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北京裝修網瞭解到，根據《通知》要求，各區住建委將按照年初下達的政策性住房、商品房和配套設施的任務，抓好落實。針對已拿地未開工項目，特別是2014至2016年期間新拿地未開工項目，各單位要及時瞭解項目推進需求，進一步暢通審批渠道，提高服務效率，盡可能縮短行政事項辦理時限，為推動項目盡快開工創造條件。

針對在施階段的項目、特別是2016年以後新開工的項目，要加大推進服務力度，努力加快項目建設進度。

北京裝修網瞭解到，《通知》要求，各區住建委應及時將投資促進工作情況信息進行匯總，從現在起至年底，每周向市住建委報送當周工作動態。下一步，市、區兩級住建委(房管局)將繼續加大協調推進力度，全力推進政策性住房、商品房及配套設施的開工和建設進度，盡快惠及更多群眾，努力滿足民生住房需求。

摘自：京報網

source:http://bj.zxdyw.com/HTML/2017/10/201710161006011214235.html

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北京裝修網瞭解到，在業內看來，旭輝城項目拿地價格較低，開發商尚有利潤空間可言，但更多的開發商卻面臨樓面價逼近限定售價的局面， 這不僅對房企的盈利和運營能力提出瞭新的要求，也使得開發商不得不換個玩兒法予以應對。

限價房項目入市

控制房價從土地出讓做起，今年以來，北京市調整土地供應策略，推出大量“限房價、競地價”住宅地塊。自這類地塊出讓開始，限價型商品房成為人們關註的焦點。

作為北京限價房項目，旭輝操盤的旭輝城項目即將入市。據該項目相關負責人介紹，旭輝城位於房山良鄉板塊，目前正在蓄客期，從排卡情況來看，客戶對項 目認可度較高。該項目預計將於11月正式開盤，開盤後將采取搖號方式選房。從該項目產品來看，主力戶型為75平方米兩居、88及112平方米三居室，定位 是首次置業的剛需客群。

公開資料顯示，旭輝城項目地塊是2017年春節後北京首拍地塊，當時參與競拍的有天恒+中糧、石榴集團、碧桂 園、中海+首開+保利+龍湖、首創、遠洋、旭輝+金地、萬科8傢企業及聯合體，最終被旭輝+金地聯合體經10輪報價以18.1億元的價格拿下，溢價率僅 9%。按照出讓條件，項目住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。

限定瞭銷售均價和最 高單價就意味著開發商在“售價”上無法做文章，不過對於旭輝來說，旭輝城的售價仍然有競爭力。有行業人士評論稱，從地理位置來看，旭輝城項目稍顯偏遠，不 過房山良鄉板塊的未來發展空間較大;同時，因為是限價房項目，旭輝城的售價對於購房者來說具有吸引力。

成本與利潤的考量

不過也有聲音認為，旭輝城項目所處位置過於偏遠，這也導致土地出讓時開發商的積極性並不高，然而和其他“限房價、競地價”地塊相比，旭輝城依然有利潤可賺，或許更是讓其他開發商所羨慕的。

據悉，該項目剔除地塊中的配建部分，這宗地塊的實際住宅部分樓面價在2萬元/平方米左右。在銷售均價不超過38994元/平方米的情況下，開發商還會有一定的利潤空間。但與之相對的是，一些樓面價較高的“限房價、競地價”地塊，開發商盈利難度比較大。

以7月27日大興瀛海地塊為例，該地塊由遠洋+首創+世茂聯合體以47.9億元、自持26%的方式拿下。根據中原地產首席分析師張大偉的計算，該地塊平 均樓面價4.5萬元/平方米，而該地塊銷售均價不超過52449元/平方米，最高銷售單價不得超過55071元/平方米，樓面價已經十分接近銷售均價。

這樣的例子在北京土地市場比比皆是。據悉，目前北京已經成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實施“限房價、競地價”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規定瞭未來的銷售均價和最高售價。

因此，自北京土地市場推出“限房價、競地價”方式以來，業內討論最多的是房企拿地後的利潤問題。北京市國土局網站公開信息顯示，原來自主定價的商品住宅 用地，如今已經全部變成瞭高端“限價房”，今年已經出讓和待出讓的30多宗商品住宅地塊已經明確瞭未來售價。在張大偉看來，從地價計算角度看，許多限房價 地塊基本都接近零利潤，稍有不慎就會虧損。

開發商“玩兒法”要變

“限價房地塊勢必會壓縮房企盈利空間，這也要求房企更加精耕細作，剔除各類成本，同時把握地產周期。很多房企過去其實就是靠市場自身變動盈利的，未來要提升專業能力，需要把市場做細，這樣才能有更好的盈利機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是說。

同樣，張大偉也表示，因為地價、房價都設定瞭透明的上限，如此一來，開發商想要盈利隻有壓縮成本。“未來開發商可能就不存在產品的競爭瞭，而是成本管理、成本控制能力的競爭，開發商就變成精算商瞭。”

不過，亞豪機構市場總監郭毅則表示，並非所有限價房地塊均失去盈利空間，房企在拿地時會計算並保留樂觀的盈利空間。有一部分項目的樓面價確實已經接近最 高售價，這種情況下，開發商會更多地在地下空間的開發上尋找利潤空間，比如車位、倉儲功能以及地下商業。對於市場中討論的限價房項目是否會出現“減配”現 象，郭毅表示，限價房地塊在出讓時也會要求確保建築質量，簽訂交付標準，確保房屋居住品質。

除瞭控制成本以外，限價房的出現或許要倒逼開發商在玩兒法上做出花樣。就在去年底，北京市首批“限房價、競地價”土地拍出，4宗地成交結果均為住宅100%自持，未來所建項目將全部由開發商自持，作為租賃住房提供給市場。

北京裝修網瞭解到，全部自持不得出售則意味著開發商的回報周期被無限延長，即便如此，開發商對於土地的熱情依然高漲。對此，行業人士表示，即便自持，開發商依然有運作的空 間，隨著北京無地可售、無房可售的局面到來，土地的增值有較大預期，這能提高企業的估值，隻是開發商要改變以前拿地賣房的傳統模式，換一種活法瞭。

source:http://bj.zxdyw.com/HTML/2017/10/201710121106431211594.html

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北京裝修網瞭解到，1998年建成的八仙別墅小區，由於地處郊區，小區采用瞭自建鍋爐集中采暖的方式。2009年煤改氣以後，開發商將供熱外包給其他公司。近年來，因為供熱設施老化，業主私自擴建，供熱的面積不斷擴大，越來越多的業主抱怨冬季供熱不足和受熱不均的問題。於是有業主拒繳供暖費，其結果是供暖公司服務更難以令人滿意，雙方矛盾越來越深。

自籌資金供熱改造

就差百米施工遇阻

2014年情況出現轉機，昌平建設未來科技城，北京京能熱電公司投產。八仙別墅的業委會調查後發現，京能公司運營的區域供熱，不僅供熱充足穩定、安全可靠，而且符合國傢節能減排政策。他們周邊的小區柏林在線、蓬萊苑、海德堡花園等均已引進京能供熱。於是2016年8月業主大會決定引進京能公司為小區供熱。

為瞭能夠盡快實施，業主自籌資金幾百萬元進行供熱管線施工。管線鋪到小區邊界，隻差最後100多米就接通小區主管道。但由於供熱公司的阻撓，改建施工被迫停止。

供熱公司堅持認為，當年和開發商簽訂瞭20年的鍋爐房投資改建承包經營合同，應該按照合同執行。但業委會表示，鍋爐供熱系統是小區的配套設施，依法歸全體業主共有，業主有權更改供熱台中隱形鐵窗模式並更換供熱公司。由於當時供熱即將開始，北七傢鎮政府出面協調，2016-2017供暖季仍由原供熱公司提供服務。其他問題通過法律途徑解決。

為瞭獲得支持，2017年業委會多方溝通和調查，然而情況依然沒有進展，問題拖到瞭2017—2018供暖季。令業主困惑的是，全體業主作為小區的共同所有人，有權決定接受或拒絕任何服務。比如，業主有權更換物業公司，那為什麼無權更換供熱公司呢

北京裝修網瞭解到，小區裡去年開挖的管線溝槽已被填平，路面被修復，而原本打算建換熱站的大坑，也已經荒草叢生。

三年前供熱公司已悄悄更換

原公司仍每年代領補貼90萬

八仙別墅業委會表示，他們在調查中發現小區供熱存在不少問題。

2014年底，細心的業主發現，他們繳納供暖費的發票來自的公司。難道業主鬧矛盾的對象搞錯瞭嗎

在業委會多次要求下，今年6月7日，昌平供熱辦出具瞭一份第一傢供熱公司和該公司於2014年4月簽訂的八仙別墅供暖經營權的轉讓協議，以及一份2015年10月簽訂的由第一傢供熱公司為該公司代領政府燃料補貼的代收說明。

這令業主們頗為吃驚，台北隱形鐵窗有關部門多次出面協調某別墅的供暖矛盾，然而這份轉讓協議和代收說明一直沒有公開。北京裝修網瞭解到，該代收說明的表述十分模糊，“因小區特殊問題，小區辦劉主任為穩定小區業主，由原第一傢供熱公司代領政府補貼款……”由此可以確定，第一傢供熱公司早就不負責小區供熱。

市城管委在給業主的答復中稱，該公司在某別墅使用該公司發票收取供暖費違規經營的問題，已責令其整改。北京裝修網瞭解到，區城管部門確實於2017年2月份對該公司未辦理備案變更手續提供供熱服務的違法行為做瞭行政處罰。然而，現在新供暖季開始瞭，該公司也未備案，這種違法行為仍在繼續。

業主們還提出，既然不負責供暖，政府應該停止向其發放補貼。而市城管委在信訪答復中稱，供熱補貼發放對象是備案的供熱單位，第一傢供熱公司是該小區的備案供熱單位，符合補貼申領資格。

在區市政市容委的政府信息公開告知書中看到，市供熱辦對供熱企業的補貼標準從2010年漲為每平方米5元左右，每年各有不同。根據某別墅備案的供熱面積17多萬平方米，可以推算出，第一傢供熱公司雖沒有提供服務，每年卻領走瞭將近90萬元的供熱補貼。

20年供熱管網未大修

盼引入區域集中供熱

如果補貼被第一傢供熱公司領走，該公司的供暖經營是否會難以為繼台南隱形鐵窗呢聯系到瞭公司負責人，對於補貼代領的問題他沒有解釋，隻是說：“我們公司不缺錢，今年供熱已經開始瞭。”

業委會表示，因為燃料占供暖成本的重要部分。於是他們去北京燃氣集團昌平分公司，調查瞭供熱購買燃氣的情況。按照系統的記錄，2016—2017供暖季，他們小區總購氣量為70多萬方，購買單價為居民購氣價每立方米2.28元，推算出該供暖季燃氣支出為160多萬元。據專業人士分析，加上人工水電等成本，他們小區的供暖支出大約在300萬元左右。

而按照市供暖收費標準，天然氣等供熱價格為每平方米30元。某別墅小區實際收取供暖費的面積為20萬平方米。如果業主全部繳納，供暖費總額為600萬元。可見在正常情況下，供暖費足以支撐供暖運營的實際支出。

按照《北京市供熱采暖管理辦法》，收取的供暖費除瞭支出供暖運營，供熱單位應當保證管理范圍內供熱設施在使用期限內完好，並按照規定計提供熱設施折舊費，按期對供熱設施進行更新改造。然而業主說，某別墅管網20年瞭，隻有小修小補，卻一直沒有大修過。對此，該公司公司負責人說：“反正有問題我們就會修。”小型供熱公司是否按規定預留資金對管網設施更新誰來進行監督管理這些疑慮更加堅定瞭業主們更換供熱公司的決心。

北京裝修網瞭解到，現在小區所謂的集中供暖實際上是小鍋爐供熱的落後供暖模式。用區域集中供熱取代小鍋爐供熱是發展趨勢，他們迫切希望得到有關部門的支持。

摘自：隱形鐵窗價格京報網

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