租房好時代將到來？ 首部住房租賃法規為租戶護航
東方財經網 2017-05-26 23:31:29 來源：
5月19日，我國首部針對住房租賃和銷售的法規――《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)開始向社會公開徵求意見。鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。房東暴力、強制攆人被明令禁止。如果意見實施后將為租房市場帶來哪些影響？是否意味着租房市場的美好時代將要到來？
三年租期或不適用所有租客
新京報：意見稿中鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。你對此怎麼看？
租戶雪梅：這一點對我的吸引力不大。首先，在北京租房，很多是隨着單位遷徙的，如果單位出現變更，大多會選擇搬家。其次，現在租客可以選擇互聯網化的創新租房產品，省去了跟房東談條件的麻煩，並且中介費也是明碼標價。有些房主現在就可以在收取押金之後按月收取房租，而非現在租房市場流行的“押一付三”。
21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍：租期不低於三年是希望租金穩定，目的是好的，提高租賃量，有抑制房價的作用，這是指導的一個方向，但具體可以看雙方意願，因為市場可能有約定俗成的規則，一時間可能很難改變。目前大部分是簽一年或兩年，三年很少。
租金方面比較穩定，有第二年漲一些的情況，但70%以上第二年的租金不會變化。大部分房東很難同意月付，確實比較麻煩。
麥田房產副總經理孫慶磊：當前市場租賃合同大都是一年一簽，房東提前一個月通知租客就可以解除合同，雖然租客一般都能得到一個月的租金賠償，但卻需要重新尋找住所，這種情況下租客還是比較被動的。簽長租約難點在於：租金上漲周期內，房東對於簽長租約的意願偏低，除非租賃雙方達成一個租金逐年上漲的約定，所以要實現這一規定，還需要消費者的成熟度和租賃市場的穩定性，乃至主管部門在鼓勵和加大租賃供應上，持續有效的動作。
紮根網首席運營官黃恩亮：就目前的市場情況而言，租期不低於三年不適用所有租客，更適用婚後無購房的客戶或無購房計劃且工作收入相對穩定的客戶。前提是每年的房租漲幅在雙方可接受的範圍內。根據現實情況如果租期加長，而房租按月支付，且能保障租客與房東雙方利益，需引入金融分期產品才能實現。
房東老胡：租期不低於三年，這一點要求太高了，一、二年比較合適，因為中途有可能會將房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付，一個月支付太麻煩。
房東不可強制攆人或將嚴格執行
記者：意見稿中提到，出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。租房押金不得無故扣留，違規最高可罰20萬元。對該條款，你有什麼樣的看法或建議？
租戶雪梅：我作為租房客，對於這一點的執行情況存疑。目前很多租客選擇默默忍受，並不一定會尋求法律的幫助。政策呼籲是好事，但還需要看具體落地執行情況。
租戶劉威：我經歷過一次，在合同租期內，我和室友就被中介以“房主兒子要結婚用房子”的名義強行一周內要求搬家，並且之前的押金不退。
房天下副總裁司智：房東不可暴力、強制攆人，不能隨意漲價等都是原有的規定，並不是新規定。房客在合同期內，房東應該保護房客的權益，不可沒有理由隨意驅趕房客。租房合約中寫得很清楚，如果承租人出現問題，是可以被解約的。相信這次政策出台之後會嚴格執行該規定。
紮根網首席運營官黃恩亮：租房押金是為避免租客拒交、晚交房租，以及對房屋或配套設施造成嚴重人為損壞。通常押金糾紛發生在租客即將退租的階段。如果租期長，配套設施是人為損壞還是自然損耗界定困難。因此，設施維護和保修應該計算在中介費或房租中，進行按月分攤，或通過定製押金險的方式解決。當然對於無故扣留，可以進行違規罰款，對租房消費者的權益也是一種有力保障。
房東租戶排斥“二房東”
記者：意見稿指出承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房，自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。這是否意味着“二房東”合法？你如何看待“二房東”？
租戶雪梅：這不成了鼓勵個人做中介嘛，“自然人轉租達到一定規模需要辦理工商登記”，哪個部門來考查自然人轉租規模？這還需要具體看細則。
房東小關：我個人不接受“二房東”。二房東對租客的要求，跟我的要求不同。我可能會對“二房東”本人做一些要求，但到了他那裡，要求可能會打折扣。
之前有類似這種人找我，我都拒絕了。我對租客的要求是，以家庭為單位，長期、穩定。
租戶劉威：8年前剛來北京的第一個月，我通過網站搜索到一個太月園單間，當時網頁上寫的是“業主直租”，可入住后才發現業主其實是一個代業主進行收租的“代理人”，除了每月定時收房租露一次面外，如果要求維修電器等很難見到人。另外，在租約到期時，還以各種借口剋扣押金。
保駕租賃安全防止租金上漲
記者：預計這部《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)會給市場帶來什麼影響？
租戶雪梅：我認為這個政策的初衷是為了約束租房市場，防止租房價格的上漲，期待能有具體的執行細則。
租戶劉威：新規提升了租客群體的安全感和體驗感。
房天下副總裁司智：這些規定中許多都是原有的規定，這次要看在政策出台之後是否會對這些規定堅決執行，並嚴格監督。只有市場上有足夠好、足夠多的房源，房東不再處於強勢地位時，租賃市場才會發生比較大、更加規範的改變。
麥田房產副總經理孫慶磊：意見稿的最大亮點是對租賃市場整體穩定、安全、租賃經紀服務等的一系列配套升級，並將升假措細化到各項具體條例中。約束了承租人、出租人的權利義務，明確了經紀機構的服務規範，對於當前租房市場容易產生的問題和糾紛，在法律政策層面給予了解決的依據，也在操作尺度上給出了建議，同時給予配套政策支持。意見稿所透露的政策信號很明確，重視租賃市場安全感和服務體驗，進一步提倡“租售並舉”。
新派公寓CEO王戈宏：政策中對房東和租客的雙向規定有利於整治目前租賃市場的亂象，但目前缺乏租賃信用系統，建議住建部聯合銀行、中介、品牌公寓建立租賃信用數據平台，可以收費查詢，這個平台將會有效保障各方風險，而且成為一個新的商業模式。
本版采寫 新京報記者 張曉蘭
(作者：張曉蘭) (出處：新京報 2017年05月26日)
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