全國樓市調控進一步擴圍：二線城市周邊跟進 貧困縣也限價了

東方財經網 2017-03-24 20:35:27 來源：和訊網

3月23日，樓市調控又添三個城市。上午天津（樓盤）周邊城市河北省滄州（樓盤）市宣布加入限購大軍，下午四川（樓盤）省成都市宣布限購升級，二手房加入限購範圍。更有國家級貧困縣安徽省阜陽市臨泉縣因2月份商品房銷售突破6000元/平方米而緊急出台限價措施。

新一輪調控範圍正在進一步擴大，從一線城市、熱點二線城市向環一線城市，甚至環熱點二線城市周邊蔓延。

環熱點二線城市限購開啟

3月23日，位於天津都市圈的河北滄州發布《滄州市人民關於強化房地產市場調控的通知》，限制非戶籍家庭在主城區購買二套住房；本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，不得購買普通住房。

截至目前，據澎湃新聞統計，環北京（樓盤）區域限購的地市已有6個，包括河北省涿州市河北省滄州市、河北省保定（樓盤）市淶水縣、河北省張家口（樓盤）市崇禮區、河北省保定市主城區、河北省廊坊市。而在此之前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區均在不同程度上加碼了限購措施。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，滄州限購說明環天津區域的限購已經開始啟動。包括句容樓市政策的升級，均體現了當前監管層調控的思路，即不區別城市等級，只要房價上正快，即會有各類管控的做法，後續不排除16個熱點城市周邊的小城市都會效仿。

澎湃新聞（www.thepaper.cn）注意到，此前環江蘇省南京（樓盤）都市圈的樓市調控已經升級。3月12日，位於環南京都市圈的安徽省滁州（樓盤）市出台樓市新規，提高居民購買二套、三套住房首付比例至40%和60%。

3月22日，同樣位於南京都市圈的江蘇省鎮江（樓盤）市下轄句容市宣布加強樓市樓市調控，非戶籍家庭在句容市區（含開發區）、寶華鎮購買商品住房的限購1套；購房家庭公積金貸款的，首付比例由20%上調為30%。

貧困縣罕見出現限價

3月22日，國家級貧困縣安徽省阜陽市臨泉縣發布《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓“限房價、控地價”實施意見》（以下簡稱“意見”），意見要求，該縣毛坯房均價控制在每平方米5200元以內，裝修房均價控制在每平方米6000元以內。

臨泉縣位於安徽省西北部，隸屬阜陽市管轄，周邊分別與豫皖兩省9個縣市區接壤，豎家級貧困縣，臨泉貧困人口佔了全省的五分之一。

意見显示，此前臨泉縣房價出現較大幅度上漲。2月，臨泉縣房地產市場監測數據显示，2月份商品房銷售均價6143元/平方米，與去年當月同比增幅28%，其中：商業均價10358元/平方米，住宅均價5709元/平方米。

分析人士表示，這意味着目前樓市熱度已經從省會城市向外輻射。

2016年10月合肥（樓盤）開始啟動限購政策，而10月2日出台的合肥“房十條”調控還規定：同一項目、同類房屋6個月內不得上調備案價格；再次申報備案價格超過6個月的上調幅度不得超過1%。這意味着合肥新房價格被嚴格限制。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，今年春節后，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京區域的三四線城市）以及區域中心城市周邊的三四線線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四城市）已經出現過“火”的狀況，為此，熱點城市周邊的三四線城市甚至縣級市已經開始出台措施調控樓市。

調控或視效果繼續加碼

張宏偉分析稱，自去年10月份樓市集中出台政策至今已經有6個月左右，按照往年調控經驗，每次新政時效性在6個月到8個月左右，隨後逐步被市場消化，如今已經到了去年10月效果減退的時間，如今北京、石家莊（樓盤）、南昌（樓盤）等城市的重新回暖即是該種表現。

於是到了目前的節點，一些熱點城市已經將調控措施加碼。

3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合四部門發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，將北京樓市調控進一步升級，在認房又認貸的同時，二套房首付成為全國門檻最高的城市。二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），同時降低住房貸款期限至25年。

同日，同屬一線城市之列的廣州（樓盤）也升級了樓市調控政策。在認房又認貸的基礎上，廣州市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；非戶籍人口的購房門檻從連續繳納社保或個稅三年延長至5年。

至此北上廣深四個一線城市全部實現“認房認貸”，非戶籍人口購房社保門檻提升至5年。

隨後，相繼有熱點城市跟進。3月23日晚7時，四川省成都市人民網站發布《成都市人民辦公廳關於完善我市住房限購政策的通知》，將二手房納入限購範圍。

張宏偉預測，今年3月起，多地樓市調控調控加碼，半年以後即今年9月-10月為檢驗成效的窗口期，如果調控效果沒有達到預期或者前期樓市調控效果減弱，下一輪樓市調控政策密集出台可能再度到來。

 

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大甲火車站人行跨越橋暨甲后停車場正式完工啟用，台中市長盧秀燕表示，人行跨越橋沙發換皮讓一般民眾、 行動不便者或推嬰兒車的父母都能方便通行，新闢停車設計師場也讓接送更加便捷。

台中市政府24日舉行大甲火車站人行跨越橋暨甲后停車場完工啟用典禮，市議員李榮鴻、施志昌、台鐵台中運務段長蘇鎮霖等共耐磨地板襄盛舉，台中市長盧秀燕表幸福空間示， 這座人行跨越橋施工比其它工程都要困難台北室內設計，因為要橫跨鐵路上方地板施工2萬5千伏特的電車線，且要等夜間車站關閉後才能施工，市府團隊全力以赴，興建完成全長49公尺的橋，前、後站兩座橋塔內更設有無障礙電梯桃園室內設計，讓民眾、行動不便者、帶孩子的爸媽都可方便通行，也紓緩地下道人潮壅塞問題，後站也興建甲后停車場方便停車，感謝議員支持預算。

盧秀燕強調，大甲、大安、外埔是台中重要區域，市府積極實木地板推動各項建設，例如大甲超耐磨地板日南國小校舍動工、 大安濱海自行車道修繕、外埔安定國小安裝冷氣等。近年市府積極推動「清涼安原木地板心學習計畫」，今年編列4000萬元安裝國中小教室冷氣地板裝潢，年底要讓甲、安、埔所有學校都有冷氣。

建設局長陳大田表示，工程去年11月1日開工，今年5月施工團隊克木地板服最困難處，跨越鐵路上方2萬5千伏特電車線，完成一次性海島型木地板吊裝作業，並於7月31日完成木質地板長49公尺、寬3.6公尺的人行跨越柚木地板橋，橋以鋼構可拆式設計，融入大甲鎮瀾宮屋簷兩側上拱元素，前、後站兩座橋塔內設地板有無障礙電梯，供行動不便者使用。工程完工後，可床墊紓解甲后路地下道假日塞車問題；後站東站停地板施工車場啟用後，也可紓緩海島型木地板車站停車需求、增加後站接送臨停空間，改善周邊交通。

交通局長葉昭甫說明，大甲火車站鄰近實木地板大甲鎮瀾宮與大甲觀光商圈，到大甲遊玩或進香的遊客常找不到車位，每年3至5月大甲超耐磨木地板媽祖國際 觀光文化節更湧入大量台中室內設計車潮，停車需沙發修理求大增，因此交通床墊局租用台糖權管的閒置空地，於大木質地板甲火車站後站東站闢建甲后平面停車場，汽車73席、機車17 7席，共250席，改善當地停車環境。

發展公共不動產REITs戰略價值日益突出

東方財經網 2017-03-30 14:31:03 來源：中國證券報・中證網

中國證券投資基金業協會、會長洪磊29日表示，隨着我國供給側結構性改革不斷深化、PPP戰略不斷推進，發展公共不動產REITs的戰略價值日益突出，有利於盤活大體量基礎設施中的存量資本，化解地方債務，為長期資金提供期限相配的長期投資工具。通過公募REITs等專業化投資工具可以找到有長期穩定現金流回報的長期資產，這將從源頭上抑制了投融資產品相互嵌套、“脫實向虛”問題，改善金融資本的供給效率。

洪磊是在中國證券投資基金業協會和歐洲公共房地產協會共同在京舉辦的“歐洲REITs政策與投資實踐國際研討會”上做上述表述的。

洪磊指出，公募REITs以優質公共不動產為投資標的，可以將實體經濟中最有價值、投資回報最穩定的部分資產轉化為大眾可投資資產，推動基礎資產、投資工具、投資理念的長期化，將散戶化資金“機構化”，促使追求二級市場價差的短期投資行為轉化為符合投資者生命周期和風險特徵的長期投資行為。

我國REITs的發展仍面臨缺乏發行上市的交易機制以及法律、財稅、監管標準等問題。洪磊表示，通過研究美國、歐洲REITs行業的運營機制和成熟監管經驗，可以更好地推動我國REITs產品設計和制度環境建設，推動公募基金、養老金投資於優質基礎資產，逐漸完善資產管理市場三層架構，支持實體經濟轉型升級，推進全民共享經濟發展成果的進程。

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調控后的土地市場:50城出讓金同比漲59.6%

東方財經網 2017-03-31 17:16:22 來源：21世紀經濟報道

 

樓市調控正在不斷升級。3月30日傍晚，廣州再次升級調控政策。截止到目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。顯然，嚴厲調控的決心一直未動搖。與此相對照的卻是，土地市場熱度未減。截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。一方面，千億大房企紛紛表示對拿地的謹慎態度；另一方面，小開發商仍在爭搶高價地。在規模化依賴日益嚴重的房地產業，前者通過併購提升競爭力，後者只能“鋌而走險”來博取生機。

截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

“按說，冰鎖商辦的市場趨勢下，房企拿地也應更加謹慎，但今天3宗商辦用地的競拍依舊激烈。”亞豪市場總監郭毅表示。

3月26日晚，史上最嚴商辦調控政策出台。新政執行3天時間里，北京商辦成交由此前一周2333套銷量，跌至僅售3套。

然而，令業內驚訝的是，如此冰冷的市場並未阻止開發商拿地熱情。3月30日，北京出讓3宗商辦用地，房企搶地依然积極。第一宗朝陽區金盞鄉603地塊經過33輪競拍被華潤招商聯合體以22.5億代價摘得；第二宗朝陽區金盞鄉604地塊經過29輪報價被中國金茂以20.4億代價摘得；第三宗大興生物醫藥基地地塊被東亞新華以10.6億代價摘得。

不僅是北京，房企在全國範圍內搶地都非常积極。中原地產研究中心統計數據显示，截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。

熱鬧的土地市場

3月29日，廣州迎來土地拍賣高峰。位於白雲、海珠和增城區的9宗地塊遭到數十家房產開發商的激烈爭奪。其中，時代地產以55437元/平方米的樓麵價競得海珠區廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率219%。

不僅廣州，上海土地市場也非常火熱。3月29日下午，中海地產以19.55億元拿下一幅宅地，地塊樓麵價為3.06萬元/平方米。同一天上午，在經過激烈競投后，上海松江區小崑山鎮的2宗宅地，最終也被中海地產以總價20.65億元、10.7億元一舉拿下。

北京土拍現場激烈程度也不遜色。3月28日下午，密雲和台湖的兩宗含自住房地塊進行現場競拍，出讓總價共33.4億元。現場氣氛激烈，不到10分鐘，舉牌次數已經超過50輪。最終，經過71輪舉牌，天恆擊敗其他房企，以15.8億元總價摘得通州區台湖地塊，溢價率39.8%。首創以17.5億元，並配建7.8萬平方米的自住房拿下密雲地塊。

上述情況並非個案。中原地產研究中心統計數據显示：截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

調控高壓持續

調控高壓仍然在加碼，而這在某種程度上在加大開發商搶地風險。

3月29日上午，住房和城鄉建設部在北京召開整頓規範房地產開發銷售中介行為電視電話會議。北京市住房和城鄉建設委員會主任徐賤雲代表北京市介紹了房地產調控經驗和成果。據徐賤雲介紹，目前北京房地產市場預期平穩、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。同時指出，加強二手房市場管理是調控當務之急，各地要因地制宜、綜合施策，儘快穩定二手房市場。對於市場出現的違規行為，住建部特彆強調必須嚴厲打擊，出頭必打。

同日，廣州宣布，非戶籍人士增城從化限購一套房；新購買的住房取得不動產證滿2年後方可轉讓。青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監局等三部門3月30日聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩運行的通知》。通知要求：一是在本市範圍內（六區四市）購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易；二是市國土資源和房屋管理局等部門《關於保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》確定的差別化住房信貸政策，各商業銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。

中原地產分析師張大偉也擔憂，由於現在土地市場上很明顯拿地成本增加， 而一旦房價進入調整周期，很可能房企面臨着巨大的銷售難題。他認為，巨大的成本壓力放大了房企風險；而對於溢價率超過100%的高價地來說更是如此。

張大偉認為，樓市開啟調控，多家企業面臨壓力，特別是在調控城市內拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。如果房企拿地金額中有超過70%分佈在調控城市中，而這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。

中原地產數據統計显示，截止目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。顯然，嚴厲調控的決心一直未動搖。

易居研究院副院長楊紅旭認為，一些企業可能預期過於理想化。“拿這麼多地，其實現在麵粉和麵包價格都差不多了。未來價格要漲30%-50%才能夠有合理利潤。個人判斷，大部分城市可能會先降溫，再走平，漲10%左右。”

一些開發商已經意識到拿地風險。

融創中國董事長孫宏斌在接受本報記者採訪時表示，房地產行業風險已經很大。其中，地價是最大的問題。而隨着調控持續，房價持續上漲的可能性在降低。孫宏斌透露，融創中國已經在去年10月開始停止在公開市場拿地。

萬科董事會秘書朱旭表示，過去的一年，儘管房地產市場十分繁榮，但背後卻存在着隱憂。快速的發展其實並不利於房地產的健康發展。

“為什麼有些地，限價后明明是虧的，等於在沒有未來的情況下還有企業搶地？”北京市一家房企高管也非常困惑。

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深圳2016年公積金髮放個貸218.39億 節約61.71億利息

東方財經網 2017-03-31 17:16:29 來源：南方都市報

昨日，《深圳市住房公積金2016年年度報告》正式發布。報告显示，2016年，深圳住房公積金繳存額達428.68億元，公積金提取額為231.25億元。全年共發放個人住房貸款3.44萬筆，共計218.39億元。

根據報告統計的數據，2016年，深圳繳存住房公積金428.68億元，同比增長12.59%。截至2016年底，累計繳存總額達1908.59億元。

在發放個人貸款方面，去年深圳發放3.44萬筆，共計218.39億元，年末住房公積金個人住房貸款的市場佔有率為6.07%。

目前，深圳職工家庭購買首套住房申請公積金貸款的，貸款利率仍為個人住房公積金貸款基準利率（5年以上為3.25%，5年及以下為2.75%）；職工家庭名下在深圳已經擁有1套住房，再次購買住房時申請公積金貸款的，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍。這兩個個人住房公積金的貸款利率，都低於二套房的商業性貸款利率。

也正因此，報告显示，相比商業性住房貸款，2016年公積金貸款總共為職工節約利息支出61.71億元。

“異地繳，深圳貸”去年發放154筆貸款

2015年8月，深圳開展異地互貸業務，主要包含兩種情況，一是“異地繳、深圳貸”，一是“深圳繳、異地貸”。報告數據显示，2016年，公積金中心對在異地就業繳存公積金但在深圳購房的深戶職工發放公積金貸款共計154筆、金額達9900萬元。截至2016年底，發放異地貸款總額達1.15億元，異地貸款餘額1.12億元。

此外，在提取業務上，按照報告提供的數據，去年提取住房公積金542.32萬筆，金額達到231.25億元。

在上述這些提取金額中，88.03%是住房消費提取，其中包括30.32%的償還購房貸款本息、26 ．40%的租賃住房、21.68%用於購買、建造、翻建、大修自住住房。另外11.97%用於離休和退休、戶口遷出或出境定居等非住房消費提取。

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杭州2017讀地手冊：加大土地供應 新收錄230宗土地

東方財經網 2017-04-13 15:48:11 來源：中國房地產網

4月12日消息，為增加市場土地供應，杭州國土資源局於近日發布了2017年杭州首期《讀地手冊》，共計收錄了230宗地塊，今年各區域土地供應量將大大增加。

據悉，該《讀地手冊》收錄了杭州主城區、餘杭區、富陽區、蕭山區以及大江東等區域共230宗地塊，總出讓面積約11253畝，其中涉宅用地為117宗。

主城區今年可供出讓的經營性用地有72宗，總面積約3093畝，其中涉宅用地共39宗，且宅地中有6宗土地出讓面積超過100畝。

若按區域來分，拱墅區供應量最大，此次收錄的經營性用地為21宗，其中涉宅用地為14宗，慶隆單元、上塘單元、湖墅單元，以及運河新城、桃源新城、鐵路北單元等均有新的供地計劃。

據悉，慶隆單元收錄的為2宗純住宅用地，其中一宗出讓面積約為80畝，東面即為去年6月出讓的首開杭州金茂府地塊。上塘單元也有1宗住宅用地供應，附近為陽光城・文瀾府項目，桃源新城、運河新城也分別有2宗地塊。

江干區則共收錄了12宗經營性用地，其中涉宅用地11宗，主要集中在丁橋、長睦、錢江新城二期等區域，且有3宗出讓面積達100畝以上。

此外，蕭山區可供出讓的經營性用地共55宗約2877.3畝，涉宅用地佔33宗，其中還有6宗地塊出讓面積在100畝以上，主要集中在錢江世紀城、新區、寧圍、湘湖新城以及南部卧城等熱門板塊。

餘杭區則共有52宗約2800.9畝，涉宅用地佔了24宗，主要分佈在未來科技城、良渚新城、臨平新城等板塊，其中也有多宗大體量地塊，面積最大的約211畝。

相比去年，大江東區今年計劃供應的地塊量也明顯增長，此次被列入的經營性用地共有17宗約908.7畝，其中涉宅用地佔10宗。富陽區收錄的經營性用地共34宗約1572.2畝，涉宅用地佔11宗，主要集中在鹿山、東洲、富春等板塊。

有分析指出，主城區此次收錄在內的涉宅用地，多數位於地鐵沿線或輻射範圍之內，還增加了剛需住宅類用地的供應，宅地暫時斷供或商品房去化明顯的板塊也有地塊計劃供應，商服用地則主要集中在居住氛圍成熟或新興區域，用以改善居住環境以及配套等。

此次供地無論是總出讓體量還是地塊宗數都有明顯的增幅，且擴大了普通住宅的供應比例，增加了中低價位的住宅用地的供應量，或可以從根源上起到平抑房價的作用。（據觀點地產網）

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北京150萬套房源供應量背後：樓市投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:20 來源：北京商報

在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。

事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失？

“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。

易居中國執行總裁丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。北京商報記者 董家聲

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“商住”限售後 投資投機呈“擠出效應”

東方財經網 2017-04-13 15:48:31 來源：新華網

新華網北京4月12日電（袁雅錦） 以封死 “炒房”可能為目的的北京調控政策十連環，讓房價“止漲”效果顯現。

反應在近日的市場變化上，尤以“商住”產品成交的劇烈下跌最為明顯，有分析人士稱，“此輪調控中出現的新殺手鐧――‘商住’限售，是對過去多年來商住產品打着‘不限購、限貸’旗號大肆推銷的釜底抽薪式打擊。”

業內認為，“商改住”打着低總價住宅的擦邊球卻往往以投資投機性需求為售賣對象，長期以往成為住宅市場上的“攪局者”，此次調控對“商住”的清算恰好體現出對“房子是用來住的”的回歸。

被抽去投機可能 “商住”成交明顯下跌

距離出台全面叫停“商改住”政策約半月，北京的“商住”市場成交量已呈現斷崖式下跌。

據了解，政策發布次日，北京商住簽約量從以往的日均200套左右瞬間跌至個位數。有業內人士認為，由於此前的北京調控之手鮮少伸向商住兩用房，造成許多開發商持續湧入商住市場，炒作其投資性和流通性，一度讓商住成為投資客的“避難所”。

而此次商住調控，堪稱北京有史以來最嚴，從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”，其市場效果也最為明顯。

據亞豪機構數據統計，4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交481套，成交面積7.38萬平方米，環比分別減少24％、15％。而從4月份情況來看，1-9日共實現商品住宅成交582套，成交面積8.39萬平方米，相比上月同期分別減少65％、51％。而回顧2月北京商品房成交量中，一度近六成為商辦類樓盤，相比去年同期增加了兩成左右。

限售後針對投資投機的“擠出效應”顯著，用中原地產首席分析師張大偉的話來說，“相當於把所有的商辦類物業的投資需求全面剔除出市場”。同時，他預測稱，在後市成交量上，或將帶來50%及以上的跌幅，甚至可能使這個市場進入休眠狀態；而在成交價格上，也將大幅下跌。

“商住”熱度停歇 巨量庫存“出口”待解

繼開發商被禁止向個人出售商住兩用房后，各大房源信息網站緊接着也被上“緊箍咒”。

4月11日上午，市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了15家發布房源信息的網站，對網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違規行為提出規範要求，各網站必須在12日24：00前撤下明顯存在違規信息的房源。

實際上，在此之前，記者就發現房天下、搜狐等網站已早早下架了商住兩用房的房源信息。在隨後的採訪中，多數房產中介也表示，“‘商住’限售政策一出，許多loft公寓等商改住產品似短時間內進入無人問津期，目前買家和賣家都處於觀望中。”事實上，此次“商住”速凍現象只是更大範圍地重現了去年通州區“商住”限購的冷卻效應。

伴隨着“商住”熱度停歇，過去五年因住宅限購而集聚起來的巨量商住兩用房庫存出口待解。

一位業內人士表示，自2011年開始，北京確立產城一體化發展的戰略結構后，大量F3類型用地――即包括住宅、商業、寫字樓在內的綜合用地被推向市場，開發商一度高密度地投入類住宅產品的開發。尤其在五環、六環地段，隨處可見LOFT、公寓等商改住產品，發展至今似有過剩之險。

“北京眾多房地產企業目前手上都持有‘商住’存量，有的剛拿地不久，有的處於銷售中，‘商住’限售個人之後，或全面影響這些項目的規劃設計和銷售策略。對於本有商業地塊拿地計劃的房企來說，或也需要重新做戰略調整。”上述人士稱。

讓住宅回歸居住，讓商業用地回歸商業用途，隨着本輪調控意志的持續深入實施，過去曾定位為“短期投資品”的商住兩用房，面臨售賣對象的“消失”，“中招”房企該如何尋找新的市場出口，似乎仍待解。

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北京宅地計劃供應翻番 新北京人配租政策落地

東方財經網 2017-04-14 22:49:17 來源：每日經濟新聞

北京2017年宅地計劃供應翻番 “新北京人”配租政策落地

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 楊軍

近來，住建部和國土部一經發文喊話，熱點城市開始紛紛推出2017年及未來數年的土地供應，其中北京動作較為积極。

4月7日，北京市對外發布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來5年內全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，自住型商品房供地1020公頃，擬建25萬套房，並建立購租並舉的住房制度，優化住宅供應結構，供應總量為150萬套，僅2017年供應方案也比原計劃翻倍。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌告訴《每日經濟新聞》記者，北京發布供地計劃是中央市場主體落實到地方的一個很重要的體現，北京市根據市場需求提供土地供應計劃，其中，包括公租房、保障性住房比例的提升，這都給市場釋放出积極的信號。

大幅上調供地計劃

據悉，北京住宅供地計劃較之前版本上調至1200公頃，與2016年計劃持平，但比原計劃上調近2倍，其中保障性安居工程用地供應較原計劃增加200公頃，商品住宅用地較原計劃增值1.5倍，由260公頃增加至650公頃。

實際上，北京供地計劃不僅強調增加供地，更強調合理調整用地結構，有效增加住宅用地供應。一季度，北京商品住宅用地佔已供應經營性用地面積的70%，與2016年同期相比，是2016年同期商品住宅用地供應量的6.2倍，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。

記者梳理髮現，2017年1月到4月，北京上市招標掛牌的地塊合計36宗，截至4月13日，已有16宗成交。其中，4月份共推出17宗地塊，經營用地（含住宅用地）14宗，已成交2宗。對比2016年整個4月僅推出的3宗地塊，外界不難發現2017年土地供應不管是從數量還是推出節奏來說都有了明顯的增加和提升。

嚴躍進表示，當前推出的土地供應政策對穩定市場預期有很大的作用，意味着住宅用地未來的潛在供應量充足，購房者不必擔心房源不足的問題，隨着後續房企投資開發節奏加快，潛在住房供應量將會上升，有利於穩定房價，平衡供求關係。

“新北京人”配租啟動

記者還注意到，北京此次供地計劃還明確指出建立購租並舉的住房制度為主要方向，優化完善住宅用地供應結構。在供給方面，除自住房外，租賃房新建計劃也達到歷史最高，該計劃強調稱要研究擴大租賃住房賦權，進一步擴大向非京籍家庭提供公共租賃住房。其中，未來5年新建住房中租房類約佔三成，計劃中詳細指出，未來5年加快供地新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

與此同時，中心城區適度增加居住用地，中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。市規劃國土委相關負責人表示租賃住房計劃供地1300公頃，其中，全市住房需求總量150萬套中租賃住房50萬套，佔總量的1/3。

近日，北京市住建委發布通知，稱在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點，將從部分公租房、自住房項目安排30%的房源面向長期穩定就業的新北京人分配，安排70%房源面向北京市戶籍無房家庭分配。記者從《首都之窗》官網獲悉，4月12日北京市住建委表示，近期將啟動第二批次的房山長陽領峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源的專項配租登記。

顧雲昌表示，在新建住房中增加租房類比重主要是由於北京城市的特殊性，即便是政策上增加住宅用地，普通人也很難買得起房，保障自住型住房和租賃住房對於外來務工或者買不起住房的人來說需求量會更大。

記者了解到，去年底北京市住建委發布通知要求，企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售。在剛剛過去的幾宗土地拍賣中，北京市場已經出現了房企拍地設置自持商品住房面積，這意味着北京將增加租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

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新北市近年改善淡水河水質漸收成效，但污染源數量龐大，增加稽查困難。對此，新北市環保局創「三高三流五到」的深度稽查，針對高風險、高污染、高陳情的地區超耐磨地板，以資料流、物質流、現金流的軌跡，加上稽查人員眼、床墊口、手、腳、心五到，配上科學儀器等科技執法，污染業者將無所遁形。

環保局表示，透過深度稽查，針對境內25家耐磨地板電鍍、金屬等高風險行業，今(109)年已查獲19家違規且其中7家有水質污染等重大違規行為，總裁罰金額高達2,190萬元。

環保局指出，新北市列管事業共有約1300家，過去「傳統稽查」人力及時間木質地板有限，且多著重於管末方式稽柚木地板查，讓不肖業有機可乘規避稽查實木地板、合法掩護非法，甚至有「污染、稽查、處分、再污染」的惡性循環模式。

為杜絕不法業者僥倖心態，環保局調整傳統稽查模式，推出「三高三流五到」深度稽查，鎖定高風險、高污染、高陳情的地區，循著資料床墊流、物質流、金錢流的軌跡查證事實，配合稽查員眼到、口到、手到、腳到、心到去發現問題及違法事證，並利用事前海島型木地板計畫及相關科學儀器輔助，鎖定不法業者，將污染源一網打盡。

環保局自今年3月1日，針對新北轄內水質異常行政區如新莊、樹超耐磨木地板林、三重、五股及蘆洲等區域，進行沙發修理全面性深度查核。目前為止，針對新北市25家電鍍、金屬表面處理及印刷電路板製造業等高風險行業進行深度稽查，查獲7家業者有地板施工水質未符合放流水標準、未依許可操作或製程端或污染防治設備內違法繞流等重大違規行為，已違反水污染防治法第7條、第14條及第18台中室內設計條規定，總裁罰金額高達2,190萬元，木質地板其中1家放流水中有害健康物質超標11倍，移送新北地檢署偵辦中，後續不法沙發換皮業者除面臨刑責或行政罰鍰外，亦將追討違法期間之不法利得。

環保局說明，之前透過下水道達成百萬用戶地板裝潢接管、「新北市河川流設計師域治理平台」跨地板施工局處合作及水污染熱地板區打擊專案，已使近年淡水河水質改善漸收成效，其全流域嚴重污染長度桃園室內設計比例由92年21.8%下降至109年1-7月 5.6%，RPI由92年4.28(中度污染)改善至109年1-7月2.88(輕度污染)。未來再以深度原木地板稽查與傳統稽查併行，搭配河川水質感測器等科學性儀器的海島型木地板輔助，能在最短的時效內掌握污染源，台北室內設計提高執法效度，幸福空間杜絕不法業者一再觸犯環保法規污實木地板染環境，彰顯環境正義及木地板提升淡水河水環境的決心。