蹣跚的房地產：主要任務依然是“去庫存”
東方財經網 2015-04-15 08:17:42 來源：安徽在線
本報記者 張曉玲 深圳（樓盤）報道
雖然3月份的數據還未出台，但從今年前兩月來看，房地產投資增速維持了去年以來的下降態勢，並且隨着新開工負增長和土地購置面積負增長仍將繼續，開發商集體仍在去庫存，無錢、無暇拿地。
包括華遠地產(600743,股吧)前董事長任志強在內的業內人士、專家學者預計，今年房地產開發投資增速或將降至5%－7%。而這會進一步地拖累GDP的增長。
蹣跚的房地產
國家統計局數據显示，2015年1~2月份全國房地產開發投資8786億元，同比增長10.4%，增速比去年回落0.1個百分點。其中，住宅投資5922億元，增長9.1%，回落0.1個百分點。
自去年1月以來，房地產開發投資增速連續14個月下滑。2013年末房地產投資增速為19.8%，2014全年降至10.5%，跌幅近五成。而到今年2月份，這一數值進一步下跌至10.4%。
與此同時，開發商土地購置面積仍然是負增長，地方供地不足或房企拿地意願不高。從一季度的一線城市土地成交情況看，總成交建築面積是近三年的最低點，僅為1132萬平米。
不少開發商人士反映，去年9・30新政和降息降准雖然一定程度上刺激了樓市，但到了今年一季度尤其是春節期間效應已經遞減，感覺房子“賣不動了”。
銀行業人士指出，一季度，儘管降息之後房貸利率明顯下行，但在利率市場化、股市瘋狂和負債來源愈發不穩定的背景下，銀行配置信貸的意願依然不高，信貸的“量”依然偏緊。
此外，房地產庫存持續創出新高。截至2015年2月，商品房待售面積6.4億平方米。按2014年商品房銷售面積12.1億平方米計算，在不考慮新竣工面積的情況下，全國商品房存銷比為6個月，而2012年7月降息帶動投資反轉時這個数字僅為3.5個月。
除了高企的待售庫存，巨大的在建面積存量也是阻礙房地產開工的障礙。截至2015年2月，在建房屋施工面積48.3億平米，待售住房與在建住房需54個月才能賣掉。民生證券宏觀研究院執行院長管清友認為，過去幾年的投資實際上已經透支了相當一部分未來的居住需求。
持續低迷的房地產開發投資疊加其他因素，導致一季度GDP下行。管清友預計，一季度經濟增速大概率低於預期。經濟下行壓力加大主要是因為傳統增長引擎如房地產繼續失速，而新增長點又青黃不接。
3月30日開始，中央各部委密集推出一系列政策“組合拳”提振樓市，包括央行等三部委降低購房貸款門檻，財政部出台二手房交易稅收優惠，國土資源部調整土地供應機制等。
中國發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌認為，這些政策對地產銷售增長將起到一定积極作用，並將適當改善投資預期，促進房地產市場軟着陸。
政策可能進一步放鬆
任志強指出，3・30新政出台後，已經看到有房價在上漲，尤其是二手房。但二手房交易是個人行為，對於GDP沒有影響。只有一手房快速消化才能增加房地產投資，拉動GDP的增長。
“當然，不希望房價快速增長，否則首套房首付比例為什麼是30%，二套房首付是40%，而沒有降至20%或10%，現在最主要的任務仍然是去庫存。”任志強說。
因此，3・30新政並不足以讓房地產投資增速重回高位。余斌預計，2015年房地產投資同比增速將下降到7%左右，降幅比去年收窄。
管清友也認為，在樓市的天量庫存未消化前，地產投資回暖概率不大。任志強預計，今年房地產開發投資增速回落至5%－7%。
從房企的角度來看，CRIC研究中心房玲指出，2015年1季度土地市場較為冷清，企業拿地謹慎，其中重點房企拿地力度整體下滑且企業間分化明顯。
據CRIC數據統計，1季度20家重點房企拿地總投入897億元，同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑，尤其是世茂和綠城，1季度均沒有拿地動作；此外，20家重點房企中，超過半數拿地銷售比低於平均水平。
企業拿地投入的收緊一方面是因為1季度房企銷售情況普遍不佳，在“現金為王”的壓力下，房企拿地积極性不高。另一方面經過過去兩年的存貨積壓，多數房企將去庫存作為2015年的首要目標，拿地節奏均放緩。
萬科董事會秘書譚華傑表示，雖然萬科手握重金，凈負債率降至十年來低位，但仍會傾向於考慮在存量市場拿地，因為土地招拍掛價格太高了，尤其是一線城市。
此外，21世紀經濟報道記者綜合3月份以來萬科、保利、中海外、碧桂園等房企的2015年新開工和竣工計劃，發現絕大部分房企今年新開工都是持平或小幅下滑，各家房企均把消化存貨放在重要位置，也針對各自的存貨制定了分類處理措施。
不過，房玲預計，隨着首套房貸最低兩成、二套房首付降至四成等利好政策的落地，預計5、6月份市場銷售情況將有明顯好轉，而隨着銷售情況的回暖，房企拿地积極性有望回升，但對此繼續保持謹慎態度。
四月土地市場已開始有回暖的苗頭，北京（樓盤）、石家莊（樓盤）等城市開始掛牌出讓土地。“四月份一二線土地市場將可能出現集中土地出讓。一線城市可能出現更多激烈爭奪的現象。”張大偉說。與此同時，城市劇烈分化，三四線城市將更難出讓土地。
管清友分析，總體來看，一季度經濟環比增速可能至多與去年持平（1.6%），對應的GDP增速在7%左右。
在此背景下，他預計地產政策有望進一步放鬆。不穩地產不足以穩經濟，尤其是在當前地產市場多重承壓的情況下，中央應該會繼續通過政策調整托底地產市場。預計下一步的措施可能包括調整個人所得稅徵收標準、繼續調整公積金貸款額度、加快籌建國家住房銀行。
張大偉認為，後續二線城市地方將因為減少的土地出讓金，而推出多項刺激房地產政策。
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