環京地區樓市交易仍存“潛規則”
東方財經網 2017-04-14 22:49:25 來源：經濟參考報
銷售價格高於備案價 加價捆綁車位售房
環京地區樓市交易仍存“潛規則”
伴隨着雄安新區、京津冀協同發展、非首都功能疏解、北京新機場建設等利好政策，受溢出效應影響，環京區域成為投資熱土。
記者日前在涿州、三河、固安等環京地區採訪了解到，環京各地限購政策頒布前，大量投資需求集中湧現，房價翻番上漲。為抑制“虛火”的樓市，響應中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，環京地區紛紛出台限購政策。限購以來，區域成交量有所下滑，房價漲幅有所收窄，一定程度上抑制了投資者“炒房”空間。但記者採訪中發現，部分樓盤銷售價格高於備案價，加價、捆綁車位售房等交易“潛規則”仍存。
中介囤房 購房者多是外地人口
2016年以來，不僅燕郊、大廠、香河、固安等環京傳統熱門區域出現房價大漲，一些相對的“窪地”如涿州、永清等區域也普遍升溫，開啟上漲模式。
安居客《2016國民安居報告》显示，在北京溢出效應的利好下，廊坊的二手房價格同比漲幅高達103%，成為全國房價漲得最快的城市。
為穩控房價，抑制投資需求，2016年，廊坊、三河、懷來相繼出台限購政策，2017年3月，涿州、淶水、崇禮等紛紛限購。4月，雄安新區的消息一出，一些人連夜去雄縣、容城、安新搶房，三縣嚴打“炒房”行為，依法對土地、建設、房地產交易等進行管控。但在雄安新區購房受阻后，一些人轉戰周邊縣市，給樓市調控帶來壓力。
4月5日，緊臨雄安新區的霸州、文安、任丘、定興等接連宣布採取限購等管控措施，為“虛熱”的樓市降溫。至此，環北京區域已全面限購，共有20餘城出台限購措施。
涿州、永清、香河等環京地區房管部門負責人告訴記者，在限購政策出台前，當地購房者中超八成以上是外地人口。記者從3月底至雄安新區消息發布后，一直在環京地區採訪，親身經歷了環京樓市的火爆，其中一位囤3套房的中介讓記者印象深刻。
這位中介告訴記者，他們店的同事超過一半都在環京地區購買了房子，他自己在涿州、永清、香河購置了三套房產。“我都拿出所有身家投入這片熱土，所以你還擔心什麼？”
“去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新機場，今年靠新出台的雄安新區，這些概念都給環京地區帶來前所未有的發展機遇，也進一步凸顯了環京的區位價值，所以我非常看好環京地區未來的發展。”該中介說。
記者在永清森林新都孔雀城採訪時，該樓盤一置業顧問用類似的話分析說，自去年京台高速開通后，永清到北京南五環僅20分鐘，加上北京新機場利好政策，永清多個項目銷售均價已超1.6萬。目前該樓盤正在排號，估計開盤價約在1.75萬元，限購後來看房的購房者並無明顯減少。
記者採訪發現，自環京各地出台限購政策后，樓市成交量有不同程度下行，一方面因加大監管力度，證件不全的房子遭查封，區域可售貨量有不同程度減少。二是因北京調控加碼、認房認貸、叫停“商改住”后，溢出效應更加明顯，所以環京地區房價無明顯下降趨勢。
涿州市住建部門數據显示，今年1月、2月，涿州商品房購買以外地戶籍人群為主，所佔比例達80%，3月出台穩控政策后，外地戶籍購房人群佔比下降到75%。三河住建部門數據显示，今年1月至3月24日，銷售新建商品住房730套，同比減少85%，環比減少73%，商品住房銷售均價19558元/平方米，環比增長4.6%。
環京地區仍存樓市交易“潛規則”
記者採訪發現，雖然環京地區紛紛出台限購政策，加大監管力度，但部分樓盤成交價高於備案價格、開發商捆綁銷售、熱炒利好概念等“潛規則”仍時有發生。
一是部分樓盤成交價高於備案價格。環京地區新房預售備案實行“一房一價”，對房價的增長有一定限制。但記者採訪發現，環京地區一些商品房市場價格比備案價高出不少。如記者在環京某縣採訪的一商品房備案價為1.1萬元，但現在市場價格約1.8萬元。
2016年，廊坊市在三河、香河、大廠和固安推出“廊九條”調控政策，要求所有新建商品房銷售嚴格執行備案制度，每6個月房價漲幅不得超過10%。但這一調控政策並沒有讓快速上漲的房價剎車，相反，在二手房價格上漲推動下，二手房與商品房備案價倒掛日漸擴大。
二是為規避備案價格，加價、綁定銷售等變通手法較普遍。多位置業顧問說，目前環京地區對商品房預售價格管控非常嚴格，預售價格漲幅超過一定比例便不予審批，開發商只能加價銷售。多出來的這一部分“溢價”，歸開發商，有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價，便於過審。
一位中介就告訴記者，他常年在固安、永清等地售房，環京地區綁定車位售房普遍，車位不能貸款，需在首付時一起支付，“由於車位價格上漲，導致項目整體價格有所上漲，簽訂合同時，一份正式合同，還有一份車庫合同用來涵蓋加價的部分。”
中原地產首席分析師張大偉說，環京地區市場行情在那裡，不能單純只要数字不漲，這是掩耳盜鈴，這種数字上的不上漲沒有參考意義。
三是應關注過分炒作區域利好現象。河北環京地區多位住建部門幹部表示，環京區域暴漲離不開炒作因素，協同發展的利好加上中介的炒作，催動了大批投資者和恐慌性剛需入市。
從廊坊北三縣、固安，再到永清、涿州等地，投資客炒熱一個區域再轉移到另一個區域，直至如今環北京樓市房價足以與熱點二線城市比肩，如燕郊二手房價格普遍達3萬多，一些接近4萬。記者在環京不同地區隨機採訪的10個人中，不管有房還是沒房，都對環京未來樓市的走向普遍看好。
警惕利好未現房價先行
業內人士表示，長遠來看環京地區周邊樓市確實利好，但過去一段時間，環京周邊暴漲，一些熱點地區已經透支了利好變現后的價格，所以未來環京地區的調控應及時跟進，警惕利好還未兌現，房價已先行。
張大偉表示，涿州市、永清縣等傳統“窪地”快速上漲是資金潮下投資需求的集中湧現，目前調控政策必須嚴格執行，在必要時進行加碼，才能給已經火爆的樓市降溫。
亞豪機構市場總監郭毅表示，地方可採用市場化手段調控樓市，如房產證滿2年才能轉讓，打擊短炒行為，抑制樓市非理性消費。記者採訪了解到，在毗鄰雄安新區的白溝新城，限購規定中就指出，對於非本地戶籍家庭購置房產，自登記之日起5年內不得轉讓，這讓不少投資客短期內變現困難。
張大偉、郭毅均表示，環京地區房價過高“虛火”越旺，會掏空城市發展動力，更不利於承接北京外溢產業。從市場看，一些地區目前調控政策對市場影響仍較弱，未來環京區域可參考北京調控政策，否則房價上漲的預期依然會強烈，導致投資需求集中。
針對環京房企各類概念和營銷方法，業界建議購房者不要盲目去追各類概念，容易被套，交易中注意保留收據和證據，以防後續涉及維權。日前，河北省住房和城鄉建設廳已對環首都10個限購縣（市）20家房地產交易中介機構負責人進行集體約談，要求其規範中介行為，落實樓市調控新政。雄安新區籌委會首次新聞發布稱嚴厲打擊黑中介非法銷售、誇大宣傳、哄抬價格的行為，並已查處房地產建築領域違規行為765起。
此外，對環京區域來說，目前房價早已超出不少當地人的購買能力。業界建議，出台的限購政策也會對一些剛需造成誤傷，建議應加大棚戶區改造，對於房地產開發項目，加大保障房配建相關措施，多措並舉保障剛需住房，努力建立房地產長效調控機制。(記者 高博 趙鴻宇 齊雷傑)
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