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上海各界關心的小學、初中入學政策改革終於落地。

近日，上海市教委公布《2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。根據《實施意見》，民辦義務教育學校招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生；對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。

簡而言之，上海的民辦小學、初中此後將不再具備“挑選生源”的權利，錄取學生要靠“搖號決定”。這項新政亦被坊間稱為“搖號新政”。

搖號如何確保公正、本校教職工子女和舉辦者員工子女如何確保“邊界清晰”、是否買不起學區房孩子就上不了好學校等相關問題，成為公眾對此項“搖號新政”最迫切的“細節關注”。為此，中青報・中青網記者採訪了上海市教委相關負責人及部分民辦中小學校長，回應公眾疑慮。

為什麼一定要搖號

上海此次政策調整並未涉及公辦學校。公辦學校依然是通過學區劃片對口錄取，“搖號新政”主要針對民辦中小學校。

來自上海市教委的數據显示，目前，上海的公辦小學承接了整個上海93%的生源，公辦初中承接了80%的生源。從比例上看，在義務教育階段，這些民辦學校所承接的生源只是很小的一部分，緣何引起公眾如此多的關注？

在上海，公辦民辦之爭由來已久。上海為數不多的民辦中小學校，就像是一個班級里的“尖子生”一樣，幾乎包攬了家長心目中的所有“好學校”。很長一段時間以來，在鼓勵民辦教育的政策下，這些學校一方面可以在公辦校對口入學前提前面試、筆試招生，另一方面，它們致力於教育質量的提升，增設各類特色課程，吸引生源。

民辦學校的出現和發展，對上海地區教育質量的提升作出了重要貢獻，但隨之而來的是教育競爭白熱化――家長從幼兒園開始就給孩子上各類語數外輔導班，目的是考上優質民辦小學；小學生則在四五年級時通過各種路徑擠進“小五班”，備考民辦初中。

從2014年開始，上海市教委分步驟推進“教育公平”。一方面，推出“不允許書面考試，面談入學”“不收豪華簡歷”“公民同招”等招生新政策；另一方面，通過教育集團化、強校工程等策略，辦好學生家門口的公辦學校。

但即便如此，諸如“小五班”“幼兒入學考英語對話”“iPad做題”等變相擇優錄取現象依舊存在。以“面談入學”政策為例，多所民辦“名校”曾因不遵守規定、違規考試，而被上海市教委批評處理過。

中青報・中青網記者注意到，“搖號新政”出台後，公眾的焦慮主要聚焦在“搖號的公平性”上。比如，搖號系統是怎樣的？學校有沒有可能控制搖號系統，搖出自己提前選中的學生？如何認定細分計劃中的“本校教職工子女”和“舉辦者員工子女”等。

為此，上海市教委相關負責人介紹，各區、各校搖號會在正規公證處公證的情況下進行。而所有教職工子女、舉辦者員工子女也都需要在全市統一的平台上錄入各自的分類信息，家長需要提供工作證明、納稅交金證明、用工合同等信息。

學區房到底要不要買起來

“搖號新政”公布后，一些家長迅速把目光投向了“學區房”。

家裡一套學區房都沒有的林先生夫妻倆，迅速湊齊了首付款，在上海市徐匯區建襄小學對口地段購買了一套學區房。這套“老破小”每平方米單價達23萬元，總價近300萬元。

中青報・中青網記者注意到，位於上海浦東張江科技城的某高品質社區，最近迎來了一波行情。這裏對口的公辦校為上海市張江集團中學，在整個張江科學城均價為每平方米6萬元至7萬元的情況下，這個小區在售二手房的均價達到了每平方米7.9萬元至9.5萬元不等。

上海一家連鎖中介機構專門從事學區房業務的中介小李告訴記者，最近兩周，諮詢學區房的客戶明顯增加了，“就算是疫情期間，很多客戶還是着急看房。高單價、小戶型是他們的首選。”小李介紹，敢於購買“老破小”的客戶並不多，更多客戶關注那些高品質、較新社區的學區房。

小李說，一旦學區房資源大熱，可能會有相應的“多校划片”政策出台，“這容易導致那些老破小砸手裡。”

此次“搖號新政”主要針對的是民辦中小學。參照以往公辦學校的做法，上海各個區的公辦學校招生政策都不相同。

上海市教委相關負責人告訴記者，有的區早就開始試點“多校划片”政策，即一個區域內的房產對口多所中小學校，最終能夠進入理想中的學校靠搖號決定；有的區屬於學籍對口，即學生所屬小學學籍直接對口進入相應初中；有的區實行戶口對口，嚴格按照戶口所在地安排學生對口入學。近年來，一些熱門公辦學校，還因為自身辦學條件、招生計劃名額所限，不得不推出同一房產五年或者三年只允許一個孩子入學的政策。

“每個區、每個學校的政策多少都會有變動，大家情況不一樣。”湯林春介紹，部分家長其實對所謂“名校”也沒有太多了解，也沒有細心觀察過身邊的對口公辦學校，做決策時靠“打聽”、靠“傳言”，這樣的做法並不可取，“有的家長，房產中介說什麼，他都信，房子買好，政策沒了解清楚，就該後悔了。”

未來更多精力要放在學校發展上

最近一段時間，上海協和教育集團總校長盧慧文和其他民辦學校校長一起，經常參加由上海市教委和各區教育局舉辦的搖號新政培訓活動。協和教育集團涵蓋了小學、初中、高中各學齡段的學校，每個學齡段過去都有一定的選拔直升比例。

根據搖號新政的規定，這類一貫制學校在2020年招生中，直升比例參照2019年計劃數，但在報名人數超過計劃招生數的情況下，“選拔直升”要變為“搖號直升”；其原本面向校外學生招錄的計劃數同樣參照去年，但“面談錄取”變為“搖號錄取”。

針對這一變化，盧慧文告訴中青報・中青網記者，學校正在抓緊籌劃課程改革事宜，畢竟該集團內學校對學生英語要求較高，搖號可能導致部分學生入學后不能適應學校課程。

上海市教委正在盡一切可能促進其在多年前向孩子們承諾的“教育公平”，儘管其最新出台的強力政策在家長圈內引起一些爭議，但這並不影響其促進公平的初衷表達。

“短時間來看，可能會有陣痛期；但長遠來看，這是促進教育公平的重要舉措。”湯林春在接受中青報・中青網記者採訪時說。

湯林春認為，從短期來看，“搖號新政”可能會帶來三個陣痛：

一是影響了一部分“既得利益者”。“少數人過去可以利用資源優勢，比如走後門、小五班、多交費等方式，進入民辦名校。現在全部信息上平台、搖號，他們會有危機感。”湯林春說，這批人的“蛋糕”如果不動，升學機會公平就很難實現。

二是影響了一部分喜歡掐尖的民辦學校。這些學校追溯到早年，有些是看準了民辦學校政策紅利，由公辦學校轉制而來。“生源掐尖成了他們的優勢。但未來，他們要改變教學方式了。”湯林春說，過去極個別民辦名校老師甚至會說“我只能教好學生”，但未來，這種教師的生存空間會越來越小，“應該是老師根據學生的不同情況調整教學策略。”據湯林春了解，已經有不少民辦校開始着手準備2020年秋季開學后的“摸底”，“先了解生源情況，再做教學規劃。”

三是家門口的公辦學校會受到“提高質量”的壓力。“有的公辦學校，過去辦學有困難，但它覺得是生源問題。現在生源還給你了，你能不能教好？就看你的本事了。”湯林春介紹，最近正在進行中的“校園開放日”活動中，不少公辦學校都拿出了看家本領，向學區內家長展示自己，並拿出了可行的課程建設方案。

但這些政策到底成功與否，要“看長遠”。

上海市教委副主任賈煒介紹，上海的系列招生改革旨在回應市民對兩個公平的關注，即“升學機會公平”和“學校發展公平”。教育行政主管部門的想法是，未來公辦校、民辦校都把更多的精力花在“學校發展”上。

中青報・中青網記者 王燁捷 來源：中國青年報

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　　本報石家莊3月30日電  （記者史自強）河北省人民政府於3月30日舉行了河北省招商引資重大項目（雲）簽約儀式。活動採用“主會場+分會場+投資方視頻連線”的網絡視頻形式舉辦，在省發改委設主會場，各市發改委設分會場，省外簽約代表在其所在地通過網絡簽約。

　　此次大會共簽約項目60個，總投資1391億元、協議引進資金1281.85億元，其中，內資項目48個，總投資1223.9億元，利用省外資金1205.5億元；外資項目12個，總投資235620.3萬美元，利用外資107682萬美元。

　　此次簽約項目集中在信息智能、生物醫藥、高端裝備製造、新材料、新能源、現代服務業、都市農業等重要領域，既有與京津、長三角、粵港澳大灣區合作的內資項目，又有與美國、德國等國合作的外資項目。這些項目投資規模大、技術水平高、發展潛力大、市場前景好，將為河北創新發展、綠色發展、高質量發展提供有力支撐。

　　據悉，阿里巴巴、華為集團、深圳怡亞通、一汽凌源汽車、秦淮數據、新農利合、九州通醫藥、中智天工、恆峰資本、德國威馬、挪寶能源控股等知名企業此次在河北布局發展一批重大合作項目。

　　《 人民日報 》（ 2020年03月31日 07 版）

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原標題：錢緊！今年6家中小房企上市謀“輸血”

繼2018年之後，2019年也是中小房企的上市大年。據新京報記者統計，截至目前，年內已經有6家房企成功上市，分別為德信中國、銀城國際、中梁控股、天保集團、新力控股、景業名邦。安徽三巽、港龍地產、匯景控股、大唐地產等正排隊上市中，奧山控股、海倫堡地產的上市申請二度失效，萬創國際的第四次上市显示“被拒絕”狀態。

如同陷入資金鏈危機的房企斷臂求生一般，今年赴港上市的中小房企，普遍的認購不足、開盤遇冷、市值低估，堪稱以“割肉”求輸血。在市場下行的當下，藉助IPO打開融資閘門是中小房企求生的主要路徑，通過借新還舊，贏取時間，以期穿越周期。

頻頻遭遇破發、市值被低估

具體看來，今年成功上市或者正在上市的中小房企中，規模小、收入低、負債高、土儲少是大部分房企的特徵，而前期認購不足、募集資金少、資本市場反響一般則是普遍現象。

據新京報記者統計，上市的6家房企中，募集資金最高不過30億港元，最低不超5億港元，僅相當於上市房企資本市場的一次常規融資額度。其中，募集資金最低的是天保集團上市所得款項凈額約為4.17億港元，銀城國際全球發售的股份數目約3.54億股，募集資金凈額位7.705億港元。即便是top30房企的中梁控股，其募集資金也僅有27.73億港元。

招股階段認購不足在今年上市房企中也多有發生。德信中國計劃發售5.32億股股份，其中10%作公開發售，90%為國際配售，招股結果显示，香港部分公開認購不足，最終導致國際配售提升為總計劃的96.8%。銀城國際由於香港公開發售獲認購不足，2094萬股發售股份由香港公開發售重新分配至國際發售。天保集團、新力控股同樣遭遇香港部分認購不足的發售股份重新分配至國際發售。

上市首日股價破發或走勢一般則是資本市場對於內房企的另一種態度。3月6日，銀城國際成功於港交所上市。早間開市后,銀城國際股價破發，報每股2.36港元，較發售價跌0.02港元，跌幅0.84%。11月11日，天保集團在港交所上市，首次掛牌開報2.5港元/股，盤中一度破發，最終以2.57港元/股收盤。

事實上，近幾年，是因估值邏輯、投資者結構等多重因素，香港資本市場對內房股的投資態度甚為謹慎，這使得很多內房股的股價與市值被低估。58安居客房產研究院分院院長張波表示，在融資不利的情況下，不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草”，殊不知這“稻草”本身也並非含金量十足，不少企業往往定價偏低，直接影響到實際融資效果。

香港資本市場對內房股估值低，中小房企為何仍義無反顧。在業內人士看來，房地產整體融資渠道收緊、成本高企的大背景下，負債高企的中小房企，通過IPO能夠打開融資通道。

融資閘門開啟

今年下半年以來，房地產融資政策多次被收緊，在銷售去化率下降的情況下，房企的生存處境愈發艱難，連華夏幸福、泰禾集團這樣的品牌房企都能遭遇資金鏈危機，ST銀億、三盛宏業、福晟地產、頤和地產、華業資本等上市中小房企相繼倒下，更何況那些未上市、融資渠道單一的中小房企呢？所承受的資金鏈壓力更大。這也正是內房股在港股資本市場遭遇“冷板凳”，仍有中小房企破釜沉舟上市的主要原因。

以德信中國為例，2015年-2017年，凈資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，截至2018年6月30日，凈負債率為192.6%。2015年-2017年，銀城國際的資本負債率分別為141.1%，238.7%，284.9%。截至2018年10月31日，銀城國際的資本負債率達到了380.1%。而銀城國際7.705億港元融資額中，約30%的款項將用於償還借款。

對於top30房企中梁控股來說，還債亦是上市的主要原因。截至2018年底，中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，占借款總額約54.5%。資金成本超過10%的有88個，其中有74個都在下半年發生，最高的年利率高達18%。中梁控股稱，約31.6%的融資額將用作償還絕大部分的若干現有信託貸款。2016年-2018年新力控股的凈資產負債比率分別為190%、270%、240%，所得款項凈額約30%將用於償還項目發展的部分現有計息借款。

更為主要的是，上市幫助中小房企打開了持續融資的閘口，已經有房企發布融資計劃。今年首個上市的德信中國，目前已經發布了兩筆美元優先票據融資計劃，合共3億美元；銀城國際擬發行1億美元的優先票據；7月份上市的中梁控股，在融資上更具效率，9月份發布兩筆境外融資計劃，共4億美元優先票據。

上市后挑戰重重

上市雖然為房企打開融資閘門，但是後續能否融到資金、融資成本的高低等更考驗房企自身的戰略布局、產品打造、品牌塑造能力。

據了解，去年上市的部分中小房企截至目前仍未發布融資計劃。與此同時，雖然德信中國、銀城國際、中梁控股開啟融資計劃，但是超高的境外融資成本也將增加未來兌付壓力。公告显示，德信中國兩筆美元債票面利率高達12.875%，銀城國際為12.5%，中梁控股兩筆美元債票面利率11.5%，均超過10%，在房企境外融資成本中排在前列。

此外，今年成功上市以及準備上市的多家房企多是偏安一隅的地方房企，其土地布局過於集中在一個區域，雞蛋放在一個籃子里，勢必增加潛在風險。

據招股書显示，截至2018年11月30日，德信中國總土儲達到693.39萬平方米，其中浙江省土儲達到589.87萬平方米，佔比高達85.07%。此外，2018年德信中國共擁有107個處於不同階段的物業項目，其中杭州、溫州、湖州三城占集團總物業項目的67.29%。截至2019年3月31日，新力控股總土地儲備約為1480萬平方米，其中約65.6%的土地儲備集中在南昌和惠州地區。

還有正在排隊上市的三巽集團，當前布局重點依然集中在安徽省，區域房企特徵顯著。據招股書，截至2019年8月31日，總土地儲備420萬平方米中的90.6%仍集中分佈在安徽本省。

在業內人士看來，土地聚焦可以集中優勢做事，但是不免會受到地方調控政策的影響，存在潛在政策風險。

成功上市只是開始，對於中小房企的挑戰仍然很大。隨着龍頭房企強者恆強的馬太效應，中小房企的生存空間不斷被擠壓，地產下行周期，被併購的機會大大增加。

恆大研究院的最新報告指出，龍頭房企槓桿水平最低、短期償債能力好且債務結構合理，發生風險可能性最小，而小房企槓桿水平最高，短期償債壓力最大且高度依賴短期債務，財務穩健性最弱。

本版采寫/新京報記者 段文平

(責編：趙爽、孫紅麗)

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原標題：40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

      在剛剛過去的11月，雖然土地市場的成交量仍在上漲，但是成交價及溢價率明顯走低。11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，已連續5個月下降。土拍市場持續降溫，底價成交成為主流，流拍時有發生，房企拿地意願不強。業內人士認為，短期內土地市場的降溫態勢難改，不過，對有資金實力和較低融資成本的房企來說，倒是補倉的好時機。

　　前11月杭州賣地2397.6億居首位

　　12月2日，上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》（簡稱“報告”）显示，2019年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，並且遠超過第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

　　從全國來看，報告數據显示，11月，40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%，主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月，40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%，增速回落0.3個百分點。

　　上海易居房地產研究院研究員王若辰表示：“2018年下半年,全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019年上半年，部分熱點城市土地市場重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長明顯；隨着調控政策的密集出台，下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

　　11月上海、廣州土地溢價率為零

　　11月，土地價格不見起色，土地成交溢價率連續5個月下降。報告显示，11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2%。

　　土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

　　對此，易居研究院研究員王若辰認為，深圳溢價率的上升或與其調整豪宅稅後，市場預期發生一定轉變有關，因此明顯高於其他三個一線城市。

　　即便如此，深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍，在11月22日，深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價成交。

　　從土地出讓均價來看，11月40個典型城市移動平均土地成交價（最近6個月的平均土地成交價）為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續收窄。具體來看，11月，一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米，環比下跌2.1%，已經連續3個月下跌。 采寫/新京報記者 徐倩

　　中海、保利、中駿拿地力度大

　　11月，房企拿地積極性顯著下降，只有國企、央企受益於融資優勢仍然表現強勁。在機構統計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中，8宗地由具有國資背景的房企獲得。

　　從前11個月來看，房企拿地表現明顯分化，50大房企權益拿地金額高達2萬億，萬科權益拿地金額最高為1570億元，其次是碧桂園1238億元，而恆大明顯落後，則為410.44億元。

　　雖然年底土地供應預期大漲，但受制於政策收緊、企業力保現金流等因素，業內人士預計土地市場難見熱度。

　　國資背景房企成11月土地市場主力

　　11月，雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量，但是拿地力度在收縮。億翰智庫數據显示，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說，憑藉充足的資金實力和較低的融資成本，拿地動力仍足。

　　在11月的土地市場，除了中海一如既往地積極拿地外，保利發展、中駿、招商蛇口的拿地表現也很積極。綜合機構數據显示，保利發展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地，同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度，單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

　　11月22日，深圳集中出讓6宗地塊，其中1宗流拍，5宗成交127.51億元，均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業，中海地產、招商+華潤聯合體、深圳安居集團。

　　另據中指研究院統計，從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中，共有8宗由國企及央企參與競得，佔TOP10拿地總額的78.7%，包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中駿以59.4億元獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地，拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

　　中海+首鋼聯合體以底價51億元競得的北京石景山區1宗住宅，位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊，以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦庄住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區首個公開出讓土地，也進入前10成交總價榜單，排名第九位。

　　對於國資背景的企業成為年底土地市場的主力，業內人士分析稱，隨着融資政策逐漸收緊，土地市場的溢價率開始走低，而對於有資金實力和較低融資成本的國企、央企來說，正好趁機補倉，但是一般的民營企業則會更加顧忌現金流而不願出手。

　　前11個月“萬碧恆”拿地分化

　　即使年底房企謹慎購地，但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

　　據中原地產數據显示，截至11月，2019年50大房企權益拿地金額高達2萬億，同比上漲幅度高達17%。萬科權益拿地金額最多，為1570億元，其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權益拿地超過500億元的房企達9家，合計38家房企拿地超過200億，刷新歷史同期紀錄。而恆大前11個月以410.44億元的權益拿地金額名列第16名，未進前10。

　　除在公開市場拿地之外，房企通過收併購等方式獲得的土地儲備數量也不少。據克而瑞不完全統計，今年1月-11月典型企業收併購、協議土地出讓的幅數佔比達到12%，一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收併購補充資產，另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等，憑藉地緣優勢補充貨值。

　　值得關注的是，11月27日，融創中國發布公告披露，152.69億元收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。而標的資產持有位於成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目，可售建築面積約為2771.6萬平方米。

　　然而融創的收購遠未停止，12月3日，融創與廣州資產管理有限公司進行戰略合作簽約，雙方將共同推進不良資產收購、企業併購重組、不良資產經營等業務。

　　事實上，在市場不見起色，部分中小房企面臨生存困境，行業洗牌加速的背景下，規模房企通過收併購獲得土地資源成為不可或缺的渠道。

　　雖然年底土地市場集中供應，但在多位業內人士看來，未來房企拿地態度仍將謹慎，土拍熱度持續低位徘徊。

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，2019年房企拿地也出現分化，依然有企業在土地市場加快拿地步伐，特別是部分央企、國企和新上市企業，拿地依然非常堅決。不過，考慮到資金成本成為企業拿地的主要決定因素，在融資收緊預期下，房企整體拿地意願仍將退燒。 采寫/新京報記者 袁秀麗

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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　　12月4日，中駿集團成功再發8.3億元債券，將進一步以穩健的財務策略支持公司穩步前行。

　　在“千億級戰略”與“FUN+幸福生活生態圈戰略”雙軌戰略驅動下，中駿集團多元業態齊頭並起，業績持續穩健增長，正以全國43城的布局，打造受人尊敬的百年企業，致力成為卓越的美好生活引領者。

　　再發8.3億債券 鞏固穩健經營態勢

　　12月4日，上海證券交易所信息显示，中駿集團發行的中信證券-廈門中駿購房尾款第一期8.3億元資產支持專項計劃狀態更新為“通過”，票面利率6.8%。據悉，該筆資產支持證券ABS分10期，共擬發行金額80億元，承銷商/管理人為中信證券股份有限公司，這也從側面反應資本市場對中駿銷售業績和回款情況的信心。

　　值得關注的是，今年4月，中駿就成功發行3.5億美元優先票據；8月，又成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券；年底再次發行債券，進一步鞏固了公司穩健經營的運營態勢。

　　相關數據報告显示，中駿同期凈負債比率僅為66.2%，遠遠低於國家設置的80%的紅線，加權平均融資成本也僅為6.7%，同樣低於業內平均水平。穩健的拿地策略，科學、嚴謹的財務管控體系，令中駿集團一直保持合理的財務結構和安全可控的運營風格。

　　基於中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現，今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級，並被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股，同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

　　今年10月，傑富瑞（JEF）發布的研究報告首次覆蓋中駿集團，基於其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑，給予其“買入”評級，目標價6.75港元，潛在升幅85%。

　　明確“一體兩翼”模式 多元業態護航高質量增長

　　2019年是中駿集團成立32周年，中駿進一步明確了以地產開發為主體，以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式，提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊願景。今年以來，中駿集團業績一直呈現穩健增長的態勢。

　　從長遠來看，按照戰略規劃，中駿集團未來還將圍繞“FUN+幸福生活”生態圈戰略，建造50萬間長租公寓，100個以上新型購物中心，同時兼顧共享辦公空間、健康管理、教育等領域，以多元化路線護航高質量增長。

(責編：許維娜、夏曉倫)

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原標題：房貸一族注意了，房貸算法要變！

　　上周末，央行發布公告稱，為深化利率市場化改革，宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換，促進貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。但由於專業性太強，很多讀者表示看不懂。那麼這一轉換意味着什麼呢？您家的房貸轉換成哪種形式最划算呢？今天，揚子晚報/紫牛新聞記者用通俗易懂的方式，手把手將換算方法教給您。

　　【政策要點】 明年3月到8月任意時點 房貸客戶要選利率“換錨”方式

　　12月28日，央行發布了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鈎以前的基準利率了。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，以前錨定基準利率，按基準利率上浮或打折；2019年10月8日以後的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎上加點作為最終利率。按照以前的算法，掛鈎基準利率的房貸利率在央行貸款基準利率發生變化時才有變化，而掛鈎LPR的利率會隨着LPR變化而變化，LPR每個月公布一次。

　　那麼，存量房貸利率定價基準具體怎麼調整呢？央行公告中給出了兩種轉換選擇方案。

　　第一種：將房貸利率轉換為固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。業內人士分析稱，選擇固定利率后，以後還房貸期限內利率不再浮動。

　　第二種：從基準利率切換到LPR，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公布一次，是不斷變動的，意味着，如果選擇“LPR+加點”利率，那麼，以後的房貸利率將隨着LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。

　　【具體計算】

　　固定利率客戶，利率不再浮動

　　切換LPR客戶，“差值”保持不變

　　揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，央行公告显示，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。如何計算“新利率”，房貸客戶們在面臨選擇時犯了難，到底哪種形式比較划算呢？

　　揚子晚報記者舉例計算如下：

　　客戶A在2012年年底購房，當時享受的房貸利率折扣為85折，按照現在的基準利率算，他的貸款利率為基準利率（4.9%）×0.85=4.17%。

　　按照第一種方式，房貸客戶A與銀行協商後續的利率為固定利率4.17%，則以後無論外部環境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。

　　而按照第二種形式，客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率（4.17%）與2019年12月LPR（4.8%）的差值（這個案例中，差值為負0.63%），那麼，在合同剩餘期限內，這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%，那麼，該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%，高於固定利率（4.17%）；但是假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為3.57%，低於固定利率。

　　若客戶B是2018年購房，房貸利率為基準利率上浮10%，則他目前執行的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定後續按照固定利率5.39%進行還貸；但按照第二種方式，他當前利率與2019年12月LPR（4.8%）的差值為0.59%。假如未來LPR上行，則他的貸款利率也會相應上行，但假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低於他所選擇的固定利率。

　　可以看出，隨着未來LPR走勢不同，房貸利率的變化一目瞭然。

　　【專家說法】 LPR利率長期看，下行空間大 看重穩定，也可選固定利率

　　揚子晚報/紫牛新聞記者通過計算得知，選擇哪種形式更划算取決於未來LPR的走勢，當未來LPR處於下行空間時，選擇掛鈎LPR的利率會更划算。LPR每個月都浮動，是不是房貸利率也是每個月浮動一次？據介紹，目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

　　據介紹，此次央行新政主要影響的是2020年前購房、使用商業貸款並且參考貸款基準利率定價的購房者。業內專家表示，對於貸款剩餘期限較短，貸款剩餘額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。融360大數據研究院房貸分析師李萬賦在接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示，從中長期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續下行行情下，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：小心“以房養老”為名的騙局

　　以房養老是利用老人所擁有的房產價值，尤其是死亡之後住房尚存余的價值，通過一定的金融或非金融機制的方式以提前套現變現的一種養老政策，意在讓老年人老有所依。但在實際中，一些不法分子打着“以房養老”的幌子，騙取老人的信任，讓老人將房產抵押貸款，最終導致老人老無所依。

　　以房養老的房子被起訴還債

　　楊老太太經人介紹了解到某投資管理公司，該投資管理公司主營“養老”相關項目，並向楊太太推薦了一款“資產養老產品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產養老服務合同，約定由楊老太太的房子作為抵押，借款327萬元用於養老，投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養老金，並代楊老太太向出借人償還利息。隨後，楊老太太與吳先生簽訂借款合同，借款327萬元，雙方約定利息，楊老太太以其房產抵押擔保。

　　然而，投資管理公司在支付楊老太太幾個月養老金、代付部分借款利息后，便終止了這種行為。隨後，吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款並實現對房屋的抵押權。

　　楊老太太是怎麼陷入如此困境的？看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢？

　　“養老公司”的騙局模式

　　下面來解構一下“以房養老”的騙局模式。

　　首先，一些養老公司打着“以房養老”的旗號，在老人密集的小區里宣傳，或者開設保健品公司、養老器械公司，吹噓以房養老的好處，強調房子抵押貸款之後，養老公司每月支付固定利息，利息以房價估值為基數，並代替老人向出借款項的人償還利息，老人不會承擔任何風險。

　　其次，養老公司會介紹老人認識出借人，讓老人與出借人之間簽訂借款合同，並將房子辦理抵押。養老公司帶領老人去公證處辦理債權公證，如老人違約還款，則債權人可以直接向法院申請執行。這裏，某些以房養老的案例中，養老公司會為老人的債務設定反擔保，從而打消老人的顧慮。

　　再次，養老公司將出借人轉到老人賬戶的借款轉走，然後每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是，過一段時間后，養老公司或突然“消失”，或資金鏈斷裂，停止為老人還款，“以房養老”爆雷。此時，借款人要求老人還款，老人成為債務人，如無力還款，則只能以房抵債。

　　識別“以房養老”騙局的問題

　　“以房養老”騙局具有隱秘性，單從表面上來看，毫無漏洞，貌似每一鏈條都是合法合規的。但通過整理多起案例，可以發現“以房養老”存在如下問題：

　　一是“以房養老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例，同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市場價值約559萬元，但養老公司對其房價估值僅為327萬元，房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大於10%，這筆借款利息由養老公司承擔。值得注意的是，養老公司不僅替老人償還高昂的借款利息，同時還向老人支付固定的養老金，養老金以房價為計算基數，年利率在6%-10%之間。這樣，養老公司需為老人支付年利率高達20%的利息，而我國銀行貸款利率一般在4%左右，即使財付通、支付寶等借款，年利率也不過10%左右，養老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。

　　二是合同內容不讓老人搞懂。老人“以房養老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊塗來形容，完全被養老公司所左右，自己沒有主見。首先，老人簽署的合同數量多，涉及借款合同、抵押合同、反擔保合同、以房養老服務合同等，老人根本無暇細看。其次，合同的內容也是晦澀難懂，涉及大量的專業術語，如“雲養老”、“資產養老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中，養老公司不讓老人細細閱讀合同內容，更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋，只是讓老人簽字。

　　三是公司的盈利模式不符合經濟邏輯。依養老公司的說法，其借款的目的是為了贍養投資的老人，目的具有公益性。但是其贍養老人的資金來源為何？其盈利模式為何？養老公司如何維持公司的正常經營運轉？又如何支付高昂的借款利息？卻無從解釋。

　　老人無法釐清複雜的騙局

　　“以房養老”案件錯綜複雜，關係盤根錯節，僅憑當事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。

　　首先，涉及法律關係眾多，追索鏈條長。整個“以房養老”鏈條中，既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關係、抵押擔保關係，又涉及老人與反擔保公司之間的擔保關係，還涉及老人與養老公司之間的服務合同關係、民間借貸關係。法律關係錯綜複雜，單獨審查任何一種關係，又貌似是合法合規的，識別難度很大。同時，因每一筆“以房養老”鏈條中涉及人數眾多，法律關係主體較多，追索鏈條長，更是增加了日後案件審理的難度。

　　其次，老人舉證困難。老人破解“以房養老”圈套的途徑主要有兩種，一是以欺詐為由，向法院訴請確認合同無效，二是向養老公司追索債權。確定合同無效，需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意，即證明主觀上受到欺詐或者誤導，這對於連自己簽的是什麼合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養老公司追索債權，但是合同卻早已被養老公司收走，毫無證據，無從舉證。

　　再次，“以房養老”的外觀真實，老人很難看到其所掩蓋的事實。養老公司往往會偽造一些政策性文件，並以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線，老人很難識別。為了提升老人的信任，養老公司還會帶領老人去公證處，為其提供反擔保，老人因為相信公證部門而輕易上當。在運營過程中，養老公司亦會向老人履行一段承諾，支付養老金、代付利息，老人難以看清楚這究竟是騙局，還是真實的高息養老。

　　老人和子女都要有防範意識

　　為防止老人陷入“以房養老”陷阱，在此提醒廣大老年群體：

　　一是要提高防範意識，謹慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎麼怎麼”等就輕易投資，經濟行為一定是有盈利邏輯的，不符合經濟邏輯的一律不聽。不看公司經營的業績，不看公司經營的辦公環境，而是要看所簽署合同的內容，釐清合同關係，要看公司的經營資質，利用網絡媒體查看公司是否正常經營，是否涉案涉訴，要看其經營的項目是否經過批准、備案。不要輕信利益許諾，過高的利益許諾不要相信。

　　二是要留存證據，積極維權。重點要留存其所簽署的合同，轉賬憑證，任憑養老公司如何解釋，合同一定要自己留存，不要輕易轉賬給養老公司，如轉賬，最好讓其出具借條、借據。必要時要求籤署過程錄音錄像，留存好證據是將來勝訴的唯一法寶。當然，發現公司違約、跑路等跡象，一定要及時報案，積極維權。

　　三是要學會止損，不要心存僥倖。老人以房養老，無非貪圖利息，而騙子則看重的是老人的房子，是本金，孰輕孰重，一目瞭然。如發現公司拖延支付利息，以“暫時周轉”等借口搪塞，一定要高度警惕，能夠抽回本金的，及時索回本金，不要心存僥倖。

　　此外，值得提出的是：老人上當受騙，子女多多少少亦有責任。老人空巢危機，容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女，想為孩子節約養老成本，為子孫積攢更多的財富。“以房養老”騙局中，養老公司多找子女不在身邊的老人下手，而如果子女能夠對父母多用點心，平時多點溝通，多幫助老人分析，多提醒老人騙術高招，可能就會少一些騙局，少一些“老無所依”的悲劇。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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