7月珠海商品房網簽2339套 環比增加三成

東方財經網 2017-08-02 22:53:35 來源：

剛過去的7月，珠海樓市進一步回歸理性。南都記者昨日獲悉，上個月全市一手商品房網簽不足3000套，同比下跌近7成，環比下跌逾兩成，其中，一手住宅網簽量不足1000套，只有三個樓盤單月網簽量超過50套。樓價方面，市區、唐家等片區較為堅挺，而去年樓市表現較為火熱的金灣，則具有回調之勢。機構數據显示，已經到來的8月份，全市預計將有超過10個樓盤或將入市加推。

網簽：

7月份全市住宅網簽不足1000套

南都記者從珠海市商品房預（銷）售專網獲悉，剛過去的7月份，珠海全市商品房共網簽成交2339套，環比今年6月3019套的成績下跌了23%，同比去年7月7286套的成績則下跌了67.8%.

來自合富研究院（珠海）的監測數據显示，上個月，珠海全市網簽住宅用房不足1000套，僅980套，環比6月份的1278套的成績下跌了23%；商業用房網簽90套，環比下跌52%；辦公用房115套，環比下跌40%；其他類型用房網簽1154套，環比下跌16%.

個盤方面，上個月，珠海只有一個樓盤網簽量超過100套。位於金灣高欄港的恆大海泉灣以208套的網簽成績排名第一，位於金灣的龍光玖龍府以85套的成績排名第二，位於斗門的華髮依山郡以70套的成績排名第三。其餘項目住宅網簽量均未超過50套。

合富研究院（珠海）指出，6月份開盤項目推出體量少，當月去化較低；7月份開盤項目推出量大幅上漲，當月去化較好，但網簽具有一定滯后性，7月新開盤項目簽約量較低，使整體網簽成交出現下滑。

回顧：

上月珠海有兩新盤開盤

珠海樓市自去年重啟限購到今年的調控升級后，市場回歸理性。而在今年7月1日，分別位於斗門和橫琴的兩大新盤開盤，市場有所回暖。

來自珠海房天下數據显示，位於斗門湖心路的奧園香海美景7月初首推約230套32-83平方米一至三房，現場成交190套，而現場基本以本地客戶為主；而位於橫琴新區的中交匯通・橫琴廣場當天首推380套，分別為55平方米的一房、88-89平方米的兩房，116-122平方米的三房，當天近8成購房者都為珠海本地客。

除此之外，位於金灣航空新城的中航花園也在本月正式推出二期，均價約2萬元/平方米。珠海房天下指出，由於受樓市調控限制，珠海本地客成為看房現場的主力，這也反映了珠海本地客的購買力並不小，市場亦有回暖趨勢。

供應：

新房供應量環比增加三成

來自珠海房天下從珠海發改局統計的數據显示，截至7月27日，2017年7月珠海有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得、萬科紅樹東岸等在內的12個項目進行價格備案，共有3120套房源將入市或已部分入市。相較於6月備案供應量，7月供應增加30 .8%.由於恆大海泉灣、龍光玖龍府等有較大貨量的項目在5月下旬集中備案，6月備案項目的貨量明顯減少，而7月備案房源有所增加。

而新增預售方面，據珠海商品房預（銷）售專網數據显示，截至7月27日，珠海僅5個項目取得預售，新增預售面積約10 .8萬平方米，其中新增住宅972套，不及6月預售的50%.珠海房天下指出，無論屎房者還是開發商，目前仍有不少人持觀望態度，開發商的推貨熱情仍然不高。但是從供應來看，樓市或將漸漸回溫中。根據珠海房天下統計2017年7月與2016年12月的房價對比，珠海40個持續在售的熱門樓盤中，有近半項目，對外報價並無變化；8個項目相較於半年前，有所下降，降幅最高3000元/平方米；12個項目價格有所上升，上升幅度最高3000元/平方米。去年樓市表現較為火熱的金灣，房價具有回調之勢。香洲區（含唐家）價格較為堅挺，多數項目在調控下保持價格不變，部分老盤、尾盤價格甚至有所上調。橫琴區域最具剛性，受珠海限購的影響，橫琴的公寓、寫字樓等產品成交量上揚，迎來機遇。

新盤：

逾10個項目或將八月入市加推

來自珠海房天下監測數據显示，從目前進行備案和取得預售的項目來看，超過10個項目將在接下來的時間里入市加推，其中不乏有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得等在內的新盤入市，也有如萬科紅樹東岸、恆榮城市溪谷等在內的入市加推。

值得關注的是，接下來僅金灣區域就有中海湖畔嵐庭、時代山湖海兼得、同裕子悅山等純新項目或將在8月入市，其中，中海項目與時代項目已經分別取得備案和預售。

據了解，中海湖畔嵐庭也於上周六開始認籌，預計將在8月初正式入市，該項目容積率低至1.5，規劃8棟13-20層住宅，圍合式布局營造私密的庭院空間，點式布局、板式設計，戶戶南北通透，產品含82-128平方米（預售建築面積）兩至四房。在主要家裝配置上，中海湖畔嵐庭大手筆引入大金多聯機冷暖空調、西門子廚電三件套、科勒衛浴系列等7大國際裝修品牌，打造國際品質高端交付標準，最大化保證業主後期使用的實用性、耐久性、美觀性。而位於機場西路的新盤子悅山已經進行價格備案，並且於近日開放了樣板間單位，將推出36-120平米單位，預計8月初開盤。該項目由同裕地產打造，項目地處金灣三灶鎮中心生活區，緊鄰金海岸大道，接駁金海大橋直通橫琴，北據列聖山公園，往西500米直抵機場高速路口，南面近臨珠海機場。

市區項目中，萬科城預計在8月將加推10棟，主力戶型仍是約89平方米的三房以及110平方米的四房，目前項目已進行價格備案，均價約2.7萬+/平方米；萬科紅樹東岸即將加推其3棟、4棟住宅，目前已經取得備案和預售，並已啟動認籌活動；另外，恆榮城市溪谷8月或將推出11棟及13棟新品，目前已開始認購活動。

此外，翠湖香山、恆大海泉灣、龍光玖龍府等項目8月也或將應市推出部分新品。

采寫：南都記者陳育

数字

根據中原地產不完全統計監測珠海9 2個一手在售項目，截止至6月底，全市商品住宅已批未售庫存量約1 1 5 9 2套，建築面積1 3 9 .0 4萬平米，按照近6個月銷售速度，去化期約9 .4月。庫存量主要集中於西區，西區庫存量達7562套，建築面積8 0 .3 9萬平米，西區庫存套數佔全市的6 5 %，而市區（不含橫琴）的庫存主要集中於唐家及南灣片區。

業界分析

“下半年預計各大房企將開啟爭奪戰”

“2017年過半，上半年，珠海樓市基本符合市場預期。受限購令影響，上半年珠海不少房企的推盤意願並不強，購房客轉為觀望，部分有意願的購房客戶被擋在門外，成交量的同比下滑是必然趨勢，畢竟，政策和市場已經發生變化，業界和市民更應該關注珠海的環比數據。”橫琴緯業策劃總監李強指出，由於上半年珠海多家房企推盤意願不足，導致更多樓盤積壓在下半年扎堆入市。今年下半年，將是房企完成年度業績的重要時段，預計各大房企將真正開啟爭奪戰。“此外，由於限購升級，目前珠海房地產市場客戶基本以本地客為主，從7月份個別暢銷樓盤的客戶分析來看，珠海本地客的購買力還是相當強的，對於性價比高的產品有很強的購買慾望，不管是投資還是自住。”

李強指出，8月作為樓市傳統淡季，加上限購等影響，預計銷售情況也不會太火熱。“但這最終還是要看各個樓盤的價格是否能符合意向客戶的心理價位。一旦符合市場預期，還是會有一定的成交量。從8月份的推盤節奏看，不乏有萬科、時代、中海、華髮等大企業旗下樓盤入市，對於有業績要求的大型房企，為了完成年度任務，有可能推出比客戶預期價格低的貨源入市，有購房資格的市民不妨關注一下。”

　　(作者：陳育)　　(出處：南方都市報 2017年08月02日)

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50城房租收入比：北京深圳超50%

東方財經網 2017-08-02 22:53:37 來源：

上海易居房地產研究院發布《全國50城房租收入比研究》報告，數據显示，6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

報告中所說的房租收入比，是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。房租收入比等於人均住房租金除以城鎮居民可支配收入。

單看房租收入比的分子，北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金高於2000元/月，其中，北京房租水平最高，平均房租為2748元/月，房租收入比高達58%。

全部50個城市中，人均住房租金高於1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波，其中杭州、廣州高於1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其餘城市僅略高於1000元/月。有點意外的是，三亞人均住房租金為1254元/月，在樣本城市中屬於偏高水平，報告認為，這主要因為三亞部分房屋作為度假用途，並非剛性住房需求，而外地遊客承租的租金較高。

具體來看各城市的房租收入比，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市，包括保定(25%)、長沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、東莞(24%)、寧波(24%)、瀋陽(23%)、銀川23%)、呼和浩特(21%)、蘇州(21%)、嘉興(20%)、無錫(19%)。其中蘇州、寧波、無錫、瀋陽、呼和浩特由於租金相對較便宜，且人均可支配收入相對較高，使得此類城市儘管經濟增長相對較快，導致房租收入比處於較低水平，對於此類城市而言，需要防範未來可能出現的房租過快上漲風險；而銀川、東莞、嘉興等城市租金和人均可支配收入都處於相對低位，此類城市未來租金上漲壓力較小。

另外34個城市房租收入比在25%-45%之間，屬於租金相對過高城市，其中海口(41%)、蘭州(40%)、哈爾濱(38%)、鄭州(38%)、廣州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、廈門(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南寧(35%)等12個城市房租收入比在35%-45%間，相對偏高。

易居研究院研究員王夢雯認為，全國50個城市超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。未來我國發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

　　(出處：中國新聞網 2017年08月02日)

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賈 康：中國房價變動的機制

東方財經網 2017-08-02 22:53:39 來源：

住房、房地產對社會經濟生活影響重大。在中國工業化、城鎮化、市場化、國際化和信息化進程的推進之下，有特別的意義和作用。中國房價的變動趨勢及內在機制，應在這個大背景之下，盡可能地把握客觀規律進行認識。

中國房價的變動機制，應以基礎性制度建設打造長效機制，至少涉及土地制度、住房制度、投融資制度和稅制。在住房制度方面全局看，這些年有一定進步，實際上已經形成了保障軌和市場軌并行的指導框架。投融資方面，近幾年間有积極的考慮，比如PPP創新，但實際情況還有待理清。關於房地產稅制改革，中央早有“加快立法並適時推進改革”的指導方針，將會產生助益房價沉穩、改善供求、減少空置等多種正面效應。這些就是中國房價變動涉及的基礎性制度。在處理好標本兼治，但追求“治本為上”的過程中，解決怎麼控制房價波動、應對市場分化，應處理好一系列政策層面的治標問題。

此外，還需落到房價的技術性分析上。在實際生活中，市場交易中的房價長期看是一條上揚曲線，這一點很難改變，但要處理得盡可能緩和平滑。按照經濟學的分析，最終環節上要實現取得獨佔式“住有所居”商品房的主體，一定會面對不動產的賣方市場，這個軌道上房價的上升，一定會對應到前面某個環節地價順應此趨勢的上升，只是在實際生活中，這會撲朔迷離地表現為一輪一輪地價、房價之間的互動。如果說是簡單的“價高者得”法則，那就是“地王”一輪一輪不斷出現，甚至出現“下一輪的麵粉賣得比上一輪的麵包還貴”的情況。如要給出其他的附加制約條件，就會更複雜，比如限地價拍房價，或限房價拍地價，雖有各種限制，但總體上改變不了上述基本關係決定的長期趨勢。

從這個角度而言，也可以否定一種觀點，即認為只要控制好了地價，價格的問題自然就解決了，不可能這麼簡單。因為目前市場主體取得土地開發權，不可能再按照原來的“行政劃撥”方式去做，如果那樣做將帶來各種設租尋租，所以必須把原來的靠“拉關係”拿地，變成在市場上相對公平地競爭來取得土地開發權。

如果這時把房價也定死了，最後房價被按照計劃經濟規則定為不可改變的量值，那麼開發商只要是市場上的一員，物質利益追求會使其在這種情況之下盡可能做手腳實現利益最大化，很有可能是偷工減料之類的行為，供給質量不能提高，消費者的相關權益很可能受到種種侵蝕。把地價、房價的鏈條貫通起來分析，最終市場經濟條件下，預期的房價會引導競爭中的開發主體去出價取得地皮，這就是房價、地價間的基本關係。

總體上說，制度建設如果處理得好，房價上揚曲線應該不那麼陡峭，相對平穩，能夠避免肆無忌憚的炒作，但是同時又應有市場上應該表現出來的一定彈性和靈活性。政策能夠比較好地在保障軌上托底，同時給市場軌上的剛需和改善性需求提供多樣化的可選擇的供給，這就是相對健康的狀態。（華夏新供給經濟學研究院院長賈康）　　(作者：賈康)　　(出處：…濟》雜誌)

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成都試點住房租賃鼓勵住房租賃消費

東方財經網 2017-08-02 22:53:39 來源：

成都將試點住房租賃，鼓勵住房租賃消費，租房的和出租的都有相應政策支持，而且力度很大。在昨日召開的成都市第163次常務會議上，《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案（送審稿）》（以下簡稱《方案》）審定通過。

此前，《實施方案（送審稿）》已經住建部批複，同意成都開展住房租賃試點工作。

組公司

組建國有住房租賃公司

主要開展租賃住房業務

《方案》提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位。到2017年年底，成都將組建或改建3~4家國有住房租賃公司，啟動一批租賃住房建設，完善住房租賃交易服務平台，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務體系；到2020年，基本形成供應主體多元，管理服務規範，租賃關係穩定的住房市場。

國有住房租賃公司將如何組建？主要干什麼？

《方案》提出，成都市屬國有住房租賃公司將新組建或依託現有國有企業組建，主要開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。

成都將逐步將現有投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業管理，支持企業向機構化、規模化方向發展，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

成都還要鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務。支持房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業務。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。

降稅率

對個人出租住房

5%稅率降低至1.5%

在租房支持政策方面，《方案》提出，要引導城鎮居民通過租房解決居住問題，符合申領居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請辦理居住證，居住證持有人按規定享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。

稅收優惠方面，成都將對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持。對包括房屋租賃企業在內的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，按照5%徵收率計算繳納增值稅；

對個人出租住房的，由按照5%徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；

其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務取得的收入，小規模納稅人按照3%的徵收率計算繳納增值稅，一般納稅人按照6%的稅率計算繳納增值稅。所涉及的各項地方稅收採取便於征收的方式進行綜合管理。房地產開發企業中的一般納稅人出租2016年4月30日前自行開發的房地產老項目，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。房地產開發企業中的小規模納稅人出租自行開發的房地產項目，按照5%徵收率計算繳納增值稅。

增房源

多渠道增加租賃房源

商品房新建配建為主體

成都鼓勵租房居住，出租的房源從哪兒來呢？

市房管局表示，成都將通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道增加租賃住房房源。一是通過國有公司新建一批人才公寓、產業園區配套租賃住房，保障高端人才、高技能人才的居住需求；二是通過開發企業配建租賃住房、住房租賃企業依法合規改建存量住房等渠道增加房源供給，保障市民的住房租賃需求；三是加快政策性保障型公租房建設，保障困難群眾的住房租賃需求。通過多渠道增加房源供應，將形成國有租賃住房為主導、商品房新建配建為主體、個人富餘住房為補充的供應體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求。

在盤活存量房屋方面，成都鼓勵個人將閑置住房委託住房租賃企業運營管理，建立長期穩定的合作關係。支持住房租賃企業與開發企業合作，通過購買或租賃庫存房源，開展住房租賃業務。對市級平台公司及各區（市）縣閑置的拆遷安置房，可適當裝修，用於租賃。農村集體經濟組織合法合規的住房或农民合法合規的多餘住房，也可用於租賃。

做服務

減少租賃糾紛

將提供租房押金監管服務

成都還要在全市統一的住房租賃交易服務平台中，建立經紀機構、住房租賃企業及從業人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，通過多部門信息共享，在成都信用網公示，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

市房管局表示，成都將在現有存量房交易資金監管的基礎上，通過平台在全國率先推出住房租賃押金監管服務，“既豐富平台服務功能，又保護租賃當事人的合法權益，減少租賃糾紛的產生”。具體來說就是，在現有存量房交易資金監管賬戶下開設住房租賃押金監管子賬戶，分賬核算專款專用，避免隨意剋扣押金的行為，維護租賃雙方合法權益，“租賃當事人可自願選擇住房租賃押金監管服務”。

　　(出處：成都商報 2017年08月02日)

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樓市跌宕十年：天堂與地獄 一切都是未知數

東方財經網 2017-08-02 22:53:40 來源：

作為一名老師，2000年就從東北來深圳打拚的高華，算是見證了房地產市場的完整周期，而讓他成功晉級到富裕階層，則是源於最近十年的炒房。

房價從2007年的暴漲，到2008年暴跌， 2009年在4萬億的刺激下起跳，2010年人為調控壓制需求，到2014年房價平穩，到2015的報復性反彈，2016年全國樓市的瘋狂，2017年再次迎來老套的調控政策。

10年裡，樓市跌宕起伏，房價雖有波動，但曲線卻是越調越漲，說了多年的長效機制一直難產，貨幣不斷貶值，抑制需求卻不改變土地財政和供給的調控方式，這一切都讓百姓失去了對調控房價的信心，全民投機炒作之風不絕，造就了一批高華這樣的富人，也讓沒房的人陷入社會底層，有房沒房，成了劃分階層的唯一指標。

“房子是用來住的，不是用來炒的”指導精神如何落實？在未來會改變中國房地產的格局嗎？

2007-2008年過山車

從2005年起，樓市調控就連續不斷出台，但是伴隨着中國高增速經濟，房價一路高歌猛進，2007年，整體經濟進入過熱期，經濟的快速增長和信貸的擴張，將國內多個城市的樓市帶入到“瘋狂”上漲的階段，深圳樓市也不例外。

2007年，深圳不論守內還守外，房價都衝破了一萬，有的甚至接近2萬，高華手裡幾套房原本是打算自住，房價猛漲讓他始料不及，南山區房子漲了一百多萬，龍崗平湖和坂田房子都漲了幾十萬。

為了遏制通脹，從2007年3月開始，央行連續6次加息，同時為了抑制房價上漲，當年9月，央行重拳調控樓市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮1.1倍。

也是在9月，高華將南山的房子賣掉，看着存摺上分兩次打進來的110多萬元，他興奮的幾天睡不好覺。

算算如果靠工資，多少年才能掙到一百萬呢，那一刻，他才發現，以前遙不可及的百萬富翁，距離自己並不遙遠。

撈到了第一桶金后，高華意識到房子不僅是用來住的，還可以拿來賺錢，而且操作如此簡單！

原本高華在龍崗有兩套房，但適逢深圳大運會在龍崗召開，交通道路規劃建設寬敞，各種場館設施如火如荼的建設中，高華認定這是重大利好！琢磨着兩套太少了，繼續買，滿倉！

然而美夢都是被鬧鐘給敲醒的！高華沒有料到，一場危機很快就來了。

之前，高華並未親歷過加息對樓市的衝擊有多大，缺乏風險防範意識，在貨幣政策持續收緊下，2007年10月，加息的累積效應顯現，調控開始見效，深圳樓市階段性見頂，有價無市。只會買不懂賣的高華，在2008年終於栽了跟頭。

2008年2月，深圳新房價格達到1.6萬元/平米后，開始斷崖式下跌，開發商大幅降價、中介跑路的消息接踵而至，購房者違約現象頻增。高華也加入了維權隊伍，最後以市場價8折獲得購買中央悅城一套房的權利。到了2008年10月，很多區域房價已腰斬。

此時，高華握在手裡的房子超過10套。“每天一早起來，我的第一反應就是哪套房子要還月供了。”

2008年初，高華意識到必須“減倉”，於是以成本價出售中央悅城，套現30萬元還月供，同時房子裝修完后陸續出租，減輕了月供壓力，這樣挺了10個月。

2009-2010年大漲

因為一場全球金融危機的來臨，風暴很快臨近結束。

面對經濟下滑風險，2008年10月至12月，中央出台政策“組合拳”救樓市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，取消7090政策，以及減免稅費等措施，市場應聲止跌。

“說句拉仇恨的話，感謝金融危機，救了中國樓市，也救了我。”高華說，托金融危機的福，否則他還要繼續割肉賣房還月供。

高華挺過來了，不過比他更激進的投資客卻倒在了黎明前。《華夏時報》當年曾報道，擁有上億資產的投資客李金東，在房價的持續下跌中，手中的69套房全部變為負資產，最後破產離場。

但經過2008年這次過山車式的樓市起伏，高華對房地產投資風險有了全新認識，步子邁得太大容易栽跟頭。但同時發現，只要中國經濟向好，房地產就不會崩盤，一旦市場進入調整，必會救市。

2009年，中央推出4萬億大規模刺激政策后，房地產成為貨幣寬鬆的最大蓄水池，全國各地掀起了救樓市浪潮，市場迅速反彈。蟄伏一年之久的炒房客們在2009年初又開始伺機而動。

有了前幾年的炒房經驗，高華認定機會再次來臨了，與李金東們再無資金翻盤不同，高華通過房子再貸款，找朋友借錢，又賣掉兩套房套現200多萬元，準備大幹一場。

這一次，高華將股市聯合坐莊的手法引入到了樓市。但拋棄了激進冒險的策略，以穩健為主，2009年底，他與幾名投資客一起，開始通過聯合控盤的方式炒房。

高華們選了深圳南山區三個只有兩三百套房源的二手房小區，其中80%是自住客沉澱不動的房源，剩下幾十套流轉，只要有放盤的，他們就聯合接手，直到小區沒有房源可賣，形成垄斷后，投資客便有了定價權，幾個人先通過對敲互相買幾套，將價格炒高，然後每隔幾天放出一套，製造稀缺的假象，由幾个中介同時放盤形成熱賣競爭，他們在幕後操縱。

在這一輪救市中，從2009年3月起樓市開始回暖，深圳房價快速上漲，到了2010年初就完全收復失地，甚至有的區域已經完全回到2007年的高點，而且並未止步。

有統計數據显示，2009年全國房價住宅銷售均價達到4600元/平米，比2008年均價上漲了1000元/平米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年！

2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，拉動GDP增長從2008年、2009年的個位數，重新回到雙位數，達10.6%，房地產功不可沒。

但同時由於全國樓市瘋狂反彈，百姓對於高房價也怨聲載道，因此史無前例的調控又來了，幾乎每月，中央部委都有措施出台，除了在土地出讓金上對房企進行嚴格限制，其他連續上調二套房首付比例，從三成提高到四成后又提高到五成，7090政策重出江湖，營業稅免征期延長。10月開始，央行上調存貸款基準利率，新一輪加息周期來臨，同時，史上最嚴限購令出台。

但因4萬億放水導致的流動性泛濫，市場並未立即熄火。一直到2011年年中，深圳樓市才冷淡。但在這場投資盛宴中，高華和其他投資客大賺。

2011-2014年重回調控

始於2010年的這一輪房地產調控，在2011年不斷細化和落實。

同時，為抑制通貨膨脹，央行持續收緊貨幣政策，2010年1月至2011年7月，共加息5次，上調存款準備金率12次。

限購令、限貸令等行政調控手段出台後，購房名額成了最大問題，投資客被擋在門外。只能一套兩套地零散操作，因此高華的炒房團隊解散了，隨着投資退潮，深圳市場成交量再次下滑，二手房成交量從當年1月的10831套，下滑到7月的2384套。

從2011年下半年後，全國房地產再度步入調整期，當時，深圳等一線城市最先反應，二三線城市調整緊隨其後。

由於限購限貸的存在，深圳投資水分逐漸被擠干，投資客佔比從2010年超過30%降至10%以下。而高華是留守的其中一個，且有一批跟隨者。

雖然央行在2011年11月開始降准，但對於樓市的調控政策，並未放鬆。因此投資客們想出了合伙人跟投的公司運作模式，比如幫親戚朋友交社保，解決限購問題，再用他們的名額一起炒房，按股份分紅。

進入2012年，中國GDP增速突然從上年的9.5%下滑到7.9%，同時，跟隨美國的次貸危機，歐債危機也開始發酵，世界經濟下行風險明顯增大，全球經濟仍然存在“二次探底”的危險。中央開始將“穩增長”作為主基調，意欲加強和改善宏觀調控。

但出於壓力，又不敢放鬆調控，2013年，再次釋放堅持調控政策不動搖、力度不放鬆的信號，堅決抑制投機投資性購房。16城市加碼調控。

一年年收緊的調控，讓樓市局部泡沫破裂，如溫州、鄂爾多斯、海南等炒作水分大的城市，在2011年到2014年期間，房價出現劇烈波動，價格腰斬。

數據显示，2014年上半年，北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑，廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過三成，深圳、北京的跌幅超過四成。

雖然2014年有40多個城市取消限購令，但全國樓市依然處於沉睡中，只有深圳開始蠢蠢欲動，隨着信貸放鬆，下半年成交量在不斷上升，先知先覺的投資客，開始在市場上吸盤，房價在“9・30”后開始出現漲價苗頭。

2015-2016年報復性反彈

而引爆深圳樓市的，是2015年中央出台的“3・30”政策，商業貸款二手房首付比例從七成降至四成，二手房營業稅免征期從5年變2年。

一管就死，一放就亂的惡性循環一直在延續。被壓抑了四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴涌而出，深圳房價開始暴漲。

在“3・30”樓市新政出台前，高華又在前海概念範圍區與朋友一起購入了兩套熙龍灣的房子，買入價格約51000元/平米，6月份以約78000元/平米賣出，凈賺了270萬元，而高華的朋友晚賣半個月，比他多賺了60萬元。

2015年政策興奮劑還在使勁注入，連續4次降息，8月、9月政策進一步放鬆，針對已有1套住房但還清貸款的改善型需求，公積金貸款首付從三成變兩成，在沒限購的城市商業貸款首付降低為25%。

深圳出現了全民炒房的群體性癲狂，市場上不再是成熟炒家的天下，一大批上班族也尾隨入市，通過一套房做抵押貸款，將升值部分套出來再買第二套第三套的比比皆是，各種金融機構的首付貸、消費貸、氣球貸等資金來源，也給予了資金不足的投資客一臂之力。

當年下半年，上海接過深圳的接力棒，也是短短半年多時間，房價就翻倍。全國二線城市樓市也逐漸回暖。

迫於購房壓力，2016年3月，上海和深圳出台調控措施，依然是老套的限購限貸政策收緊，市場冷卻了一個月後，又恢復上漲常態，2016年深圳新房均價從2015年的33426元/平米，直接跳漲至53448元/平米，同比上漲超六成，上海房價均價同比漲幅超四成。直到2016年國慶第二輪調控后，深圳和上海樓市才熄火。

而投資資金開始輪動，一線城市的資金向熱點城市進軍，2016年，包括北京、廣州、合肥、南京、蘇州、杭州、武漢、成都、長沙等熱點城市，房價開始全面大爆發，一年內，房價普遍翻倍，各地地王層出不窮，溢價過高的土地拉高了樓市上漲的整體預期，跨城投資的人帶着現金大膽出手，而越來越多的剛需，也因恐慌心理，擔憂房價再漲就永遠買不起了，於是按耐不住紛紛持幣進場。

越來越多的購房者意識到，正如任志強所言，樓市靠堵的方式調控，換來的是報復性上漲！一個城市的房價取決於綜合實力，房子的價值不在於磚頭本身，在於房子承載的教育、醫療、交通、生活配套、城市服務等綜合附加值，尤其是一線城市，房子越來越接近奢侈品，不管你承不承認，這10年歷史已經證明，房子能讓�絲逆襲為富豪，有房沒房，孩子入學就是天壤之別，房子成為能否留守大中城市的一個門檻。

出於無奈，從2016年9月開始，杭州、南京、合肥、蘇州等熱點城市再次重啟限購限貸之路。

2017年調控再次來襲

這一次的調控政策看似更加嚴厲，不止是傳統的限購、限貸、限價，還有新發明的限售、限商、限離，限售即規定房子2年或3年才能出售，限商即不允許商住房賣給個人，不允許貸款，甚至是限制離婚多久內不能買房，北京在今年3月份接二連三的炮彈，還包括對學區房的限制。

而最新又有十多個城市推出租售並舉，加大租賃房供給，但廣州的租購同權並不被市場看好，畢竟教育資源有限，有房沒房不可能享受一致待遇。

而且目前的調控政策，都是治標不治本，抑制需求，但卻不從源頭上增加供給，垄斷土地供給，成為控盤的莊家，大中城市不合理的住房用地和工業用地的比例，導致了土地供給總是跟不上需求。

更為關鍵的是，這些年貨幣持續放水，M2增速長期高於GDP增速和物價漲幅之和，市場上流動性泛濫，人人擔心錢貶值，需要尋求資產保值增值，加上實體經濟的艱難轉型，民間投資跌入谷底，實體無處安放多餘的資金，辛辛苦苦做實業，一年下來，卻不如買兩套房帶來的盈利，賣了房子去創業，最後賺來的錢，卻再也買不起房。試問有幾個人會靜心干實業？

當調控成為一種新常態后，投資客們反而能熟練地掌握樓市周期規律。目前調控的大多是房價已經暴漲完的一二線，以及三大都市圈的周邊城市，而三四線仍在大力去庫存，資金又開始轉向三四線炒作。

經歷過十多年的起起伏伏，高華總結了一句話：“年初不買房，一年就白忙，三年不買房，一生悔斷腸。”這些年來，高華在樓市上總共賺了3000多萬元。

“房地產調控實際上給了投資客機會，漲漲跌跌，才有套利空間，如果一直較為平穩，投資客是沒有利潤的。”高華毫不諱言，目前手中滾動的房子仍有七八套，在長效調控機制不見影的情況下，房子仍然是現階段最好的保值投資產品，沒有之一。

一個上市公司賣掉2套房，就可以扭虧為盈，成功摘帽，是樓市泡沫大，還噬市泡沫大？

以後還會上演這樣的笑話嗎？

經過這一輪的全民瘋狂炒房，泡沫累積已經非常危險，外匯下降。

而習大大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”指導精神，也許並未被民間深刻體會。

未來，一切都是未知數。　　(出處：華夏時報)

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多地計劃加大租賃及保障性住房供地

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源：

8月15日，廣州市國土資源和規劃委員發布《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》（簡稱《計劃》）的通知，以加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期。根據《計劃》，2017年-2021年，廣州全市計劃供應住宅用地3200萬平方米，年平均計劃供應住宅用地640萬平方米。其中，五年內全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米；租賃住房用地計劃供應825萬平方米，佔比達25.8%。

事實上，近半月內，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出台了未來五年供地計劃，大部分均提出增加住房用地供應量，均較“十二五”期間有明顯增長。而且，上述城市的五年供地計劃在住宅用地規劃中，均加大了公租房和保障房的供地比例，加快培育租賃市場和推進保障房工程建設的意圖明顯，有助於為“房子是用來住的”理念提供政策落地。

加大租賃保障供地

從目前住房矛盾比較突出的北上廣深的供地計劃來看，這些城市均加大了租賃住房和保障房用地比例。

廣州市的《計劃》显示，2017年-2021年，住房建設計劃安排75萬套，其中，普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。同時，未來五年全市保障性住房以公租房為主，並結合各區發展特點，提供一定規模的人才公寓。探索以統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度；鼓勵房地產開發企業自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。

上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示，預計“十三五”期間上海供應住房用地5500公頃，新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。從供地面積來看，商品住房、租賃住房和保障性住房幾乎已經“三分天下”。

北京2017年－2021年期間，計劃供應宅地6000公頃。其中，租賃住房用地為1300公頃，佔比21.7%。北京市未來五年加快供地新建住房中，產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“北京模式”被採用

自2016年10月進入房地產調控周期后，為平抑地價，北京在土地拍賣中引入了“限房價、競地價”、競企業自持商品住房面積比例、競高標準商品住宅建設方案等方式。從目前主要城市的相關供地計劃來看，北京市的這一模式也被應用到多地之中。

廣州市的《計劃》明確，全市將靈活採取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

8月15日進行的杭州土拍中，也採用了類似的模式。8月15日，杭州國土資源局新掛牌8宗土地，包括5宗宅地、3宗商業用地，總出讓面積336.87畝，總起拍價83.47億元。這批土地競價方式為，當溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

中原地產首席分析師張大偉認為，這類拍地模式下，房地產商可售貨值減少，可定價商品少，議價能力降低，市場風險也進一步加大。因此，這類模式下，比拼的是房企成本控制能力，預計未來新建商品房市場中，改善型的比例將降低。整體來看，這一系列措施有助於降低房地產投資屬性，促進其回歸居住屬性。

　　(出處：中國證券報 2017年08月16日)

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央行發布金融數據 房貸仍未能明顯回落

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源：

在經歷了6月的高增長后，7月社會融資依然不低。昨日，央行發布7月金融數據显示，7月新增社會融資總量1.22萬億元，同比多增7415億元。而備受關注的按揭貸款至今未能明顯回落，7月居民中長期貸款增加4544億元，是今年以來第三高單月增量。

房貸仍未能明顯回落

7月人民幣貸款增加8255億元，同比多增3619億元。其中，居民中長期貸款（多是住房按揭貸款）增加4544億元，是17年以來第三高單月增量。

交通銀行首席經濟學家連平指出，居民中長期貸款難以明顯回落，這主要受居民購房行為選擇偏好以及銀行信貸資源配置偏好綜合影響。按目前的進度並結合國內樓市現狀而言，居民中長期貸款明顯回落所需時間可能較市場預期更長。

海通宏觀分析師姜超認為，房貸增幅環比回落但依然不低，三四線地產銷售支撐房貸增長，但7月地產銷售增速繼續下降，再加上銀行額度限制，居民房貸增長未來將呈放緩態勢。

7月M2同比增速繼續降至9.2%，再創歷史新低。

姜超認為，主因在於繳稅的季節性因素、超萬億的債發行，導致財政存款大幅飆升1.16萬億元，显示資金短期流向部門，這種情況與去年4月極為相似。對於M2增速比過去低，央行近日發布的《2017年第二季度中國貨幣政策執行報告》表明，央行對低貨幣增長的容忍度在提升。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為，短期內，貨幣政策不會因為M2增速下降而進行向松調整。

貸款利率後續存上行需求

與M2增速回落相反，M1增速環比小幅上升0.3個百分點。

連平認為，進入三季度后，貨幣調控明顯較上半年緩和，市場流動性補充和對沖都適時適度。未來一段時間央行調控流動性的重點都會聚焦在流動性和利率的穩定之上。

姜超認為，銀行間市場最具代表性的7天回購利率（DR007）總體在2.75%~3.0%的區間內運行，與去年上半年相比，DR007均值上行大約50bp。

同期銀行一般貸款利率、房貸利率上行幅度不到20bp，這意味着貸款利率後續仍存上行壓力。

　　(出處：廣州日報 2017年08月16日)

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前7月北京商品房銷售面積同比下降四成

東方財經網 2017-08-16 21:34:15 來源：

今年1至7月，北京市商品房銷售開發投資、施工面積、銷售面積全面下降。其中銷售面積同比增速連續六個月下滑，同比下降40.9%。

北京市統計局15日公布的數據显示，今年1至7月，北京市完成房地產開發投資1859.6億元(人民幣，下同)，同比下降7.1%。其中，住宅投資完成867.8億元，同比下降8.7%；寫字樓投資完成374.2億元，同比下降4.4%；商業、帆益用房及其他投資完成617.6億元，同比下降6.4%。

在市場供給方面，1至7月，北京市商品房施工面積為11192.1萬平方米，同比下降5.1%。其中，住宅施工面積為4768.8萬平方米，同比下降11.8%；寫字樓為2288.1萬平方米，同比下降0.4%；商業、帆益用房及其他為4135.2萬平方米，同比增長1%。

1至7月，北京市商品房新開工面積為1086.7萬平方米，同比下降27%。其中，住宅新開工面積為484萬平方米，下降22.7%；寫字樓為227.8萬平方米，下降18.1%；商業、帆益用房及其他為374.9萬平方米，下降35.9%。

1至7月，北京市商品房竣工面積為568.3萬平方米，同比下降39.5%。其中，住宅竣工面積為237.9萬平方米，下降54.1%；寫字樓為133.4萬平方米，下降21.1%；商業、帆益用房及其他為197萬平方米，下降21.9%。

供給減少，銷售也慘淡。數據显示，1至7月，北京市商品房銷售面積為480.6萬平方米，同比下降40.9%。其中，住宅銷售面積為313.5萬平方米，同比下降35.1%；寫字樓為70.3萬平方米，同比下降68.5%；商業、帆益用房及其他為96.8萬平方米，同比下降10.1%。

分析指出，數據體現了北京市有關部門出台的“3.17”系列房地產調控新政管控的效應，也說明投資投機需求得到了較好抑制，這有助於穩定市場和穩定預期。

　　(出處：中國新聞網 2017年08月16日)

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北京市多區“大棚房”已清零

東方財經網 2017-08-16 21:34:15 來源：

8月初，市常務會議研究全市清理“大棚房”，要求在8月15日之前整改到位。截至昨日發稿時，市主管部門還在匯總材料，但就記者聯繫各區了解到的情況看，多區已經實現了“大棚房”的全面清零。

拆違建

捎帶治理“大棚房”

“大棚房”，通常是和建設捆綁在一起的，很多人租賃“大棚房”，是為了棚內硬化耕地、蓋違建。因此在各區的任務中，治理“大棚房”和治理建設相關。

上周五，懷柔廟城孫山的南國風情園在十幾輛拆除車的輪番攻擊下被夷為平地，140棟建設被清除乾淨。

位於山水之間的房山，也在昨天之前清理了此前查到的4宗違建“大棚房”。在治理過程中又發現的一宗佔地行為目前也已整改到位。

“整治之後的項目，已經恢復了農地功能，並且達到了農業部門要求標準。”房山區國土分局相關負責人說。

“以小時算”

閃電治理村裡可幫拆

連日來，昌平區清理整治“大棚房”和整改超標農業設施工作正在緊鑼密鼓地進行中。而在這個距離中關村最近的郊區中，對於“大棚房”的治理是以小時計算的。

6時啟動整治、12時清理完畢。在昌平區興壽鎮肖村村北的都市農業種植園，12台挖掘機一起工作。幾個小時之後，199棟超標農業設施全部拆除整改完畢。

興壽鎮相關負責人說，為了加快速度，村委會啟動了“幫拆”程序。經過前期的宣傳和思想動員，有60棟存在超標農業設施問題大棚的租戶自行拆除了違建；還有部分租戶由於年齡偏大，無力自拆，便由村委會協助拆除、整改。下一步，村裡將對拆除后的大棚進行復耕。

和興壽鎮一樣，崔村、陽坊、馬池口等鎮（街）都在抓緊整改中。自本市開展“大棚房”清理整治工作以來，昌平區在時間緊、任務重的高壓態勢下，果斷採取“全面摸底排查、重點清理整治”的模式，在15天內召開了專題專項會議21次，出動清查人員千餘名。截至目前，全區共清查日光溫室17789棟，發現“大棚房”25棟，已全部拆除完畢；發現超標農業設施4206棟。目前，昌平區涉及日光溫室的14個鎮（街）先後完成清查、排查工作，基本完成拆改工作。

有后招

發展農業別動歪腦筋

“大棚房”為何會在近幾年大行其道？一位郊區相關負責人告訴記者，近幾年，由於觀光農業興起，一些耕地上確實做了道路加寬等硬化，也正是因為觀光農業、休閑農業的興起，一些鄉鎮、村裡打起了違建、使用“大棚房”的歪主意。他說，在全區摸底排查中，“大棚房”的問題基本分為兩類。一類是確實具有居住功能的“大棚房”；另外一類則為超標農業設施，即本來應該建10多平方米的卻建了百十來平方米。

記者了解到，目前多區已經和鄉鎮、村委會簽訂了“軍令狀”，防止“大棚房”反彈。同時，各區嚴控新增“大棚房”項目，一經發現，立即拆除，時刻保持動態“清零”。市規劃國土委相關負責人表示，本市將進一步壓實各區和鄉鎮落實管控“大棚房”用地建設主體責任，由市規劃國土委將發現的不作為問題線索及時移送市監察委，督促相關區監察委加大問責力度，對發生土地問題嚴重的鄉鎮主要負責同志進行誡勉談話。對典型問題嚴肅問責，點名道姓通報；的，按照相關程序辦理。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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