北京樓市調控升級 實施“認房又認貸”二套房首付比例提至60%

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：

3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，據此北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

對於北京樓市調控再次升級，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京此次出台認房又認貸政策符合預期，因為此前上海在調控樓市的時候也是採取了此類做法。當時上海樓市的管控效果相對比較好，至少對於一些有過購房經歷的人來說，在上海重新購房，普通住房需要按照五成首付，而非普通住房則需要七成。所以對於這個政策內容來說，北京也在积極做學習。從北京的此類政策來看，二套房的首付比例提高到了六成，這個管控的內容是比較嚴厲的。所以對於一些有換房需求的人來說，實際上購房的約束就增加了，購房自然會更加理性。

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中資房企買下近一年香港過半宅地 海航系打造地王

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：證券日報

來自內地的房企動作兇猛，在短短7個月的時間內，總計耗資481億港元在香港拿地，佔香港近一年出讓的住宅用地一半以上，即使加上商業用地，佔比也高達45%左右。

值得關注的是，海航系在短短5個月的時間內，合計豪擲272億港元在香港投得四幅地塊，其中兩幅相繼晉陞為九龍地王，合計獲得土儲面積達3.7萬平方米。此外，龍光地產與合景泰富組成的聯合體也在香港買下一幅總價高達168億港元的香港總價地王。

對此，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，中資房企去香港投資，事實上是分散投資實現多元化布局的策略，加上在北京買地可能並不比香港便宜，而在香港買地，相當於在海外市場投資，可與美元資產掛鈎，這也是企業資產配置的方式，同時回報率相對穩定，增長預期較強。

海航系重金押寶香港

在近期去香港奪地的內地房企中，海航系最為兇猛。

3月15日，海航實業國際投資集團有限公司晚間宣布，海航實業國際旗下的子公司香港國際建設投資管理集團有限公司成功投得位於啟德發展區的1L區2號地盤甲類住宅用地（新九龍內地段第6563號）。據悉該地塊地皮面積約9482平方米，最高可建樓面51202平方米，成交價格為74.4億港元，摺合樓面地價為每平方米約145316港元（每平方尺約13500港元）。

值得注意的是，這已是海航系在香港啟德板塊斬獲的第四宗地塊。此前的五個月間，海航已先後斥資197.6億港元拿下啟德三宗地塊。

其中，以2016年11月2日海航88.37億拿下的東九龍“新地王”為例，其高達1.35萬港元/平方尺的成交價便較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮高出1.07至1.75倍。歷史資料显示，2013年中海拿下的兩宗地樓面尺價分別為4913港元及5428港元，而2014年內，會德豐、建灝地產、嘉華國際、保利置業拿下的4宗地中，價格最高的1I區3號地塊樓面尺價也只有6530港元。

同年12月19日，香港地政總署公布，九龍啟德第1L區3號地盤的住宅地皮以54.1234億港元批予德廣置業（母公司：Sky Hero Developments）實為海航實業集團，地盤面積約為8803平方米，樓面尺價達1.36萬港元，刷新區內地價新高。

有消息显示，海航方面認為，四幅地塊均享優越的海景及便利的交通，並將受惠於東九龍CBD2的發展規劃，地理位置優越，發展潛力巨大。公司擬將四幅地塊作統一規劃、聯動開發，興建國際級大型住宅綜合項目。

對此，紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，上述幾幅地塊是連在一起的，為了協同效應，海航系不惜以相對高的成本拿下地塊，尤其該地適合建設海景房，且無遮擋。目前來看，地價是否合算尚不好說，從投資風險角度來看是存在的，目前該區域周邊幾乎沒什麼在售樓盤，但九龍東一帶，房價在1.5萬港元-2萬港元/平方尺之間，預計未來海航的項目將賣到3萬港元/平方尺以上，屆時還需看市場反應。

買下近一年香港過半宅地

值得關注的是，海航系不是唯一一家在香港發力的內地企業。

就在今年2月24日，內地房企龍光地產聯手合景泰富以總價168.55億港元，獲得位於香港鴨�洲利南道第136號高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地成交總價的最高紀錄。而去年8月份，五礦地產也出資40億港元摘得香港一幅住宅用地。

據《證券日報》記者根據香港地政總署賣地記錄逐一統計，2016年5月份至今，香港共賣地32.38萬平方米，土地收入達1095億港元。不過，除去商業、一幅工業用地及幾個加油站用地外，住宅用地出讓金額合計約為891億港元，而上述中資房企所拿住宅用地合計耗資約481億港元，佔比高達54%。

有機構統計，2011年至今，包括中海、萬科、保利置業、世茂、明發、中信、中冶、五礦、海航等企業在內，內地房企在香港參与公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達764億港元。從2011年的僅1家內地房企在港獲得1幅宅地，到2016年的6家內地開發商共計摘得7幅宅地，近六年來，內地房企在港投資項目數和投資總額逐年遞增。

對此，第一太平戴維斯估值及顧問服務董事總經理陳超國向本報記者表示，不少業主擁有多個住宅單位，但他們放售某個單位后如想重新購入住宅單位，必須支付百分之十五印花稅，如以公司名義購買，更須支付百分之三十印花稅。在這種情況下，這些業主多不願出售物業，因為重置物業的成本甚高。因此，二手樓盤供應在多項辣招推出后大幅減少。雖然近年一手樓供應已稍為增多，但發展商通過靈活變化的優惠回扣，再加上高超的市場推廣技巧，在二手盤短缺的情況下，不少市民被吸引高價購入一手樓單位。

值得關注的是，據紀言迅向本報記者透露，香港樓市收取印花稅後，目前非香港買家在香港買房稅費較高，內地買家幾乎絕跡。也就是說，中資房企在香港開發住宅，主要還是賣給香港居民。從現在的市場形勢來看，香港居民有觀望情緒，但當新盤出現時，仍有排隊購房現象出現。

更重要的是，在紀言迅看來，在香港高價拿地雖有風險，但企業也有融資優勢，在香港開發住宅項目，借貸成本較低，若企業有香港上市平台，則融資渠道更多，利於控制項目成本。

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摘要 【券商6月份APP活躍用戶數繼續走低 17家不敵“宇宙行”1家】今年6月份，券商App活躍用戶數量繼續走低。今年的“618購物年中大促”，線上、線下的商家們辦得有聲有色，不少券商也趁機營銷，但未見明顯效果。在5月份券商遭遇APP用戶活躍度全線下滑后，6月份也是“幾家歡喜幾家愁”。（證券日報）

　　今年6月份，券商App活躍用戶數量繼續走低。今年的“618購物年中大促”，線上、線下的商家們辦得有聲有色，不少券商也趁機營銷，但未見明顯效果。在5月份券商遭遇APP用戶活躍度全線下滑后，6月份也是“幾家歡喜幾家愁”。

　　值得注意的是，A股的起伏也直接影響了券商APP的用戶活躍度。

　　易觀千帆最新發布的《2019年6月份移動APPTOP1000榜單》显示(統計數據為月活躍人數)，6月份共有17家券商的APP上榜，前三名活躍用戶數均出現不同規模的下滑，華泰證券(漲樂財富通)活躍人數為749.3萬人，環比下降0.84%；其次是國泰君安(國泰君安君弘)，活躍人數為404.1萬人，環比下降1.03%；而平安證券(平安證券)位列第3位，活躍人數為378.6萬人，環比下降0.79%。

　　6月份，17家上榜券商的APP所有的活躍用戶數相加為5396.4萬人，不敵“宇宙行”(中國工商銀行)1家的APP活躍用戶數(5486.9萬人)。

　　對於券商APP活躍用戶數的持續走低，易觀分析師田傑向《證券日報》記者表示，“就證券行業整體而言，後期活躍用戶規模可能進一步減少，畢竟當前市場已經完全線上化，用戶活躍度直接關聯二級市場，不存在大規模增量用戶或者互聯網紅利，目前券商在產品迭代上也有一定瓶頸，創新服務和創新產品仍待突破。”

　　此外，A股市場波動也加劇了各券商之間APP活躍用戶數的兩極分化，入榜的17家券商的APP中，僅有8家券商的APP活躍用戶數在6月份實現小幅增長，其餘9家券商均延續下滑趨勢。其中，表現較好的3家券商是安信證券(安信手機證券)、海通證券(海通e海通財)、方正證券(小方)，環比分別增長3.44%、2.46%、2.28%。

　　當下，維護客戶是券商肩上的一項重擔，“618購物節”期間雖然不少券商在線上推出營銷活動，但收效甚微。據《證券日報》觀察，今年券商的營銷活動與往年相差無幾，小額的京東卡、話費卡、紅包，小禮品已然提不起客戶們的參與熱情，僅有1家券商推出“618回血計劃”，為新客戶準備了一款年化收益率為7.X%的理財產品。

　　此外，作為與客戶直接“對話”的窗口，APP的運營和維護成為券商線上業務的重中之重。券商的主攻方向也逐漸從獲客轉移至留客。據《證券日報》記者不完全統計，上述17家上榜券商的APP在6月份的平均更新次數較5月份有所增加，為1.88次。海通證券(海通e海通財)更新頻次位列榜首，高達4次；國泰君安(國泰君安君弘)、廣發證券(廣發證券易淘金)、長江證券(長江e號)緊隨其後，更新頻次均為3次，僅1家券商未曾更新。

　　在金融科技席捲全球的勢頭下，券商紛紛借力大型互聯網科技企業布局金融科技。2018年，98家券商信息系統投入金額高達130.67億元，同比增長16.89%；信息技術人員薪酬合計54.89億元，同比增長14.17%。其中，國泰君安、長江證券、中信證券3家券商2018年信息系統投入金額超過5億元。同時，中信集團與騰訊簽署戰略框架協議，招商證券國際與阿里雲達成戰略合作，國泰君安與騰訊簽署金融科技戰略合作協議，財通證券與螞蟻金服簽訂戰略合作協議。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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　　一場雨過後，通往重慶一些邊遠村鎮的道路不僅泥濘難行，還不時伴有塌方。郵儲銀行和重慶農商行的工作人員一步步走過這樣的小路，將國債和金融知識送下鄉，讓扶貧成果更加鞏固。

　　7月初的一天，國債銷售點重慶農商行南沱分理處門前人潮湧動，不少农民早上七點就從家出發趕往這裏，等待新一期儲蓄國債發售。

　　發售火爆的國債

　　“開賣啦！”隨着南沱分理處工作人員的一聲提醒，幾十位农民在櫃檯前排成幾隊，開始依次購買國債。南沱分理處甚至將平時諮詢銀行業務的櫃檯也變成了臨時售賣處。

　　拔得頭籌的是涪陵區南沱鎮的木工何平。他拿着50000元3年期儲蓄國債的購買憑證很是興奮。

　　由於家離南沱分理處較遠，何平早上五點就出發了。何平對中國證券報記者說：“這是我第一次買國債，以前都是存定期。感覺國債不但有保障，而且可以靈活兌取，收益也不錯。”

　　在南沱分理處的營業大廳，中國證券報記者看到有孫女領着奶奶買國債的，還看到當地種植大戶踴躍購買國債的身影。

　　當地龍頭企業帶頭人在自己工廠內為國債做宣傳，鼓勵工人們用國債理財。“我們廠有70多名工人，我帶頭買國債，發了工資也會推薦工人們去買，收益高還能防詐騙。”重慶市涪陵區鳳娃子食品有限公司負責人秦大祥表示。

　　重慶農商銀行個人業務部雷蕾對中國證券報記者說：“重慶農商行本期國債銷售額度3年期有7980萬元，5年期有6720萬元。今天，在開售33分鐘后，3年期還剩370萬元，5年期還剩380萬元。”

　　長久以來，由於信息閉塞和金融知識欠缺，邊遠地區的农民對購買國債缺乏認識。隨着扶貧攻堅工作和鄉村振興戰略不斷深入，农民收入逐漸增長，為了讓农民不斷增收和避免被捲入非法集資，人民銀行總行將國債服務重心下沉，大力推進國債下鄉。

　　郵政儲蓄銀行重慶市分行副行長蔣平說，準備在未來三年裡讓每個網點都成為國債服務宣傳站，實現重慶市全覆蓋，通過這個方式扶貧。“老百姓吃飯已經不成問題了，現在要讓他們口袋裡的錢升值。”

　　金融知識“飛”入農戶家

　　隨着當地村民富裕程度的提高，國債銷售情況越來越好，在涪陵銷售國債總額的六成來自農村地區。

　　中國人民銀行涪陵中心支行行長何仕安介紹，近三年每年國債銷售增長幅度都比較大。2018年轄區內銷售國債5億元，比2017年增長85%。2019年上半年達4.19億元，比去年同期翻了一番。

　　說起國債熱銷原因，郵儲銀行中益鄉營業所負責人王金俊對中國證券報記者說，國債和普通存款相比有三重優勢：一是變現靈活，不會損失本金；二是有國家信用作保障，安全性好；三是收益穩定，利息免稅。

　　為了送國債下鄉，當地承銷銀行在網點正式掛牌成立國債服務宣傳站，還在田間地頭、農戶院壩等處舉辦“村民理財課堂”活動。

　　王金俊說：“對經濟條件不算好的村社，我們至少每季度舉行一次移動式走訪宣傳，為剛剛脫貧的农民提供正確的投資理財渠道，幫助他們樹立正確的投資理念。”

　　理財課堂在當地廣受歡迎。每到開課時，座位都坐得滿滿噹噹，銀行還會準備些小禮品，在有獎問答環節獎勵給參加學習的农民。

　　郵儲銀行石柱支行理財經理岳念說，國債是非常好的理財產品，但很多人並不了解它，通過理財課堂能把簡單的知識分享給大家。同時，對銀行而言，也可以增加客戶黏性。

　　理財課堂在普及國債知識的同時，也增加了徵信、反假幣等內容。正向的金融宣傳較好地輔助地方政府開展打擊非法集資活動，起到“開正門、堵偏門”的積極作用，幫助老百姓守住了錢袋子。

　　何仕安表示：“結合扶貧又扶智的理念，我們利用國債下鄉的機會豐富大家的金融知識，把國債、徵信、反假幣知識帶給村民。”

　　靈活“切塊”保證額度

　　國債在重慶地區熱銷，也意味着要保證發售額度，解決好區域協調發展問題。

　　何仕安認為，對大城市來說，大家投資理財的渠道很多，金融素養更高，抗風險能力更強。國債額度確實應向邊遠、貧困地區傾斜。

　　中國人民銀行重慶營管部黨委委員、工會主任鄧軍介紹，人民銀行結合重慶實際，積極引導各承銷銀行，針對當前國債銷售普遍採取的網上競售模式，創新構建“切塊+競售”發行模式，對特定區域分配一定額度，並建立“T+1”保護機制。推動具備切塊條件的工商銀行、建設銀行重慶市分行，重慶農商行向包括三峽庫區、國家級貧困縣等在內的32個遠郊區縣實施切塊發行。

　　去年以來，重慶市共完成切塊發行7.2億元。人民銀行重慶營管部制定《重慶市儲蓄國債切塊發行管理操作指引》，為創新提供製度保障。

　　從實際情況看，重慶農商行南沱分理處員工謝婉言表示，通過切塊，此次國債發行該網點共獲得3年期、5年期國債各100萬元。“切塊額度主要根據網點存貸款情況、人流量、當地居民人數和經濟發展情況推算，需提前一個月申請，以保證當地國債需求額度。”

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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昆明房產中介兩極分化加劇 部分艱難維繫

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：雲南經濟日報

房產中介生存現狀，就是房地產市場的一個晴雨表。

“昆明258家地產中介擬吊銷營業執照。”這是經報記者近期從昆明市工商局了解到的消息。在樓市整體下行的背景下，房產中介行業也面臨着重新洗牌和調整。

“我愛我家”終於找到了“新歸屬”，此前多次出現併購傳聞的謠言已然成真，經過兩次股權購買事項，昆百大實現對“我愛我家”100%控股的消息不脛而走。這也是中介市場集中度加速的表象之一。

在“9・30”新政的“寒冬”政策背景下，昆明不動產登記、中介代理一級市場等因素，直接造成中介機構的交易量銳減，市場降溫明顯，昆明房產中介的日子不那麼好過了。在優勝劣汰中，市場份額集中，也讓行業洗牌不斷加速。

部分房產中介艱難維繫

近日，昆明市工商行政管理局發布了《關於清理長期停業未經營企業的公告》，經核查有7952戶企業未按規定公示2014、2015年度企業年報,未在註冊地經營且無法聯繫,依據《公司法》規定,市工商局擬對7952戶企業依法吊銷營業執照。

經報記者梳理髮現，在7952家企業中，中介經紀公司有258家，房地產開發企業有131家，在昆明樓市競爭日益嚴峻的今天，呈現出極大的市場分化，強者恆強，弱者淘汰。258家中介經紀公司中，安都有45家、裕興有47家，大多是因為註冊地址無法聯繫。

近日，經報記者走訪了昆明市春苑小區附近多家房地產經紀有限公司，除了一家較小的鋪面關閉外，其餘都在營業中。據中介從業人員透露，市場冷淡直接反映在顧客量減少上，周末一天能接待五六個諮詢客戶，但有時一整天沒有一個顧客上門。

那些頑強生存下來的小公司，也正在走一條“特色鮮明”的路。有的公司另闢蹊徑從事房屋託管業務；有的在某個小區經營時間較長，資源優勢很明顯，服務又特別好。

還有些小企業聯合起來，抱團取暖。昆明現在已有兩个中介聯盟體系，是由數十家中小型中介企業聯合組建起來的。大一點的中介企業，企業內部也在鼓勵二次創業，綜合來看大公司合中有分，小公司分中有合。

昆明榮城地產相關負責人在接受經報記者採訪時表示，這隻是一次集中清理整頓，原來有些公司關閉“過程不規範”，有的個體戶關閉店面后未去工商部門註銷，才導致一次有258家中介公司將被集中關閉的現象，實際上，這是近些年來部分中小企業相繼關閉后的一次集中，並非一夜之間的結果。

有業內人士認為，大浪淘沙之後，剩下品牌知名度高的、信譽好的房產中介，對市民來說也是好事，租/售房屋可少走很多彎路。

兩極分化加劇

日前，上市企業昆百大發布公告，擬以發行股份及支付現金方式，出價61.82億元收購“我愛我家”94%股權；同時，擬3.78億元協議受讓“我愛我家”6%股權。至此，昆百大實現對“我愛我家”100%控股，兩次股權購買合計花費資金約65.6億元。

進入洗牌併購期，讓未來行業的集中度更加突出。經報記者了解到，昆明市中介公司高峰期達3000家，經過近年來的洗牌調整，目前行業內差不多還有2000餘家，4年時間縮水1/3。

密集布局已成為中介在市場縮水背景下爭奪份額的一大戰術。經報記者走訪發現，僅金星立交橋片區，尊園、榮城等大型連鎖中介的布局數量均超過5家，其房源信息基本涵蓋了整個片區。相較於大型連鎖中介機構，一些小型房產經紀房源則相對單一。

“房源一般都以客戶自掛和門店自己的渠道為主。”昆明市金星小區一家房產經紀門店負責人介紹。

擺在中介面前的競爭壓力，除了線下市場大型連鎖的瘋狂擴張，還有來自互聯網市場的加速布局。在大型連鎖擴張和互聯網中介的雙重衝擊下，除渠道房源優勢外，部分中小房產經紀也開始拓展其他業務。

“裝修代理是去年門店升級后推出的新業務，主要針對二手房翻新服務。”昆明市金江路一家中介機構負責人表示，該機構去年聯合本地裝修企業，針對店內房源提供二手房翻新全套優惠服務，整體市場效果可觀。

按照雲南政策端對房產經紀企業的管理嚴格化，未來行業洗牌升級將更明顯。去年12月，省住建廳發布《雲南省進一步深入開展房地產中介專項整治工作方案》，除重點查處中介機構違規開展金融業務等違規行為外，還將整頓違規代理銷售、落實中介機構備案、執行人員實名登記服務等監管內容。這意味着，本地房產中介市場的“門檻”將更高。

值得注意的是，此次專項整治方案中，雲南還將建設中介監管服務平台、建立中介行業信用檔案。也就是說，未來中介機構服務人員可以公開查詢實名信息，將增加市民在接受中介服務時的保障。

相關業內人士認為，雲南省落實中介機構備案、執行人員實名登記服務等措施，將加速行業規範，一些不合規的小微中介企業（機構），將在這輪整頓查處中自動退出市場。

可以預見，隨着房地產中介市場內外部的改善，昆明市的房地產中介行業在未來將會進入一個不斷提升的時期。

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披上“消費貸”馬甲 “首付貸”疑重現廣州樓市

東方財經網 2017-03-18 07:39:33 來源：每日經濟新聞

披上消費貸的馬甲，“首付貸”再現廣州。近來，一則推銷電話在不經意間揭開了廣州樓市隱藏的秘密。記者從一小額貸公司的推銷電話中了解到，通過無抵押信用貸款，一個月入萬元左右的普通市民可以獲得30萬元貸款，高者可獲得50萬元無抵押信用貸款用於墊付購房首付款。

距離上次廣州聯合發文叫停首付貸不到一年時間，披上消費貸的馬甲，“首付貸”再現廣州。

近來，一則推銷電話在不經意間揭開了廣州樓市隱藏的秘密。《每日經濟新聞》記者從一小額貸公司的推銷電話中了解到，通過無抵押信用貸款，一個月入萬元左右的普通市民可以獲得30萬元貸款，高者可獲得50萬元無抵押信用貸款用於墊付首付款。

首付貸在樓市火爆的時候較為常見，但樓市“量價齊跌”之際，披上馬甲的“首付貸”為何能夠死灰復燃？

首付貸“變形計”

《每日經濟新聞》記者獨家調查發現，不僅是小額貸公司如此，包括廣州銀行、廣發銀行等在內的多家正規商業銀行也掛着消費貸的招牌，做着首付貸的買賣。

記者聯繫廣發銀行天河區一支行房貸負責人，詢問是否有途徑能補齊首付空缺。該負責人表示如果空缺數額太大，無法通過拉高房屋評估價格的方式做到。

該負責人告訴記者，公積金繳存金額達到2000元/月、月收入過萬的情況下，可以貸出20萬~30萬元左右的消費貸用於填補首付。若貸款本人公積金繳存不符合條件，可通過朋友貸出資金用於購房。

據了解，廣發銀行的消費貸年利率則高達13.2%，月利息則為6厘，按照20萬元額度，按最長3年還款期限計算，每月償還本息為6555元，3年利息共計4.32萬元。

廣州銀行天河支行則顯得更為高調，直接以廣告的形式告知客戶，通過身份證和銀行流水則可以貸出5萬~150萬元不等的首付貸。

該行客戶經理告訴記者，因為國家禁止做首付貸，該貸款是通過消費貸的形式貸出資金，每月利率為7.5厘。相比之下，廣州銀行的條件害寬鬆許多。工作穩定，月收入萬元左右，公積金每月繳存繳存200元左右，可貸出15萬~25萬元的“首付貸”。最高個人可貸60萬元，家庭最高150萬元。

同時，廣州銀行不同支行之間要求也不一樣，記者來到天河區東圃支行諮詢，同樣的條件，相關負責人表示只能貸出10萬元，利息每月為8厘。

貸款20萬元，最長5年還清，按照7.5厘的月利息計算，每月償還等額本息為4833元，5年共計本息約29萬元。貸款時間越長，所要支付的利息越多。

在消費貸方面，交通銀行和農村商業銀行的審核較為嚴格，僅分別針對部分VIP客戶和國企單位員工提供小額消費貸。

部分樓盤漲幅“扎眼”

按照以往經驗，首付貸在樓市較為火爆的時候出現的概率比較大，而當前樓市量價齊跌之下，為何“首付貸”還能有生存的空間？如果樓價下降，購房者使用“首付貸”又該如何償還高額利息？

一位建設銀行工作人員告訴記者，因為部分樓盤價格較高，超過了限定的價格，開發商就就利用“無抵押信用貸款+房貸”模式來操作。

《每日經濟新聞》記者實地採訪發現，位於番禺區祈福新村繽紛匯項目，2016年10月份價格為1.8萬元/平方米，南向價格均價2萬元/平方米。今年3月份售價直逼3萬元/平方米。銷售人員表示，目前在售貨量不多，未來推出的新貨預計均價將超3萬元/平方米。

祈福新村二手房活力花園兩房業主已經不太願意放盤了，早前1.8萬~1.9萬元/平方米的價格，現在加價到2萬元/平都不賣了。

位於荔灣區的西關海項目則是一天一個價，據銷售人員介紹，2016年12月開盤時均價為4.8萬元/平方米，3月11日推出50套均價5.2萬元/平方米，已經基本沒貨了。目前看房只能做誠意登記，預計新推出單位均價將達到5.3萬元/平方米。

網簽數據显示成交價格則並沒有開發商所描述的這麼高，這一矛盾的背後又隱藏着怎樣的玄機？

據網易房產監測的陽光家緣（由廣州市住建委主辦）數據显示，上周（2017.3.63.12）廣州一手住宅網簽量價齊跌，網簽成交量共2828套，環比下跌3.55%；在均價方面，上周廣州一手住宅網簽均價為15159元/平方米，環比上上周的15828元/平方米減少669元，環比下降4.23%。2月份成交6808套，均價16662元，價量較1月均保持微降。

“雙合同”規避調控

中原地產廣州項目部總經理黃韜告訴《每日經濟新聞》記者，目前雙合同已經重出江湖，包括大開發商在內的很多樓盤都在使用雙合同。

去年以來，部分開發商通過雙合同的形式規避限價政策，但對於購房者而言，無疑增加了首付款壓力。

業內知名房地產專家接受記者採訪時表示，目前廣州多個樓盤實行雙合同，雙合同中另一個裝修合同需要一次性支付，對於購房者而言，首付成本迅速提升，迫使購房者轉向“首付貸”。

例如，一套300萬元的房子，均價3萬元/平方米，但該地段限制網簽價格2.5萬元/平方米。開發商則把高於限簽價格50萬元通過裝修合同的形式呈現，對於購房者而言，原本首付為90萬元，但是現在需要一次性支付50萬元裝修合同價以及75萬元首付，總共一次性支付首付款為125萬元，首付壓力頓時增大。

黃韜表示，雙合同存在風險，但也是在你情我願的情況下發生的，在目前情況下，查處雙合同難度較大。

一按揭公司從業人員接受記者採訪時指出，包括金融公司、財務公司、正規銀行等在內機構都有涉及“變相首付貸”業務。主要是因為在控制信貸的大環境下，銀行資金需要尋找出口，無抵押信用貸款的利率高，機構有利可圖。

上述從業人員指出，存在一部分房價上正快的現象，導致評估價格跟不上。例如，一套100萬元的房子，實際評估價格為90萬元，銀行貸款七成為63萬元，買家實際需要支付37萬元，比買家預計首付款30萬元高7萬元，需要購房者自己解決，首付貸就有了存在的市場環境。

當前正积極出台各類政策調控，促進房地產健康平穩發展，報告也指出加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

某一線房企項目負責人接受記者採訪時明確表示，在調控方面，開發商和的心態是一致的，都希望保持房地產市場的平穩健康發展。暴漲暴跌、樓市亂象是對優秀的企業發展以及老百姓承受能力的破壞，不利於房地產長期平穩建立發展。

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上海樓市“限價”第150天：賣方覺得“割肉”民眾仍無力買單

東方財經網 2017-03-18 07:39:33 來源：人民網

“現在預售證不好批了，你想單價賣8萬？批不了。”一位滬上開發商的總經理向記者說道。

“那如果一直批不下來呢？”

“那就多跑幾趟，多磨一磨，只能降低心理預期的價格，總不能不賺，也不能不開，少賺一點。”這位總經理認為：“買房的時機到了。”

據人民財經走訪了解，本月初，位於炙手可熱的上海紅橋區的萬科天空之城項目開盤，均價為每平方米60000元，網房備案價為每平方米54300-65100元。去年底，市場傳出該項目報價將達到每平方米8萬元，由此看來，價格“縮水”了不少。

而這已經是上海再次啟動“限價令”的第150天了。自去年10月8日起，上海全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核（包括預售許可和現房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調整。

難產的預售證

多位上海的開發商向人民財經表示，“預售證越來越難拿到了”。

從供應數據上，也可以看出新房的供給處於歷史地位。根據上海鏈家提供的數據，3月以來，上海一手商品住宅新增供應量僅有14.98萬平方米，這與樓市低迷的2012年同期水平大抵相當。

龍湖地產上海區域內部人士向記者透露：“上海對新開樓盤實行嚴格的指導價，會參考周邊二手房的售價，在此基礎上再做調整。”

多位開發商內部人士稱，原本打算去年底開盤的項目，由於預售證審批不下來而延期開盤。

這是一場博弈。旭輝地產總裁林峰認為：“我們在看項目的利潤率有沒有達到我們的標準，另外，也看控價的幅度，幅度差異不大的，就認了，幅度差異不大的，就繼續再與溝通。畢竟，對於大型開發商來說，不能停止拿地，也不能停止售樓。”

位於上海嘉定區的某樓盤原本打算將單價賣到8萬以上，也預計去年年底入市。但是，已過3月，該項目尚未取得預售證。

已經取得預售證並且順利開盤的萬科天空之城選擇的是“妥協”，其項目負責人稱：“均價6萬元，還在預期心理範圍內，現在市場平穩了，價格也較為平穩。”

同時，人民財經也注意到萬科天空之城的開盤“低調而謹慎”，開盤前，不僅沒有進行大規模的廣告宣傳，開盤后，也改變了以往的排號方式而直接採取搖號方式選定客戶。

此外，其置業顧問告訴記者：“開盤前，我們和客戶進行了多輪的溝通，包括詢查其購房資格、持有資金等，開盤后通知的客戶都是符合條件的，並且，客戶需要在規定的一周時間內付清首付款。”

房價真的降了嗎？

隨着“限價令”的嚴格執行，不少開發商讓利跑量，感嘆稱“買房的時機到了。”

但是，受訪的多名市民表示：“開發商覺得賣6萬已經割肉了，但是，賣6萬也買不起。”

以萬科天空之城為例，其均價每平方米6萬元已經屬於區域內的高位。去年，同屬於上海虹橋區的正榮府項目，一期開盤價約為每平方米30000元，而目前其單價已經達到每平方米58000元，一年之間上漲了93%。

“限價”之下，上月開盤的路勁・上海派三期再次遭到“排隊買房”，總價220萬，68平方米的小戶型被稱為上海剛需族最後的“落腳地”，其開盤單價每平方米33000元被稱為“稀缺”價格。儘管如此，路勁・上海派一期售價為每平方米16500元，在交房時還曾遭到一期業主維權，而如今，其三期售價已經上漲整整2倍。

由此看來，“限價令”確實使得新房售價平穩上漲，防止了“大漲大跌”的現象，但是，上海樓市距離降價還很遠。

目前，上海樓市成交量已經連續下降。中原地產最新統計數據显示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環比減少6.7%，同比下滑49.1%，這一數值也是6年來同期最低。

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北京廣州等4城同日出台限購 半月內已有16城加碼

東方財經網 2017-03-18 07:41:36 來源：第一財經

東方財經網訊：北京樓市實施“認房又認貸”，二套房首付比例提至60%;石家莊非本市戶籍居民家庭限購1套房;廣州樓市單身限購一套，連續社保3年變5年;鄭州深夜出台限購新政：18日起補繳社保、個稅也不管用了……

一天之內，四個城市樓市調控新政輪番刷屏。

自2016年10月開始，一線城市以及部分熱點二線城市出台嚴控政策，使得一二線城市的購買需求開始外溢，環一線周邊城市及部分熱點城市的量價得以升溫，環比漲幅全國居前。面對這一動向，又一輪房地產調控悄然開啟。

自2月28日以來僅僅半個多月時間，據不完全統計，共有16個城市出台限購或者限購升級措施。

2月28日以來多地密集啟動升級限購限貸措施：

北京：17日下午，北京樓市調控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。

石家莊：3月18日起，非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房(含新建商品住房和二手房);對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房，購房時間以交易合同網簽備案時間為準，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%;使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%;對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。暫停發放住房公積金異地貸款。

廣州：3月18日起，本市戶籍居民家庭繼續執行限購2套住房政策;本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

鄭州：凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

江蘇南京：3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房;南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

山東青島：3月15日，青島市出台新規：在市區範圍內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房;對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。

江西贛州：3月14日，贛州市出台規定：在中心城區部分區域實施住房限購措施，抑制投資投機需求。限購措施包括：在中心城區無住房或在中心城區非限購區域內只有一套住房的本市戶籍居民限購1套商品住房;能提供自購房之日起計算的前2年及以上在本市中心城區逐月連續繳納個人所得稅或社會保險證明的(政策出台後不能通過補繳認定)，且在中心城區無住房的非本市戶籍居民，可在限購區域內購買1套商品住房;未成年人不得在限購區域內單獨購買住宅。

浙江嘉善：3月13日，嘉善市通知：自2017年3月14日起，在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房;自2017年3月15日起，在全縣範圍內暫停向在我縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。

海南三亞：3月11日，海南三亞市出台規定：購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%;暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。

安徽滁州：3月9日，滁州市規定：居民購買二套房的商貸首付比例不低於40%，三套房首付比例不低於60%。

江西南昌：3月8日，江西省南昌市限購政策加碼：除特定區域外外，在市區範圍內，暫停向在市區已擁有1套及以上住宅的南昌市戶籍居民出售住宅;暫停向在南昌市區已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的非南昌市戶籍居民(不得補繳)出售住宅;未成年人不得在市區購買住宅。

河北張家口：3月7日，河北張家口的崇禮區升級“樓市限購令”，不僅增加了非戶籍人口的購房條件，也提高了本地戶籍人口購房的首付比例。

市住保房管局於3月2日發布《關於進一步調整住房限購措施的通知》,明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非浙江杭州：杭州市自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。

浙江杭州：杭州市住保房管局於3月2日發布《關於進一步調整住房限購措施的通知》，明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非浙江杭州：杭州市自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。

河北淶水：3月2日，河北省保定市的淶水縣出台樓市限購政策：非本市戶籍居民且連續繳納社會保險或個人所得稅一年(含)以上證明家庭，限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低於30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%。

河北涿州：3月1日，河北涿州市出台規定：非當地居民限購1套房，並且首付款比例不低於30%。

福建連江：2月28日，福建連江發布：對三種類型居民家庭，暫停向其銷售縣城關地區範圍內建築面積144平方米(含)及以下的商品住房。三類家庭包括：(一)縣城關地區擁有2套及以上商品住房的本縣戶籍居民家庭;(二)縣城關地區擁有1套及以上商品住房的非本縣戶籍居民家庭;(三)無法提供購房之日前2年內在本縣累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本縣戶籍居民家庭。

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北京樓市迎來供應“小陽春” 二手房現回暖跡象

東方財經網 2017-03-18 07:39:33 來源：新京報

 

隨着天氣轉暖，北京樓市迎來供應“小陽春”。有機構數據显示，3月北京將有23個住宅入市，因受到土地供應影響，未來月均約20個項目入市量也將成為極限。目前，有項目貼着價格“底線”低調入市，有項目選擇“雪藏”，商住樓因為不確定的政策風險，加緊出貨，而二手房市場已現回暖跡象。

新盤緊貼價格“底線”入市

近期北京入市的項目中，不乏一些當年高價地的代表。業內人士表示，高成本帶來的資金壓力使這些項目推盤較為积極。不過，一些項目因為預售價格受限，貼着價格的“底線”入市。

位於大興黃村的綠地高端產品系海珀雲翡項目於近期開盤，目前主推戶型為102平方米兩居、135平方米三居。該項目是綠地在2016年2月以39億元的價格獲得，摺合樓麵價4.7萬/平方米，當時創下區域內地價最高紀錄。記者在北京市住建委的官網上看到，該項目於1月取得預售許可證，價格在7.3萬-7.8萬元/平方米。當時有分析稱，該地塊的樓麵價超過區域內在售物業價格，預期銷售單價達8萬以上。

有消息稱，位於中央別墅區孫河板塊的景粼原著140平方米三居戶型即將入市。景粼原著銷售人員表示，項目目前處於意向登記階段，具體開盤時間、均價未定。不過，記者在北京市住建委官網上看到，景粼原著去年12月取得了預售許可證，6、7、8、9、14、15號樓擬售價格在7.1萬-8.8萬元/平方米。而景粼原著項目去年10月銷售審批均價已超9萬元/平方米，其中32號樓5套房源審批價格已超過13萬元/平方米。

豪宅 “雪藏”

記者查閱北京市住建委官網發現，2017年至今，北京只有11個項目取得商品住宅預售許可證。中國中央別墅區發展研究院創始人劉東認為，“9・30新政”之後，市場“限購、限售、限價、限簽”特徵明顯。“目前想入市的項目很多，但從土地成本看，很多項目不想賣，一賣就賠，因為政策對價格有限定，這對開發商而言比較尷尬。”劉東認為，北京市場的開發商資金方面基本不存在問題，可以扛過一陣子再說。即便資金有問題，開發商也可以與其他企業合作開發或轉手。

亞豪機構市場研究部總監郭毅表示，有部分開發商因地塊較好，並不着急推貨，而是希望打造產品附加值，讓項目獲得更高溢價。

不過，在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，項目“死扛”的不確定也在加大。今年自住型商品房供應加大，未來整體房價走勢還不確定。隨行就市，制定合理價格，甚至打折出售可能更合適，“調控放鬆後房價上漲，這是老的思考邏輯，未來未必是這一市場規律。”胡景暉說。

商住搶“上市”

目前，一些產品線豐富的開發商，將銷售的重點放在商住類產品上。

據亞豪君岳會統計數據显示，3月入市的23個項目中，商辦類項目多達10個，包括中國鐵建・原香匯、天健廣場、首創中心・天閱公館等，售價每平方米從2萬元到8萬元不等。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，自去年通州雙限后，北京市商辦物業全面調控的風聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現實更是將這一類型產品推上風口浪尖，收緊調控已是箭在弦上。

2016年北京房企在商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重，一旦商住調控祭出，對於房企來說將是巨大打擊。因此，自2月中旬商辦集中入市的趨勢開始顯現，而3月份商辦項目“搶入市”的現象更加明顯，這或將成為商辦產品“最後的盛宴”。

二手房出現回暖跡象

進入3月，隨着春節假期的遠去，北京二手房交易量開始回升，市場出現回暖跡象。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共網簽6166套，與2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

對此，胡景暉認為，3月市場的爆發，主要是春節1、2月擠壓需要的集中釋放。不過，僅以目前的市場來判斷“小陽春”還為時尚早，還要看3月份整體交易量及4月份的變化。

胡景暉表示，與2016年同期相比，如今北京二手市場的基本環境已然改變，去年的政策為鼓勵去庫存，所以去年3月北京二手住宅網簽量創下了近幾年的新高。如今的樓市政策是為了防止炒房、避免樓市大起大落。雖然今年3月市場熱度較2月有所提高，但仍不及去年。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭

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