南京6幅住宅地塊全部拍至最高限價

東方財經網 2017-03-31 17:16:25 來源：揚子晚報

南京樓市“雙限”升級之後的首場網絡土地拍賣會昨天落下帷幕，與業內預計的相同，6幅含有住宅性質的地塊全部被開發商拍至最高限價，將於今天下午通過搖號確定最終的“幸運兒”，這也意味着這些項目將來建成后必須實行現房銷售，上市時間要比正常周期晚一到兩年。在土地價格上，位於江寧祿口的4幅宅地全部過萬，最高限制樓麵價為13014元/�；而在城北燕子磯板塊，樓麵價則沖高至23681元/�，幾乎相當於當地房價了。 揚子晚報全媒體記者 馬祚波

網拍鏡頭之1

燕子磯地塊1分鐘竟搶了30輪

在本次出讓公告中共有8幅地塊上榜，除了河西與江北高新區的2幅商辦地塊，其餘6幅或為宅地或為商住性質，因此均被設置了最高限價。6幅地塊包括城北燕子磯新城1幅、江寧祿口4幅和江寧淳化1幅，掛牌總面積為41.8萬平方米，出讓起始價合計70.8億元。

作為新興的樓市熱點區域，來自燕子磯新城的和燕路560E住宅地塊成為本次土地網拍的最大亮點，地塊東至燕園路，南至觀音門街，臨近燕子磯公園與中航國際社區，出讓面積52784.7平方米，容積率為1.6，起拍價12.8億元，最高限價為20億元。

其實早在該地塊於一個月前亮相之初，不少業內人士便預計，由於對於燕子磯新城的規劃利好、地鐵一號線北延線的開建，以及仙林南外燕子磯分校的定址，眾多房企均有意該地塊。早上9點正式開始應價后，短短1分鐘之內竟然叫價30輪，平均每輪只用2秒鐘，國土部門的直播網頁甚至差點“宕機”。記者掐表算了一下，3分鐘后應價已經達到52輪，進入現房銷售叫價階段，此後“瘋搶”的勢頭絲毫沒有消減，地價在第73輪時終於達到20億的最高限價，樓麵價也來到23681元/�，成為當地的歷史新高。

目前燕子磯新城的地價最高項目為融創地產在一年前拿下的G69宅地，當時樓面地價為17945元/�，而該樓盤當前的售價在30000元/�左右。燕子磯新城目前在售項目包括中航國際社區等三四家樓盤，安居客等網站显示的銷售均價為25000元/�，這也被視為當地新房市場的“紅線”，成品房項目售價則在28000元-30000元/�之間。按23681元/�樓麵價計算，該項目未來上市時的售價應該在35000元/�“起跳”，有開發商表示“這在一年前根本不敢想”。

網拍鏡頭之2

祿口地價全部突破萬元關口

昨天土地網拍的另一個亮點要數江寧祿口板塊了，總共推出了4幅住宅地塊，它們位置相對集中，交通都比較便利。最先進行拍賣的2017G02地塊和2017G04地塊位於朗詩青春街區和招商依雲郡附近，周邊生活配套較為成熟，出讓面積分別為8萬多平方米和近4萬平方米，樓面地價都在7000多元/�，最高限價均為13000元/�左右。記者注意到，去年11月18日，紅豆置業以4.55億總價競得祿口G72地塊，樓麵價為9131元/�，這也是當地的地價“天花板”，而在昨天的拍賣會上，開發商對於祿口宅地的青睞程度絲毫沒有減弱，這兩幅地塊均在15分鐘左右的時間里“搞掂”，最高樓麵價分別為12775元/�和13014元/�，與周邊13000元-16000元/�的房價相比，“麵粉價趕上麵包價”再次上演。

位於祿口鎮上的2017G03和2017G06地塊拍賣過程也頗為類似，分別經過67輪和81輪競拍，兩幅地塊均拍至最高限價，最高樓麵價都接近13000元/�。

江寧區淳化街道昨天也出讓了1幅住宅地塊，最高限制樓麵價被定格在21478元/�。在去年11月份的一場土拍中，禹洲地產拿下的淳化“地王”樓麵價僅為13645元/�。經過75輪競拍，這幅宅地同樣拍至最高限價。

網拍鏡頭之3

龍湖地產“吞”下2幅商辦地塊

昨天土拍中被稱為最有“懸念”的恐怕要數河西與高新區的2幅商辦地塊了，其中河西商辦項目位於新城科技園，出讓面積4.8萬平方米，起拍總價18.5億，僅經過4輪便被南京中恆星置業以18.8億拿下；江北高新區的商辦地塊西至星火路，北至匯賢路，出讓面積6.3萬平方米，34輪過後以12.6億成交，拿地企業為南京金名城置業。

經記者採訪了解，這兩家企業其實都是龍湖地產的“馬甲”，這也是該企業首次進入上述兩個區域。知情人士透露，河西的商辦地塊將被龍湖地產用來打造“天街”產品，定位頗為高端。南京的首個龍湖天街位於江寧，據悉目前已經動工。

專家

觀點

土地熱度或將持續

住房供應量還應加大

從去年9月樓市調控至今，南京房地產市場歷經多輪政策收緊，但是為何土地市場依然熱度不減？據不完全統計，昨天燕子磯新城地塊有27家房企報名，最終22家參与搖號；祿口4幅宅地的報名數量分別在20家以上，參与搖號的也各有十幾家，開發商的熱情似乎與近期南京買房人一樣，一個是唯恐買不到房，一個是唯恐拍不到地。

“應當說樓市調控還是見效的，不過房企拚命拿地的背後因素很多。”一位本地地產專家向記者表示，一方面是企業的土地儲備量普遍不足；另一方面，作為樓市准一線城市，南京房地產市場對於房企的吸引力依然巨大，城市定位的提升、基礎設施建設的持續投入，再加上對高端人才的吸收政策，開發商們願意在南京施展拳腳。可以預見，未來南京土地市場的熱度仍將持續，樓市調控的力度也不會減弱。

昨日本報A3版報道了《南京4月預計將迎來1.6萬套新房》，比之前4個月的總和還要多，不過能否順利入市則有待觀察。市場人士指出，要想平抑樓市的燥熱，加大供應量是有效途徑之一。眼下不少樓盤由於開盤日期一拖再拖，客源數量遠遠超過房源數，個別甚至接近10：1。如何既能滿足廣大買房人的購房需求，又可以順利完成調控任務，這就要考驗相關部門的施政智慧了。

再看房貸

網傳南京將“認房認貸又認離”

消息稱離婚一年內再買房算二套，業內認為有可能

近日有媒體報道稱，北京、上海部分銀行面臨房貸收緊的狀態，有客戶甚至5個月沒有拿到款。昨天採訪中，南京某銀行一位房貸部負責人告訴揚子晚報記者，南京各大銀行目前也在收緊房貸，甚至停放。 揚子晚報全媒體記者 李 沖

南京各大銀行也在收緊房貸甚至停放

記者昨天採訪了南京地區某銀行房貸部的負責人，對方表示，目前南京地區各大銀行也出現了房貸收緊的情況，嚴格控制房貸發放規模，內部規定不得超過去年同期甚至不超過上月同期，還有的銀行出現了房貸停貸的情況。

不僅如此，這位業內人士表示，為了合理地調控房地產市場，不僅銀行放緩了房貸的發放規模，相關部門還會嚴格查詢消費類貸款、信用貸等貸款的流向，嚴禁“變相按揭”的存在。此外，房地產各類行政許可證以及合同的發放，都逐漸放緩。也有業內人士指出，銀行放貸節奏與其自身額度管理的要求有關，目前來看只是銀行的局部行為。

交通銀行首席經濟學家連平認為，貸款額度吃緊只是階段性的，銀行為了避免階段性按揭貸款投放太大，會將全年的貸款額度均衡地分散到四個季度。比如，一季度的額度放得差不 多了，3月份剩餘時間里自然不能再放了。從全年來看，銀行肯定希望把放貸節奏控製得盡量平緩一些，考慮到目前房地產成交已有明顯放緩，同時去年年底成交的還需要繼續放貸，所以銀行在放貸節奏上可能上半年還是會持續緊一點，下半年相對會有所緩和。

昨天網傳南京將“認房認貸又認離”

昨天，南京土拍價格又創了新高，在各種買房群以及網絡上，一個關於買房限制的小道消息廣泛流傳，該消息稱，房貸新政將在近期很快執行，名下有一套房，再買房首付六成；名下沒有房但有貸款，首付六成；有兩次貸款記錄，即使名下沒房也要全款；離婚一年以內再買房算二套；如果小孩是學校戶口，共同還貸也算二套，首付六成。

記者昨天向銀行業內人士核實該信息的可信度及真偽，並未得到正面回復。業內人士表示，被住建部點名表示房價增長過快的33個城市中，江蘇佔據3個，有南京、蘇州、無錫。因此，不排除全國一線、二線城市政策向北京看齊並跟進的可能性，從階段性政策而言，南京地區預計有實行“網傳新政”的可能性。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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北京樓市新政 西城法院法官解答三大法律問題

東方財經網 2017-03-31 17:16:31 來源：北京日報

3月17日，本市再次出台樓市調控政策。該政策因“認房又認貸、暫停發放貸款期限25年以上個人住房貸款和提高二套房首付比例”，被冠以北京“史上最嚴”樓市調控政策。受新政影響，二手房市場中，將有一批購房合同面臨解約或者違約。對此，西城法院法官近日總結出可能出現的三大問題，並一一予以解答。

因新政解除合同，首付款、定金能否退還？

法官表示，在當事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下，貸款首付提高、停止辦理25年以上貸款等情況，並不必然導致購房人無履約能力或導致繼續履行對一方當事人顯失公平，因此不宜簡單認定為不可抗力或情勢變更。

針對“樓市新政”，一般可認定：房屋新政的實施對購房人的履約能力產生重大影響，合同繼續履行一般會產生一定困難，對購房人因新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，並由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應當繼續履行合同，否則構成違約並應依法承擔違約責任。

法官還提醒，在“3・17新政”出台後，房屋買賣合同當事人一旦決定解除合同，應及時準確地通知另一方當事人和中介，有效溝通，減輕對方損失。一方申請解除合同后，另一方要求補償其合理損失的，經審理，合同解除確實導致當事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。

“改善型”買賣“連環毀約”怎麼辦？

許多人購房是為了改善居住條件的“以小換大”。新政條件下，購房人可能因無力承擔提高的首付等原因，停止購房和出售自己原有的住房。這就意味着，買家或賣家都會出現違約的情況。這種進退兩難的局面如何破解？

法官介紹，我國合同法規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

根據該法條規定，除當事人約定解除及其他原因（不可抗力、樓市新政等）致使房屋買賣合同確實無法繼續履行等情形外，房屋買賣合同一方當事人不履行合同義務的，另一方可要求對方繼續履行或者賠償損失。

在當前樓市，類似的“以房換房”情況不少，這就導致房屋買賣會出現一環套一環的情形，也就是俗稱的“連環套”。一旦其中一環無法按約履行，就可能導致多起房屋買賣糾紛連環發生。

法官分析，合同具有相對性，我國合同法規定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。“在司法實踐中，不可能因一方違約，而造成多米諾骨牌現象，任其不斷違約下去。”

規避新政風險高不可取

每次新政出台，網上總有一些“破解秘籍”，例如簽訂陰陽合同等辦法。這些“招數”存在哪些風險？

法官介紹，在審判實踐中，會遇到一些購買力不足的買家，為達購房目的，設“陰陽合同”或虛增合同房屋成交價，遞交給貸款銀行以求獲得更多的審批貸款，而一旦遇到房價上漲或其他原因，賣房人則會投訴到銀行、住建委或銀監局等部門，要求撤銷銀行已經做出的貸款承諾，以達到毀約的目的，這將使買房人得不償失。

同時，法官提醒，千萬別抱着規避限貸政策的僥倖心理購房，相關部門的從嚴監管，也是一把隨時會亮出的風險“利劍”。

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掛牌房源激增卻門店冷清 中介轉戰秦皇島？

東方財經網 2017-04-13 15:48:12 來源：中國證券報

4月以來，燕郊區域二手房掛牌數量出現明顯上升。據長期從事燕郊樓市觀察的小象起舞數據統計，4月第1周，燕郊區域二手房掛牌數量為3092套，較前一周增加392套，周環比上漲14.5%。在統計的78個樓盤中，56個樓盤出現掛牌數量上漲。

中國證券報記者在鏈家網看到，截至4月12日，燕郊區域總體房源為3307套，其中一周內新上房源為490套。近四周來，燕郊新掛二手房源超過1000套，占區域整體流通盤的1/3，較2月有大幅增長。

價格方面，據小象起舞數據統計，2017年4月第一周，燕郊區域掛牌均價為32115元/平方米，整體掛牌均價較上周微升。78個樓盤中，降價掛牌的樓盤達29個，降幅為0.2%-5%不等。

政策方面，4月7日，三河市地稅局發布通知稱，從4月10日開始，將執行更為嚴格的存量房交易價格管控規定，改變網簽價標準，在實際成交價和銀行評估價之間選擇最高的價格進行網簽。這是繼3月21日三河市出台限購限貸政策后又一樓市調控政策。

專家：擾動因素大抗壓能力不及一線城市

對於調控政策越發嚴厲，有燕郊本地觀察人士向中國證券報記者表示，北京大幅供地對燕郊的影響是中長期的，短期還是受到本地調控政策的影響。這一輪房源數量的上漲，大部分原因是因為本地政策的連續調控，加之燕郊房價本身就已在高位運行，調控前後的首付比例和信貸利率變化都能導致買盤大量萎縮。

中原地產首席分析師張大偉：

燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。比如中介機構都是小公司為主，交易環節如收費、貸款等存在一定風險。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

業主：論壇灌水略顯騷動 線下看房死守價格

4月5日開始，在燕郊本地出台限購修稅等措施、北京大規模供地等消息出台後，鏈家網掛出的燕郊二手房源從2000餘套急劇上升至3000餘套。國內某知名社區房地產版塊開始持續出現播報燕郊房源數增長的帖子，令人感到燕郊樓市的一絲瘋狂。

中國證券報記者在某燕郊本地知名論壇上看到，關於燕郊房源驟增，環京區域普遍限購等因素對燕郊樓市影響的帖子紛紛成為熱帖。

中國證券報記者近日以買房為名義，聯繫相關中介。中介人員向記者推薦了位於福成上上城、納丹堡等處的多套房源。記者對比發現，納丹堡項目2016年5月報價15700元/平方米的70平米小一居，同戶型現均已報價32000元/平方米左右，漲幅超過100%。

中國證券報記者實地走訪了幾處房源，業主、中介均表示，目前不接受降價出售。

記者詢問幾處房源是否有落宗問題，業主、中介均表示，目前福成上上城、納丹堡等大型樓盤的落宗問題已經解決。

中介：燕郊要是賣不動我們還有唐山秦皇島

中國證券報記者4月8日、10日在燕郊多處房地產中介門店觀察發現，較前兩年燕郊樓市的火爆帶動門店的人頭攢動，現時的許多門店稍顯冷清。

對於近期房源數大幅增長，有觀察人士向記者表示，目前部分中介公司處於季度業務考核期，為完成業績壓力，不排除在前台掛出存量項目吸引買盤。

記者了解到，許多門店3月份以前簽單情況較為正常，隨着政策趨嚴、買盤減少，成交量呈現下降趨勢。有中介向記者表示，“目前的簽單情況有點不容樂觀。特別是在業務考核期內，壓力比較大。”

為緩解業務壓力，多家燕郊房地產中介開始把銷售範圍拓展到區域之外。在一些中介門店，有中介人員向記者推薦唐山、秦皇島等區域樓盤。中介人員對記者表示，目前上述區域不限購，且報價較低，在京津冀區域聯動的大背景下，未來升值空間可期，如果記者有興趣，可以安排免費大巴車，在適當時間前往當地看盤。

在某中介的一份相關區域代理項目明細中，中國證券報記者看到，有多家位於唐山樂亭、玉田、遷安以及曹妃甸的房產項目，均價在每平方米3000元―5000元不等。據記者統計，截至2017年4月12日，河北省已有石家莊、保定、廊坊、滄州、承德等5市實行全轄區房地產限購限貸政策。

記者在前述燕郊某本地知名論壇上，也發現多家房產中介推銷唐山、秦皇島等未限購區域的地產項目。

據知情人士向中國證券報記者透露，燕郊多家中介推薦位於唐山、秦皇島等地的地產項目，一部分原因是燕郊本地開發商在當地的開發項目，另一部分則是在燕郊本地買盤萎縮的情況下，一些中介制定激勵政策，鼓勵一線人員對外推銷域外項目。

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成都計劃3年供應商品住宅用地1800公頃

東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源：中國國土資源報

4月10日，四川省成都市國土資源局公布《成都市2017－2019年經營性建設用地供應計劃》，未來3年計劃供應商品住宅用地1800公頃、年均600公頃，可建約40萬套普通商品住房，滿足約130萬人住房需求。其中，2017年計劃供應商品住宅用地587公頃，較2016年實際供應量增長約13％。

今年成都市將進一步加大中心城區（五城區及高新區）商品住宅用地供應量，以充分滿足市場需求。天府新區商品住宅用地供應量也將超過2000畝。成都將根據計劃執行情況和土地市場運行情況，適時調整，增加供給。此外，保障性住房用地、拆遷安置房用地、棚戶區改造用地不包含在上述計劃內，實行“應保盡保”。

成都局將根據各區（市）縣商品住房銷售周期實行動態監測，適時調整供地。對商品住房銷售周期低於6個月的，加大供應規模，加快供地節奏；對銷售周期在6~12個月的，適度增加供應規模。在保障新增供應量的同時，切實做好已出讓商品住宅用地的供后監管工作，增加市場有效供給。

下一步，成都局還將編製住宅用地供應中期（2017－2021年）規劃，在供地空間布局上，落實城市總體規劃，結合城市功能區定位，在中國（四川）自由貿易試驗區、重點產業發展規劃區域、生態宜居區域及軌道交通站點周邊，統籌安排商品住宅用地供應，實現人口規模與城市資源稟賦相適應，充分保障新增住宅用地需求。

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36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

東方財經網 2017-04-14 22:49:11 來源：經濟參考報

36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

預計下半年市場回調壓力大

13日，中原地產研究中心發布報告稱，截至目前，36家標杆房企公布一季度銷售業績。數據显示，36家房企1-3月合計銷售9596.1億元，比2016年同期的5372億元上漲幅度高達78.6%。合計銷售面積7287.4萬平米，同比上漲64.2%。

中原地產市場總監張大偉表示，在春節因素影響下，房地產銷售火爆，同時部分房企2016年超額業績預留結轉，促使一季度大部分房企的銷售業績明顯上漲，大多數企業完成年度目標超四分之一。

雖然持續調控和節日因素均未對房企銷售造成過大影響，但張大偉表示，應警惕2017年的降溫風險。“從目前看，全國已經有45個城市發布了超過140次調控政策，且較有力度政策基本在3月下旬出台。因此，預計2017年下半年，大部分房企將面臨比較大的市場回調壓力。”

從4月來看，各地樓市全面降溫。分城市來看，一二三線城市成交量環比均下跌，其中，一線城市環比減少超六成。

中原地產數據显示，2017年第1-14周重點城市中，從累計同比來看，除廣州和南昌分別增加22.84%和12.95%外，其他城市則均呈下降態勢，深圳同比降幅較為明顯，達77.37%，蘇州同比降幅超60%。同時，北京報價指數從此前的88%高位直線下滑，跌至目前的54%。

中國房地產業協會調解中心主任康俊亮表示，面對超預期上漲的房價，連續從各個方面對投機行為進行圍堵。通過提高限購門檻，收緊住房信貸，執行“認房又認貸”，限離婚、限商住、限賣等措施，樓市熱度有趨緩跡象。

同時，監管層不斷對涉房金融進行管控。據悉，本輪房地產調控已經涉及債券融資、私募基金融資等調控政策，房地產信託業務在房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面也受到了窗口指導。

因此，張大偉提醒，預計房企的資金還會繼續受到壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊。此外,巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張,如果持續甚至有可能出現違約,這會加劇房地產企業“錢荒”窘境。

易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示，房企在調控政策日趨嚴格的當下,仍然大量拿地,補庫存的導向很明顯。“很多房企實際上還是會积極拿地,尤其是去年銷售業績不錯的房企,會加大土地儲備,所以這個時候即便是市場交易不好,房企還是會积極拿地,對於未來市場尤其是周期性的復蘇還是盲目看好。”嚴躍進說。(記者 梁倩)

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北京市一季度拆違1180.3萬餘平方米

東方財經網 2017-04-14 22:49:22 來源：人民網

拆除違建1180.3萬平方米、疏解38個市場及13個物流中心、清理直管公房轉租轉借3802戶、“開牆打洞”6091處、整治“散亂污”企業1297家……昨天，市發展改革委發布了本市一季度“疏解整治促提升”專項行動進展情況。一季度全市總體進展完成了30%，略快於進度要求。各區的成績單昨天也正式“放榜”，朝陽區、西城區、丰台區任務完成量位列一季度前三。

一季度核心區拆違完成全年計劃的55%。

截至3月31日，本市疏解整治促提升專項行動在拆除違建、清理無證無照經營戶、清理直管公房等方面，取得“開門紅”成績。違建方面，全市已拆1180.3萬平方米，這一拆除量是去年同期的10倍。其中，核心區拆除了13.3萬平方米，第一季度就已完成全年計劃的55%。

除了拆違的搶眼成績之外，本市另一項重要任務――清理直管公房轉租轉借，也“曬”出了第一季度的成績單。截至目前，全市已清理3802戶直管公房。查處佔道經營行為3.6萬件、整治無證無照經營6112戶、“開牆打洞”6091處……前三月整體任務的完成進度達到了30%以上。

“我們還專門研究了一個治理系統，能夠實現每一戶無證無照和開牆打洞的登記分派和後果處理的統計，精確到北京每一戶。”市工商局企監處副處長遲尚誠說。

40餘個長期未治理大型攤群被“端”

據市副主任李素芳介紹，一季度本市疏解完成情況的主要特點是，集中成片疏解效果顯現，以及攻克了一批群眾反映強烈、規模大、長期存在的城市痼疾。

按照今年年初本市的工作任務安排，中心城區22個重點區域將進行綜合整治。整治目標是實現“無經營、無出租房屋、無地下空間‘散租住人’”的“三無”目標。綜觀一季度的“成績單”，如圍繞故宮周邊，東城區、西城區對南北池子大街、南河沿大街等街面集中治理，“開牆打洞”、拆除建設，完成治理150餘戶，其中徹底封堵114個臨街門臉。

在攻克長期難以治理的頑疾方面，一季度取得了不少突破性的成績。如海淀區魏公街、民大西路周邊，由於學校及住宅區眾多，40餘攤位聚集的大型攤群長期得不到治理。這個“老大難”問題在前三月終於被破解。屬地街道、恥執法部門實時監控、聯合整治、聯合執法，終於恢復了該地區的環境秩序。

新增200個便民商業網點 補城市短板

“疏解整治最終是為了提升，”李素芳介紹說，“近年來，首都發展最主要的特徵就是‘減量發展’，突出強化‘生態紅線、人口上限、城市開發邊界’三線的要求，最重要的任務就是疏解非首都功能、治理大城市病、提升城市發展質量和水平。”一季度在各項疏解任務取得不錯成績的同時，疏解整治后的提升效果也在逐步顯現。為補城市短板，各區分別利用疏解后的空間建成百姓生活服務中心、養老照料中心、便民商業網點等服務設施以及停車場等市政交通基礎設施。

據介紹，一季度全市新建和規範提升了7類基本便民商業網點200個, 其中蔬菜零售網點75個、便利店28個、早餐店21個。另一方面，留白增綠、增加公共開放空間方面，也在不斷強化。

田村路街道段的永定河引水渠沿岸，利用關停整片的廢品收購站騰退的空餘土地，修建了花園式停車場5000餘平方米，已建成足球場、籃球場、乒乓球長廊及社區公益健身場，修建了20多處“微型花園”，改造景觀小品及彩繪塗鴉牆約2公里。

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央行參事：樓市既要抑制泡沫 又要防止大起大落

東方財經網 2017-04-24 22:24:32 來源：中財網

盛松成 龍玉

人民幣匯率的單向貶值已經出現轉機並逐漸趨於穩定。實踐初步證明，最近一兩年來，我國匯率調控的總體思路和政策措施是正確的和成功的，既維持了匯率的基本穩定，也未使外匯儲備過度減少，基本實現了中央經濟工作會議所提出的“在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定”，維護了國家經濟金融安全。及時總結匯率調控經驗，不僅有利於繼續實行正確的匯率政策，也能對我國房地產調控提供可資借鑒的經驗。這些經驗可初步歸納為以下三點：首先，供給調控與需求調控相結合。在匯率調控中，我國貨幣當局一方面加強跨境資金流動的監測和宏觀審慎管理。例如，要求境外機構投資者投資銀行間債券市場匯出資金中，本外幣比例應保持與匯入時的本外幣比例基本一致，上下波動不超過10%；大型海外併購交易的外匯審查、個人外匯申報的真實性核查都有所加強。需要指出的是，我國並沒有修訂資本管制的相關條款，個人年度購匯便利化額度也未改變，但加強監測顯然有助於控制資本外流。當長期的資本賬戶開放與短期的資本外流相矛盾的時候，自然首先需要考慮當前國內金融市場的穩定，但是我國資本賬戶開放與人民幣國際化的長期目標並沒有改變。

另一方面，通過增加外匯供給來穩定匯率。比如開放債券市場和銀行間外匯市場，擴大銀行持有的結售匯頭寸下限，允許中資非金融企業借用的外債資金按現行外商投資企業外債管理規定結匯使用等多項措施，都有利於擴大資金流入，增加外匯供給。又比如適時運用外匯儲備,維護人民幣匯率的基本穩定,防止市場“超調”，有效抑制了市場的恐慌情緒，避免了外匯儲備不保、匯率失守的雙輸局面。

房地產調控也應供需結合，因城施策。在房地產調控中，我國往往採用需求調控，也就是通過抑制或促進需求來進行調控，結果是一二線城市房價似乎越調控越高。單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種治標不治本的手段。要治本，就要在注重需求調控的同時，從“供給側”加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，加強房地產市場分類調控，尤其是房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效土地，加強公共租賃住房的建設。據有關測算，我國一線城市人均一手房銷售面積近幾年都低於0.5平方米/人，與發達國家歷史上一般達到1.7平方米/人相比，供給嚴重不足。國內二線城市，僅有一部分在剛剛過去的兩年才接近1.7平方米/人的水平。從地價監測情況來看，今年一季度，一線城市住宅用地價格的同比增速達到17.8%，分別較綜合、商服和工業用地價格的同比增速高5.8個、10.7個和9.8個百分點；從環比增速看，各用途土地中，住宅用地價格上漲也最為迅速。

事實上，房地產供給端面臨的問題很多，除了一線城市住宅用地比例偏低之外，優質資源集中、行政區劃、地方面臨GDP考核壓力等因素，都直接或間接導致了房價上漲壓力較大，因此需加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

其次，积極主動引導市場預期。預期是影響市場主體行為、決策的重要因素。這也是為什麼政策溝通和前瞻性指引往往被作為貨幣政策框架的重要組成部分。然而，市場預期並不全都是理性的，短期內也並非都向基本面回歸。由於預期具有自我實現和加強的機制，單邊預期往往使市場超調。例如“8・11”匯改時，匯率似乎並沒有一次性調整到位，市場反而預期人民幣會進一步貶值，就像打開了潘多拉的魔盒。所謂“一次性貶值到位”、“一次性釋放積累的貶值壓力”，從而實現市場出清，達到均衡匯率，這隻是一種理論上的理想狀態。購買力平價並不能決定短期匯率，均衡匯率值也是無法事先預判的，而只能是事後的結果。

2016年經濟基本面和匯率走勢的背離恰恰反映了預期對匯率變動的影響。在去年7月經濟表現較差的時候，人民幣並沒有明顯的貶值壓力，匯率甚至是趨於升值的；而去年9月份起，經濟基本面不斷改善，然而此時匯率反而趨於貶值。在市場難以依靠自身力量回歸理性的情況下，除了採取實際的措施外，還需要通過輿論引導和政策宣傳增加與市場的溝通，使人們的短期預期更加理性，使市場更多地回歸基本面。

預期管理對於房價調控也尤為重要。當前以需求管製為主的調控手段，不僅沒有改變公眾對房價上漲的預期，反而強化了房價上漲的預期。2017年第一季度中國人民銀行城鎮儲戶問卷調查結果显示，未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為22.9%，較上季提高2.8個百分點。

公眾對房價上漲的預期反映在節節攀升的地價當中，也反映在居民加槓桿的行為之中。今年一季度，個人購房貸款在新增貸款中的佔比逐月提高，其中3月份約為39.8%，分別較1月份、2月份高17.5個和9.8個百分點。土地供應收縮則更強化了居民對房價上漲的預期。此外，在房價上漲預期下，存量房也難以形成有效供給，更容易引發房價上漲預期的自我實現。因此，各級除增加土地供給外，還應加強輿論引導，表明地方有信心、有能力抑制房價過快上漲。

近日，住建部和國土資源部以及北京市都出台了住房及用地供應管理和調控舉措，這些舉措都向公眾釋放了供給增加的信號，有利於穩定居民預期。

再次，從經濟社會全局出發實行有效調控措施，以時間換空間。在人民幣匯率波動的敏感期，我國貨幣當局把握住了穩定匯率的窗口期，“該出手時就出手”，以實際行動贏得了市場信心，在貶值預期尚可控的時候，以較低的成本穩定匯率，有效減少了恐慌情緒。在打破甚至扭轉人民幣的單邊貶值預期后，資本迴流的趨勢已初步顯現。隨着我國經濟不斷向好的方向發展，利率也進入上行通道。

房地產市場也一樣，既要抑制房價泡沫，又要防止房地產市場大起大落。在穩定房價的同時，需要採取有效的政策措施使實體經濟恢復增長，則樓市就會有未來收入的支撐，泡沫也會逐漸緩解。

當然，房地產調控問題很複雜，在控房價的同時也要處理好房地產與經濟發展的關係，將房地產對我國經濟增長的貢獻率保持在合理的水平。2017年一季度，我國房地產對經濟增長的貢獻率為7.2%，2016年全年為7.8%，相比之下，美國房地產行業增加值佔GDP的12%左右，德國為10.9%，英國為13.0%，因而我國房地產市場還有較大的發展空間。目前來看，我國房地產投資表現仍然較好，今年一季度，房地產投資同比增速達到9.1%，為近3年來的高點。

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成都市出台政策嚴禁“商改住” 專家稱政策較溫和

東方財經網 2017-04-24 22:24:43 來源：中國新聞網

中新網成都4月21日電(楊�)21日下午，成都市規劃管理局、成都市房管局等四部門聯合出台政策禁止商辦類建設項目擅自改變為居住用途，同時對商辦類項目設計標準、水電氣價格標準等做出了限制。

根據成都市《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，成都市商業、辦公類建設項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分)應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。此外，商辦類項目不得設置外挑陽台，不得採用住宅套型式布局與功能設計；不得接入天然氣；水電氣使用均按照商用標準收費；禁止以任何虛擬、劃線等無實體牆的形式對商業、辦公類建設項目進行分割和銷售。

值得注意的是，該通知僅適用於新建商辦項目。文件明確，“本通知發布之前已辦理建設工程規劃許可證的商業、辦公類建設項目，按原規劃許可執行。”

西南財經大學副教授劉璐表示，該政策只是從供應端對新增商業物業的開發進行規範，進一步明確商辦類物業不能用於類住宅產品的擦邊球開發。

“另外這個政策並未做出商辦類物業的限購規定，也並未提及存量的商辦類物業，比北京等城市的政策還是要溫和一些。”劉璐表示。(完)

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房企前4月融資超千億仍低迷 永續債再受寵恐提高實際負債率

東方財經網 2017-05-26 23:31:13 來源：

去年“9・30”政策調控以來，房地產融資渠道不斷收緊。

中原地產統計中心數據显示，2017年前4個月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等方面的融資合計僅1113.1億元，延續了2016年下半年以來的低迷狀態。

在此背景下，房企不得不另尋“錢途”，轉而追捧高成本永續債。目前，首開、碧桂園、融創、金科等近20家房企將永續債作為一種新的融資工具。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，作為上市公司要秉承現金為王，必須加大融資力度和現金儲備。　　

房企資金面持續緊張

在現金為王的時代，誰掌握現金流誰就掌握了主動權。

過去兩年的銷售向好為房企帶來了較多的現金迴流，貨幣資金的充裕在一定程度上沖銷、弱化了持續加槓桿的風險隱患。

億翰智庫發布的房企融資活動現金流量凈額TOP10显示，不少房企融資活動現金流凈額有較大增加，其中恆大的現金流為2731億元排名第一，融創中國以592億元排名第二。

億翰智庫數據還显示，2016年前三個季度，融資窗口放開，房企發債成本整體在2.9%~8.2%之間，平均成本僅4.6%，2016年全年，房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到1.14萬億元，首次突破萬億，同比同口徑上漲26%。但隨着四季度以來政策的收緊，全行業發債量出現斷崖式下跌。

隨着監管收緊以及金融“去槓桿”政策的逐步推進，房企資金面持續緊張。儘管如此，由於渠道收緊，融資成本增加，包括萬科、金地在內的龍頭房企，不得不先後取消了債券融資計劃。

今年4月以來，金融街(000402,股吧)、金地、電建地產等房企先後刊發公告稱，取消中期債券的發行。與此同時，龍頭企業萬科也於4月27日宣布取消15億元債券發行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期商業銀行還在收緊各類融資政策，這會對房企的後續戰略擴張形成較大的擠壓。所以從趨勢來看，房企的短期資金缺口或將增大，後續類似股權質押等現象會增加。

在公司債方面，5月23日與24日，招商蛇口、奧園集團15億元公司債申請显示為“中止”。此前，保利、龍湖地產、招商蛇口等一線優質房企中，擬發公司債也有被終止的先例。

前兩三年利息成本較低

繼1月和4月之後，國內某千億級上市房企於5月23日再次發行本年度第三次永續債，募集金額不超過30億元，用於公司及公司下屬子公司的產業園區開發建設，2017年以來,該上市房企共發行永續債65億元。

分派利率方面，每個投資期限屆滿后的次日（“重置日”）起（含當日），投資收益率應重置，每次重置后的年化投資收益率應在前一個投資期限所適用的投資收益率的基礎上躍升300個基點（即3.0%），即滿2.5年後，第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基礎上加300個基點（3%），以此類推，直至年利率達到“初始投資收益率+12%”。

克而瑞分析稱，永續債往往在前2~3年利息成本相對較低，此後則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規模，在“低息期”內償盡債務還是可以實現的。但永續債並非真正意義上的股權投資，而是實實在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，一旦永續債被計入負債，房企的實際負債率大幅度提高。

無獨有偶，5月24日，龍光地產向機構投資者發行3.5億元永續債，自發行日（包括該日）起至2022年5月31日期間，每年將為7%。龍光地產解釋稱，該永續債的用途將用作若干現有債務的再融資及一般企業用途，或會因應市況變化而調整其計劃。

克而瑞統計數據显示，2016年中期末，加上永續債之後，65家房企的總有息負債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業擁有永續負債，總計1726.82億元，同比增加109%。恆大在2016年中期以永續債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，截至2017年5月恆大償還50%的永續債，金額為561.8億元，計劃年內償還70%；第二名的碧桂園在2016年中期擁有永續債166億元，同比暴增517.01%，碧桂園首席財務官吳建斌此前表示，截至2016年4月，碧桂園已還清30億元的永續債，餘下的166億元也將在年底逐漸還清。截至2016年12月31日，碧桂園已全部償還永續債。

此外，融創中國2016年中期永續債規模為68.25億元，截至2016年末增長至99.57億元。截至2017年一季度，首開股份(600376,股吧)新增永續債30億元，共擁有永續債99.85億元，金科股份(000656,股吧)共擁有永續債27億元。

早前，融創中國董事會主席孫宏斌曾表示，未來資金將是企業的重點，“現在多借點錢，最好借的時間長一點，可以穿越周期。”

　　(出處：每日經濟新聞 2017年05月26日)

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調控后北京二手房價格現環比停漲

東方財經網 2017-05-26 23:31:22 來源：

原標題：京津冀樓市調控效果初顯 北京二手房價格現環比停漲

針對京津冀區域的差異化樓市調控政策，國家統計局北京調查總隊昨天發布的調查報告显示，環京區域樓市調控的效果已經初步顯現，北京、天津、石家莊房價漲勢已經減緩甚至停漲，但唐山、秦皇島房價開始活躍。

根據國家統計局調查的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況和京津冀統計部門監測的數據显示，包括北京、天津、石家莊在內的部分環京城市的新建商品住宅價格漲幅已經開始回落――4月份北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個百分點。石家莊新房價格環比上漲0.1%，漲幅回落0.8個百分點。天津新建商品住宅價格環比則直接由3月份的上漲0.2%轉為4月份的下降0.1%。這意味着4月份天津的新房價格已經比3月份有所下降。不過，唐山、秦皇島新房價格4月份環比漲幅比3月份有所提高。同比價格方面，4月份北京、天津、石家莊新建商品住宅價格同比分別上漲17.4%、18.1%和18.0%，漲幅均比3月份有所回落，延續了今年年初以來持續回落的態勢。

在二手房方面，多數城市房價環比漲幅回落，其中北京二手住宅價格已經出現環比停漲；天津、石家莊、秦皇島二手住宅價格環比均比3月份回落，但唐山二手房價格環比漲幅上升。目前看來，北京依然是京津冀地區二手房同比漲幅最大的城市，4月份房價較去年同期上漲了22%以上，天津漲幅接近兩成，石家莊上漲14%。這些城市二手房價同比漲幅均有所回落，唐山、秦皇島則漲幅上升。

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丰台一宗經營性用地掛牌成交

本報訊（記者 朱開雲）昨日，北京土地交易市場成交了丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊，最終中糧地產（北京）有限公司、北京中海地產有限公司、保利（北京）房地產開發有限公司和北京天恆正同資產管理有限公司聯合體以掛牌底價41.5億元競得，成交樓面地價為26043元/平方米。

該宗地位於地鐵4號線新宮站附近，區位優勢明顯，規劃用地性質為B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地、R2二類居住用地，土地面積約7.54公頃，建築規模約16.4萬平方米，其中居住建築規模約4.11萬平方米將全部用於建設自住型商品住房，銷售限價為35000元/平方米（含全裝修費用）。

本次出讓宗地內約12.29萬平方米的公建規模將有效彌補區域內商業配套不足，進一步改善民生服務。同時，該宗地《掛牌文件》中要求競得人須對項目中公建規模的50%自行持有並長期經營20年，自持經營20年後需轉讓或銷售，須徵得丰台區同意方可辦理。

“3・17”調控政策出台後，北京已累計成交11宗自住型商品住房用地，可建設自住型商品住房建築規模約91萬平方米，且多數地塊區位優勢明顯，位於軌道交通沿線等交通便利的區域，將進一步滿足本市居民住房剛性需求，穩定房地產市場預期。

　　(出處：北京青年報 2017年05月26日)

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