房企加速轉型試點地產創新領域 涉足長租公寓等

東方財經網 2017-03-21 08:21:33 來源：經濟參考報

 

房地產商業模式正在發生“裂變”。

今年以來，不少地產企業轉型加速，涉足城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓等房地產延伸業務。開發商們不僅積极參与房地產產業鏈的各個環節，從前期到後期到物業管理、開發建設直至家裝等，還大跨度地進軍金融、醫療健康、教育等板塊。

業內人士認為，傳統的房地產“拿地-蓋房-賣房”的商業模式正在發生改變，以房地產為基礎的商業模式創新跟以往的重資產運作模式完全不同，試點地產創新領域、掘金未來存量市場將成為行業趨勢。

行業垄斷加劇多數開發商面臨轉型

國家統計局數據显示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，刷新歷史成交新高。

易居(中國)企業集團CEO丁祖昱日前在“2017年首屆地新引力創新峰會”上表示，去年前三季度樓市成交的“瘋狂”未來很難再現，因此2016年15.7億平方米的成交體量或將成為未來中國樓市的“天花板”。

根據克而瑞發布的《2016年中國房企銷售TOP100》榜單，2016年行業前三甲――恆大、萬科和碧桂園的銷售金額均超過3000億元。不僅如此，三家“巨無霸”房企均提出未來銷售金額“要破萬億”。榜單显示，行業集中度進一步提升。雖然前12家房企銷售均躋身“千億軍團”，但第1名和第12名的銷售金額差高達2700多億元。

丁祖昱分析稱，從千億房企的集中度來看，2016年前三名佔據住宅市場份額的8.7%，前4-9位佔據11.4%。“從目前的趨勢來看，前三名即將超過‘第二軍團’。到2020年，萬科、恆大和碧桂園均可成為萬億級房企，市場份額約佔中國住宅市場的30%。此外，2017年還有3家房企將衝擊3000億元大關，也就是說今年或有6家企業成為3000億房企；另外至少還有3家企業衝擊千億大關，到2020年，千億軍團或將擴容至20家。”丁祖昱預計，“中國住宅市場十餘億平方米的成交體量‘天花板’很難打破，由於60%的市場份額將被排名前20的規模房企瓜分，其他開發商將很難在原有的商業模式上生存。”

易居(中國)企業集團執行總裁張燕分析認為，目前20個熱點城市的樓市成交份額約佔全國的47%至48%，未來規模房企將繼續深耕排名前20的城市，並將對一二線城市樓市形成垄斷之勢。

萬科集團高級副總裁張海判斷，在傳統開發路徑日益逼仄的情況下，原有的投資開發思路必須要轉換，未來的開發商要麼退出房地產行業，要麼着重做細分市場。

房企試點相關創新領域

業內人士認為，雖然傳統開發模式進入“瓶頸”，但房地產行業新的增長點仍舊“不少”。隨着未來中國傳統房地產增量市場空間越來越小，不少房企開始試點地產相關創新領域。

張海透露，萬科已參与商業和城市更新，三年內要做15萬套長租公寓。此外，萬科還涉足醫養健康、教育和智能家裝，以及金融和文化旅遊等領域。

綠地控股也將“特色小鎮”模式納入發展戰略。綠地控股董事長張玉良告訴記者，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，投資啟動特色小鎮大盤項目，計劃重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個題材，形成開發模型和產品系列。此外，綠地還計劃全面鋪開長租公寓、服務式公寓等運營型產品。

張燕表示，2016年共享空間領域中的聯合辦公和長租公寓市場的發展速度“十分驚人”。“雙創政策催生了很多創新、創業企業的出現，整個辦公趨勢也正向小型化、移動化和交互化演進。”

不少專家認為，長租公寓將成為未來“不可忽視”的一股力量。目前，不少規模房企已開始兩種模式進入該領域：一是打造自有長租公寓的品牌，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和旭輝“領寓”等已在市場興起；二是通過與專業化租賃機構合作進入長租公寓市場。

旭輝董事長林中稱，2016年以來，陸續出台相關政策以構建購租並舉的住房制度，中國公寓租賃市場已迎來“黃金髮展期”。旭輝領寓國際社區將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等產品，從而覆蓋不同的客群需求。

丁祖昱認為，開發商將成為專業化租賃機構未來重要的競爭合作對象。“目前部分熱點城市在土地出讓的時候，要求須有15%以上住宅的自持，這就意味着越來越多的開發商將自持物業。”

細分領域將成地產行業“新藍海”

專家認為，“地新”板塊是傳統房企在深耕主營業務之後，轉型進入其他創新領域；而“引力”板塊則更多的是在房地產下游產業鏈中的創業創新。2017年房地產“引力”亮點將有哪些？

據克而瑞諮詢調查報告，超過60%的主要投資人均看好房地產創新領域的投資，這種觀點與當前資本市場的資金流向趨勢和方向一致。

國際投資機構美國華平投資集團董事總經理吳凱盈透露，華平在中國地產業的投資重點和布局與中國經濟發展和居民消費升級密切相關。“十年前，想要在中國房地產市場上獲得高額收益就要投資住宅開發公司。2005年-2007年，華平投資了一系列以住宅地產為主的中國開發商，如廣東富力、綠城地產等。但近年來我們發現，由於中國土地拍賣價格飛漲，甚至超過住宅銷售均價，投資住宅市場的利潤開始微薄，因此該市場的最佳投資時機幾乎已經消失。”

“2008年開始，隨着中國的消費升級和中產階層人群的迅速增長，華平將目光投向了商業地產零售和服務業，並相繼投資了紅星美凱龍、西安大唐商業等商業地產公司，以及銀泰百貨和國美等零售連鎖品牌。”吳凱盈說。

克而瑞副總裁張兆娟表示，從目前標杆房企的轉型路徑來看，醫療、養老、健康和休閑體育等是開發商的重點涉足領域。如恆大集團和泰禾集團均開發醫藥業務領域，魯能集團亦在集團整體戰略中提出發展泛健康產業。“泛健康產業戰略助推了魯能集團從2015年房企排名40多位直接躍升到2016年的20餘位。”

教育領域也是不少開發商不惜重金打造的市場。除了萬科、碧桂園等“巨無霸”房企之外，世茂集團和海亮集團等中等規模房企也一直在致力於教育行業投資，海亮集團的教育板塊甚至已在美國上市。

智能家居、物流倉儲、数字地產等板塊也成為不少開發商關注的“新藍海”。以物流倉儲行業為例，隨着电子商務行業迅速崛起，中國物流行業進入快速發展期。現代化倉儲卻持續短缺，物流行業成為許多資本青睞的資產類型。數據中心也日益成為資本投資房地產重點關注的資產類型。由於雲計算和大數據技術的廣泛採用，催生了“数字地產”的需求，目前該領域也已被精明的投資者納入考慮範圍。

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　　我們為消費付出了成本，但是沒有付出治理污染所需的成本。

　　我們吃了太多雞鴨魚肉，也就吃了太多抗生素，浪費了太多糧食，就用了太多化肥和農藥。

　　這些抗生素和農藥最終會危害我們。我們為消費付出了成本，但是沒有付出治理污染所需的成本。

　　消費沒有和污染建立對應關係。消費產生的那一份污染是沒有代價的，所以污染才會這麼嚴重。假設我們在消費的時候，能看到污染的成本，是否會考慮到減少一部分消費？假設生產者因此而開發出更好產品，降低污染，是否可以減少污染？

　　比如燈泡和電池都很便宜，但這些有害垃圾在處理時非常麻煩；核燃料發了低成本的電，核電廠效益很好，但是核廢料很難處理。應該在購買環節，就把處理和污染成本考慮進去。

　　中國已經是對垃圾利用得非常好的國家，不好的地方在於我們的很多東西太便宜了，消費起來沒有心理障礙。以前之所以儉省，是因為收入低效率低，現在商品壞了之後不是修，而是直接更換關鍵零部件或者扔掉，因為生產成本和我們的收入相比大幅降低，零部件也很便宜。

　　我們應該為污染設計一個價碼，讓使用量和責任建立簡單的比例關係。國家劃定會產生污染的商品，加收污染稅。飯菜便宜就會浪費飯菜，包裝紙便宜就會浪費包裝紙。比如對PVC、包裝紙行業徵收污染稅，如果塑料袋售價和布袋差不多，那麼進入超市的購買者將會拿着可重複使用的布袋。LED燈泡也應該賣得更貴，才能降低更換頻率。

　　如果沒有監管，而讓市場自由競爭，那麼結果一定是高污染企業戰勝嚴苛遵守環保標準的企業，高污染的產品戰勝不污染的產品。

　　政府在生產環節控制污染，比如電廠採購環保設備脫硫脫硝，成效很顯著，上世紀的酸雨現在基本看不到了。政府還逼着企業採購水處理設備，強制化工等行業嚴格排放標準。很多企業試圖逃避責任，不環保的成本更低，能增加競爭力並賺更多錢。

　　污染者知道會污染，比旁觀者明白多了，他們有時裝瘋賣傻有時裝聾作啞，是因為污染可以幫他們賺錢，他們是施害者，卻不用跟着受害，他們有的是辦法逃離被他們自己污染的環境。其他污染者也是這樣想的，也是這樣做的。實際上，彼此污染他人，又被他人污染，最終大家都是受害者。不能指望市場競爭主體道德感爆發，也不能指望他們在不公平的環境下開展競爭。

　　假如施害者和受害者是同一個人，那一定會減少污染數量，試想讓一個人吃他噴灑了農藥的木耳，把一個人和他產生的垃圾關在一起，他就一定會想辦法減少污染。

　　政府在控制生產環節的污染，讓個人為污染產品消費付出代價，就是建立污染和個人、企業的直接對應關係。假設我們掏錢支付了污染費用，一定會更加積極減少污染。

　　碳排放指標是個很有意思的創舉：為污染買單，掏錢買污染指標。特斯拉現在就靠碳排放賺了不少錢，A股也有不少公司販賣相關指標賺了錢。整體上看，是發達國家在為發展中國家降低污染買單，聽起來就很理想主義。政府只需要更嚴格執行標準，污染河流看得見，要治；污染海洋看不見，也要治。

　　生產之後產品還有污染，這個污染在下游產生，但是也可以在生產或流通環節統一控制，讓商品和污染建立對應關係。

　　擴大稅負為人詬病，而實際上，燃油附加費很公平，走得多就得多掏錢，但是，被收上去的燃油附加費後續如何支出、用在何處，卻沒人可以說清楚。污染稅也可能出現這些問題，錢很可能會被浪費掉，需要制度設計上更為巧妙。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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廣州啟動新一輪樓市調控 限購限貸加碼

東方財經網 2017-03-21 08:21:36 來源：中國新聞網

中新社廣州3月18日電　（記者　許青青）廣州樓市調控再升級，17日深夜，廣州市官方發布《廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。

通知提出，進一步完善住房限購政策，自18日起，本市戶籍居民家庭限購2套；本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套；非本市戶籍居民家庭連續繳滿5年個稅或社保，限購1套。

通知還規定，進一步完善差別化住房信貸政策：無房無貸款記錄，首付最低三成；無房有貸款記錄，購買普通住房首付最低四成，購買非普通住房首付最低七成；有房無貸款記錄或首套房貸還清，首付最低五成；首套房貸未還清，首付最低七成；已有住房購買非普通商品房，首付最低七成。

通知還要求，嚴厲打擊“首付貸”等違規行為，加大市場監管力度。（完）

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北京市教委：“過道學區房”不能作為入學資格條件

東方財經網 2017-03-21 08:21:37 來源：北京晨報

 

北京晨報訊(記者 張璐)北京市教委昨晚表示，2017年義務教育入學工作近日將啟動，本市將堅持免試就近入學原則。凡符合法定年齡的本市戶籍適齡兒童均須按區教委劃定的學校服務片參加學齡人口信息採集，免試就近入學。另外，“過道學區房”不能作為入學資格條件。

市教委稱，促進教育公平是基礎教育的發展方向，本市將持續綜合施策，標本兼治，多種方式讓更多市民享受優質教育資源，大力促進教育公平。一是整合教育資源，全方位加大對薄弱學校的扶持力度，促進義務教育均衡發展，降低擇校需求。這是遏制學區房亂象的治本之策，也是教育公平的應有之義。二是深化幹部教師交流，縮小區域、城鄉、校際之間師資水平差異，帶動提升每一所學校的辦學質量，讓學生在家門口上好學，緩解盲目擇校焦慮。三是完善入學政策，指導區教委在熱點區域試行多校划片，降低學區房的擇校功能。推進優質高中校額到校招生，引導義務教育就近入學，鞏固義務教育就近入學成果。

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鏈家左暉：購租並舉 助力房地產市場供給側改革

東方財經網 2017-03-21 08:21:39 來源：中國新聞網

中新網3月19日電 18日下午，鏈家集團董事長左暉受邀參加中國發展高層論壇2017年會，以“存量房市場的供給側改革和長效機制”為議題，與國內外房地產領域領先企業的領導人深入交流，分享如何提高房屋流通效率及讓租賃成為一種生活方式，助力房地產市場的供給側改革和長效機制的形成。通過購租並舉的措施，幫助人們實現安居樂業的目標。

左暉在論壇上坦言，目前房地產市場的問題主要集中在供給端：一、中國房地產市場住宅存量已達到200億平米的存量規模，如何在全國房屋流動率只有3%的情況下，把200億平米的存量物業通過各種手段推動到流通中，將是對房地產供給側影響比較深的一個課題。二、中國人的傳統觀念是“有土就有財”，因此所有人都要去買房子，這件事放眼全球都是很少見的，這背後隱藏着另外一個問題――我們住宅的租賃市場具備非常大的發展潛力和發展必要，其實，租賃不僅數渡，也是一種生活方式。

近年來，二手房市場發展比較快，且越來越多的大中城市正逐步過渡到存量房市場。來自鏈家的統計數據显示，2016年，北京、上海和深圳三地的二手房成交套數達到73萬套，是新房成交量的2.7倍。除此之外，廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等二線城市二手房交易量的佔比也呈現逐年擴大的趨勢。

與此同時，從增量市場來看，隨着商品住宅用地供給的不斷下滑，房地產市場繼續擴大增量規模已難以為繼。從北京市歷年供地結構來看，商品住宅供地面積急劇壓縮。2016年已不足40萬平方米，再創新低。

由此，左暉認為，在新房市場增加供給困難的情況下，在二手房增加供給就變得十分迫切。提高二手房流通效率有助於增加供給彈性，從百人流通量與房價的關係看，要抑制一線和熱點城市的房價上漲，提高百人流通量是一個重要手段。這是因為提高二手房的流通效率，其實就是相當於盤活存量市場，增加有效供給。如美國雖然存量房屋遠遠少於中國，但其流通率較高，因此市場供需關係相對合理。

那麼，如何提高存量房屋流通效率呢？對此，左暉建議，提高存量房流通效率，首先要解決的是增加有效供給，而盤活存量是最重要手段；其次，完善交易制度，使得交易能夠便捷、有效、安全的進行；再次，加快信息共享，減少信息獲取成本，和信息不對稱造成的資源浪費；最後，促進經紀人的職業化，二手房的有效流通離不開一支專業化、職業化的經紀人隊伍的參与。

在左暉看來，房子是用來住的，要發揮房子的居住屬性，還需要大力發展租賃市場，讓租賃成為居民新的居住方式。

目前，中國的房屋租賃市場約1萬億，但交易市場高達17萬億，6%的租金與交易比，相對於日本的80%及美國的50%差距是非常巨大的。此外，我國租房形式非常單一，未來我國租賃市場的發展潛力將非常巨大。

不過，在左暉看來，要讓租賃成為人們的一種居住方式，還離不開四要素：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業機構不斷提升的租賃服務體驗。

在房源供給方面，國際上的通常做法是，城市新增的公寓住房會優先安排來滿足租賃的需求，2006-2015年期間，美國新建公寓用於出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中，36%用於租賃。而我國目前這一方面還沒有硬性規定，有待後續政策引導。

此外，左暉強調道，提升機構化的滲透率較為關鍵。實際上，目前我國租賃市場發展滯后，很大程度在於專業租賃機構參与租賃市場的程度只有5%左右，基本上是C2C的一個非常分散、低效率的市場。而美國、日本等國家，機構化滲透率都在30%以上，其中，日本超過80%，因此，其擁有發達的租賃市場。

不過，值得慶幸的是，我國租賃市場經過這幾年的發展，也取得了長足的進步，隨之而來的，租賃關係更趨於穩定。同時，租賃立法也被列到議事日程上來，租賃將成為供給側改革的重要方面。探究背後的原因在於：首先，對租房市場的發力。2016年6月中央出台了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出要大力培育發展住房租賃市場，要建立購租並舉的住房制度方向，各地也相應出台了各種制度，儘力滿足新市民的多元化需求。

其次，專業租賃機構解決市場痛點。近5年來，大量規模化、專業化的租賃運營機構也在發揮着重要作用，通過引進新的運營模式，專業化的管理手段，填補了市場中的陋習。第三，在互聯網下的新生代的租客，表現出實用主義消費觀，更在意產品的使用功能。車是不是你的不重要，重要的是需要時有車開就行了，房子是不是你擁有的也不重要，重要的是享受居住的樂趣。

值得注意的是，從互聯網+融入房產服務行業后，消費者的購房、租房體驗有了很大改變。一直以來，鏈家作為房地產服務企業，始終堅持做難而正確的事情，在響應國家“購租並舉”政策的同時，為消費者提供優質的居住體驗。

在購房層面，鏈家針對主流的市場需求和痛點，通過信息的無差別分享、基於大數據挖掘推出樓盤字典、估價工具等多款產品，有效的增加了買賣雙方的匹配效率，並通過交易流程重構以確保交易更可靠、更安全、更前置，大大提高房屋流通效率，為消費者提供更高的品質服務。同時，鏈家旗下長租公寓品牌“自如”，管理着40000套價值3000億的房屋資產，可為超過60萬自如客提供優質租住產品。

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燕郊二手房價飆漲

東方財經網 2017-03-21 08:21:40 來源：21世紀經濟報道

二手房江湖變局

分析認為，目前燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

受北京外溢效應以及新房供應短缺等因素影響，燕郊二手房市場迅速成長。同時，燕郊受益北京市東遷通州等因素影響，但又沒有施行與北京同樣嚴格的限購政策，當地房價近年來也開始逐步走高，漲幅甚至超越通州。

根據安居客統計，去年4月，燕郊的二手房均價為17196元/平方米，6月至10月二手房價格快速跳漲，在10月均價為25523元/平方米。隨後漲幅放緩，直至今年1月份后，燕郊二手房價格再次有明顯上漲；截至3月中旬，均價為27937元/平方米。

一位中介人員告訴21世紀經濟報道記者，“目前，燕郊二手房價格主要取決於樓盤和戶型，燕順路附近的價格基本在30000-36000元/平方米；福城上上城三期價格就要低一些，大概在29000-32000元/平方米之間。”

市場迅速成長

受新房市場供應短缺影響，燕郊二手房市場迅速成長。自2015年下半年開始，燕郊開始湧現包括鏈家、興達置業、順心地產、燕達、中興、中恆等在內的各類中介門店。

21世紀經濟報道記者在鏈家網上看到，目前鏈家在銷售的燕郊二手房共計2738套，2月燕郊參考均價為27960元/平方米。在售的小區涵蓋福城上上城五期、美林灣、潮白人家、東貿國際、納丹堡、星河皓月、天洋城、首爾甜城一期等。自2016年3月至2017年1月，鏈家在燕郊地區二手房的交易量已經達到4041套。在成交記錄中，二居室占絕大多數。

順心置業一名中介人員向記者表示，“由於沒有新的獲批土地，目前燕郊基本上沒有新房可賣。還有新房供應的御東郡、港中旅等樓盤至今還沒有開盤消息。”

據上述中介人士介紹，“燕郊房地產火熱，中介自然也就很多，比如順心置地、亮點二手房、興達二手房、福成二手房等。目前北京那邊的中介，鏈家也過來了。”

鏈家燕郊門店一位員工告訴21世紀經濟報道記者，“目前，鏈家在燕郊有實體店90家左右，今年是鏈家進入燕郊的第三年。”

上述順心置業銷售人員提供的資料显示，順心置業成立於2010年6月，目前公司在京東燕郊地區擁有120家門店，3500餘名員工。

市場的成長在一定程度上也與燕郊受北京外溢影響存在一定關聯。

2016年6月6日，時任北京市委常委、副陳剛和河北省副姜德果共同主持召開會議指出，要集中力量，將通州和“北三縣”地區協同作為京津冀區域協同發展的典範。

臨近北京，但並沒有北京嚴格的限購政策，令燕郊成為不少北漂購房者和投資客關注的區域。數據显示，網友關注度方面：地鐵線路多受關注的是6號線，搜索量佔比13.81%；朝陽、海淀、昌平佔據區縣搜索排名前三，合計搜索佔比約為43%，燕郊搜索佔比7.49%，躋身第五名。戶型方面，2居剛需戶型多受關注，搜索佔比超過四成。燕郊關注度在近年來提升，對該地區的關注度佔比增幅高於懷柔，並且搜索量超過2萬，需求量的增加推動了其掛牌均價超過懷柔。

二手房外溢成熟區

2016年7月，河北省三河市針對二手房發布限購政策。三河市相關部門（三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組）發布通知稱，自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於30%。

根據上述通知要求，非本地戶籍居民到三河市購買二手房，簽約前購房人需攜帶購房家庭戶口本、家庭成員身份證、結婚證等相關材料，由房地產中介機構初步詢問並核實，符合條件的購房人由中介機構在企業端註冊購房人信息，並填寫“非本地戶籍居民購房申請表”，在網上提交申請並簽訂存量房買賣合同，不符合條件的購房人中介機構不予註冊簽約。

然而，如前所述，上述政策並未對燕郊當地樓市產生影響。相反，房價一路增長，漲幅甚至超過通州。

21世紀經濟報道記者在鏈家官網看到，燕郊二手房掛牌單價有的已經高達3.6-3.9萬元/平方米。

在燕郊的購房者中，除了部分沒有資格在北京購房的北漂剛需以外，還充斥着大量投資客。

鏈家一位中介介紹稱，有的購房者買來自住，也有用來投資出租。目前，在燕郊區域內，一居每個月的租金總價在1500-1800元之間，兩居室的租金在2000-2800元，三居室租金總價基本可達3000元以上。

與北京二手房市場表現相同，燕郊二手房市場“坐地漲價”也相對普遍。上述中介人士表示，“目前官網上掛出的房價是業主報價。真到簽合同的時候，我們還會和業主談一談，也有可能砍掉一些。我們之前遇到過不少加價5萬甚至10萬的案例。”

順心置業中介人士表示，“目前燕郊的兩居室房源賣得比較好，大概面積在70-80平方米。周末成交量比較大，基本上一個小區一周能成交20餘套。 通州的二手房源存量比北京足，成交量也會大一些。買房子的客戶大多是在北京上班。”

中原地產首席分析師張大偉認為，從目前看，燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。比如中介機構都是小公司為主，交易環節如收費、貸款等存在一定風險。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

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樓市調控大軍一日增加三城 三四線去庫存與滅火共存

東方財經網 2017-03-22 10:34:03 來源：澎湃新聞

新一輪限購升級正在加碼，按照此次出台或升級樓市調控政策的城市可以發現，限購範圍正在不斷擴大，並且朝着一線城市、環一線周邊城市、熱點二線城市以及三四線城市蔓延。

3月21日下午，短短數小時內，廣東省東莞市、河北省廊坊市、江蘇省句容市三個城市就出台或升級樓市限購政策，而在此前不到一個月的時間內，已有近20個地市加碼升級了樓市調控。

據澎湃新聞統計，自2月28日以來，此輪樓市調控城市包括：浙江省杭州、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區、江蘇省南昌市、安徽省滁州市、浙江省嘉善縣、江西省贛州市、海南省三亞市、山東省青島市、江蘇省南京市、北京市、廣州市、河北省石家莊、湖南沙、河南省鄭州、河北省保定市主城區、廣東省東莞、河北省廊坊、江蘇省句容市等20個城市。

一線城市加碼調控“認房又認貸”

3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合四部門發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，將北京樓市調控進一步升級，在認房又認貸的同時，二套房首付成為全國門檻最高的城市。《通知》中明確，二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），同時降低住房貸款期限至25年。

同日，同屬一線城市之列的廣州也升級了樓市調控政策。主要內容包括：在認房又認貸的基礎上，廣州市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；非戶籍人口的購房門檻從連續繳納社保或個稅三年延長至5年。

而此前漲幅一度領漲全國的深圳則在2016年10月4日便出台了樓市調控政策，在實行“認房又認貸”的政策下，對非戶籍的購房門檻從連續3年社保提升至連續5年。

上海則在2016年11月28日調整房貸政策實行“認房又認貸”。由此，北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策。

環一線周邊城市樓市政策趨嚴

可以發現的是，在一線城市政策日漸趨嚴的情況下，部分購買需求開始外溢，而這部分購房需求很大程度上看重的是環一線的周邊城市。這些城市的量價得以在短時期內升溫，環比漲幅在全國居於前列。

這一輪樓市調控正是瞄準了這些“冒頭”的城市。

以北京為例，環北京區域的樓市調控正在不斷升級。在河北省保定市發布房地產調控政策兩天後，3月21日晚，河北省廊坊市加入了此輪限購大軍。

據澎湃新聞梳理，自3月以來，環北京區域限購的地市已有5個，包括河北省涿州市、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區、河北省保定市主城區、河北省廊坊市。而在此之前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區均在不同程度上加碼了限購措施。

此前，有分析稱在北京進一步升級調控后，可能會刺激環北京區域的樓市成交。一些想要在北京購房的非北京戶籍居民，可能會首選在北三縣購房。

而以上海為中心，周邊城市例如浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京、江蘇句容也紛紛在此節點加入了限購的隊伍。

熱點二線城市嚴控房價

在國家統計局重點監測的熱點二線城市中，也已有三個城市在此輪樓市調控中加碼升級。

3月2日，杭州杭州市住房保障和房產管理局發布《關於進一步調整住房限購措施的通知》，調整杭州住房限購政策，而這也是半年以來杭州第三次升級樓市調控。《通知》將杭州富陽區、大江東產業集聚區納入限購範圍，同時規定戶籍家庭限購2套房，非戶籍需3年內在杭州市連續繳納2年以上個稅或社保。

隨後的3月15日，河南省鄭州市房管局發布《關於非本市戶籍家庭使用社會保險證明、個人所得稅完稅憑證購買住宅有關事宜的通知》稱，補繳社保及個稅憑證不再為購房有效憑證。

同一天，江蘇省南京市辦公廳發布《關於進一步調整南京市住房限購政策的通知》。《通知》規定，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區（不包括高淳區、溧水區、六合區）已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

業內人士指出，在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”大背景下，熱點二線城市調整住房限購政策，有利於進一步抑制延續去年以來這些城市房地產市場出現的較為旺盛的投資性購房需求，從而使得市場逐步向居住屬性回歸。

按照國家統計局公布的數據，2月份，上述幾個同比漲幅較大的城市在環比房價上並未出現大漲。數據显示，杭州市新建商品住宅價格同比上漲25.4%，環比下降0.2%；鄭州市新建商品住宅同比上漲26.5%，環比下跌0.3%；南京市房價同比上漲31.8%，環比下跌0.1%。

三四線城市去庫存與“滅火”共存

值得一提的是，在三四線去庫存的大背景下，限購範圍也正從一線和核心二線城市擴展到三四線城市。

當前，加入此次限購大軍的三四線城市包括：河北省涿州市、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區、河北省保定市主城區、河北省廊坊市、安徽省滁州市、浙江省嘉善縣、江蘇省贛州市、湖南沙市。

從上述三四線城市的分佈情況來看，除了像涿州市、淶水縣等環一線周邊城市，此次限購也已經蔓延到了三四線城市。

以長沙為例，3月18日，湖南沙市人民辦公廳發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，新政策規定：暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房；無住房的非本市戶籍家庭限購1套新建住房，其中湖南省外居民需連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險。

在此之前，湖南省住建廳廳長蔣益民曾表示，要着力化解三四線城市庫存，抓好長沙市控房價、防風險工作，促進房地產市場平穩健康發展。

同時提出，把“去庫存”重點放在三四線城市庫存、商業和辦公用房庫存方面。目前，湖南省三四線城市、縣城新建商品房的高庫存現象比較突出，14個市州中去化周期1年以上的仍然較多。

而從統計局公布的數據來看，三亞市的房價環比漲幅以連續三個月居於全國首位。

根據易居研究院智庫中心的數據，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價為23566元/平方米，而去年全年的價格為19169元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此指出，對於三亞房地產市場來說，憑藉其獨特的區位優勢一直是很多外來投資炒房者的理想購房區域。此次三亞加入樓市調控也代表了全國購房政策繼續趨緊的大趨勢，對於穩定住房市場、防範住房炒作有明顯管制，因此也會蔓延至類似的其他三四線城市。

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央行儲戶調查：股票投資穩居前三 購房意願上升

東方財經網 2017-03-22 10:34:03 來源：證券日報

分析人士認為，銀行家和企業家宏觀經濟熱度指數大幅上升，表明國內宏觀經濟回暖的趨勢比較穩定

3月21日，央行發布的今年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告显示，股票穩居居民偏愛的前三位投資方式，居民購房意願有所上升。同時，居民對當期物價滿意指數環比有所上升。今年第一季度銀行家問卷調查報告則显示，有20.3%的銀行家認為貨幣政策“偏緊”，較上季提高14.6個百分點。

報告显示，傾向於“更多儲蓄”的居民佔42.3%，較上季回落0.1個百分點；傾向於“更多消費”的居民佔23.8%，較上季回升0.7個百分點；傾向於“更多投資”的居民佔33.9%，較上季回落0.6個百分點。居民偏愛的前三位投資方式依次為：“銀行、證券、保險公司理財產品”、“基金信託產品”和“股票”，選擇這三種投資方式的居民佔比分別為49.2%、20.5%和19.3%。其中，“股票”投資較上季回落0.2個百分點。

52.2%的居民認為目前房價“高，難以接受”，42.9%的居民認為目前房價“可以接受”，4.9%的居民認為“令人滿意”。對下季房價，27.2%的居民預期“上漲”，49.6%的居民預期“基本不變”，10.6%的居民預期“下降”，12.6%的居民“看不準”。未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為22.9%，較上季提高2.8個百分點。

居民對當期物價滿意指數為29.6%，較上季提高0.4個百分點。其中，44.1%的居民認為物價“高，難以接受”，較上季下降0.4個百分點。未來物價預期指數為61.5%，較上季下降6.1個百分點。其中，29%的居民預期下季物價將“上升”，50.9%的居民預期“基本不變”，8.6%的居民預期“下降”，11.5%的居民“看不準”。

第一季度銀行家問卷調查報告显示，銀行家宏觀經濟熱度指數為33%，較上季提高6.1個百分點。其中，62.2%的銀行家認為當前宏觀經濟“正常”，較上季提高10.4個百分點；36%的銀行家認為當前宏觀經濟“偏冷”，較上季下降11.3個百分點。銀行家宏觀經濟熱度預期指數為36.2%，較對本季的判斷提高3.2個百分點。銀行家宏觀經濟信心指數為64.9%，較上季提高11.2個百分點。

銀行家貨幣政策感受指數為43%，較上季和去年同期分別下降10.7和18.1個百分點。其中，有20.3%的銀行家認為貨幣政策“偏緊”，較上季提高14.6個百分點；73.5%的銀行家認為“適度”，較上季下降7.6個百分點。對下季度， 貨幣政策感受預期指數為41.3%，低於本季判斷1.7個百分點。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊對《證券日報》記者表示，今年央行轉向中性貨幣政策立場的目的在於，在確保經濟平穩增長的同時，推進實體經濟調結構和金融市場去槓桿。這樣本質上可以從內部有效降低美聯儲加息導致系統性金融風險的概率。

分析人士認為，第一季度企業家問卷調查結果显示，企業家宏觀經濟熱度指數和企業家信心指數均有大幅提升，同時銀行家的宏觀經濟熱度指數也有較大提升，表明國內宏觀經濟回暖的趨勢比較穩定。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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　　上半年的市場波瀾起伏，既有年初的快速躁動，也有年中的橫盤震蕩，但相比2018年局勢毫無疑問好的太多。不過，“看天吃飯”的證券類私募們依然過得不輕鬆，基金業協會數據显示，無論是管理人家數還是管理規模近兩個月都在不斷減少。這一方面是因為私募中賺錢的仍屬少數，想穩定業績並不簡單，另一方面私募行業的頭部化趨勢愈發明顯，中小型私募壓力明顯。

　　證券私募再現降幅

　　相比2018年，2019年上半年的行情對證券類私募可謂是“久旱逢甘霖”。私募排排網的數據显示，上半年私募股票策略指數以15.45%的收益率排名第一，同時接近9成的股票策略私募基金在上半年獲得了正收益率，其中不乏一些私募取得了翻倍的業績。

　　2019年上半年應該分為兩個階段：一個是年初到4月初，上證指數從2440.91點迅速攀升至3200點附近，另一個則是之後從3200點一度回調至2800點附近。作為一個“看天吃飯”的行業，證券類私募行業也因為這一行情的變化分為了兩個階段：在4月時證券類私募的規模單月規模增長達到2448.70億元，但在5月和6月則再現下降趨勢，分別比上月下降125.90億元和130.20億元。

　　對於一些中小型私募而言，在市場轉暖之際也取得了一些不錯的業績，但市場目光和資金卻沒有向他們伸出橄欖枝，資金越來越向更大的私募傾斜。深圳一小型私募機構的市場總監楊明(化名)就坦言，他之前在一家大型投資機構工作多年，近兩年來加入了這家小型私募，他認為中小型私募機構愈發難做：“年初好多私募比我們做的好，我們最好時的收益也不過30%，但很多私募都做到了50%以上，甚至有私募做到了400%的收益，經過調整剩下的收益也不過8%左右，再加上我們是一家小型私募沒有知名度，募資很難。”

　　行業整合進行時

　　事實上，與前述的私募類似，絕大部分中小型私募機構的日子已經越發難過，私募行業的頭部化、整合趨勢越來越明顯。

　　楊明告訴中國證券報記者，除了直銷團隊，他們也比較看重代銷渠道，代銷渠道對擴張私募規模極為明顯，但他最近老是碰壁：“現在正規機構中銀行的渠道最難進，第三方機構和券商之前因為吃過虧，所以對中小型私募的門檻都非常高，比如要求10億元以上的規模、3年以上的歷史業績，公司投研團隊實力也要被考量等。即使滿足相關要求，如果團隊核心人物只有一兩個人，他們也會疑慮一個核心人物究竟能撐住多大的規模。”

　　一位廣州私募人士表示，其所在公司成立於2017年，沒有頭部私募和老牌私募的品牌優勢，很難讓市場關注到。“在經歷2015年的股市大調整之前，投資者對私募有相當高的認可度，但私募行業的神話在那一年被打破了，行業內部的優勝劣汰一直都沒有停下來。”

　　實力成比拼關鍵

　　在越來越激烈的競爭中，對於私募機構本身來說，想要在行業立足，自身有過硬的實力是最關鍵的。私募排排網指出，專業化、機構化、差異化等幾個趨勢是私募未來轉型的方向。

　　首先是專業化，在資管行業里，業績是私募的生命線，想要取得長期優秀的業績，專業化是私募必經之路。這裏的專業化包括投資的專業化，也包含私募機構運營的專業化。其次是機構化，隨着私募機構的逐步增多，個人投資者直接投資私募的難度會增加，通過專業機構進行投資是較好的選擇。在美國市場上，私募基金的資產持有人為個人的只佔到基金凈資產的不到15%，其餘的管理規模均為機構持有。而我國的私募基金投資者，從私募的募資渠道數據可以看到，至少70%是個人投資者(包括私募直銷和三方代銷)。此外，就是私募的定位需要有差異化，走精品化戰略。我國9000多家證券類私募，投資策略豐富多樣，大型機構的渠道廣、策略多、綜合競爭力強。而中小型私募想要讓個人及機構投資者能更好的選擇，則需要有自己的獨特定位，例如有獨特的策略、有獨特的風格等，精品化、差異化是在激烈的競爭中脫穎而出的法寶。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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新華社：調控要＂管住炒＂也要＂保障住＂

東方財經網 2017-03-22 10:34:04 來源：新華社

 

入春以來，部分城市房地產強勢反彈。近期，一批熱點城市和地區加強樓市調控，持續在“雙限”上着重發力。在需求端下猛葯，為救急所必需。而從長效機制看，還是要從供給端入手，通過供給側結構性改革促進房地產市場穩定健康發展。

把握“房子是用來住的、不是用來炒的”基本定位，必須深入研究短期和長期相結合的基礎性制度安排。在樓市調控方面，既要加短鞭，更要用長策。既針對“炒”遏制投機，也要針對“住”穩定預期、保障需求。

要“管住炒”，也要“保障住”。“住”是核心目標。抓住供給側結構性改革這條主線，需要把樓市調控目光更多投向“保障住”。沿着這條主線往下走，調控的政策空間還很充裕。諸如加快棚戶區改造，培育和發展住房租賃市場，完善低端有保障、中端有市場、高端有約束的多層次住房體系建設等，都要深化供給側改革，制度供給和企業產品供給形成合力，持續發力。

供給側與需求側是相輔相成的。“雙限”調控，短期內穩定了市場，為供給側改革創造了時間窗口。在樓市調控中，應抓住改革“窗口期”的機遇，圍繞“住有所居”的目標，理順土地政策、財稅政策和人口政策，正本清源，形成長效機制。

（責任編輯：王迪）

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