房地產市場冷熱不均兩極分化 樓市健康發展應從供需兩端發力

東方財經網 2016-06-17 16:16:22 來源：

 當前，我國房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷的分化——

　　調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策 　　房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度   　　“今年前5個月，商品房銷售繼續保持較高增速，商品房待售面積持續減少，去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎說。然而，房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題，也需要通過供給側結構性改革、供需兩端發力來解決和完善。 　　今年以來，一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調控政策的影響，一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制，市場逐漸趨於平穩。 　　但比房價更為“躁動”的是地價。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓麵價已經接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠郊區延慶某地塊商品住宅樓麵價4.3萬元，是當前房價的3倍多。“麵粉”遠貴過“麵包”。“地王現，房價漲”的情形再次出現，“地王”拍出之後，周邊再售樓盤有停止銷售後再開盤的現象，有的項目再開盤之後每平方米單價至少上漲幾千元。 　　縱觀全國房地產市場，分化已經成為最主要的特徵，且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。 　　數據显示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高於去年末的水平。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市，以上數據表明，樓市仍將處於較為漫長的去庫存過程中。 　　房地產市場對整個宏觀經濟的影響已不言自明。其產業鏈長，對經濟的帶動作用明顯，它的變化對於宏觀經濟的起落髮揮至關重要的作用。它又是關乎百姓住有所居，居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優質產業和人才的擠出效應，已經有不少關注。而對於三四線城市由於樓市難以提振給當地經濟帶來的下行壓力，也是當前擺在這些城市面前最現實的問題。 　　今年以來，在“去庫存”的大背景下，一些針對房地產市場的調控措施體現了分類調控、分城施策的原則。比如，針對非限購城市實行首套房首付比例的下調和貸款利率的優惠。也就是說，除了一線城市之外都將執行更加優惠的政策。 　　根據市場的反應，首付和貸款利率的優惠確實給去庫存帶來了一定效應，樓市出現了回暖態勢。但從總體而言，三四線城市的樓市仍處於較為漫長的去庫存過程中。很顯然，本輪調控更為顯著的結果是，能夠享受優惠政策的一線城市周邊的一些區域，以及一些熱點的二線城市的房價實現了快速攀升。 　　“調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發現，“調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策”。 　　儘管樓市調控對於市場的作用必不可少，房地產市場靠調控僅能發揮短期效應。從長遠來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因此促進樓市平穩健康發展還需從供需兩端發力，適當供給，滿足需求。 　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，從房地產行業的角度分析，房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度，以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。 　　解決居住需求的手段不僅有購買，還有租賃。近日，國務院辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，強調建立租購併舉的住房制度。這應當也被視作房地產市場供給側結構性改革的重要組成部分，通過擴大租賃供給在市場中的佔比優化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。 　　對於需求端而言，我國有龐大的农民工群體生活在城市，有潛在購房需求。去年底召開的中央經濟工作會議強調，通過加快农民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。 　　而农民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶，推進戶籍制度改革，降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡�曾表示，應該發展新型城鎮化，進行戶籍制度改革，讓农民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業服務和社會保障。 　　此外，造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水平、就業機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現大中小城市的協調發展，能夠有效分散一些城市的過熱。 　　住房天然帶有投資屬性，但是其基本的功能是居住。應該通過供需兩端發力解決當前房地產市場中存在的問題，讓住房更加回歸其居住本質。(經濟日報記者 亢 舒)

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南京樓盤400萬房子全款才能買 門檻嚇到買房人

東方財經網 2016-08-03 20:34:50 來源：

 　四百萬元一套的房子，開發商對購房人的要求是必須一次性付款買房。日前，南京河西一家樓盤的“全款購房”門檻嚇到了部分買房人。

　　這家樓盤位於河西中部，網上房地產显示該樓盤領到了最後一幢樓的銷許，總共54套住宅，毛坯售價34401元/平方米。目前河西中部在售樓盤很少，這批房源的售價確實不高。

　　房價雖然“低”，但想買到可不容易。該樓盤銷售人員表示，這54套房只接受一次性付款客戶。這批房源有108平方米和122平方米兩種戶型，計算下來平均總價在 400 萬元左右。“要買這兒的房子，一口氣掏400萬出來，確實不是很容易。現在貸款利率低，全款買房有點不划算。”一位關注該樓盤的市民表示，但是開發商這樣規定，說明根本不愁賣。

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中南19.6億奪上海盈浦街道地塊 用途為商業和住宅

東方財經網 2016-08-03 20:35:46 來源：

  8月3日，在首創摘下朱家角地王的同時，中南以19.6億元競得上海青浦區盈浦街道淀惠路北側36-01地塊，溢價率54.38%，成交樓板價30872元/平方米。

  　　上海土地市場官網显示，上述地塊東至青泰路，南至淀惠路，西至丁家港路，北至新塘港路，15家競買人分別K2、、永同昌、中洲、新城、融信、合景泰富、東原、首創、中駿、融創、金地、旭輝、中南、紅星及東渡&中城。   　　據悉，上述地塊的土地用途為商業和住宅，土地面積為36279平方米，容積率2.5，起始價格為126959萬元，算下來比上面兩塊地稍微便宜些，起始樓板價13998元/平方米。   　　在中南此次拿下青浦地塊后，觀點地產新媒體在2月25日報道稱，上海迎來春節后的首場土拍會。最終，位於青浦區的2宗地均以溢價成交，合計總成交金額達18.37億元。其中，由中南拿下的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊溢價率57.8%，成交樓板價約為2.21萬/平方米。   　　現場消息稱，作為純宅地的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊吸引了13家房企，其中包括新城、首創、葛洲壩、禹洲、融信、融創、碧桂園（專題閱讀）（相關乾貨）、旭輝、金地、中南、綠地、大發、正榮等。   　　據觀點地產新媒體查詢，該地塊東至丁家港路，南至盈浦路，西至丁家港，北至陳家江；面積約為1.94萬平方米，容積率2.0，起始價5.43億元，為居住地塊。

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四季度房貸收緊成大概率事件

東方財經網 2016-09-10 22:28:29 來源：

 四季度房貸收緊成大概率事件

　　優惠利率將維持平穩 銀行強調“控風險”

　　□記者 梁倩 張莫 北京報道

　　儘管上海房貸將收緊的消息已被官方否定，但與此同時，武漢、廈門的調控收緊政策則紛紛落地。事實上，房貸收緊的政策預期已逐漸明朗。對於銀行而言，在“資產荒”的背景下，作為相對優質資產的房貸業務仍會是其布局重點。

　　8月首套房貸款平均利率首次止跌

　　融360最新報告显示，8月全國首套房貸款平均利率和7月持平為4.44%，這也是自2015年9月連續12個月下調以來，首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

　　在融360監測的35個城市中，8月優惠利率佔比達86.09%，較7月增長0.03%。具體來看，在監測的533家銀行中，首套房貸款提供9折以下優惠利率的銀行有156家，比7月增加1家，佔比29.27%，其中125家銀行提供8.5折優惠利率，12家銀行提供8.8折優惠利率，5家銀行提供8.3折優惠利率，4家銀行提供8.2折優惠利率，3家銀行提供8.7折優惠利率。此外，223家銀行提供9折優惠利率。

　　截至8月20日，在全國533家銀行中，共有308家銀行將首套房首付比例調至2成，比7月增加2家，佔比達57.79%。此外，在全國533家銀行中首付2.5成的有70家銀行，首付3成的有146家銀行。

　　二套房方面，8月二套房平均貸款利率為5.39%，與7月持平，較去年同期同比降低0.53%。具體來看，融360監測的35個城市533家銀行中，除9家停貸銀行外，共有516家銀行執行基準利率上浮10%，和7月持平，是當前二套房貸款的絕對主流利率。執行基準利率的銀行有1家，比7月減少1家，為二套房最低利率，執行基準利率的是大連的浦發銀行。執行基準利率上浮5%的有2家，上浮12%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有2家，而深圳的廣州銀行上浮高達40%。

　　此外，全國533家銀行中，明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有375家，和7月持平，佔比70.36%，其中值得一提的是，8月執行二套房首付3成的銀行有301家，比7月增加12家，佔比達56.47%。

　　融360分析師王夢升認為， 8月首套房與二套房的優惠利率基本與7月持平，不同城市的優惠力度不同，這和各城市的房價高低有關。融360預計，全國房貸優惠利率將會維持平穩狀態。

　　一二線城市優惠力度現分化

　　分城市來看，數據显示，全國共有459家銀行提供優惠利率，相比7月增加1家。提供優惠利率最多的城市依次為上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、天津、重慶、成都、大連、無錫、杭州、珠海、青島、佛山、武漢和石家莊。

　　具體來看，8月一線城市首套房平均利率4.31%。二線城市，平均貸款利率為4.36%，較一線城市高0.05個百分點。從優惠利率銀行佔比來看，一線城市優惠佔比平均為95.32%；二線城市優惠佔比平均為96.71%。

　　王夢升表示，從一二線城市的全國首套房平均利率對比來看，一線城市的優惠力度依然具有優勢。二線城市中，天津、青島、成都、重慶的優惠幅度較大。三線城市的平均利率則普遍要比一二線城市更高一些。可見，城市分化現象依然存在，樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競爭更加激烈，針對房貸客戶推出的優惠層出不窮。而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出於風險控制的考慮，利率則相對較高。

　　政策收緊趨勢明顯

　　近日，武漢宣布自9月1日起，居民家庭在江岸、江漢、�口、漢陽、武昌、青山、洪山區及武漢經濟技術開發區（不含漢南區）、東湖新技術開發區、東湖生態旅遊風景區購買第二套及以上住房，申請商業性個人住房貸款的，最低首付款比例為40%。具體首付款比例由銀行業金融機構根據借款人償還能力、信用狀況等因素合理確定。至此，被稱之為“火爆”二線城市的南京、蘇州、合肥、廈門、武漢都被套上了“緊箍咒”。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉表示，2016年樓市調控收緊周期正式開啟。

　　與此同時，銀行對房貸業務的風險也愈加重視。記者了解到，雖然大部分銀行都提及將繼續大力發展房貸業務，但“風險防控”也被銀行放在了重要位置。中信銀行董秘王康在此前舉行的中期業績發布會上在回答《經濟參考報》記者提問時就表示，中信銀行對個人住房按揭貸款業務是“優先支持、優先發展”，但也有一定標準，同時確保風險可控。“我們也有白名單，優先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤；資質評級較高的開發商樓盤；一線城市、價格比較穩定的樓盤。”王康說。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，未來住房信貸大概率會收緊。

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揭秘輕資產緣何盛行：房地產行業的阿基米德定律

東方財經網 2016-10-30 19:13:10 來源：21世紀經濟報

 當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。

“給我一個支點，我可以撬起地球。”這是古希臘物理學家阿基米德家喻戶曉的一句名言。在資產價格高漲的背景下，從傳統的重資產模式逐漸轉向輕資產模式，房地產行業頗似在踐行阿基米德定律。 21世紀經濟報道記者發現，包括萬達、大悅城、紅星商業等在內的房企紛紛向輕資產模式轉型。而在城市更新領域，輕資產模式也頗為盛行。 住建部政策研究中心聯合高和資本最新發布的報告显示，城市有機更新符合城市發展規律和房地產發展趨勢，輕資產模式在房地產業發展中也得到越來越廣泛的運用。兩者相結合，運用輕資產模式開展城市有機更新大有前景。 住建部政策研究中心主任秦虹認為，當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，這個時候持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。 　　輕資產緣何受捧？ 輕資產模式是相對重資產模式而言，房地產行業去槓桿化是其受捧的主要原因。 上述報告指出，無論是房地產企業還是城市更新運營企業，其輕重模式之間的轉換，主要取決於資產升值所處的不同階段。在資產升值階段，重資產模式為優。當土地資產和房地產物業升值速度高於資金成本時，房地產企業必然會尋求儲備更多土地和持有更多物業。土地儲備成為衡量房地產企業價值和實力的主要標準，有時候甚至是最重要的標準。在這種情況下，持有資產本身就可以獲得豐厚回報。 對於為什麼要去做輕資產，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政給21世紀經濟報道記者的解釋是，在資產配置方面，最理想的狀態當然是資產快速增值。但國內的二線城市甚至是三線城市，購物中心體量、供應量都處於過大情況，但整體經營情況不是非常好。 周政認為，有時候不需要背負過重的資產，可以發揮基金、社會的力量，用一個小的槓桿去撬動更多的資產運營，而這可以讓大悅城的品牌輸出速度加快。周政稱，所謂的資產管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。 上述報告指出，輕資產模式有利於解決品牌企業擴張的資金問題。城市更新資金需求量大，特別是在資產價格上漲和高位運行情況下，如果完全依靠自身資金收購持有舊資產後再開展更新，在經濟上往往是不可行的，即使可行但回報率必然降低。而輕資產運營通過將資產持有等部分環節轉移出去，減少了資金佔用。在相同自有資金下，品牌企業通過品牌輸出迅速擴大經營規模，並獲取品牌溢價。在輕資產模式下，經營能力越強、效率越高的品牌企業優勢越明顯。 從現實角度看，嘉豐達董事李宏認為，開發商轉型輕資產的動力是，高槓桿不復存在。“以前地產商的運作普遍是高槓桿模式，那時候地價也便宜，而且很早就可以預售，開發商可以拿很少的錢去撬動整個項目。但這幾年調控下來，開發商獲取資金的便捷程度、槓桿使用情況沒有以前那麼容易。另外，從房企的財務報表上也可以看出，房企每年的利潤和銷售額增長普遍遇到了天花板，甚至一些持有資金的資本方也在加入房地產市場戰團中，市場競爭也愈發激烈。” 　　阿基米德定律 從某種程度上看，房地產的輕資產模式像在遵循阿基米德定律。 阿基米德定律即槓桿原理，支點選得好，兩臂之比足夠大，再重的物體，即使是地球也可以移動。 研究發現，輕資產模式除了可以加速品牌擴張以外，還有利於加速城市更新。 上述報告指出，在城市更新中， 如何通過既有物業用途調整創新、建築設計改造創新和經營模式轉變創新等實現物業租金和價值提升等，都需要更加專業、更加具有創新能力的企業參与。 在輕資產模式下，更新運營企業通過整合內外資源，將不具備競爭力的環節外包，將資金和精力集中於具有優勢的核心業務，如品牌提升、資金融通、建築改造、商業運營等，從而能更好滿足城市有機更新的創新要求。 另外，由於城市有機更新中涉及資產方、資金方、經營管理方等不同主體。通過輕資產模式，將不同主體的優勢結合起來，更好地體現出社會化分工和產業鏈優勢。 包括大悅城、紅星商業等公司在內，因為發現了這樣的市場機遇，最終決策轉型為輕資產模式。他們的邏輯是，商業地產整個供應量過大，但普遍經營不善，他們可以通過自身的專業運營經驗去撬動更多資產運營。 秦虹認為，輕資產的核心理念是用最少的資金去撬動最大的資源，然後賺取更多利潤。 秦虹將城市更新中出現的輕資產模式歸納為四種類型：長期租賃型、資金持有型、聯合開發型和品牌輸出型。 所謂長期租賃型是指把舊的資產進行改造裝修，提高增值服務，主要根據差價和增值服務收費來實現盈利。 資金持有型是資產由基金持有。通過改造裝修進行租賃管理，盈利模式是資產增值和基金管理費。 聯合開發指的是資產方與資金方合作成為資金公司。通過資源整合，運營機構發揮經營管理增值的能力。盈利模式主要是股權經營、資產運營和運營管理費。 品牌輸出型的運作方式則多種多樣，其管理模式是通過品牌化的輸出實現增值，盈利模式是收取品牌管理費。 輕資產模式在房地產運營中優點顯而易見。但從開發商轉型層面看則優劣並存。李宏認為，開發商轉型輕資產最大困境是如何扭轉慣性思維模式。   在她看來，開發商的思維模式是喜歡把收益固定下來，希望用便宜的錢去賺利潤。這實際是把資本當作槓桿在用。但如果開發商轉型作為資產管理商，就需要變成與基金管理人一樣的思維模式，公平對待每一個投資人。不過，李宏認為，開發商轉型輕資產的優勢是擁有豐富的開發運營經驗。

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賣房后每平方米加價６０００元？石家莊開展房地產專項整頓

東方財經網 2016-10-30 19:14:55 來源：新華社

 新華網石家莊１０月３０日電（記者朱峰）石家莊一樓盤在賣房４年後又每平方米加價６０００元，此事被曝光后，石家莊市政府迅速進行了查處，並以此為契機開展房地產市場秩序專項整頓行動。

１０月以來，陸續有購房者投訴石家莊“永嘉·公園城”樓盤擅自提價問題。這一樓盤早在２０１２年就已開售，開發商向客戶承諾於２０１５年１２月３１日前交房，到了２０１６年，開發商不僅未交房，還每平方米漲價６０００元。

記者從石家莊市住房和城鄉建設局獲悉，發現這一問題后，石家莊市政府召開專題調度會，責成相關部門第一時間進行了調查處理：一是對項目開發商永嘉房地產公司主要負責人進行了約談，責令該公司取消了單方面調價行為；二是對永嘉房地產公司違規銷售行為進行了依法嚴厲處罰；三是督促永嘉房地產公司和存在經濟糾紛的河北醫科大學第四醫院就有關問題洽談解決。

為杜絕此類問題再次發生，保護消費者利益，規範房地產市場秩序，石家莊市從１０月２８日起至１１月底，將開展一次房地產市場秩序專項整頓行動，通過全面摸排、明察暗訪、頂格處罰、降低資質等手段嚴厲打擊房地產開發企業和中介機構的違法違規行為，規範房地產行業經營行為。

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136房企負債逾4.6萬億 兩成資產負債率超80%紅線

東方財經網 2016-11-01 22:32:29 來源：

 　　有業內分析人士認為，上市房企普遍採用高槓桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高

　　截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業分類）136家上市房企2016年三季報已經披露完畢。據Wind資訊統計數據显示，136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度約達23.53%。

　　根據Wind資訊統計數據計算，2016年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%。

 

　　值得關注的是，在上述136家上市房企中，有34家資產負債率超過80%紅線，佔比達25%。剔除預收賬款項后的資產負債率超過80%的則有18家，佔比超過13%。

　　“這樣的平均負債率水平相對比較適中”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，房地產行業普遍以高槓桿率運營，以債養債模式比較明顯，若接下來相關部門為了降低槓桿率，收緊融資渠道，房企資金壓力將增加。

　　逾四成房企負債超百億元

　　根據Wind資訊統計數據显示，在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福(27.76,0.440,1.61%)5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。

　　從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。

　　《證券日報》記者根據Wind統計數據分析，以萬科、綠地和*ST珠江為例，截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；*ST珠江資產負債率為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。

　　不過，若全面呈現上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據Wind數據統計獲悉，截至2016年9月底，資產負債率大於80%的房企佔25%，在70%-80%之間的房企佔比為18%，60%-70%之間的佔比為22%。

　　值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據Wind統計數據統計显示，截至2016年9月底，*ST珠江資產負債率為116.88%，同比增加8.6個百分點；嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。

　　對此，有業內人士向記者表示，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，土地開發銷售節奏未能與市場高峰期同步，市場高點時沒有項目銷售款進賬，反倒要為拿地資金支付資金成本，因此負債較高。

　　表外融資流入地產領域

　　值得關注的是，根據上述情況來看，與以往相比，地產企業目前的負債結構有所調整，去年下半年以來的融資環境有所改善，上市房企總體融資成本並不高，不少房企以在國內發行低成本的公司債償還或者提前贖回境外高息債。

　　然而，另一個事實則是，今年前三季度，部分房企為了搶地，場外配資現象加劇。

　　中信建投房地產分析師陳慎表示，A股房企整體凈負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭槓桿率改善，而中小型房企槓桿依然維持高位，槓桿率較高的皆為國企。

　　大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無論是規模還是溢價都遠超前兩輪；部分中小型房企高成本土地佔比偏高；2015年至今參与過地王項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股。

　　更重要的是，陳慎認為，“資產荒”下房企表外融資被低估。今年以來，無風險收益率的持續下行，使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種渠道流入房地產領域。

　　不過，在930政策之後，業界較為關注地產企業融資環境是否會發生變化。

　　對此，來自中信證券的分析師陳聰表示，短期內收緊債權融資影響並不大，但股權融資有所放緩。

　　陳聰表示，2016年以來，地產板塊總計股權融資1018億元。尤其對龍頭公司而言，當前市場發行股票代價很大，不少定向增發的參与者出現了賬面的浮虧。不過，即使股權融資速度會有所放緩，但企業仍有可能進行股權融資。企業的正常生產經營行為不會受到多大影響。當前，企業負債中的長期負債佔比較高，資產負債表目前還很安全。

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西安出台樓市新政 2017年1月起城六區只能新購一套

東方財經網 2017-01-01 22:44:08 來源：西部網

  今天(12月31日)下午五點，西安市房管局召開會議，下發了《西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》，其中最引人注意的是，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區範圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。

　　據了解，此次《通知》還包括：嚴控項目規劃建設標準；加強開發用地出讓管控；規範住房金融市場秩序；加強商品房銷售管理；強化房地產市場監督等內容。

　　【附全文】

　　西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知

　　各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：

　　為進一步改善市場環境，穩定市場預期，防範市場風險，促進房地產市場持續平穩健康發展，按照國家“分類調控，因城施策”的總體要求，結合西安市實際，現將有關事項通知如下：

　　一、嚴控項目規劃建設標準

　　(一)落實和完善我市約束性體系規劃內容中的城市基礎設施、公共服務設施專項規劃。對支撐服務居住、民生公益的區域性交通市政基礎設施、醫療、教育及養老等設施，要優先保障用地供應，先配先建。

　　(二)加強出讓土地質量管理和控制體系建設，提升地塊周邊區域配套設施品質，合理確定開發條件，提高土地節約集約利用水平，優先出讓配套成熟地塊。對於基礎配套設施不完善的區域，不得出具規劃條件、不得出讓或劃撥用地。

　　(三)按照城市規劃管理技術規定，嚴格控制居住用地容積率、建築密度、綠地率等建設開發強度；嚴格執行《西安市居住區公建配套設施建設管理辦法》和《西安市居住區攻堅配套設施建設管理實施細則》，加強對居住區各項配建設施的設置、審批和管理，確保各項配建設施與住宅同步規劃、同步建設和同時投入使用，切實提高居住區的宜居水平。

　　二、加強開發用地出讓管控

　　(四)加強房地產開發用地購地資金來源審查，禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信託資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用於支付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，違反規定的，取消競買資格，三年內不得再參与國有建設用地使用權競買。

　　(五)開展閑置土地清理工作，加快已出讓閑置土地的處置。對企業原因造成的閑置土地，嚴格按照相關規定征繳土地閑置費或收回國有建設用地使用權，處置完畢前，禁止該企業、企業控股股東及控股股東新設立的企業參与土地一級市場招標拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉讓、出租、抵押、登記等手續。對非企業原因造成的閑置土地，採取延期開工、臨時使用、協議收回、置換等方式處置。

　　三、規範住房金融市場秩序

　　(六)加強住房金融管理。從事房地產金融業務的企業應嚴格遵守宏觀調控政策和房地產金融管理相關規定。房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平台和股權眾籌平台從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。規範互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

　　對違規通過房地產中介機構、互聯網金融平台、投資或擔保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發放個人住房貸款；對採取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當手段促進銷售的房地產開發企業，各商業銀行一經發現即終止或從嚴控制合作關係。

　　(七)嚴控投機炒房。在支持居民首套和改善型住房需求的總基調下，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)範圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。強化對個人住房貸款首付資金來源的審核及借款人還款能力的審查，嚴禁將消費類貸款、經營類貸款和信用類貸款等用作購房首付款。

　　(八)加快健全完善社會徵信體系，綜合運用徵信系統採集的信息對信貸客戶的身份及貸款條件進行交叉審核，防範住房信貸風險，防止開發企業通過“假按揭”等虛假交易，變相融資。

　　四、加強商品房銷售管理

　　(九)未取得預售許可證或進行現售備案的，不得以認購、預定、排號、發卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等費用；不得發布虛假房源信息和廣告；不得捂盤惜售或者變相囤積房源。

　　(十)銷售商品房時，須一次性對外公開所有擬銷售房源，嚴格執行“一房一價”、“明碼標價”、“一價清”等政策。不得通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價。

　　五、強化房地產市場監管

　　(十一)要堅持正確輿論導向，引導居民理性消費，倡導企業理性投資、誠信經營。嚴厲打擊以各種形式製造、傳播虛假信息誤導消費的行為，營造良好的市場氛圍。

　　(十二)工商、國土、規劃、建設、房管、物價、金融、稅務、公安等部門要加強對房地產交易秩序和住房金融市場秩序的聯合監管和整治，強化日常執法檢查，积極組織開展專項整治活動，嚴厲打擊各類擾亂市場秩序的違法違規行為。對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格的，要加強項目土地增值稅的清算和稽查。對存在嚴重違法違規行為的，要依法嚴肅處理，並列入誠信檔案，實施聯合懲戒。涉嫌犯罪的，要移交司法機關依法追究刑事責任。

　　西安市人民政府

　　2016年12月30日

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明年南京樓市怎麼走？這些信號影響買房決定

東方財經網 2017-01-01 22:44:37 來源：金陵晚報

 　□金陵晚報記者 張瑤

　　“調控、降溫……”成為2016年樓市關鍵詞的背後，“你買房了嗎？”一句朋友間簡單的問候語從另一個側面反映了2016年樓市的變化。展望2017年，房地產市場將會怎麼走？這些樓市信號，將影響你的買房決定。

　　地鐵4號線春節前後通車運行

　　據了解，備受矚目的南京地鐵4號線將在明年春節前後正式通車。南京地鐵4號線西起龍江、東至仙林湖，這將為沿線板塊帶來新的利好。

　　縱觀地鐵4號線沿線，仙林湖站是目前新房在售最為密集的區域。周邊在售的樓盤有萬達茂、金地湖城藝境、高科榮境、新城香悅瀾山，眾多樓盤當中要數萬達茂的公寓離地鐵仙林湖站最近。

　　沿仙林湖向南，經過了樺墅、孟北、東流、靈山、匯通路，金馬路、蘇寧總部徐庄站7個站點。其中，值得一提的是，“東流站”作為青龍地鐵小鎮一大交通利好，目前已輻射區域內的恆大龍�、中南山錦花城和新城G60項目，當 前 房 源 售 價 為24000-27000元/平米。

　　此外，麒麟板塊作為近年的熱門板塊，4號線靈山站的建成對於麒麟老城區來說是一大利好。距離靈山站最近的樓盤是銀億東城，直線距離大約1.5公里。而仙林境內的最後一個站點蘇寧總部徐庄站，無疑大大地方便了蘇寧員工以及徐庄軟件園白領的上下班出行。區域內正在售的蘇寧紫金嘉悅小戶型精裝公寓，也會受到單身年輕白領的追捧。

　　南京林業大學房地產研究中心主任孟祥遠表示，“地鐵的開通，給住宅和公寓都帶來了利好，但是從價格上面來說呢，這些樓盤的價格早在一年前就把地鐵開通的利好給透支了。所以現在價格上漲的動力不足。市民不要因為地鐵開通了，就去盲目地選擇周邊的樓盤。要選擇綜合性價比高，更加適合自己的房子。”

　　明年剛需買房的選擇不多了

　　據統計，2017年南京有50餘家純新盤將接棒上市，和往年新盤上市量相比差距不小。

　　從地價來看，明年即將入市的純新盤裡，大多數都是改善產品，剛需樓盤的數量屈指可數。目前多家房企給自己項目的預估價格仍超過周邊價格，預計大多數樓盤的價格在3萬/m2以上。這也意味着剛需購房者可選擇、比較的房源在減少，僅江寧濱江禹洲G59地塊、祿口機場G48地塊和六合兩項目價格可能在2萬以下，

　　明年，南京不少剛需板塊將會逐漸走上脫剛之路。以板橋的藍光公園1號為例，近日首開銷售近8成，不僅改變了板塊的產品結構、定位，還大大影響板塊均價。擁有同樣命運的板塊還有麒麟，區域內的京奧港未來墅、中南熙悅等樓盤上市，同時也將面臨着市場考驗。

　　預計明年1月上市的純新盤有河西南板塊純新盤綠地華僑城海珀濱江，城北中央門板塊的純新盤葛洲壩招商紫郡�園，江寧板塊的中銳星湖名邸、都市麗景和東潤悅瀾灣，城南板塊軟件谷的世茂城品，都十分受市場關注。

　　市區“老破小”的春天來了？

　　12月27日，南京市政府網站發布《南京市積分落戶實施辦法》和《南京市戶籍准入管理辦法》 兩條新規，從2017年2月1日起，積分落戶政策正式在南京施行，這也意味着南京實行多年的購房落戶政策將成為歷史。

　　據了解，原先南京購房落戶的要求是“60平米以上”“商品住宅房”，現在這兩個門檻都取消了。積分指標中，“合法穩定住所”只是加分項，住宅面積每滿1平米加1分，最高100分。60平米一直是住宅市場一道分水嶺，因為買60平米以上的住宅可以直接落戶，買59平米的住宅則不能落戶。積分落戶實施后，買60平米住宅加60分，買59平米加59分，差別無幾。

　　目前，新房市場漸趨改善化，剛需剛改大多隻能轉戰二手房市場，新政對60平米以下的新房二手房市場來說是利好。也有的購房者可能因這一政策而放棄購房。這部分購房群體一般都是買房十分吃力，但又需要戶口的居民，積分入戶政策會讓這部分人群推遲或者打消購房計劃。

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房企融資渠道繼續被封堵：多項創新金融工具暫停發行

東方財經網 2017-01-21 22:07:35 來源：

 針對房企的融資渠道在進一步收緊，政府正在更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。

 

兩個獨立消息源向澎湃新聞證實，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS（資產支持計劃）融資基本暫停。

 

來自券商的消息，去年10月，監管層對房地產融資行為進行窗口指導，此後涉及房地產融資基本暫停，購房尾款ABS以外，還包括應收賬款ABS、類Reits等產品。

 

上述券商人士向澎湃新聞證實，其經手的一家大型房企購房尾款ABS產品即因政策因素擱淺。

 

創新性金融工具在被封堵

 

不符合政策導向，或是部分創新型金融工具被叫停的主要原因。

 

澎湃新聞注意到，2016年10月，中國樓市政策趨緊，同月召開的中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產金融業務風險”。

 

上述會議提出，審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營。

 

就銀監會的表態，業內人士分析，眼下流行的購房尾款ABS在執行層面已經禁止，私募和小公募都發不了，主要還是和政策導向相悖。

 

該人士解釋，理財資金等被明確禁止進入房地產領域，但這些資金可以通過這些創新產品最終流入房地產領域，這是政策不允許的。

 

此外，購房尾款的提前套現，有削弱政策調控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。

 

在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

 

而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

 

具體而言，是指發起人將其流動性不足但具有未來現金流收入的貸款或其他信貸資產打包成流動性強的證券，並用信用增強的措施，通過證券發行的方式出售給資本市場上的投資人。

 

2015年12月8日，國內首款購房尾款資產證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計劃”正式掛牌。

 

世茂購房尾款ABS存續期為3年，根據風險收益特徵，分為優先級和劣后級資產支持證券，房企提前獲得購房尾款，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

 

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，即便排除理財資金的進入，但房企對資金的使用情況難以監管，會削弱調控的力度，或基於此，監管部門叫停該業務。

 

機構建議房企多嘗試

 

新的融資渠道被封堵，房企在堅守原有渠道的同時，被建議嘗試更多金融產品。

 

近日，中國民生銀行地產金融事業部負責人呂莉在一次論壇中提到，房企應該嘗試多種金融工具，信託、私募基金、資管計劃、資產證券化產品，資本上的發債。呂莉同時指出，監管的條件越來越嚴格，產品還是有多種變化，多嘗試沒有錯。

 

房企真的寄望於新型金融產品。某閩系房企財務負責人介紹，新的融資環境下，在傳統融資渠道之外，其所在企業將會繼續在資本市場融資，主要包括購房尾款資產支持計劃，類Reits產品及自持商業的資產證券化等產品。

 

面對監管升級，上述負責人表示，不要妖魔化監管層對融資的收緊，政策的變化，會有新的金融產品出來，與企業現金流和項目開發節點匹配的金融產品就是好的產品。

 

在股、債暫停，資產支持計劃收緊的背景下，前文業內人士建議，在不觸犯監管紅線的前提下，房企可以創新股權，通過設置 spv投真股，代替從前的假股真債。該人士稱，目前各方都在探索，未來也會有更多的金融產品，也將伴隨產生新的監管政策。

 

所謂spv即，special purpose vehicle（特殊目的實體），通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體，常見的是公司，有時也有合夥等。

 

據介紹，房地產基金通過設置spv實現投資的案例，市場早已出現先，復地旗下的星浩資本即是，但產品最終的運營效果是因項目而已的。

 

對於融資渠道收緊，多次嘗試購房尾款、應收款等資產支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示，在降低融資成本的前提下，會嘗試不同形式的融資手段，美元優先票據、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式，均進入其考慮範圍。

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