上線下一體化的全新新房購房服務和體驗。與此同時，鏈家新房為房企提供一站式營銷服務，推進高效精準銷售模式，與合作夥伴共贏，並推動房產行業不斷規範化合理化發展。

強大平台資源護航鏈家新房

眾多周知，移動及互聯網最大的優勢就是入口的分發優勢。只有一個品牌時，用戶的訪問深度會不斷提高，訪問成本是下降，而業務交叉度也會很高。鏈家對平台優勢稔熟於心，充分以鏈家原有的二手房優勢為基礎去打造新房業務。

在互聯網時代，要解決人效偏低的弱點，必須依賴於強大的平台。而作為一個低頻消費、高客單價的行業，如何在房產服務領域里留住用戶，是每個平台最為棘手的難題，這也就奠定了信息和數據將是影響購買決策非常重要的因素。基於此，鏈家新房、二手房的制勝法寶都基於“平台”與“經紀人”兩大要素。

這賦予了鏈家新房在流量入口、策劃及案場能力、渠道整合能力上具備領先的優勢。相比傳統合作模式，鏈家也更傾向集合平台的多重優勢，為開發商提供更多維度的解決方案，比如，整合數據支持、服務能力、線上流量等，產生聚合效應，不僅解決一些銷售難題，還能幫助開發商在拿地決策、產品規劃、價格決策中帶來參考價值。

優化新房經紀人儲備 打造精良排頭兵隊伍

房產經紀行業等同於信息服務業，核心是數據與人的交易。但說到底，技術只是手段，最關鍵的還是人。鏈家新房的發展，依然離不開“經紀人”的作用。

記者了解到，鏈家在行業內率先用規範化的方式建立新的標準。鏈家內部設置了嚴格的黃線紅線，用嚴明的制度規翻紀人作業，並通過高頻定期的管理培訓，提升經紀人的職業素質。確保每位經紀人能夠以高標準的專業能力、職業素養服務於開發商和購房者，推進高效精準的銷售模式。同時，在服務品質把控上，鏈家新房經紀人也踐行着“不切客、不截客、不洗客、真實信息、舉止文明”五大服務承諾。在這樣的條件下，鏈家新房為開發商提供代理、聯動、直銷等服務上，能夠充分保障開發商的利益，維護開發商的品牌形象。

除此之外，鏈家經紀人作為一個有生命力的數據庫，不僅僅是房屋交易專業的服務提供者，還是一個專業的數據生產者。鏈家在線下擁有8000家門店、14萬經紀人，每個鏈家經紀人背後，都有海量基礎數據，可為開發商提供更精準的營銷機會，大大提高新房銷售的成單效率。

對此，鏈家新房表示：過去，鏈家的經紀人基本是做複合業務，二手、新房、租賃都可以做。目前，鏈家正打造一支專業的新房銷售團隊。與開發商的戰略聯合，是基於對鏈家品牌價值和商業模式未來的綜合評判。2020年，預計鏈家經紀人人數將達20萬人，其中，4萬人專職銷售新房，力爭為房企提供一站式營銷服務。

行業轉型面前，見真章。中國互聯網的快速發展，重大的啟示在於關注用戶體驗。不難看出，鏈家新房正試圖利用大數據和經紀人兩大要素，和開發商通力合作，在營銷、渠道、代理、裝修、租賃等環節持續發力。對此，業內人士表示，鏈家新房與開發商的接連合作，將為整個行業帶來關於不動產全生命周期經營模式的新啟示。

　　(出處：中國經濟網 2017年06月13日)

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李宇嘉：謹防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

東方財經網 2017-06-14 23:57:17 來源：

儘管“20家銀行停貸”的消息有炒作和誇大嫌疑，但按揭貸款利率進入上行通道，全國很多地方提高房貸利率，這是不爭的事實。而且，部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準利率的1.1~1.2倍，這在過去是非常罕見的事。今年1月份，一線城市首套房貸多數還可以享受基準利率0.85倍的優惠，但不到半年的時間，房貸利率就攀升了30%~40%，原因在哪裡？未來房貸利率將如何走？房貸緊縮是否與樓市調控形成疊加，加速樓市下滑？

對於銀行突然收緊房貸，業內紛紛認為原因在於去年下半年開啟、今年加速的金融去槓桿。春節后，央行連續上調公開市場利率、凈回籠資金，無風險利率快速上升。10年期國債利率從今年初的3%上升至6月的3.6%，一年期Shibor利率已高於銀行優質客戶的貸款基礎利率，也高於一年期貸款基準利率。無風險利率上升，對接資管計劃的銀行理財收益率迅速攀升，逼迫銀行（主要是中小銀行）轉向成本相對低的同業。

但近期，“一行三會”發布數道監管“金牌”，規範銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。比如，同業不能超過負債的1/3，銀行投資資產必須“穿透”，接受資本充足率監管，以基金子公司等第三方通道投資“非標”被限制。目前，銀行資金來源端，吸收儲蓄和金融市場融資（向央行借款、同業拆借、發行理財）各佔50%，小銀行通過同業和理財等金融市場融資佔比更高，大約在60%左右。理財收益率攀升，同業監管強化，金融市場融資利率也迅速攀升。

今年初，各大銀行還可以2.8%的利率向同業拆借，但4月份上升至4%以上，5月份達到5%。由此，中小銀行一半的融資，其成本接近房貸基準利率，加上人工、運營成本，繼續投放基準利率的房貸多半要虧損。因此，中小銀行的最佳選擇就是縮減資產負債表，減少同業融資、減少低收益的房貸投放。或者，利率已市場化了，誰願意接受更高的利率，如基準利率上浮1.1~1.2倍，銀行就給誰貸款。

不過，占房貸份額70%的大銀行，很少通過同業融資，且是主要的“拆出行”，目前仍發放基準利率0.90~0.95倍的房貸。另外，貨幣操作開始“削峰填谷”，通過MLF（中期借貸便利）、常備借貸便利（SLF），或啟動更長周期逆回購，對沖季末、季節性資金缺口。同時，房貸不良率僅0.3%，遠低於全行業的1.74%，乃防禦性資產優選，加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神，大銀行資金相對充裕，仍會投放基準利率之下的首套房貸。

控制資金過分流入樓市，也是房貸緊縮和利率攀升的原因。近年來，銀行資產和負債增速都在15%~16%，遠高於M2增長，很大一部分直接或借道非標進入樓市。2015~2016年，樓市融資（包括項目開發和購房貸款）年均增長都超過50%。2016年，房貸佔全部新增貸款的45%，四大國有銀行甚至佔新增貸款的60%。屬於中長期業務的房貸更多佔用資本，期限錯配和流動性風險突出。全面實施MPA（宏觀審慎評估體系）監管新規下，控制房貸在清理之中。

2016年底，中央經濟工作會議提出，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”；今年全國兩會上，央行行長周小川明確住房貸款增速要適當平衡。據悉，為貫徹國家信貸結構性調整的精神，央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前，各銀行對轄區內分支行房貸額度實施“配給制”，甚至細緻到每個月增量和餘額都要控制，多數銀行要求今年房貸環比不增長。資金面越來越緊縮，部分分支行的額度被砍掉也不奇怪。

目前，金融去槓桿效果彰顯，同業利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉、降低槓桿率。由此，未來去槓桿仍將繼續。6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產和廣義信貸擴張將受資本充足率約束、廣義負債將受存款準備金率和同業負債率約束，流動性需求將繼續攀升。另外，無風險利率快速攀升，按揭貸款對銀行的吸引力下降，加上管理層和銀行對房貸額度的控制，預計平均房貸利率將繼續上升。

樓市調控的滯后影響顯現，4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個百分點，熱點城市下滑30%~40%，三四線樓市繼續上攻的動力也開始減弱。如果房貸突然緊縮，或將與調控形成共振，加速樓市下滑，房貸“順周期”加大樓市波動。2013年下半年去槓桿和銀行緊縮房貸，直接導致2014年商品房銷售面積出現2008年以來的首次下降，也客觀上造成2015年穩增長承壓。同時，首套房購置是剛需，也是樓市的“穩定器”，理應得到貸款優惠。

但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的“金融周期”加速樓市波動，背後折射我國金融制度的不完善。一般來說，房貸期限長、佔用資本多，在融資市場化、利率自由化的趨勢下，若資金面緊張、融資成本上升，房貸不僅不賺錢，前期投放的房貸會虧損，還惡化期限錯配和流動性風險。

美國通過成立房地美、房利美等機構收購銀行房貸，並通過證券化讓15~30年的貸款“活化”，增加了房貸供應、降低了首付和利率。儘管引發次貸危機，但本質上是監管問題。因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動還將繼續上演。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

　　(出處：每日經濟新聞 2017年06月14日)

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房企融資渠道受阻 資產證券化提速

東方財經網 2017-06-14 23:57:19 來源：

近期，銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》（簡稱《檢查要點》），其中將違規開展房地產信託業務列入檢查要點。中國證券報記者了解到，除了房地產信託，房地產開發貸、公司債甚至是表外融資的地產基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受限制。有分析人士指出，不斷從嚴的房地產調控政策下，房地產資金鏈正全線收緊，房企要在優勝劣汰中“勝出”，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括資產證券化在內的新型融資渠道。

資金鏈全線收緊

根據《檢查要點》，是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務；“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款等，都將是監管部門的排查重點。

針對以往銀行業金融機構藉助一些通道向房企“輸血”的違規行為，也成為近期銀監會排查重點，比如信貸資金是否借道建築業或其他行業投向房地產；是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式，向房地產行業提供融資等。

實際上，近幾年來，金融監管部門對於房地產開發貸也一直維持“高壓”態勢。多位銀行業人士對中國證券報記者表示，房地產開發貸近年來一直是“名單制管理”，部分銀行甚至直接將權限收歸總行。

一家股份制銀行華中地區分行負責人告訴記者，該行去年下半年以來沒有發放過一筆房地產開發貸，以往通過發行銀行理財產品、資管計劃等給房企融資的渠道也受阻。

華融信託研究員袁吉偉表示，從房地產開發資金來源結構看，以預收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均佔比約為44.7%，這部分資金與房地產銷售緊密相關，由於這部分資金來源佔比較大，歷次房地產調控對購房需求的抑制，對這部分資金來源影響非常突出。自籌資金佔比平均為38.8%，國內貸款佔比約為16.1%，利用外資佔比約為0.5%。可以看出，銷售端實現的資金回籠以及自籌資金對於房地產開發影響較大。

廣發證券 分析人士認為，房企的存量債務兌付風險需要警惕：一方面，房企資金端在銷售逐步下行以及融資環境持續收緊的背景下將繼續承壓。另一方面，債務端統計显示，過去兩年房企存量債務的期限在2-3年，未來幾年將迎來集中兌付期。

資產證券化料成新選擇

數據显示，從2016年房地產開發資金來源來看，定金及預收款、個人按揭貸款、自有資金、銀行貸款、債券、信託資金及私募資管計劃在整體資金來源中佔比較高，分別為29.1%、16.9%、14.2%、12.6%、7.8%、4.6%、4.2%。

宏觀調控政策及金融信貸的收緊，對於房企資金鏈的影響不言而喻。儘管融資渠道受阻，但是房地產銷售、投資、拿地、新開工仍超預期，投資和融資需求韌性強勁。

券商分析人士認為，除了提升自身的回款能力，房企應积極探索如何獲得更高融資權限、創新融資渠道。雖然資產證券化目前在國內才剛剛起步，但其有望成為房企和資產持有人的主要融資選擇之一。

中國證券報記者發現，進入2017年，各家房企在資產證券化方面不斷提速。 金融街 、世茂集團等均有動作，6月7日， 泰禾集團 發布公告稱計劃發行泰禾物業（一期）委貸資產支持專項計劃資產支持證券。

在仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義升看來，“鑒於中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。”

中國基金業協會會長洪磊表示，應鼓勵具有持續穩定現金流的優質公共基礎設施和服務項目，實現資產證券化並上市交易，再通過公募REITs完成標的挑選和組合持有，讓這些REITs成為養老金尋求穩健回報的可靠工具，既能滿足養老資產的投資要求，同時也縮短了實體經濟融資鏈條，切實降低實體部門的槓桿率。

　　(出處：中國證券報 2017年06月13日)

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看房者寥寥無幾 售樓員“簽單很少”

東方財經網 2017-06-14 23:57:19 來源：

■本報記者 包興安

6月11日一早，《證券日報》記者沿着102國道出北京來到燕郊燕靈大街，這條街道兩旁都是房地產中介門店，被稱為“售樓一條街”。記者下車環顧四周發現，與三個月前相比，街上明顯冷清了許多。

“先生買房嗎？”這時一位大姐手拿售樓傳單走上前來對記者說。

“聽說現在房價降了，來燕郊買房的人多嗎？”記者問。

“房價確實降了，買房的人也有，不過跟以前相比少了些。”大姐說，“你想買的話，跟我去前邊不遠處的售樓處，讓我們的置業顧問給你詳細介紹一下。”

在2015年通州成為北京行政副中心，以及後來轉為城市副中心的過程中， 燕郊的房價隨之一路瘋漲，尤其2016年到今年3月份，燕郊個別樓盤單價從每平方米1.6萬元漲至3萬元，甚至有的超過4萬元。

二手房價格有所下滑

新房價格相對穩定

今年3月21日河北廊坊出台限購政策，4月5日三河市進一步提高二手房交易成本，6月2日廊坊市進一步加碼調控措施，6月6日三河市再次調整商品房銷售政策，要求把房價穩定在2016年10月份的水平上，確保環比不增長。

在一系列調控政策作用下，燕郊的房價發生了變化。記者跟着上述大姐走進一家名為孔雀城的售樓處，從現場看，除了幾名售樓員之外，售樓處只有一位客戶在諮詢。據接待記者的售樓員介紹，目前他們位於燕郊的新項目均價為22000元/平方米，2019年交房。

據介紹，目前新樓盤價格比較穩定，而二手房價格相較限購政策前有所下滑，同時，當前銀行貸款也收緊了，首套房貸款利率上調到基準利率的1.02倍，二套房則為1.05倍。

隨後記者離開，走進了另一家售樓處，這裏銷售的是港中旅海泉灣項目。據售樓員介紹，其項目位於燕郊南城，均價為25000元/平方米。

就燕郊部分二手房降價這一動向，售樓員表示：“二手房降價很正常，因為是個人投資行為。我們這個項目降到21000元/平方米是不可能的，因為新房不多，只有400多套。另外，我們這是央企項目，沒有‘議價費’，目前那些動輒每平方米三四萬元的新房都有‘議價費’，明顯違規。”

據記者了解，在燕順路上的悅榕灣項目半個月前開盤，每平方米超過4萬元，而看房者卻寥寥無幾。據該項目售樓員介紹，目前由於限購政策以及燕郊銀行貸款利率上浮，導致觀望者較多，因此“簽單很少”。

有分析人士認為，燕郊新房市場成交低迷，一方面是因為沒有太多可售項目。另一方面，今年以來市場監管加強，導致燕郊新房市場處於低迷狀況。

調控細則加碼

售樓員簽單量下滑

今年6月6日，三河市出台的細則規定，嚴格商品房價格監管，對新建商品住房預（銷）售價格實行指導，對不接受價格指導的項目，暫不核發商品房預售許可證或不予辦理合同網簽備案。未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售、不得收取或變相收取任何“價金”，不得參加任何展銷活動。　　

取得預售許可證或現房備案證的房地產開發項目，要在10日內一次性公開全部房源並進行銷售。嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，不得超出備案價格對外銷售。

記者走在“售樓一條街”上發現，六七家中介門店的櫥窗上寫着大大“拆”字，有的已關門，有的櫥窗上寫着“出租”，有的裏面還有銷售員在工作。一位男性售樓員向記者介紹，近期燕郊正在大規模拆除違建，因此不合規店面也面臨着被拆或者重新裝修。同時，伴隨着限購政策出台，確實有一些小中介的門店關門。

記者來到興達二手房門店，門前一位售樓員無聊地玩着手機，身邊一塊廣告牌上寫着：“急售：88平方米，售價200萬元”，據此計算單價為2.27萬元/平方米。據記者了解，限購前，該小區房價已突破3萬元/平方米。

“我已半個月沒有簽新單子了。”售樓員告訴記者，由於受樓市政策調控影響，一些利用高槓桿炒房的投資客開始降價出售房產，並且購房者少，大多處於觀望中。

記者在採訪過程中巧遇一位購房者李先生，他表示已明顯感覺到了樓市降溫。據介紹，他在3月22日限購前購買了夏威夷南岸二期的一處小戶型房子，當時價格為3.5萬元/平方米，早在4月初銀行已批貸，但是銀行至今還未放款。目前該小區相同戶型的房子已降到3.2萬元/平方米。

不過，李先生認為，等今年年底北京市搬遷，再加上將來地鐵開通，燕郊的房價或許會有起色。

據《證券日報》記者了解，現場檢查對象主要來自三方面：一是首發企業信息披露質量抽查抽籤中被抽中企業；二是根據標準不降、條件不減的原則享受“即報即審、審過即發”政策的貧困地區申請IPO企業；三是日常審核中有必要實施現場檢查的企業。

今年，現場檢查工作還在繼續。根據證監會通報，今年2月24日和4月28日，中國證券業協會分別組織完成了對首發企業信息披露質量抽查的抽籤工作，兩次分別有6家企業抽中。

值得關注的是，在12家被抽中的企業中，已經有3家企業終止審查，分別是盛京銀行股份有限公司、邁奇化學股份有限公司和江蘇東強股份有限公司。

在董登新看來，這說明可能還是有一些企業心存僥倖，想鑽政策的漏洞。“建議監管層劃出紅線，或是列出一份負面清單，比如有行賄和受賄行為的、環保不達標的，都要一票否決。”

“如果造成嚴重後果的，必須要嚴厲處罰。”中國人民大學財政金融學院副院長、金融與證券研究所副所長趙錫軍對《證券日報》記者表示。

與此同時，董登新建議，對於那些預審的企業，一旦發現問題，也必須嚴厲處罰，“比如，對於發現問題的企業，規定在若干年內就不能再排隊，以消除他們的僥倖心理。”

證監會對撤回IPO申請的振隆特產的造假行為進行頂格處理，就是一個很好的案例。在該案中，證監會認為，雖然振隆特產主動撤回了IPO申請，但其造假行為已經擾亂了資本市場秩序，仍予以頂格處罰。

“從近幾年查處的案件來看，擬IPO企業造假的手段在不斷升級。要扼制這些行為，就要加大查處力度，提高造假成本。”趙錫軍表示。

他同時提出，現在監管層對IPO造假的打擊在升級，為何還是有企業、中介機構等不主動履行義務？這是出於自身利益的考慮。但這種行為對市場、投資者都會造成傷害，使得投資者信心降低，影響非常惡劣。

回顧2016年全年，證監會發出的218份行政處罰書中，有5例針對律師和會計師事務所。值得關注的是，對於中介機構，證監會也已經有所動作，比如對於律師事務所從事IPO證券法律業務專項檢查。業內人士表示，在IPO常態化之後，為了規範市場秩序，市場監管勢必趨嚴。而成本的提高，將會進一步促進中介機構規範服務流程，提高業務水平。

　　(作者：包興安)　　(出處：證券日報 2017年06月13日)

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江西銀監局：南昌個人房貸未停 但執行利率有所上升

東方財經網 2017-06-14 23:57:39 來源：

格隆匯14日訊，江西銀監局表示，在房地產調控政策趨嚴、資金成本上升的情況下，南昌（樓盤）轄內主要銀行機構有序開展個人住房按揭貸款業務，目前均未停止發放個人住房按揭貸款，但房貸政策略有調整，貸款利率出現上行，首套房貸款利率由原來的九折優惠逐漸調整至基準利率，二套及以上房貸款利率大多執行基準利率上浮10%的標準。對個人房貸的審核將更嚴，放款周期可能趨長。

　　(出處：和訊網 2017年06月14日)

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賣房不遷戶口 房主被北京一中院判違約

東方財經網 2017-06-14 23:57:49 來源：

劉先生從張先生處購買了一處房屋，雙方約定張先生在房屋所有權轉移后將戶口遷出。但張先生不僅沒有遷出戶口，還將新生兒落戶此處。劉先生於是將張先生起訴到法院，要求張先生按照約定遷戶並支付違約金。

一審法院支持了劉先生的部分訴求，但劉先生不服法院認定的違約金數額，堅持要求法院判決張先生遷戶，並上訴到北京一中院。近日，北京一中院二審判決變更了違約金數額，駁回了劉先生其他訴求。

2012年5月13日，劉先生以357萬元的價格購買了張先生的房屋，並約定張先生在該房屋所有權轉移之日起一定時間內遷戶，如果沒有按時把戶口遷出則支付房屋總價5%的違約金；如果超過約定的日期，按日計算支付已付款萬分之五的違約金。同年7月16日，劉先生取得房屋所有權證，但張先生卻沒有將戶口遷出，還將剛出生的兒子落戶至此。劉先生於是以張先生違約為由訴至法院，要求其按照合同約定遷戶並賠償違約金。

一審法院認為，張先生沒有依約遷戶，應承擔違約責任，判決其支付劉先生10萬元違約金。但因戶口遷移問題不屬法院處理民事糾紛的受案範圍，駁回了劉先生的該項訴求。

劉先生不服，上訴到北京一中院，他堅持認為張先生遷戶是合同義務，法院應改判。另外，一審認定的違約金過低，應重新計算。

北京一中院經審理認為，戶籍遷移問題屬於相關行政機關的行政行為，不屬於法院受理民事訴訟的範圍，故法院不支持劉先生關於張先生遷戶的訴求。根據合同約定，張先生應在房屋所有權轉移之日起790天內，即2014年9月14日前將戶籍遷出，而他不僅沒有遷出，還將兒子落戶至此，其行為構成違約，應承擔違約責任。

法院依據雙方合同約定，對違約金的計算進行分段處理，酌減了2014年9月14日前沒有遷戶應支付房屋總價5%的違約金數額，酌定張先生應支付7萬元違約金。在2014年9月14日之後，按日計已付款萬分之五的持續性違約金，結合劉先生的實際損失和張先生的過錯，確定張先生應以每天80元為標準，支付劉先生從2014年9月15日起到遷出戶籍之日止的違約金。

文/本報記者 李鐵柱 通訊員 秦宇晨

　　(作者：李鐵柱)　　(出處：北京青年報 2017年06月13日)

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租客打掃陽台時墜亡 房東賠12萬元

東方財經網 2017-06-14 23:57:49 來源：

小吳大學畢業后從吳先生處租賃了一間房屋,不料在清理陽台時從陽台墜落身亡。近日，丰台法院經過審理認為，吳先生作為房主，沒有就房屋附屬設施的隱性缺陷向小吳告知，法院判決吳先生承擔10%的賠償責任，賠償小吳家屬12萬餘元。

2016年8月，小吳大學畢業後進入北京一家證券公司工作，她從吳先生處租賃了一間房屋，吳先生把鑰匙留給了小吳。當天下午，小吳從該房屋東側陽台外的護欄缺口處墜落，經搶救無效身亡。

警察經調查認為，小吳符合高墜致創傷性休克而死亡，不屬於刑事案件。房主吳先生在事發當天公安機關詢問時曾表示，房子東側陽台的護欄底部有一個洞，那裡以前是裝空調留的洞，他在整個護欄底部都鋪上了舊衣櫃的複合木板，那個洞上面也蓋着木板。護欄底部有洞的事他沒有告知小吳，因為他忘了這件事了。

因認為吳先生提供的房屋存在安全隱患而並未第一時間說明，沒有盡到合理的安全保障義務，導致小吳身亡，小吳的父母將吳先生起訴至丰台法院，索賠123萬餘元。

吳先生認為，他出租的房屋符合安全標準，小吳爬上護欄導致意外發生，自身沒有盡到安全謹慎義務。小吳作為成年人，應該有足夠的安全意識，只要她不去實施違反常規的行為，意外不會發生。

丰台法院認為，小吳作為完全行為能力人，應對自身安全負謹慎的注意義務，其不慎從涉案房屋陽台外的護欄缺口處墜落導致創傷性休剋死亡，自身負有重大過錯，應承擔事故的主要責任。吳先生在將房屋出租小吳時應就房屋附屬設施的隱性缺陷向她進行充分的告知，但吳先生並沒有告知該缺陷，在一定程度上導致小吳對護欄承重能力產生錯誤判斷，導致事故的發生。

丰台法院一審判決酌定吳先生承擔10%的賠償責任，賠償各項費用共計12萬餘元。后該案上訴到二中院，二中院駁回上訴維持原判。

文/本報記者 李鐵柱 通訊員 秦宇晨

　　(作者：李鐵柱)　　(出處：北京青年報 2017年06月13日)

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湘潭市2017年5月房地產市場交易行情

東方財經網 2017-06-14 23:57:50 來源：

一、市城區房地產市場整體運行情況

（一）新建商品房批准預售

5月份，市城區新建商品房批准預售19.14萬�，同比下降34.41%，其中住宅為16.47萬�，非住宅類房屋為2.67萬�。

（二）新建商品房銷售

5月份，市城區新建商品房銷售面積為37.00萬�（3316套），同比增長82.09%。其中住宅銷售34.08萬�（2876套），同比增長80.41%；非住宅銷售2.92萬�（440套），同比增長104.20%。

（三）二手房市場

5月份，市城區二手房成交16.00萬�（998套），同比增長47.06%。其中，住宅成交 9.12萬�（928套），同比下降7.60%；非住宅類房屋成交6.88萬�（70套），同比增長581.19%。

二、各縣市房地產市場情況

（一）湘潭縣房地產市場

5月份，湘潭縣新建商品房批准預售0.40萬�。新建商品房銷售10.72萬�（899套），同比增長79.26%，其中住宅為9.96萬m2（816套），同比增長70.55%；非住宅類房屋為0.76萬�（83套），同比增長442.86%。

（二）湘鄉市房地產市場

5月份，湘鄉市新建商品房批准預售27.03萬�。新建商品房銷售4.07萬�（362套），同比增長46.84%，其中住宅為3.77萬�（296套），同比增長64.10%；非住宅類房屋為0.30萬�（66套），同比下降37.06%。二手房成交1.42萬�（130套），同比下降6.17%，其中住宅為1.40萬�（123套），同比增長5.24%；非住宅類房屋為0.02萬�（7套），同比下降87.26%。

（三）韶山市房地產市場

5月份，韶山市新建商品房批准預售4.01萬�。新建商品房銷售1.19萬m2（94套），同比增長130%，其中住宅為1.16萬m2（92套），同比增長150%；非住宅類房屋為0.03萬�（2套），同比下降51%。二手房成交0.172萬m2（14套），同比增長5%，其中住宅為0.168萬m2（12套），同比增長8%；非住宅類房屋為0.004萬�（2套）。　　(出處：湘潭市房產管理局)

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