租賃宅地全國首拍 平台公司獨家入圍底價成交

東方財經網 2017-07-25 23:53:41 來源：

⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放

跳過了想象中的人聲鼎沸，“純租賃居住用地”的全國首拍提前以底價成交。

昨日下午，由上海（樓盤）首推的兩幅純租賃居住用地到了掛牌截止期。雖有34家房企交了競買申請書，但兩幅地塊最後卻分別只有一家競買企業通過資格審查並提交了競買保證金。在無人競爭的情況下，跳開現場競價環節，位於浦東張江和嘉定新城的兩塊租賃宅地分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價摘得。

對此，業內人士認為，租賃宅地首拍具有示範和標杆意義，由所在地國有房地產平台公司開發運營或許更能體現政策意圖。不過，隨着“十三五”期間上海租賃用地供應量的加大，將來必將有更多房企加入到租賃住宅的開發和運營中來。

樓板價不到6000元/平方米

根據出讓文件，位於上海浦東張江和嘉定新城的兩幅純租賃宅地採取“只租不售”模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃房源。地塊原定於8月2日出讓，但截至昨天下午14時掛牌截止，這兩幅地塊分別只有一家競買人繳納了競買保證金。因此，在獨此一家的情況下，兩幅地塊實際上已於昨天下午提前以底價成交。

出讓結果显示，浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊的競得人是上海張江（集團）有限公司，成交價7.2392億元，摺合樓板價為5568元/平方米；嘉定區嘉定新城E17-1地塊競得人是上海嘉定新城發展有限公司，成交價4.2417億元，摺合樓板價5950元/平方米。上海張江（集團）有限公司成立於1992年7月，主要負責張江高科(600895,股吧)技園區的開發與建設。上海嘉定新城發展有限公司成立於2004年6月7日，公司經營範圍包括土地開發、實業投資、房地產開發等。這兩家公司均豎有獨資的房地產開發經營平台公司。

事實上，上海的純租賃宅地剛一推出，就引起開發商的極大關注。據上海規土局網站土地出讓信息显示，這兩幅地塊的申請表領取數分別達14家和20家，說明有興趣的開發商不在少數。然而，最終被國有平台公司獨家底價獲得。據記者了解，相關部門對兩幅地塊的競買人要求設定了較高的門檻，其中關鍵一條是：必須出具一份由權力部門蓋章的資格認定書。而這一條就將其他房企拒之門外，最終由平台公司獨家競買，底價成交。

保障投資回報具示範意義

在不少開發商看來，上海首次推出的純租賃宅地由國有平台公司摘得，屬意料之內。一家大型上市房企負責人向記者表示，設置一定門檻將其他房企拒之門外，一方面可以避免競買者較多造成哄抬價格、成交價過高的情況。另一方面，首幅租賃地塊具有示範和標杆意義，由國有平台公司操盤，更能實現對租賃住房的政策意圖。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，近期，租賃市場政策利好頻出，反映出大力推動租賃市場發展的堅定決心。上海首推純租賃宅地的出讓結果與市場預判相符，最新頒布的九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也明確提出，要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，這兩幅地塊具有試水意義。

據盧文曦測算，這兩幅地塊樓板價均不到6000元/平方米，算上各種成本，張江項目租金回報率粗算至少在7%以上，嘉定項目租金回報率至少在6%以上，均比當前市場上平均的租金回報率要高，能夠保障開發企業合理的投資回報。

據記者了解，在政策引導和企業自身轉型要求的推動下，不少房地產企業對租賃市場興趣十足。最新出台的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示，“十三五”期間上海將年均供應租賃住房用地約340公頃（佔比30.9%），隨着供應量的加大，更多房企將加入到租賃住房的開發和運營中來。未來，租賃用地出讓必將吸引更多房企參与角逐。

　　(作者：朱楠)　　(出處：上海證券報 2017年07月25日)

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多地取消購房落戶政策 租房“賦權”時代來臨

東方財經網 2017-08-02 22:53:07 來源：

7月28日，無錫市發布了修訂后的《無錫市戶籍准入登兼定》（以下簡稱《規定》），取消了有關投資、購房落戶政策，增設了租賃住宅落戶政策，將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，新政將於9月1日起正式實施。

無錫市相關人士認為，《規定》修改既是無錫貫徹落實中央深化戶籍制度改革要求的具體舉措，又是無錫吸引優質人才、吸引優質勞動力，全面推動新型城鎮化建設和農業轉移人口市民化的具體政策支撐，考慮到無錫新市民的落戶需求，讓他們能夠享受到建設的成果、改革的紅利；同時進一步提升無錫人口素質，改善全市人口結構，為無錫打造“雙創”樂土、宜居樂園、產業高地及建設“富強美高”新無錫添油增力。

“租房落戶”吸引人才集聚

中國青年報・中青在線記者注意到，此次《規定》主要修改內容，第一是取消有關投資、購房落戶政策。無錫市現行規定中依據投資、納稅的金額和年限不同設定的落戶條件將全部取消，同時取消購房面積達60平方米以上准予落戶的政策，只要在無錫有合法穩定住所和合法穩定職業，不論住宅面積大小均可落戶。

第二是增設租賃住宅落戶政策。增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，凡在無錫租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮社會保險、申領（簽注）江蘇省居住證均滿5年（宜興為均滿3年）條件的，准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

第三是進一步放寬重點人群落戶條件。對中央要求全面放開放寬的高校畢業生、技術工人、留學歸國人員、職業院校畢業生、在市外已安置的轉業、退伍軍人等重點落戶群體，增設落戶途徑、放寬落戶條件。同時對上述重點落戶群體不設定合法穩定住所的具體條件，可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區家庭戶中。

早在2014年5月1日，無錫市牽頭制定的《無錫市戶籍准入登兼定》正式實施，在江蘇省首次、全國率先實現了大市範圍內戶籍准入登記、遷移規定“一體化”，並榮獲“2014中國全面小康十大民生決策”稱號。

該規定實施以來，無錫市外遷入人口共13萬，城鎮化率提升了近兩個百分點。

據無錫市相關人士介紹，2016年，及辦公廳先後下發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個最新戶改文件，規定了大中城市均不得採取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制，落戶條件中的合法穩定住所應包含租賃住宅等最新戶改精神。

無錫市人口管理支隊隊長朱利農說，租房者可以將戶口落在租住房屋，如果房東不同意，單位有集體戶可以落在單位集體戶，單位沒有集體戶可以落在所在社區街道。“只要將戶口落在無錫市就是無錫市民，就可以享受到和無錫市民相同的市民基本公共福利。”

“實施租房落戶，可以吸引人才來此工作生活，安居樂業。這對外來務工務工人員和高校畢業生有好處。”南京工業大學土木工程學院房地產經營管理系主任吳翔華認為，相比其他城市，無錫租房落戶的門檻較低。落戶門檻放寬，在一定程度上可以解決近年來無錫人口流入增速放緩的問題，吸引各方面人才和勞動力。

“租房落戶”與“租購同權”距離有多遠？

除了無錫之外，今年以來，鄭州、揚州、濟南等二線城市也通過修改地方法規的方式進一步放寬落戶門檻，並對租房群體敞開落戶的大門。其中，取消購房落戶政策，把租賃房屋納入“合法穩定住所”範疇成新趨勢。

此前，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點城市。

吳翔華介紹，“租購同權”是指以給租房者賦權更多的方式，彌補租房和買房所能享到的權利差距。“租房落戶是租購同權的基礎，但與租購同權還是有一定距離。”

吳翔華認為，“租購同權”目前來看並不現實。除了戶籍，買房還與教育醫療資源、社會認同、文化心理、投資手段等相聯繫，購房者除了戶籍之外還想擁有的是相關社會權利，所以現實中還是會有一部分人會考慮買房。

對於這些城市是否會跟進推進“租房落戶”政策，吳翔華認為，這不能一概而論，而要視各個城市具體情況條件而定。

“租房落戶政策針對的是當前嚴重的人戶分離問題。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存介紹，根據《中華人民共和國戶口登記條例》的規定，中華人民共和國境內公民的經常居住地和常住戶口登記地二者一定要一致，否則就稱為“人戶分離”。

陳寶存說，儘管有政策鼓勵，但相較於農村戶口和北京、上海等重點城市的戶口，一般城市的戶籍價值較小，外來人口缺乏入戶動力，入戶意願不強烈。

陳寶存表示，終身租房習慣需要長期培養，這也是長效機制實施時最大的障礙。新建商品住宅豪宅化，帶來二手房源價格上漲，租金水平提高也可能是大概率事件，老百姓依舊會追求產權類型住宅。

也有專家認為，租房“賦權”所帶來的公共服務能力和公共配套設施的增加等問題，尤其是要警惕引發租金非理性上漲，避免“租不起房”的現象發生。

專家建議與戶籍相關的配套必須到位

不管是“租房落戶”，還是“租購同權”，最受公眾關注的還是與戶籍相關的配套問題，比如頗受關注的學區房問題。

朱利農說，租房者在享受公共福利方面和其他市民待遇相同。但詩安部門負責的落戶是狹義戶口登記，這是各種福利的基礎，比如有了無錫戶籍，子女就可以按時打疫苗。但對於其他資源，是由市其他職能部門作規定，比如小孩就近入學，入學條件、學區劃分、學籍名額怎麼確定，就需要教育部門規定。

教育學者熊丙奇認為，提出“租購同權”是有积極意義的，但這需要豐富優質教育資源，實現義務教育均衡發展才能實現。

熊丙奇以解決隨遷子女的同城入學問題舉例說，本來隨遷子女應該享有和城市孩子一樣的入學權利，近年來，各地尤其是大城市，針對隨遷子女，設置越來越高的入學門檻，這令同城入學的適用範圍越來越窄，符合條件的隨遷子女大多能進入城市公辦學校，但是符合條件的隨遷子女卻越來越少。

“大家對租購同權的期待是可以理解的，但在學區房熱高燒不退的現實中，租購同權只是幻影，或者說只是房屋租賃市場的一個炒作點。”熊丙奇說。

“租購同權並不屬於戶籍政策。”中國人民公安大學治安系教授王太元認為，“‘租購同權’是住房以及相關的社會管理領域的制度變革，甚至是中國民事法律制度的重大變化，這中間當然有非常具體的問題需要解決，但問題的產生與解決，都與戶籍改革沒什麼關係。”

王太元認為，每個人不論其性別、民族、宗教、職業乃至居住區域、居住狀態如何，都有被所在地方予以依法登記確認、並保護的權利，這項權利是不能被限制的，即使立法也不可剝奪。“至於登記之後是否享有相關領域的某項權益，也不應該以戶籍來確定。”

“功夫在詩外，在戶籍之外。”王太元說，本輪戶籍改革要想成功，配套必須到位，與戶籍密切相關的住房、教育、就業、工資、物價、土地等領域，都必須儘快完成各自的制度變革。否則戶籍改了，配套卻沒有變化，繼續用城鄉、農業非農業、本地人外地人等舊制度管理社會、限制公眾，戶籍改革就永遠不能到位。

　　(作者：李超)　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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從收緊“購房”到鼓勵“租賃” 多城市新政探索“租購同權”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

本報記者 深圳（樓盤）報道

步入7月份以來，中國各地的房地產調控政策出現變化，很多城市從此前的嚴控“購房”，轉變到鼓勵“租賃”。

尤其是繼八部委印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》后，已有佛山（樓盤）、鄭州（樓盤）、瀋陽、武漢（樓盤）、成都等試點城市公布了相關措施。

從各地的實施辦法來看，其中一個方向集中於增加租賃住房供應，加強管理和服務，規範租房市場等方面，以解決新市民的住房問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，上半年持續收緊的購房政策在7月份明顯減少，而鼓勵租賃的政策密集出台，這個轉變說明“房子是用來住的”政策落實已經進入到了第二個階段，從抑制投資、投機轉為鼓勵購租並舉。

但在中國的語境下，房子並不只包含居住價值，更對應着附着在房子上面的一系列社會權利和福利。而從長遠來看，租賃市場要獲得真正的發展，還有賴於推進與房產相關的多項社會改革。

各地的方案也開始涉及增加租房者的權利。武漢提出，保障承租人享有公共服務政策；而鄭州、無錫（樓盤）的租房者，達到相應條件后可申請落戶；瀋陽則提出，到2018年底實現“租購同權”。

發展住房租賃企業

鏈家研究院今年發布的一份《2016大數據居住報告》显示，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預計2020年將達到1.9億，到2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。

但中國尚未形成一個成熟的住房租賃體系，市場上仍然以個人房東為主，並且缺乏相應的監管規範措施。

7月，住建部已會同有關部門選取了廣州（樓盤）、深圳、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、武漢、成都、瀋陽、合肥（樓盤）、鄭州、佛山、肇慶（樓盤）等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

而據21世紀經濟報道記者不完全統計，包括廣州、佛山、鄭州（河南）、瀋陽、武漢、成都等6個城市，已經出台、公示或者將相關的實施方案的大致內容公告。

21世紀經濟報道記者梳理各地的方案后發現，針對租房市場的痛點，各地在鼓勵租賃方案中分別從增加供應、規範市場等方面做出了相關計劃，其中一個思路是，發展住房租賃企業。

7月31日，《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案（送審稿）》審定通過。其中提出，成都市屬國有住房租賃公司將新組建或依託現有國有企業組建，主要開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。

此外，成都將逐步將現有投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業管理，支持企業向機構化、規模化方向發展，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

在盤活存量房屋方面，成都鼓勵個人將閑置住房委託住房租賃企業運營管理，建立長期穩定的合作關係。

武漢也將選擇不少於5家國資企業、5家民營房地產開發企業、10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業，爭取於2017年底之前實現住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少於30萬平方米。

易居中國執行總裁丁祖昱則認為，從中央和地方的一系列舉動來看，租售並舉模式將成為樓效建設新重點，大力培育租賃市場一定程度上也將緩解未來熱點城市供不應求的市場現狀，抑制房價的上漲。

探索“租購同權”

在八部委的通知之前，廣州就已經發布了《加快發展住房租賃市場工作方案》，其中提出的“賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”引發熱議。

這直接反映了民眾最關切的一個方面，除了滿足居住的需求之外，租房者是否可能同等享受其他附着在房產之上的權利？

在隨後密集出台的鼓勵住房租賃政策中，增加租房者的權利也被多個城市作為重點突破的方向。

成都提出，符合申領居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請辦理居住證，居住證持有人按規定享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。

瀋陽提出，建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規規定在就業扶持、住房保障、養老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面，享受公共服務，實現購租同權。

武漢也在《徵求意見》中提出，將結合實際情況，適時研究出台符合條件的承租人子女就近入學等基本公共服務政策措施。

並不在此次12個租賃試點城市之列的無錫甚至提出，自9月起，取消購房60平方米落戶政策，允許租賃住宅落戶。

鄭州也提出，在縣（市）、上街區駐地鎮和其他建制鎮有合法穩定住所（含租賃）的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據本人意願在當地申請登記常住戶口。

不難看出，政策為租房者打開了越來越多的通道，但在一些情境下，要想獲得完全的城市身份，房產仍然幾乎是某些關鍵環節的唯一通行證。

以集體戶口轉個人戶口為例，一般需要有自有房產，或掛靠到其他人的戶口名下，但同樣要求後者擁有至少50%以上的房屋所有權。

在一些城市，如果僅僅只有集體戶口，在結婚登記、子女落戶以及子女划片入學等事項上仍有一定的阻礙。事實上，獲得獨立的居民戶口也正是諸多已經擁有集體戶口的年輕人購房的一大動力。

從大多數城市的入學程序來看，擁有房產也仍然是一個強有力的競爭因素。

嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，對於租購同權，部分城市已經給出了時間表，說明推進的決心是堅定的，但也要講究時間和方法，操作細節還有待進一步完善，尤其關鍵的一點是，城市需要不斷增加公共資源配套。

同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，並不是所有的城市都適合推行租購同權，像北京（樓盤）、上海（樓盤）這樣的城市，正在採取人口控制的措施，同權較難實行；但在三四線城市和部分二線城市有較大的執行空間，以此來吸引人口流入，這也是城市爭奪人才的一種重要措施。

張宏偉告訴21世紀經濟報道記者，同權並非指追求百分之一百的公平，仍然要視資源的局限性而定，但至少，租房者可以比過去享受到更多的權益。

　　(出處：21世紀經濟 2017年08月02日)

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陝西：上半年公租房分配66.88萬套 棚戶區改造新開工超16萬套

東方財經網 2017-08-02 22:53:13 來源：

新華社西安８月１日電（記者鄭昕）記者1日從陝西省住建廳獲悉，今年截至6月底，陝西省棚戶區改造新開工16.65萬套，占年度任務的73.42%；公租房已分配66.88萬套，分配率為75.86%。　　

據了解，今年上半年陝西省棚改貨幣安置12.75萬套，貨幣化安置率76.55%；棚戶區改造基本建成6.73萬套，占目標任務的81.45%；公租房基本建成3.4萬套，占目標任務的96.89%；新增發放租賃補貼1.03萬戶，占目標任務的75.86%。上半年陝西省保障性安居工程建設完成投資505.1億元。

截至6月底，陝西公租房已分配66.88萬套，分配率為75.86%；已發放新增租賃補貼1.03萬戶，佔全年目標任務的75.86%；全省棚戶區改造開工率為73.42%。

　　(作者：鄭昕)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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山西：商品房待售面積明顯減少 去庫存初見成效

東方財經網 2017-08-02 22:53:14 來源：

新華社太原8月1日電（記者 呂夢琦、楊晨光）記者近日從山西省統計局獲悉，今年上半年山西省商品房銷售量增長迅速，待售面積持續減少，“去庫存”效果明顯。　　

統計数字显示，上半年山西省商品房待售面積1523.9萬平方米，比去年末減少237.1萬平方米。其中，住宅待售面積1075.8萬平方米，比去年末減少158.4萬平方米。

專家表示，去年以來山西省商品房“去庫存”力度不斷加大，採取了打通商品房和公租房供需通道、推動房地產開發企業兼并重組等11項措施，對房地產市場起到了明顯的刺激效果。

除了政策性影響外，金融機構開展業務流程再造，簡化按揭客戶辦理手續，积極為本地及外地購房者提供貸款服務，也對去庫存產生了积極的推動作用。

截至2017年7月，山西建行個人貸款規模已經突破500億元，上半年累計投放商業性個人住房貸款2.6萬筆，金額96.63億元，新增70.15億元，佔到全省新增額的五成以上。

今年上半年，山西省商品房銷售面積達到了830.6萬平方米，同比增長20.9%，其中商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。

　　(作者：呂夢琦、楊晨光)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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北京二環邊地塊1%低溢價成交

東方財經網 2017-08-02 22:53:15 來源：

昨天，東城區首個“限房價、競地價”地塊上市參拍，最終以1%的低溢價率成交。這宗地塊上70%房源都需為90平方米以下戶型，最高單價被限制在每平方米9萬多元。　　

昨天北京土拍市場成交的3宗土地均為“限房價、競地價”地塊，將來建設的商品住房已設定銷售限價。據介紹，永外地塊位於南二環邊上，面積約4.25公頃，總建築規模約7.36萬平方米，其中居住建築規模約3.77萬平方米，均建設為普通商品住房，且70%房源需為90平方米以下中小戶型。銷售均價不超過89068元/平方米，最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

這是2012年2月以來東城區首次住宅用地成交，不料意外爆冷。昨天的拍賣現場，已經報名的3家企業並沒有如約出現，最後此地塊是按照競買報價，由北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體以38.4億元競得，溢價率為1%，成交樓面地價為58080元/平方米。

市規土委相關負責人表示，永外地塊為危改項目中的資金平衡地塊，該危改項目內共涉及1394戶住宅及28家企業拆遷，通過實施危改工作，建設了約21萬平方米回遷安置房，一定程度上改善了西革新里地區城市面貌和居民生活環境。

記者了解到，永外地塊掛牌文件中要求競得人須代建7000平方米燕墩博物館，建成后無償移交東城區文化委員會使用，以彌補區域文化設施不足的短板。

來自大地機構的統計數據显示，7月份，北京土地市場出讓10宗經營性用地，總面積64.2公頃，規劃建築面積129.72萬平方米，總成交金額為313.83億元，平均溢價率為31.15%。

10宗經營性用地全部為含住宅的建設用地，其中近半將建自住型商品房。如果將自住型商品房按90平方米/套、企業自持租賃房按60平方米/套、可售商品住宅的70%按90平方米、30%按140平方米進行測算，7月供地將為北京房地產市場提供11000多套住房。

市規土委相關負責人表示，今年前七個月本市已經成交自住房用地15宗，“限房價、競地價”用地20宗。所有商品住宅地塊均設定了未來的銷售價格或最高價格。

來自市的數據显示，北京正在逐步擺脫對於土地財政和房地產市場的依賴，房地產投資已經從2011年的51.4%下降到2016年的47.8%，今年前4個月的房地產投資佔比更是進一步下降，僅為45.2%。（記者 耿諾 實習生 劉少媚）

　　(作者：耿諾)　　(出處：北京日報 2017年08月02日)

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北京一日三宅地成交：二環地塊意外“爆冷”背後

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

本報記者 王營 實 習 生 徐婷 北京（樓盤）報道

導讀

東城區地塊在土拍當日意外“爆冷”，背後是中小型房企參与困難，但更多是該地塊對房企運營要求較高，限定條件較多。有業內人士認為，這一次遇冷並非代表土地市場降溫。

北京市國土局二層交易大廳外，碧桂園投資部總經理蘭亭不時和周圍人聊天，並關注着交易大廳門口。大廳內，平谷兩塊地正在緊張競拍，蘭亭的同事也在舉牌。兩塊地最終花落重慶（樓盤）房企金科地產，但蘭亭沒有表現出沮喪。

當天下午，北京市國土局官網显示，另一備受關注的北京東城區永定門外大街地塊未進入現場競拍環節便落定“主人”。競得者是華潤+招商+碧桂園聯合體，價格為38.4億元。該地塊出讓起始價為38.2億元，其他兩家參与者分別為保利+首開組合體、平安，但在現場競拍前已選擇退出。

平谷兩地塊競拍結束后，21世紀經濟報道記者再次遇到蘭亭。他一臉平靜，一襲黑色便裝更顯嚴肅。然而，當記者問到北京二環永定門外大街這塊地時，蘭亭露出了些許笑意。

“我們事先也不知道他們（其餘兩個競拍主體）已經退出了競拍，到現場才知道。”蘭亭表示。

二環地塊意外“爆冷”

在現場交易開始前，北京市國土局交易廳公告屏上显示，北京二環永外大街地塊最新報價為384000萬元，報價時間為7月31日，但令人意外的是，該價格成為8月1日成交的最終價格。

7月31日就有公開信息显示，北京市東城區永外大街0503-602北等地塊土拍將於8月1日15：30舉行。該地塊也是自2012年2月香河園地塊成交之後，五年來東城區首次有住宅用地掛出，其也成為目前“限房價、競地價”的地塊中限價最高項目。

然而在土地開拍前，現場就有消息傳出，保利+首開、平安兩個競拍主體已退出競拍。據現場一位開發商人士解讀，“該地塊是網上競價，之後如果還有兩家及以上房企想繼續參与，則現場競拍。”因此華潤+招商+碧桂園競拍主體直接取得該宗地，溢價率僅0.52%。

由於此次競拍的最大熱點――永定門外地塊，在現場競拍開始前就已一錘定音，平谷區兩地塊競拍現場顯得十分平靜：交易廳門內報價競拍再成交，直播屏只傳出報價人員的聲音。交易廳門外，除了記錄競拍細節的人員之外，其餘人員並未一直緊盯直播屏。

現場不乏並不參与此次競拍的“圍觀者”，比如泰禾集團(000732,股吧)。交易過程中，泰禾集團一位員工在直播屏前側耳傾聽，記錄具體交易數據，轉頭則神情輕鬆，與周圍人員閑談。今年以來，泰禾很少參与公開市場上的土地招拍掛項目，而是以收併購方式拓展版圖。

最終成交的平谷夏各庄兩地塊，其中的03-04地塊，規劃總建築面積58313平方米，金科以8.23億總價、商品住宅自持比例24%拿下；03-11等地塊規劃總建面90599平方米，金科獲取的成交總價11.67億，自持比例28%。

對於永外大街如此稀缺地塊上市，但競拍者寡的局面，這位泰禾人士表示，據他在現場勘測，那塊地有些下沉，並且公建面積較大、要求複雜，所以參与的房企並不多。其還推測，相比民企，國企實力雄厚。

“起拍價太高了！38.2億！”另一家中小型房企參与競拍人士坦言。蘭亭的看法也是，現在中小房企不敢參与這樣數額巨大的競拍，“吃不住”。

最高限價地塊運營考驗？

對於二環地塊的意外“爆冷”，業內人士分析不一。但關注點均在其限價方面。

北京市國土局相關資料显示，該地塊的用地性質為R2二類居住用地與B4綜合性商業金融服務業用地，總用地面積為42457.553平方米，建設用地面積為29269.636平方米，規劃建築面積73598平方米。

在招拍掛流程方面，該出讓地塊限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。同時，設定企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報達到設定時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

競拍前一天，21世紀經濟報道記者獲悉了該地塊的出讓細則，包括居住建築規模需執行90/70政策；並限價銷售，均價不高於89068元/平方米，最高單價不高於93521元/平方米。商業部分50%需自持經營20年，在0503-606地塊內配建燕墩博物館（不小於7000平方米）且建成后無償移交東城區文化委員會；城六區地上建築規劃50000平方米（含）以上的商品房開發項目應採用裝配式建築。

亞豪機構市場總監郭毅認為，該地塊處核心城區二三環之間，為不可多得的內城地塊。但是劣勢也同樣突出，除去南二環的歷史遺留氛圍之外，地塊商業50%自持20年，以及配建博物館等要求也使得運營較為複雜。另外，該地塊競得方還需交納土地開發建設補償費33.9億元，因此土地成本合計高達72.3億元，整盤樓麵價已高達9.8萬元/平方米，已超地塊限定的銷售價格。

此外郭毅表示，住宅部分執行“90/70”也成為地塊本身最大的短板。雖然相比同屬二環位置的使館壹號院今年超過12萬元/平方米的成交均價來說，該地塊限價較為“親民”，但從限價上限來看該地塊未來仍將是高端豪宅。而在2017年8萬+高端住宅的成交當中，套均面積在90平方米以下的佔比僅4%，套均面積200平方米以上的產品佔比則高達40%。

她指出，8萬+豪宅項目面向的客群為高端改善型人群，對於生活品質的要求相對較高，居住面積大則是基礎要求。該地塊的面積限制，與此存在無法調和的矛盾，未來的產品定位與市場去化也將存在一定難度。

21世紀經濟報道記者調研了永外大街地塊周邊可參照對比的較新二手房小區。位於永定門附近的中海紫御公館二手房目前成交價為110000-130000元/平方米。據鏈家地產經紀人林某介紹稱，該小區房源非常緊俏，近3個月內共成交13-14套房，成交周期約1個月；調控前，該小區的成交周期僅10天左右。

距離永定門外地鐵站約3.6公里的中信城項目建於2010年左右。林某稱，目前該小區成交價與掛牌價均為140000-150000元/平方米，近3個月內共成交10套左右，成交周期根據業主報價為1-2月；而在今年調控加碼前，火爆時房源當天掛出即被購買。

中原地產首席分析師張大偉則認為，“東城區地塊成交爆冷，並非代表土地市場降溫。”

　　(出處：21世紀經濟 2017年08月02日)

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蘇州7月新房成交下跌三成多 今後新建商品房全裝修

東方財經網 2017-08-02 22:53:20 來源：

近日，蘇州市信息公開網上公示了這樣一條通知：關於“推進裝配式建築發展加強建設監管的實施細則”（試行），《細則》中指出，新建普通商品住房應實施全裝修。一石激起千層浪，不過值得注意的是，記者採訪了相關人士，“全裝修”並不等於“精裝修”。

《細則》自7月25日印發之日起試行三年。其中要求，採用裝配整體式混凝土結構體系的居住建築以及商業、醫院、學校、辦公等公共建築，其整棟建築中主體結構和外圍護結構預製構件的預製裝配率，2018年年底之前應不低於20%，2019年應不低於30%，且外牆宜採用預製牆體或疊合牆體，鼓勵採用預製夾心保溫牆體。另外，新建普通商品住房應實施全裝修，其他居住建築倡導實施全裝修。

關於此條新政，地產界業內人士表示，“此次的政策，將使得房屋品質提升，居住生活氛圍更強，新房交房入住率高，也符合目前購房的消費趨勢。”

消息出來后，有不少市民發生了誤解，甚至坊間傳出“家裝公司倒閉？房價飆漲？”等議論。其實，“全裝修”並不等於“精裝修”。

據業內人士介紹，全裝修並不是簡單的毛坯房加裝修，按建設部規定，住宅裝修設計應該在住宅主體施工動工前進行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。部分裝修半成品房，也就是“全裝修”，牆面與地面已完成粉刷，廚衛基本具備使用功能。

精裝修則是指裝修的檔次以及規格，一般精裝修的房子，地面是地板，牆面以及屋頂有石膏邊，廚房是整體櫥櫃，衛生間有瓷磚，只需搬進傢具和沙發等軟裝，就可以拎包入住。何潔

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7月新房成交下跌三成多

據房天下數據研究中心統計，7月份，蘇州商品房住宅成交6271套，較6月減少3595套，跌幅36.44%。二手房住宅成交4955套，較6月減少775套，跌幅13.53%。

各區商品房住宅成交量對比方面，吳江區以絕對優勢領先其他五區，成交2301套，承包總成交量的36.69%。吳中區1485套位列第二，接下來依次為相城區、高新區、姑蘇區和工業園區。

二手房住宅成交園區奪冠，成交量1536套，佔比27.34%；姑蘇區、吳中區和吳江區成交相當，分別成交994套、977套和988套。

7月蘇州二手房參考均價為22591元/�，其中園區均價為29236元/�，姑蘇區為21709元/�，高新區為20675元/�，吳中區為18067元/�，相城區為17445元/�，吳江區為14326元/�。何潔

　　(作者：何潔)　　(出處：現代快報 2017年08月02日)

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北京土拍58.3億落槌 碧桂園、金科搶戲與“五年一遇”東城地塊爆冷

東方財經網 2017-08-02 22:53:23 來源：

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京（樓盤）東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

觀點地產網 8月1日，北京市以東城區一宗限售價約9萬元的地塊，敲響了月內11宗、共計66.1萬平方米、超260億元土地盛宴的鐘聲。然而，外界滿心期待的東城區地塊土拍大戰，卻早早地收了場。

8月1日下午正式競拍前，平谷區的兩宗地塊已先後有多家參拍房企到場。相比之下，“五年方一遇”的東城永區外大街0503-602北、606東、606西地塊卻無人問津，僅有的三家競買人保利首開、平安、華潤招商碧桂園均未現身。

隨後，北京規土委官網上显示地塊已正式成交。

這宗地塊僅獲得了兩次報價，第一次報價為38.2億元；第二次報價38.4億元，亦為最終的成交價，競得企業為北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體。

另外兩宗平谷區地塊，則由平日里少有亮相的

金科拿下，總價19.9億元，各需自持24%及28%。

“五年一遇”地塊爆冷背後

觀點地產新媒體了解到，北京東城區地塊為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，土地面積4.24萬平方米，其中建設用地面積2.93萬平方米，建築控制規模≤73598平方米，起始價38.2億元。

競得地塊后，華潤置地華北大區在官方微信上透露，華潤擬將此項目打造為城市中心高端住宅綜合體。

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

亞豪機構市場總監郭毅對觀點地產新媒體介紹，之所以無人應價，是因為地塊還包括了其他的隱性成本，其他房企向上叫價的空間太小。

觀點地產新媒體了解到，東城區宗地總用地面積為4.25萬平方米，其中建設用地面積為2.93萬平方米，代征地面積1.32萬平方米，規劃建築面積為7.36萬平方米。

按照出讓要求，競得企業的開發商，需要支付土地開發建設補償費33.9億元，需自持經營地塊中50%的商業部分20年。除此，地塊中居住建築規模需執行“90/70”政策，競買開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。

加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元，以規劃建面來算，樓麵價達9.82萬元/平方米。而按照公告要求，這宗地塊的總商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。

若僅以上述標準來看，這宗地塊是實打實的麵粉貴過麵包。但戍毅分析，房企之所以願意為這宗地塊埋單，也是因為這宗地塊中尚有一些可伸縮的盈利空間。

她判斷，項目中部分商業與公建是可以散售的，由於地塊位於二環且不限售價，未來升值空間可期。

由此看出，碧桂園這一次參与拿地，也是下了“血本”的。觀點地產新媒體就此事聯繫了碧桂園北京區域副總裁林偉營，其表示：“地塊是由京西區域公司拿地，本人不好評價，但他也轉述京西區域負責人的話，表示地塊沒有其他可以透露的。”

觀點地產新媒體了解到，碧桂園曾於2015年10月聯合金茂以總價51.8億元摘得北京丰台區兩宗地塊，但由於地塊的成本超出預期，碧桂園首次進京最終擱淺。今年4月，有消息傳碧桂園擬收購北京九華山莊集團股份有限公司進京，但消息並未獲得碧桂園官方確認。

5月份，碧桂園終於以2.2億元拍得密雲新城地塊，首次通過土地公開拍賣形式進京。而觀點地產新媒體查閱2016年年報，碧桂園在全國共有722個項目，其中便有一個項目位於北京市。年報還显示，該公司於北京的土地儲備17.7萬平方米。

金科

在北京東城區地塊意外爆冷之時，平谷區夏各庄鎮兩宗地塊也不讓觀看者失望，已有許多時日未在北京公開市場露面的

金科，一口氣拿下了這兩宗地塊。

現場消息显示，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地、夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地均有超過十家企業參与競拍。

首先拍賣的夏各庄鎮03-04地塊，競至第十輪之時，石榴集團叫價8.23億元，達到最高限價，進入競自持環節。最終，經過七輪競自持，

金科以自持24%的代價競得地塊。

在隨後的夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊的爭奪中，以旭輝、

金科應價最為积極，在11輪時

金科叫價11.67億元，進入競自持環節。之後，現場依舊是旭輝與

金科的戰場，最終

金科以自持28%面積再獲一子。

出讓公告显示，夏各庄鎮03-04地塊土地面積4.86萬平方米，建築控制規模5.83萬平方米，掛牌起始價5.5億元。夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊土地面積8.66萬平方米，建築控制規模9.06萬平方米，起始價7.8億元。

而且，這兩宗地塊中商品住房銷售限價一致，皆為均價不超過26014元/平方米，最高銷售單價不得超過27315元/平方米。

相比起位居二環的東城區地塊，平谷區夏各庄鎮的兩宗地塊可謂“山高水遠”，但這似乎並不影響房企們的熱情。而且，從競價過程來看，

金科幾乎表現出“誓在必得”的姿態。

據郭毅分析，這兩宗地塊的容積率都比較低，分別為1.0及1.2，可以設計為類獨棟的產品。而且，雖然項目的位置距離市中心比較遠，但項目可經機場第2高速連接市區，地塊交通狀況並不差。

其次，項目鄰近中弘的康體養老文旅大盤，周邊未來的配套以及文旅資源可期。最後，考慮到平谷核心區的別墅、高端住宅項目限售價也在2.5萬元左右，而兩宗地塊距離核心區較遠，限價卻更高，這為開發商騰出了更多的操作空間。

不過，對於項目中的自持部分，郭毅認為，這兩宗地塊位於平谷的郊區，租賃市場的需求並不大，所以自持部分將是房企面臨的另一個難題。但對於在北京項目儲備較少的

金科而言，這也是出於拿地的訴求所作出的選擇。

據悉，

金科在幾年前曾在北京開發過廊橋水岸、

金科納帕莊園等產品，但是目前的貨值儲備已然不多。2014年，

金科曾以23.6億元競得大興生物醫藥基地一地塊，其中的自住房部分已於2015年搖號，商業部分則先後於2017年1月及4月獲批預售證。

北京住建委數據显示，4月19日獲批的

金科果凍項目共計625套房源（商業屬性）目前仍然显示為可售狀態。2017年，

金科還計劃推出奧北別墅區的別墅作品

金科天璽。

　　(出處：觀點地產網 2017年08月01日)

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大摩：中國嚴控海外地產投資 全球樓市瑟瑟發抖

東方財經網 2017-08-02 22:53:24 來源：

摩根士丹利昨日發布研報稱，隨着中國對海外投資的監管力度加大，全球樓市迎來了一場“巨大考驗”。

在過去幾個月中，中國監管者正在不斷向海外投資商施加壓力。7月20號，中國公開敦促商業團體將資金投入到“一帶一路”戰略中來，而不是去海外“盲目逐利”。銀監會也採取措施，切斷了某些海外項目的融資渠道。此外，監管者們還為“非理性海外投資”列出了負面清單，清單上的併購項目將被認為具有“向海外轉移資產”的嫌疑，其在國內的融資都將受到嚴密的監控。而地產、酒店、電影、媒體、體育俱樂部和非核心業務的海外收購都在名單之列。

其中，地產業在負面清單列舉的所有項目中佔據的比例高達四分之三。在中國企業2017年全年的海外併購投資中，地產業佔到了總資金量的6.3%，而酒店、電影、媒體、體育俱樂部等其他業務加起來也不過才佔到2.1%。事實上，由於過去幾年國內企業預期美元將升值，將人民幣兌換成美元去購買國外便宜的地產已經成為了國內企業某種“逐利保值”的手段。同時，瘋涌的中國資本推高了全球房價。

在海外地產投資受到中國嚴密監管的情況下，摩根士丹利分析團隊預計，2017年中國的海外地產投資將從2016年的10.6萬億美元銳減到1.7萬億美元，同比下降84%。而在2018年，這個数字將進一步下降至1.4萬億。

中國投資資金銳減將給美國、香港、澳大利亞和英國的地產業帶來較大衝擊。

Real Capital分析公司數據显示，2016年中國海外商業地產投資的主要去向是美國（43%）、香港（18%）澳大利亞（12%）和英國（5%）。其中，由於在過去六個月內監管力度加劇，中國對英國的商業地產投資中有34%處於停滯待審狀態，對美國的商業地產投資中則有7%處於停滯待審狀態。

美國

中國是美國2016年的第一大地產投資國，2017年的第二大地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公大樓和酒店資產成為了中資最偏愛的地產資產。2017年，80%的資金都湧向了紐約大都會地區，曼哈頓高達30%的地產交易被中國商人所支配並不斷炒高。

在經歷了中國監管部門的嚴厲調控后，美國的地產交易量在今年第一季度萎縮了9%，此前最瘋狂的曼哈頓地區地產交易量則萎縮了55%。隨着市場上最大的買家從市場上離去，大都會地區的房價被澆了一盆冷水，許多人都預言瘋漲的房價即將見頂，紐約市也收到了諮詢機構關於警示商業地產泡沫破滅的報告。

不過，由於中資炒作的大多是美國前幾大城市的商業地產，大多數美國人的居民住房價格並未受其影響。中資撤離只能造成美國市場小範圍的商業地產價格暴跌，不至於引發整體性的金融系統風險。

香港

比起美國，香港樓市面臨的風險就要大的多。

2016年共有5.6萬億美元的資金從內地湧入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有餘。瘋狂的資金在今年不僅沒有停下來的意思，反而呈井噴式增長。僅僅在今年的第一季度，這筆資金量就高達4.3萬億美元，達到了2016年全年資金量的77%。

這些天量資金不僅僅買走了香港最繁華地帶的酒店、辦公大樓和廣場，還在2016年左右進行了一場風格切換，直接將投資對象瞄準了居民住宅。在香港地產競標中，內地資金作風激進，出手闊綽。例如，海航集團在拿下香港地的開發住宅區時給出了高於2014年土地最開始被拍賣時一倍的價錢。而從2014年到2016年，香港樓市不過才漲了20%。

截至目前，內地資金已將香港80%的新拍土地和近50%的辦公樓宇收入囊中。據香港差餉物業估價署數據，全港私人住宅樓價指數連漲15個月，且連續第八個月創出新高，但隨着中國對地產投資的管控加劇，香港地產業的上漲勢頭或將遭受打擊。屆時受損最嚴重的將是香港地產的持有者。

英國

英國脫歐帶來的英鎊下挫是中資追捧該國地產的主要原因。在2006年，中資在倫敦商業地產交易中的參与率還不到1%，但到2016年末，這個比例飛躍至了25%，並對當地居民房價產生了不小的影響。

摩根士丹利預計，隨着中資的撤退，或者至少是投資停滯，倫敦房價在士氣上將遭受很大打擊。再加上脫歐帶來的金融中心地位動搖、就業崗位持續減少，倫敦商業地產的價值在未來可能面臨一波較大的調整。

澳大利亞

在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的最大海外投資者，資金量高達32萬億美元之巨，幾乎是對美地產投資的4倍。而在這32萬億美元中，有20萬億美元屬於居民地產交易。

摩根士丹利預計，隨着中國方面的需求放緩，澳大利亞房價將受到重大影響。另外，由於中資在最近3年裡控制了澳大利亞12-25%的商業地產交易，悉尼、墨爾本等大城市的樓宇或將面臨巨大風險。

　　(出處：和訊網 2017年08月01日)

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