房企併購加速規模擴張 3年涉資1.2萬億元

房企併購加速規模擴張 3年涉資1.2萬億元

東方財經網 2017-07-25 23:53:13 來源:

“併購”,不再僅僅是中小房企甩賣資產求生的手段,行業整合已經進入龍頭房企密集推動大規模併購重組的時代。在房地產行業每年10萬億元左右的增量規模中,搶奪市場份額是一場戰爭,大型房企正在利用併購手段儲備“糧草”,以圖劃定其“勢力範圍”。

《證券日報》記者根據Wind資訊數據統計獲悉,2017年至今,房地產行業併購案宗數為154宗,涉資2177億元。其中,7月份才過去24天,併購案則達27宗,涉資約908億元。或許,看似今年境內房企併購案才猛增,但從行業裂變的進程來看,最近三年以來,境內房企併購案一直處在“高發”階段。

根據Wind資訊統計數據發現,2014年7月份至今的三年時間內,境內房地產企業併購案發生972宗,涉及併購金額高達11679.95億元,接近1.2萬億元。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進昨日向本報記者表示,在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下,通過買股權獲得土地儲備的方式,一般成本較低,有利於房企擴張。

標杆房企加速併購

Wind資訊數據統計显示,2017年至今,房地產行業併購案宗數為154宗,涉資2177億元;2016年,房地產行業併購案宗數為217宗,涉及金額為4012.5億元,同比上升44%;2015年併購案宗數為341宗,涉及併購標的價值為2853億元,同比增長12%。

《證券日報》記者也注意到,在上述併購交易中,標的方所屬行業雖然房地產行業居多,卻也並不局限於此,銀行、醫療保健技術、电子元件、互聯網軟件與服務、電影與娛樂等行業都在標的所屬行業之列。

此外,在過去兩年中,大額併購交易多是涉及地產企業之間的併購重組,包括中信地產、中海地產、華潤置地、保利地產等央企地產併購重組交易。但相對來說,標杆房企收購中小房企項目股權的併購案較多。

值得注意的是,今年以來,龍頭房企之間的併購動作開始加劇。例如,融創中國和富力地產分別收購了萬達13個文旅城91%股權和77家酒店的資產包,總價涉資638億元;萬科以551億元競得廣信房產資產包,以168億元參与普洛斯私有化。

除了融創中國之外,另一个中型房企併購代表是陽光城。作為閩系房企的代表之一,陽光城可謂銷售規模500億元陣營中有實力最早踏進千億元俱樂部的上市房企之一,而在地價水漲船高的市場環境下,併購是陽光城迅速上位的利器。有分析師統計,2015年-2017年5月份,陽光城通過公開市場和併購拿地金額667億元,規劃建築面積1771萬平方米。其中,併購金額389億元,佔比58%;併購項目建築面積1324萬平方米,佔比75%。

無疑,地產大併購時代是標杆房企擴張的好時機,而且加快了大型房企邁入轉型過渡期的腳步。

併購催生債務高企

然而,大舉併購的背後,是負債高企的資金壓力,尤其是現金流可能面臨危機。

據2016年財報显示,融創中國總負債2577.72億元,凈負債率從2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%,如果把去年發行的100億元永續債歸在債務項下,融創的凈負債率將超過200%。

鑒於此,融創中國一路大舉併購后,市場最擔憂的是其負債情況和現金流危機。對此,融創中國董事局主席孫宏斌反覆在公開場合表示,融創可以控制好負債率。

7月23日,孫宏斌在微博上表示,“朋友們不用過度擔心融創。一是我們因現金流失敗過,知道現金流的重要性,重視現金流,把公司安全放在首位;二是我們知進退,在放棄上沒有人比我們更決絕,比如10月份以後不在公開市場買地,等待併購機會,比如放棄綠城、佳兆業和雨潤;三是我們有戰略更有執行,我和團隊一直在一線,聽得見炮聲,敢拼刺刀。”

而對於接盤萬達77家酒店的富力地產,雖是六折購入這筆資產,但市場對其該筆收購依然有負面評價。昨日,國際信用評級機構惠譽表示,這一資產收購計劃將會推高富力地產的總體債務水平,並使其凈債務與調整后庫存之比接近60%的惠譽門檻水平,進行資產收購將減緩公司的降槓桿進程。

另一個被冠以“併購王”之稱的陽光城,據2016年年報显示,陽光城凈負債率高達256.82%,同比上升了86.18%;有息負債總額為674.9億元,同比增加了81.21%。據同策諮詢研究部總監張宏偉表示,今年一季度末,陽光城凈負債率更是進一步走高,達到316.5%。

他表示,雖然去年相對寬鬆的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會,但隱形的債務壓力,以及布局區域受政策影響而導致去化不利的風險,都給陽光城這類似大規模併購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。

更重要的是,大舉併購雖然帶來了大量的土地儲備,但從明年開始,房企將進入還貸高峰期。

原華遠房地產董事長任志強表示,2015年―2016年新增有息債務8520億元,2010年―2014年5年內的新增有息債務8200億元。房產企業明年大概有3300多億元債務要還,後年有4000多億元債務到期,未來三年,房企到期債務約達萬億元。任志強坦言,接下來的時間,有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機,並且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。

(來源:證券日報)

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