過去幾年，泰禾集團（000732.SZ）憑藉最快的複合增速、較高激勵手段在行業異軍突起。2017年是泰禾的高光時刻，以150%的增速，泰禾完成了從400億到1000億的規模進階，成為了當年地產圈的熱門話題。
進入2018年後，泰禾主動踩剎車，提出去槓桿。
今年以來，泰禾依舊延續“降槓桿”的策略。在暫緩拿地的情況下，加快銷售回款、關注現金流安全以及盈利的增長。
▲泰禾廣場設計圖
今年5月底，曾任《萬科周刊》主編、操盤多個大型地產項目的資深地產人全忠，履新泰禾集團，任副總裁併負責集團品牌事務
11月22日，在由時代傳媒主辦的“2019中國地產時代百強榜”上，全忠接受了時代周報記者的專訪，他表示：“泰禾正在發生良性和正向的變化，從關鍵數據可以明顯感覺到，負債率和現金流目前都是安全的，盈利情況也可以。”
“我給目前的泰禾打80分，要想實現90多分的理想狀態，最少還需要兩年。”全忠說道，未來泰禾將在千億規模上夯實基礎，在1000億-2000億規模階段積極蓄力。
▲全忠在2019中國地產時代百強榜現場
壓力緩解
2018年年底，泰禾集團的現金流和償債問題，成為外界最為關心的話題。
為應對資金壓力，3月份，泰禾開始了一場以回款為目的營銷行動，拋出了“泰禾1號搶收計劃”，將北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4個高端改善類項目加入“搶收”行列。
效果立竿見影。“今年1~10月份，在北京地區銷售Top50的排行版中，我們排第三，是top10中惟一的一家民企。”全忠告訴時代周報記者。
“搶銷售、快回款”，是泰禾應對這場壓力的第一步。
與此同時，泰禾啟動了股權合作、優化土儲等多項計劃。
3月-5月期間，泰禾陸續將7個項目的部分股權轉讓予世茂。
8月12日，泰禾出讓杭州富陽項目30%股權；9月18日，泰禾以7.3億元二度轉讓杭州蔣村、佛山院子項目股權。
9月27日，泰禾以5.97億元轉讓福州青雲小鎮項目50%股權予世茂。
截至目前，泰禾已經向世茂地產出售了9個項目，累計籌集資金約92.46億元。
除世茂集團之外，泰禾的股權交易對象包括世茂集團、五礦信託設立的信託計劃、河南天倫地產集團有限公司。
全忠直言，“我們現在屬於換牌階段，雖然我們的土儲大多位於一二線城市，但項目質量不完全相同，通過調整出賣部分項目股權，我們將來也可以換回一些優質項目。”
通過為項目引入合作方以及加快銷售節奏，泰禾收回了部分資金。
除此之外，上半年，泰禾暫停了在公開市場拿地以及併購，泰禾試圖用這幾項措施重回安全地帶。
在2019年第三季度，處置子公司的現金凈額和出售項目股權的現金凈額分別為84.19億元和30.69億元，同比上期分別大幅增長20544.92%和756.42%。
在負債方面，泰禾前三季度短期借款與一年內到期非流動負債總和為306.3億元，期末現金及現金等價物為126.56億元，短債與現金的缺口縮小至179.74億元。
全忠向時代周報記者指出，“今年上半年我們花了300多億將短期債務還掉，到年底的話，我們還有大概五六十個億的短期債務需要償還，其中需要剛性兌付的並無多少，有些債務是可以置換掉的。”
“負債率和資金緊張問題，已經有了很大的改善。而去槓桿瘦身，需要一個過程，並非一夜之間就可完成。”全忠表示。
開源同時，泰禾也在不斷節流。
財報显示，泰禾前三季度管理費用為4.99億元，去年同期為7.36億元，同比大幅減少32%。
時間往回看，過去一年，泰禾不斷開拓多元融資渠道。
年初至今，泰禾接連發布多筆海外債的融資，包括20億元美元債、15.79億元購房尾款資產支持專項計劃等。
在公司治理方面，全忠表示，泰禾今年一直在組織架構上做調整，實現“精總部強區域”。全忠向時代周報記者表示，推行該策略以來，一線公司的決策能力、決策效率以及項目的推進速度等有了很大的提高。
穩步向前
從2018年開始，為了匹配企業的高速發展，泰禾調整人才戰略，以“一流的薪酬”啟動了高端人才社招，泰禾因此一度成為房地產行業優質人才的集結地。
事實上，在企業快速成長的過程中，一些“後來者”很難與企業保持同步的節奏和步調，基於此，2018年底，泰禾內部又經歷了一場人員調整。
“泰禾的人員變動，從今年5月底以後基本得到了遏制。高管流失，在嚴格意義上講幾乎沒有。”全忠向時代周報記者提到，目前只有董秘夏亮離開，他是因為任期到了之後離開的，屬於正常變動。
今年6月底，泰禾結束大規模外部招聘，轉而向內部發掘和培養人才，希望與員工共同成長。
比如，啟動“禾苗”管培計劃，開始着手培養自己的人才，改善以往人才流動性問題。
全忠解釋，如今泰禾的人才觀發生了很大變化，以前傾向於從外界引進，但現在更注重從內部提拔人才。“今年七、八月份我們提拔了4個副總裁，都是原來集團的總裁助理，他們的特點普遍都是在集團做了很多年，來的時候職務不高。”
從黃金時代，換擋到白銀時代，房地產業告別粗放的發展模式。泰禾認為，高品質、差異化的產品定位，是泰禾穿越行業周期的利劍。
在泰禾的產品系列中，中式產品的代表院子系，最廣為人知。目前，除了院子系，在泰禾也在依據新的市場和時代需求，適時調整着自己的步伐。
“除了新中式住宅的代表院子系，我們的一些高層產品也做的不錯。”全忠強調，“根據不同的土地規劃、區域市場特徵和目標客戶，其產品線也在創新迭代。”
在戰略布局上，泰禾一直堅持“深耕核心一線，全面布局二線”的區域發展戰略，這些城市具有強大的經濟產業基礎，區位優勢明顯，是人口凈流入的城市，為房地產發展提供強大支撐，抗風險能力較強。
全忠指出，“回首和檢討，過去我們堅持一二線城市的布局戰略沒有問題，包括現在我們的部分項目股權能夠轉出去，也說明其地勢不錯。
2019年，截至12月，泰禾沒有在公開市場拿過一塊地。
半年報显示，目前，泰禾待開發項目8個，土地面積200.72萬平米，計容建築面209.25萬平米；在建項目64個，土地面積984.63萬平米，計容建築面積1637.06萬平米；在售項目63個。泰禾在全國29個城市擁有90餘個項目。以泰禾目前的開發銷售節奏，現有儲備貨值也足夠開發三年。
至於什麼時候再開啟拿地通道，全忠表示，會根據實際情況來調整，大概率會在明年下半年。
(責編：許維娜、夏曉倫)
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