月份: 2020 年 3 月

原標題：錢緊！今年6家中小房企上市謀“輸血”

繼2018年之後，2019年也是中小房企的上市大年。據新京報記者統計，截至目前，年內已經有6家房企成功上市，分別為德信中國、銀城國際、中梁控股、天保集團、新力控股、景業名邦。安徽三巽、港龍地產、匯景控股、大唐地產等正排隊上市中，奧山控股、海倫堡地產的上市申請二度失效，萬創國際的第四次上市显示“被拒絕”狀態。

如同陷入資金鏈危機的房企斷臂求生一般，今年赴港上市的中小房企，普遍的認購不足、開盤遇冷、市值低估，堪稱以“割肉”求輸血。在市場下行的當下，藉助IPO打開融資閘門是中小房企求生的主要路徑，通過借新還舊，贏取時間，以期穿越周期。

頻頻遭遇破發、市值被低估

具體看來，今年成功上市或者正在上市的中小房企中，規模小、收入低、負債高、土儲少是大部分房企的特徵，而前期認購不足、募集資金少、資本市場反響一般則是普遍現象。

據新京報記者統計，上市的6家房企中，募集資金最高不過30億港元，最低不超5億港元，僅相當於上市房企資本市場的一次常規融資額度。其中，募集資金最低的是天保集團上市所得款項凈額約為4.17億港元，銀城國際全球發售的股份數目約3.54億股，募集資金凈額位7.705億港元。即便是top30房企的中梁控股，其募集資金也僅有27.73億港元。

招股階段認購不足在今年上市房企中也多有發生。德信中國計劃發售5.32億股股份，其中10%作公開發售，90%為國際配售，招股結果显示，香港部分公開認購不足，最終導致國際配售提升為總計劃的96.8%。銀城國際由於香港公開發售獲認購不足，2094萬股發售股份由香港公開發售重新分配至國際發售。天保集團、新力控股同樣遭遇香港部分認購不足的發售股份重新分配至國際發售。

上市首日股價破發或走勢一般則是資本市場對於內房企的另一種態度。3月6日，銀城國際成功於港交所上市。早間開市后,銀城國際股價破發，報每股2.36港元，較發售價跌0.02港元，跌幅0.84%。11月11日，天保集團在港交所上市，首次掛牌開報2.5港元/股，盤中一度破發，最終以2.57港元/股收盤。

事實上，近幾年，是因估值邏輯、投資者結構等多重因素，香港資本市場對內房股的投資態度甚為謹慎，這使得很多內房股的股價與市值被低估。58安居客房產研究院分院院長張波表示，在融資不利的情況下，不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草”，殊不知這“稻草”本身也並非含金量十足，不少企業往往定價偏低，直接影響到實際融資效果。

香港資本市場對內房股估值低，中小房企為何仍義無反顧。在業內人士看來，房地產整體融資渠道收緊、成本高企的大背景下，負債高企的中小房企，通過IPO能夠打開融資通道。

融資閘門開啟

今年下半年以來，房地產融資政策多次被收緊，在銷售去化率下降的情況下，房企的生存處境愈發艱難，連華夏幸福、泰禾集團這樣的品牌房企都能遭遇資金鏈危機，ST銀億、三盛宏業、福晟地產、頤和地產、華業資本等上市中小房企相繼倒下，更何況那些未上市、融資渠道單一的中小房企呢？所承受的資金鏈壓力更大。這也正是內房股在港股資本市場遭遇“冷板凳”，仍有中小房企破釜沉舟上市的主要原因。

以德信中國為例，2015年-2017年，凈資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，截至2018年6月30日，凈負債率為192.6%。2015年-2017年，銀城國際的資本負債率分別為141.1%，238.7%，284.9%。截至2018年10月31日，銀城國際的資本負債率達到了380.1%。而銀城國際7.705億港元融資額中，約30%的款項將用於償還借款。

對於top30房企中梁控股來說，還債亦是上市的主要原因。截至2018年底，中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，占借款總額約54.5%。資金成本超過10%的有88個，其中有74個都在下半年發生，最高的年利率高達18%。中梁控股稱，約31.6%的融資額將用作償還絕大部分的若干現有信託貸款。2016年-2018年新力控股的凈資產負債比率分別為190%、270%、240%，所得款項凈額約30%將用於償還項目發展的部分現有計息借款。

更為主要的是，上市幫助中小房企打開了持續融資的閘口，已經有房企發布融資計劃。今年首個上市的德信中國，目前已經發布了兩筆美元優先票據融資計劃，合共3億美元；銀城國際擬發行1億美元的優先票據；7月份上市的中梁控股，在融資上更具效率，9月份發布兩筆境外融資計劃，共4億美元優先票據。

上市后挑戰重重

上市雖然為房企打開融資閘門，但是後續能否融到資金、融資成本的高低等更考驗房企自身的戰略布局、產品打造、品牌塑造能力。

據了解，去年上市的部分中小房企截至目前仍未發布融資計劃。與此同時，雖然德信中國、銀城國際、中梁控股開啟融資計劃，但是超高的境外融資成本也將增加未來兌付壓力。公告显示，德信中國兩筆美元債票面利率高達12.875%，銀城國際為12.5%，中梁控股兩筆美元債票面利率11.5%，均超過10%，在房企境外融資成本中排在前列。

此外，今年成功上市以及準備上市的多家房企多是偏安一隅的地方房企，其土地布局過於集中在一個區域，雞蛋放在一個籃子里，勢必增加潛在風險。

據招股書显示，截至2018年11月30日，德信中國總土儲達到693.39萬平方米，其中浙江省土儲達到589.87萬平方米，佔比高達85.07%。此外，2018年德信中國共擁有107個處於不同階段的物業項目，其中杭州、溫州、湖州三城占集團總物業項目的67.29%。截至2019年3月31日，新力控股總土地儲備約為1480萬平方米，其中約65.6%的土地儲備集中在南昌和惠州地區。

還有正在排隊上市的三巽集團，當前布局重點依然集中在安徽省，區域房企特徵顯著。據招股書，截至2019年8月31日，總土地儲備420萬平方米中的90.6%仍集中分佈在安徽本省。

在業內人士看來，土地聚焦可以集中優勢做事，但是不免會受到地方調控政策的影響，存在潛在政策風險。

成功上市只是開始，對於中小房企的挑戰仍然很大。隨着龍頭房企強者恆強的馬太效應，中小房企的生存空間不斷被擠壓，地產下行周期，被併購的機會大大增加。

恆大研究院的最新報告指出，龍頭房企槓桿水平最低、短期償債能力好且債務結構合理，發生風險可能性最小，而小房企槓桿水平最高，短期償債壓力最大且高度依賴短期債務，財務穩健性最弱。

本版采寫/新京報記者 段文平

(責編：趙爽、孫紅麗)

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北京第二外國語學院北門外有一處自有房屋，今年，這裏變成了普惠幼兒園，9月已正式開園。“自有房”出租多好，辦普惠幼兒園，不虧嗎？二外校長計金標說：“單純經濟賬雖然不賺錢，但這是件多贏的事兒。這所幼兒園解決了本校教職員工和周邊居民適齡兒童入園難的窘況，同時標志著二外建成了從學前教育到博士后的完整的、多層次人才培養體系。”

二外辦普惠園只是今年本市持續增加學前學位供給行動中的一個縮影。今年年初，“着力緩解‘入園難’問題”被列入重要民生實事任務的頭號工程。市教委數據显示，今年，本市在保存量的基礎上，因地制宜、多措並舉，通過積極利用疏解騰退空間、創新辦園形式、支持國有企事業單位辦園、扶持新建、改建、擴建和以租代建等多種方式，公辦園民辦園並舉，內外挖潛，不斷擴增普惠性學前教育學位資源。截至目前，138所幼兒園完成改擴建，新增學前學位30326個。

新增30326個學前學位

“暖男小‘大夫’耐心地查看病情，建議輸液療效快，但是怕我暈針，開了糖漿緩解。收費窗口的小‘護士’囑咐我要留好白色的底方兒，憑粉色的小票去藥房取葯……整套醫療服務嚴謹專業，十星好評！”北京第二外國語學院幼兒園園長王邈在朋友圈裡描述着孩子們“開辦”的“醫院”，朋友們紛紛點贊。她驕傲地說：“雖然剛開園不久，但我們已經逐漸形成了高校辦園的特色核心課程！”

二外幼兒園規模為9個班，最多可招收270名幼兒。目前，幼兒園裡的小朋友有一半是二外教職工的孩子，還有一半學位惠及了附近5公里以內的居民。“我們還照顧了少量非京籍的適齡幼兒入園。”王邈說，“現在，我們每天都會接到家長諮詢明年入園的電話。”

包括二外幼兒園在內，今年本市已新建、改建和擴建138所幼兒園，124所幼兒園開班招生，新增30326個學前學位。相當於每天，教育部門和各區都要想辦法“挖”出83個新學位。

學前教育經費佔比提高

計金標心裏有本賬：二外幼兒園場地是學校無償提供的。如果按照市場每平方米5元的價格粗算，一年場地使用費接近500萬元。如果加上開園前進行的一系列抗震加固、消防噴淋設施加裝等工程，再算上人力成本等，辦普惠幼兒園絕對是件“費力又費錢”的事兒。“還要承擔‘高風險’，孩子們吃得安全嗎？在教室里會不會磕碰到？這些問題都要考慮周全。”計金標說。

“也有人提出過辦民辦園，但是作為一所市屬高校，我們堅持辦普惠園，保教費每名學生每月750元。”計金標說，“辦幼兒園不是為了盈利，我們希望將辦普惠園變成一件‘多贏’的事兒。幼兒園滿足了教職工子女入園需求。同時，附近居民也能享受到優質的學前教育。對於學校而言，辦園也為今後學校教育品牌建設和推廣提供了條件。”

政府也從政策到資金及時跟進，鼓勵普惠幼兒園建設。市教委介紹，本市普惠性幼兒園將逐漸實現公辦民辦“質量標準統一、價格標準統一、補助標準統一”。所有普惠性幼兒園，不管公辦民辦，只要提供安全的、有質量的教育，都納入生均定額補助、一次性擴學位補助及租金補助範圍，由非普惠性民辦幼兒園轉為普惠性民辦幼兒園的還會給予一次性獎勵。目前，本市學前教育經費佔財政教育經費的比例已經由3%提高到10%。相關負責人說：“給足政策，給足支持，盡全力確保園所轉成普惠性幼兒園后不僅能正常運轉，還能運轉得更好，讓園所踏踏實實地為周邊老百姓提供實實在在的普惠性學前教育服務。”

新增普惠園超百所

今年年初，本市出台《普惠性幼兒園認定與管理辦法》，明確了普惠性幼兒園的認定範圍、申報條件、認定程序、退出機制、保障支持和日常監管要求。辦法明確提出了普惠性幼兒園用於人員經費支出比例占保教費收入和財政生均定額補助收入之和的比例原則上不低於70%，這對提升普惠性幼兒園教師工資待遇，保障園所質量有重要的意義。

市教委介紹，本市還建立了普惠性幼兒園補助項目的進展台賬，督促各區落實相關補助政策。各區按月報送補助推進情況，市級建立累計滾動台賬，並根據進展情況，及時督查解決問題。

數據显示，本市普惠園的數量不斷增加，一年新增超百所。

(責編：許維娜、孫紅麗)

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原標題：百城住宅均價漲幅連續多月維持在低位區間

　　1日，中國指數研究院發布2019年12月份百城住宅平均價格指數報告，12月份百城住宅均價環比上漲0.42%。綜合來看，百城住宅均價漲幅已經連續多月維持在低位區間。

　　根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年12月，百城住宅平均價格為15168元/平方米，環比上漲0.42%。同比來看，百城住宅均價較2018年12月同期上漲3.34%，漲幅擴大0.17個百分點。

　　從漲跌城市個數看，100個城市當中有69個城市環比上漲，25個城市環比下跌，6個城市與11月持平。與11月相比，12月份住宅價格環比上漲的城市數量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個；價格環比下跌的城市數量減少15個，其中跌幅在0.5%以上的城市有8個，數量與11月份持平。

　　另外，2019年12月份北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為27350元/平方米，環比上漲0.42%。十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為38549元/平方米，環比下跌0.22%。

　　2019年末，房地產政策基調保持穩定，繼續堅持“房住不炒”定位、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。各地政府繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，按照“因城施策”基本原則適度保持政策優化的空間和靈活性。

　　“2019年，百城新建住宅價格環比漲幅持續在低位區間，單月環比下跌城市數量明顯增多，累計漲幅延續收窄趨勢。”中指院相關分析人士指出，其中一線城市在供需改善及低基數的影響下累計漲幅小幅提升，二三四線城市價格累計漲幅延續回落態勢，尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現。

　　此外，在二手房市場方面，受熱點城市新房供應規模增加的影響，二手房市場買方議價空間加大，部分城市二手房價格調整壓力突出，導致十大城市二手房均價累計有所調整，且近幾個月跌幅有所擴大。

　　“近期房地產市場保持以穩為主正是基於2019年保持樓市調控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面，房地產金融政策貫穿全年，這為部分城市實施定向微調、保障合理住房需求提供了堅實的基礎。另一方面，相較於2018年，隨着各地市場形勢的分化，2019年因城施策進一步深化，這在一定程度上保障了市場整體穩定。”上述中指院分析人士表示。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：房企搶收 千億新兵數量或不及去年

  　距離2019年收官不到25天時間，房企進入最後的業績搶收階段。從各大房企陸續披露的前11月銷售業績戰況來看，已有部分房企提前完成全年銷售目標，但也有房企銷售不佳，完成全年業績目標存在較大壓力。在業內人士看來，市場下行周期，大房企的規模優勢更為凸顯，小房企衝擊千億的難度將不斷提升。

　　TOP100房企11月銷售額環比上漲

　　2019年的房地產調控政策，雖然不斷有地方城市通過人才政策適度放鬆限購，但是並未改變整體較為嚴格的政策環境，在業績目標的壓力下，房企早已開啟加大供貨、以價換量的營銷通道。從已經披露前11月銷售業績的房企來看，整體銷售環比略有上升。

　　據克而瑞統計數據显示，11月份，TOP100房企單月權益銷售金額較10月有所提升，環比增長10.9%，TOP30房企中有20家房企的單月業績表現為環比提升。

　　其中，大中房企的規模優勢和增速優勢明顯。諸如碧桂園，11月實現權益合同銷售額約601.5億元，分別超過9、10月份。前11月，碧桂園的權益合同銷售額也突破5000億元，達到5398.4億元。據機構統計，該企業全口徑銷售額已經突破7000億元。在這背後能看出碧桂園以價換量的策略，其在9、10、11月份的銷售均價一路下行，分別為每平方米8939元、8510元、8282元。

　　恆大雖然11月銷售額370.6億元，環比大幅下降，但是9、10月份831.1億元、903億元的銷售額刷新房企單月銷售紀錄，也助力恆大全年目標完成率達97%。

　　萬科11月單月實現合同銷售金額545.4億元，環比增加25.7%，均超過9、10月份。

　　融創中國上半年全年目標完成率不足4成，7月份開啟“全員營銷”，9、10月份單月銷售額刷新該企業歷史紀錄，分別為629.1億元、644.3億元。機構數據显示，融創中國在操盤金額和權益銷售金額上首次超過萬科，排名第三，對“碧萬恆”三角陣營形成衝擊。

　　此外，克而瑞統計數據显示，世茂房地產、陽光城、中南建設11月環比業績增幅均在25%以上。

　　對12月業績預期，有分析人士指出，全國不同城市不同區域間的供需分化還會持續，部分城市受到人才政策等影響，短期需求量還可能出現小幅攀升。不過一位房企高管表示，問題在於房企沖業績可能出現大面積的以價換量，導致市場觀望並抑制銷售，預計市場不會太好，可能不及去年12月成交量。

　　部分房企完成業績仍存壓力

　　從克而瑞統計數據來看，在年內設定業績目標的企業中，前11月近7成房企的目標完成率已達到90%以上。但也有超2成的房企目標完成率尚在80%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

　　據新京報記者不完全統計，截至12月4日，已經有23家房企披露前11月銷售業績，19家房企設定了業績目標，其中完成全年目標的房企有3家，分別為世茂房地產、中梁控股、龍光地產，目標完成率在90%之上的房企有中國恆大、新城控股、旭輝控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、美的置業、時代中國等。目標完成率在90%以下的房企有榮盛發展、佳兆業、富力地產、花樣年、當代置業。富力地產前11個月累計實現權益銷售金額約1203.5億元，雖然同比上升約6%，但僅完成全年1600億元目標的75.22%。

　　中指研究院常務副院長黃瑜表示，2019年房企年初制定整體目標增長在20%左右，也預料到全年的行情將不復往年，但除了受產品、營銷、品牌等自身經營營銷外，也與城市的分化、供需端調控政策相關，比如以高端產品為主的房企，主要在熱點城市或核心地段拿地，往往拿地價高、資金佔用周期長，受城市限價、銷售去化慢等影響，也有部分企業布局相對集中在市場調整階段的城市，受到的影響也較大。

　　2019年房企面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款、保證現金流成為今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動減速、降低目標提質以應對風險。諸如龍湖今年銷售目標定為2200億元，預計同比增速為9.65%，低於2018年28.5%的增速。中海的銷售目標是3500億港元，預計同比增速為16%，低於2018年29.8%的增速。旭輝2019年的銷售目標是1900億元，增速為25%。陽光城將2019年的銷售目標定為1800億元，同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元，預期同比增速10%。

　　中小房企衝擊千億難度加大

　　雖然去年房地產政策從嚴，但是在規模效應下，房企千億新兵數量創紀錄，有超過10家房企邁入千億房企行列，包括陽光城、中南建設、富力地產、正榮地產、金科股份、中梁控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、榮盛發展、遠洋集團等。包括此前已經邁入千億陣營的房企，去年共有27家上市房企進入千億陣營。

　　2019年，又將會有哪些千億新兵呢？

　　從目前的情況來看，數量不太樂觀，目前僅中國奧園提前實現千億目標。2019年前11月，中國奧園實現合同銷售金額約為1012.7億元人民幣，同比增長37%。事實上，2018年，中國奧園距離千億就一步之遙，全年銷售額為912.8億元。

　　有望進入千億陣營的房企可能還會有美的置業、藍光發展、龍光地產、中國鐵建、首開股份等。

　　今年前11個月，美的置業實現合同銷售金額約為909.5億元，龍光地產實現合約銷售額約852.2億元。藍光發展、中國鐵建雖未披露前11月份銷售業績，但是從三季度報可以窺探其全年業績走勢，其中藍光發展前9月份實現銷售金額715.19億元，中國鐵建房地產開發業務累計合同銷售金額609.787億元。首開股份前10個月簽約金額769.34億元，同比增加13.69%。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從2019年的銷售情況來看，新入千億陣營的房企數量預計不會超過5家。從房地產開發行業的發展來看，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買方市場等因素影響，衝擊千億的難度還將不斷提升。

　　上述房企人士表示，房地產已經進入金融橫盤周期，中小房企難以得到金融機構的支持，資金成本也在大幅提高，同時，土地價格並沒有下降，獲地成本也越來越高，中小房企逐步退出地產江湖是大勢所趨。

　　本版采寫/新京報記者 段文平

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

      在剛剛過去的11月，雖然土地市場的成交量仍在上漲，但是成交價及溢價率明顯走低。11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，已連續5個月下降。土拍市場持續降溫，底價成交成為主流，流拍時有發生，房企拿地意願不強。業內人士認為，短期內土地市場的降溫態勢難改，不過，對有資金實力和較低融資成本的房企來說，倒是補倉的好時機。

　　前11月杭州賣地2397.6億居首位

　　12月2日，上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》（簡稱“報告”）显示，2019年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，並且遠超過第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

　　從全國來看，報告數據显示，11月，40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%，主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月，40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%，增速回落0.3個百分點。

　　上海易居房地產研究院研究員王若辰表示：“2018年下半年,全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019年上半年，部分熱點城市土地市場重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長明顯；隨着調控政策的密集出台，下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

　　11月上海、廣州土地溢價率為零

　　11月，土地價格不見起色，土地成交溢價率連續5個月下降。報告显示，11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2%。

　　土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

　　對此，易居研究院研究員王若辰認為，深圳溢價率的上升或與其調整豪宅稅後，市場預期發生一定轉變有關，因此明顯高於其他三個一線城市。

　　即便如此，深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍，在11月22日，深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價成交。

　　從土地出讓均價來看，11月40個典型城市移動平均土地成交價（最近6個月的平均土地成交價）為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續收窄。具體來看，11月，一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米，環比下跌2.1%，已經連續3個月下跌。 采寫/新京報記者 徐倩

　　中海、保利、中駿拿地力度大

　　11月，房企拿地積極性顯著下降，只有國企、央企受益於融資優勢仍然表現強勁。在機構統計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中，8宗地由具有國資背景的房企獲得。

　　從前11個月來看，房企拿地表現明顯分化，50大房企權益拿地金額高達2萬億，萬科權益拿地金額最高為1570億元，其次是碧桂園1238億元，而恆大明顯落後，則為410.44億元。

　　雖然年底土地供應預期大漲，但受制於政策收緊、企業力保現金流等因素，業內人士預計土地市場難見熱度。

　　國資背景房企成11月土地市場主力

　　11月，雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量，但是拿地力度在收縮。億翰智庫數據显示，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說，憑藉充足的資金實力和較低的融資成本，拿地動力仍足。

　　在11月的土地市場，除了中海一如既往地積極拿地外，保利發展、中駿、招商蛇口的拿地表現也很積極。綜合機構數據显示，保利發展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地，同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度，單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

　　11月22日，深圳集中出讓6宗地塊，其中1宗流拍，5宗成交127.51億元，均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業，中海地產、招商+華潤聯合體、深圳安居集團。

　　另據中指研究院統計，從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中，共有8宗由國企及央企參與競得，佔TOP10拿地總額的78.7%，包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中駿以59.4億元獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地，拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

　　中海+首鋼聯合體以底價51億元競得的北京石景山區1宗住宅，位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊，以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦庄住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區首個公開出讓土地，也進入前10成交總價榜單，排名第九位。

　　對於國資背景的企業成為年底土地市場的主力，業內人士分析稱，隨着融資政策逐漸收緊，土地市場的溢價率開始走低，而對於有資金實力和較低融資成本的國企、央企來說，正好趁機補倉，但是一般的民營企業則會更加顧忌現金流而不願出手。

　　前11個月“萬碧恆”拿地分化

　　即使年底房企謹慎購地，但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

　　據中原地產數據显示，截至11月，2019年50大房企權益拿地金額高達2萬億，同比上漲幅度高達17%。萬科權益拿地金額最多，為1570億元，其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權益拿地超過500億元的房企達9家，合計38家房企拿地超過200億，刷新歷史同期紀錄。而恆大前11個月以410.44億元的權益拿地金額名列第16名，未進前10。

　　除在公開市場拿地之外，房企通過收併購等方式獲得的土地儲備數量也不少。據克而瑞不完全統計，今年1月-11月典型企業收併購、協議土地出讓的幅數佔比達到12%，一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收併購補充資產，另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等，憑藉地緣優勢補充貨值。

　　值得關注的是，11月27日，融創中國發布公告披露，152.69億元收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。而標的資產持有位於成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目，可售建築面積約為2771.6萬平方米。

　　然而融創的收購遠未停止，12月3日，融創與廣州資產管理有限公司進行戰略合作簽約，雙方將共同推進不良資產收購、企業併購重組、不良資產經營等業務。

　　事實上，在市場不見起色，部分中小房企面臨生存困境，行業洗牌加速的背景下，規模房企通過收併購獲得土地資源成為不可或缺的渠道。

　　雖然年底土地市場集中供應，但在多位業內人士看來，未來房企拿地態度仍將謹慎，土拍熱度持續低位徘徊。

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，2019年房企拿地也出現分化，依然有企業在土地市場加快拿地步伐，特別是部分央企、國企和新上市企業，拿地依然非常堅決。不過，考慮到資金成本成為企業拿地的主要決定因素，在融資收緊預期下，房企整體拿地意願仍將退燒。 采寫/新京報記者 袁秀麗

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：11月百強房企業績環比上漲超一成

　　接近年底，為衝擊業績，房企開始逐漸加大供貨力度，11月百強房企整體業績環比上升。克而瑞地產研究中心數據显示，11月百強房企單月權益銷售金額較10月有所提升，環比增長10.9%。

　　從累計業績表現來看，1至11月百強房企累計權益銷售金額同比增長6.5%。不過，克而瑞方面認為，目前市場整體的去化率水平仍處於相對低位，市場真實情況並不像數據反映得那麼樂觀。

　　2019年1至11月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升，規模房企整體的業績表現相對更為突出。TOP30房企中有20家房企的單月業績表現為環比提升。其中，碧桂園11月單月實現全口徑銷售金額860億元，較10月850億元的業績規模進一步提升。融創11月實現全口徑業績規模665.1億元，保持行業領先水平。萬科11月全口徑銷售金額也較10月顯著提升27.5%至553.2億元。此外，世茂、陽光城、中南11月單月的業績表現也較為突出，環比業績增幅均在25%以上。

　　從房企目標完成情況來看，截至11月末，在年內設定了業績目標的企業中，近七成房企的目標完成率達到90%以上。其中，包含世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的九家房企已提前達成全年目標。同時，超兩成房企目標完成率尚在80%至90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。總體來看，在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

　　針對房企11月業績表現，中指院方面指出，近期房地產市場保持以穩為主。隨着房地產行業集中度加速提升，“越大越強、強者恆強”的競爭法則已成共識。規模房企普遍採取靈活的推盤和價格策略搶抓回款，整體銷售業績延續增長態勢。

　　中指院表示，在我國經濟和房地產行業進入高質量發展的背景下，行業調控政策和融資環境總體仍將保持從嚴態勢，企業銷售業績分化也會加速行業格局洗牌及市場集中度的持續提升。未來，房地產市場調整壓力尚存，部分具備規模及資金優勢、經營策略堅持快速周轉的企業，將繼續保持競爭優勢。對於多數企業來說，未來仍需順應市場發展大勢，優化城市布局結構，並緊抓政策機遇擴大融資規模，防範自身資金風險，通過高質量的發展內核實現可持續的規模化發展。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：逾10家上市公司“脫房” 多數是因為“錢緊”

　　本報見習記者 李 正

　　隨着近幾年的持續調控，房地產市場呈現出了減速甚至下滑的趨勢。易居房地產研究院近日發布的研究報告显示，從受監測的主要城市來看，2019年住宅供給量整體小於需求，隨着全國市場進一步降溫，預計2020年全國商品住宅將供大於求。

　　對此，華輝創富投資總經理袁華明在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於目前地產行業的情況，首先是在“房住不炒”政策導向下，房地產投機屬性得到了相當程度的抑制。其次是從房地產銷售、開發建設和拿地情況看，房地產行業沒有大幅下滑跡象，表現出了較強韌性。最後是房地產行業出現了明顯的行業集中度提升和強者更強態勢，頭部企業的營收和盈利增速穩健和突出。

　　“從短期來看，房地產金融政策有微調可能性，但大幅調整空間不大。這是因為當前房地產行業發展韌性使得金融政策缺乏大幅放鬆契機，而經濟下行壓力使得金融政策也很難進一步收緊。”袁華明進一步分析道，從需求端來看，城市化推進和經濟向消費拉動轉型的大背景，決定了房地產需求有剛性成分，過往幾年的房地產調控還為未來房地產需求釋放留下了空間，而從供給端來看，過去幾年房地產調控對於產能的抑制，或許會推動2020年後房地產行業進入補庫存周期。

　　房地產的“圍城”，也有相當一部分企業正在逃離。

　　據《證券日報》記者不完全統計，今年以來，A股市場有超過10家企業剝離了房地產業務，其中不乏一些主營房地產業務的上市公司，比如萬達集團、嘉凱城等，此外，還包括年中實施剝離房地產業務的萬澤股份、航天科工、紫金礦業，以及年底的大港股份、亞太實業、廈門鎢業。

　　對此，袁華明分析認為，從房地產企業的角度看，行業正在向專業化、品牌化、規模化競爭轉變，加上金融政策上對於房地產企業投融資的制約，相當多公司的“脫房”轉型，是在房地產產業發展不利情況下的被動選擇。

　　在談及對未來上市公司“脫房”的看法時，袁華明對記者表示，大體量、較高毛利率和發展潛力，決定了房地產行業絕非“夕陽”，而“脫房”是否持續，更多的還是取決於房地產行業得發展態勢，以及房地產調控政策的變化。

　　事實上，在今年剝離房地產業務的多家非地產板塊上市公司中，部分公司不僅更改了經營範圍（不再包含地產相關業務），甚至還作出了未來不再從事與房地產開發經營相關的業務的承諾，專註主營業務發展。

　　在私募排排網基金經理夏風光看來，上市公司“脫房”的原由很多。其中“金融政策收緊，通過剝離房地產業務，來解決資金訴求的情況也較為常見。”夏風光在接受《證券日報》記者採訪時表示。

　　此外，在房地產行業告別整體高增長后，上市公司“脫房”也體現出其對房地產行業後市發展的謹慎判斷。但無論如何，上市公司主動或被動退出房地產業務，都是行業發展優勝劣汰的過程，行業集中度將進一步提高，而這未必不是好事。

　　“綜合來看，上市公司所剝離的房地產業務，大多競爭力不強，能夠帶來的收益有限，甚至還有可能持續大規模投入。”因此，夏風光進一步分析稱，上市公司剝離房地產業務也有助於其回籠資金，集中力量發展主營業務。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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繼11月底宣布新增會議會展板塊后，融創中國在12月初又推出了康養品牌“融愛家”，並聯手清華醫療和日本美邸（MCS）養老服務兩大康養行業龍頭，開啟了醫療康養產業的全面布局。至此，融創中國形成了以地產為核心主業，涵蓋服務、文旅、文化、會議會展、醫療康養業務的六大戰略板塊。

對此，融創中國董事會主席孫宏斌表示：“融創投資文旅、文化、會議會展、醫療康養，都是和地產有關的消費升級，是地產+消費升級，是地產+美好生活，這是融創一貫的邏輯。六大板塊中有四個――地產、服務、文旅、會議會展，融創都做到了頭部企業。融創希望用3年到5年時間，在文化、醫療康養兩個板塊也能做到頭部。醫療康養產業是一個非常巨大的市場，但也是一個很難做的市場，融創有情懷、有決心，有耐心，在這個行業里提供中國最好的養老和醫療康養服務。”

攜手兩大行業龍頭

數據显示，截至2018年年底，我國60歲及以上老年人達2.5億，佔全國總人口的18%；到2040年，60歲以上老年人口將進一步佔到總人口的30%，老齡化趨勢持續加劇，國民醫養需求急劇增長。預計2020年中國健康服務業總規模將超過8萬億元，到2030年將達16萬億元。中國即將成為全球健康產業的最大市場，醫養產業快速發展是大勢所趨。

而為了在這一巨大市場中佔據高地，融創也是做足了準備。

融創中國執行總裁兼北京區域集團總裁荊宏表示，公司布局醫療康養產業在醫療專業、康養服務和規模布局三大方面具備核心競爭力。

對此， 廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟也表示，此前融創與清華大學、青島市政府等合作成立了總建築面積42萬平方米的“清華大學附屬融創青島醫學中心”，而“融愛家”旗下“融創醫療康養項目社區醫院”是清華融創青島醫學中心附屬醫院的直轄醫院，通過項目巡診、綠色通道和雙向診斷，以高服務品質為客戶提供專業保障。在康養產業方面，公司與日本領先的康養機構美邸養老服務公司合作，針對中國家庭的健康養老需求提供高品質養老服務，與醫療產業相互依託，打造醫療康養一站式關愛體系。此外，融創前期已廣泛布局的文旅產業為公司醫療康養項目提供充足的備選項目和發展空間。目前融創已在山東、四川、雲南、浙江等地規劃醫療康養項目22個，其中14個已經投入建設，青島阿朵小鎮頤養社區計劃將於2020年5月份投入運營。

融創方面還表示，依託遍布全國的文旅和旅居項目，公司還可以為業主提供高標準候鳥式養老服務。醫養類項目往往對於周邊自然環境有較高要求，而融創日益蓬勃的文旅布局，既能滿足中國家庭對旅遊度假的多元需求，同時為醫療康養領域增添了新引擎。目前，融創文旅集團已是全球最大的文旅產業運營商、全球最大的文旅物業持有者，在全國布局了10座文旅城，4個旅遊度假區，24個文旅小鎮，其中涵蓋了41個主題樂園、26個商業及近100家高端酒店。各大板塊的相互賦能以及功能疊加，大大擴展了融創發展醫療康養的邊際效應。

圍繞“地產+”各板塊相互賦能

雖然康養市場需求巨大，未來將發展成一個十萬億元級的市場，但孫宏斌和融創的高管團隊也坦言，目前康養市場的商業模式尚不成熟，配套政策也還不完善，行業普遍虧損，融創在康養上的投入，還需要從地產業務上反哺。

不過，從當下融創的銷售表現來看，公司有充足實力完成對相應板塊的悉心培養。

11月份，融創中國實現合同銷售金額666.5億元，同比增長48%，合同銷售面積460.4萬平方米，同比增長49%，對應銷售均價14470元/平方米。自9月份以來，融創持續加大推盤銷售力度，連續三個月銷售規模超過600億元，11月份更是超過2017年12月份的641.6億元，創下公司歷史上單月銷售規模新高。截至11月份，融創2019全年銷售目標完成率達到91%，全年大概率可完成5500億元銷售目標。

實際上，此前融創在發布半年報時曾透露，截至8月22日公司確權土地儲備貨值為2.82萬億元，確權土地儲備面積為2.13億平方米，超過83%的土儲位於一線、二線城市。而這些土地的平均成本僅為4307元/平方米，對應上述銷售均價，利潤足夠客觀。

有業內人士也表示，目前融創的地產業務規模足以躋身第一梯隊，造血能力也較強，但隨着國內房地產行業步入成熟階段，龍頭企業想要繼續保持快速發展，未雨綢繆培養新的利潤增長點已成必然趨勢，恆大、碧桂園、萬科均是如此。孫宏斌近些年布局文化、康養等業務，就是為了融創未來5年甚至10年後的發展布局，讓公司真正成為中國家庭美好生活整合服務。而上述六大板塊正是融創基於對消費升級和美好生活的深刻洞察而進行的戰略選擇，圍繞“地產+”，各板塊相互賦能，逐步擴展邊際效應。

值得注意的是，除了現有的六大板塊，孫宏斌透露，未來公司很可能進軍教育產業。而此前的10月底，廣州華萬教育剛以2.67億元的底價競得廣州市花都區一宗教育教學用地。

而《證券日報》通過天眼查得知，天津融創文旅地產有限公司和融創房地產集團有限公司分別持有廣州華萬教育49%和51%的股權。這也意味着，孫宏斌在教育產業上似乎已經開始悄然布局。

(責編：許維娜、孫紅麗)

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