房企巨頭爭搶萬億租賃市場 亂象＂堅冰＂待破
東方財經網 2017-03-24 20:35:06 來源：中國網・地產中國綜合
編者按【 目前，中國房地產行業已經步入存量房時代。按照鏈家的數據，當前整个中國租房市場體量仍然很小，中國城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只佔到6%的比例。與國外相比，差距非常大，日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右，美國是50%左右。
“所以，我認為未來租房這件事情發展空間非常大。”近日，鏈家集團董事長左暉在中國發展高層論壇2017年年會上公開表示，鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點。】
“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房價高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居於此的人大多經歷過糟糕的租房體驗：黑中介、房東毀約、剋扣押金等。
不同於發達國家，長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導致我國住房租賃市場極不成熟，市場中充斥着大量個人房東和中介二房東，租客在這個體系中處於弱勢，權益得不到保障。
近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，需求不能有效滿足背後是巨大的市場蛋糕。隨着房地產存量時代的到來，大量的長租公寓品牌在大城市興起，大型開發商紛紛加碼出租物業。從C2C到B2C，專業租賃機構正在成為住房租賃市場的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰。
租戶權益難保障
地處深圳福田區西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區，地鐵線路四通八達，這裏也被稱為“福田另一個CBD”的下沙――福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這裏生活了四年。
三個月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因為受不了前房東隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當時的房租是1200元每個月，還在可承受範圍之內，就做好了長租的準備。
繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計劃，彼時旁邊的京基濱河時代正在修建，配套有大型購物中心，下沙城中村的农民房藉此機會漲租金。
“剛開始還好，但去年上半年以來房東動不動漲房租，這個月漲100元，下個月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最後實在忍受不了，只能搬家。”楊青對此充滿無奈。退房的時候房東還故意找茬，借口牆壁臟、燈管損壞各種借口剋扣押金，2200元的押金退回1700元。
楊青氣得想報警，但着急搬家上班怕麻煩，最後只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦後。
實際上，楊青的經歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下，租房往往是人們融入城市的開始。根據第六次人口普查數據，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮租賃住房比例達到21%。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，目前國內租賃市場仍然處於自髮狀態，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場。對於租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現合同糾紛等問題。
全國、龍湖集團董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱，中國租房市場存在的問題包括：第一，市場供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個人提供，缺少統一規範管理，“群租房”等違規租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場尚未建立嚴格法律法規，承租人合法權益難以得到保障。
長租公寓暗藏合規風險
市場的空缺也意味着巨大的機會，中國房地產增量市場的邊際效應在遞減，存量資產運營成為新機會，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。
鏈家研究院去年發布的研究報告显示，2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%，而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年市場體量可達到1.6萬億元。
作為調控房價的一個重要環節，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之後開始競拍自持面積，也迎合了當前住房租賃大發展的趨勢。
幾年前萬科已經推出長租公寓業務統一品牌“泊寓”，計劃至2017年將實現15萬間公寓持有運營。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。
與租賃有天然黏合性的房產中介，自然深諳其中巨大商機。鏈家早於幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨立的品牌公寓則是機構房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區等。
裹挾資本的力量，長租公寓品牌搶佔一線城市市場份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領域。但一個不容忽視的真實現狀是，未經規劃許可，破壞城市規劃，損壞建築結構，很多廠改公寓越過政策紅線引發監管重拳整治。
2月10日，深圳寶安區強拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業園區的部分公寓，涉及70多棟建築，共計20多萬平方米建築面積。按照每間30平方米計算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計算，損失超過3億元。
YOU+公寓創始人劉洋表示，目前長租公寓行業發展不夠規範，相關法律存在缺失。希望能夠儘快完善立法，規範市場行為，明確哪些物業可以做長租公寓哪些不能做，同時建立和完善監管機制。
世聯行副總經理、董秘袁鴻昌對《每日經濟新聞》記者表示，世聯行旗下運營有“紅璞”公寓品牌，非常關注長租公寓的政策動向，“到底能不能隔斷，隔斷之後消防怎麼做才能過關，這是我們目前最關注的兩個問題。”
在今年深圳市兩會期間，有建議就廠房改公寓現狀，出台相應的法律法規，確保工改住的合法性。建議由市規土委明確工業廠房改變使用功能申請手續的具體流程，違規改變使用功能的具體查處部門和具體職責。
就機構房東大舉入市后如何建立有效監管，吳亞軍在議案中表示，應該建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向滿足條件的運營企業提供稅收優惠；應當制定相應法律法規，明確商品租賃住房運營企業與承租方的權利義務關係，規範房屋租賃市場。此外，還應當建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向通過認證且經營合法合規的企業提供一定額度稅收減免。
（責任編輯：王迪）
租金回報率低制約資產擴張
目前，長租公寓企業除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現實的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續增長又在哪裡？
鏈家研究院院長楊現領曾表示，規模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數量時，規模效應才會出現。但集中式的長租公寓進行大規模擴張很難，目前能達到2萬間房源數量的集中式公寓只有魔方等少數幾家。
明源地產研究院首席研究員劉策認為，公寓企業獲取房源的成本必然會加大，最理想的持有資產人應對接REITs產品，否則很難獲得高估值。
雖然國內該領域的REITs產品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權為底層資產資產證券化的3億元ABS產品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關領域試水。
劉洋表示，當前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業售價和提升公寓租金方面着手。
去年6月3日，出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業務，並首次鬆口允許將商業用房等改建為租賃住房，並給予相關方稅收優惠政策支持。
制度設計中還包括很重要的一點――提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。
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