現商住公寓存在產權年限短、各項費用高、無法落戶等問題
東方財經網 2016-06-13 14:35:09 來源：安徽在線
“商改住”新政或難落地
◆導報記者 劉勇濟南（樓盤）報道
“這個政策的推出，給了處在困境期的開發商一個更加靈活的掉頭機會，有助於消化目前市場的庫存。”8日，濟南房友房地產諮詢公司總經理房敬森接受經濟導報記者採訪時表示。
房敬森所說的“政策”，指的是3日辦公廳印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。該《意見》指出，允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。上述政策可稱之為“商改住”新政。
然而，“商改住”看起來很美，可操作性似乎不大。“現在來說，一方面沒有細則，不知該如何操作；另一方面，就算有了細則，對於開發商來說可操作性也不是很大。”濟南一房地產開發公司商業項目部經理臧鵬遠說。
相關項目問題不少
導報記者在採訪中獲悉，早在2009年限購政策出台後，房企為了拓展生存空間，紛紛將目光轉向商業地產，推出一些“商改住”項目。
“當時，房價飛快上漲，投資住宅的收益遠大於寫字樓。於是，一些開發商‘偷梁換柱’在商業用地上建起了商住兩用房。目前市場上打着‘酒店式公寓’和‘高檔公寓’旗號的樓盤，不少都屬於此種類型。”房敬森說，這些項目不能接通天然氣，水電費用按商業標準收取，物業費用也遠遠高於住宅項目。
正如房敬森所說，去年11月份濟南名泉春曉公寓就因為取暖費的問題引發了一場爭論。該公寓住戶黃先生告訴導報記者，去年小區第一年供暖，物業按照39.8元每平方米的非居民供熱標準代收採暖費，不少自住的業主質疑收費一刀切拒絕繳費。而據導報記者了解，名泉春曉小區A1公寓屬於商住兩用性質，既有商業辦公用房，也有個人自住用房。
臧鵬遠告訴導報記者，商住兩用房通常主打小戶型、低總價來吸引白領和投資客的青睞。目前市面的商住兩用產品面積多在40-80平方米之間，少數考慮到商辦用途的會推出部分大戶型。此類商住公寓受面積約束，大多不具備採光好、通風等條件，給日後居住帶來不便。另外，商住公寓無法落戶，也會給自住的業主子女就學帶來影響。
更為重要的是，該類項目產權時間有限，期滿後續約成本高。按照目前的法律法規，普通住宅的產權是70年，而商業地產的產權大都是40年到50年，部分項目開盤時就已經消耗掉了一些時間，可能實際使用期限根本不到40年，這就必須認真考慮，因為一旦期滿重新續約，將會面臨較高的成本問題。“商改住”項目是按照商業地產的標準來算的，續租費用很高。
此外，在臧鵬遠看來，“商改住”的市政配套不一定完善，生活設施不方便。“對住宅地產而言，配套通常較為完善，因為按照法律規定，住宅地產項目在規劃的時候，必須強制進行一些方便居民生活的市政生活設施配套建設，“商改住”項目則沒有這方面的強制要求。”
回籠資金速度太慢
上海（樓盤）同策諮詢研究部總監張宏偉接受導報記者採訪時表示，從政策出發點來看，無論是對一線城市還是二、三線城市而言，由於經濟環境不樂觀、同質化競爭、供大於求等因素，“商改住”政策有助於緩解住宅市場緊張的供求關係，但是，允許土地性質變更並不意味着開發商馬上就可以解套，這當中還有不少問題亟待解決。
“現在我們在等細則出台，然後才考慮是否會根據政策和現實情況進行‘商改住’。”房敬森說。在他看來，現在雖然政策出台了，但現在不知道政策由哪個部門主導。“因為需要補交的土地出讓金和其他手續的辦理都需要一個部門主導，以及幾個部門聯合操作，不排除會出現扯皮現象。”
房敬森告訴導報記者，商業項目包括商場和寫字樓，如果將一些爛尾的商場改造成住宅會比較難，因為商場的上下水等與住宅完全不一樣。如果將商務公寓、寫字樓改成住宅，相對比較容易操作。
“儘管商業項目有一定的庫存壓力，不過經營租賃住房對於我們而言，並沒有太大的吸引力。因為房地產是資金密集型行業，講究高周轉，如果商用房轉成租賃住房，資金回籠速度太慢。”臧鵬遠說。在他看來，商用房和住宅的差別很大，“商改住”對開發商來說成本也不是很低，甚至更高。
導報記者注意到，儘管《意見》提出支持符合條件住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點，但是從房地產投資信託基金推進力度來看，目前只能說十分緩慢。
“從最終結果來看，如果實現土地性質變更的項目不多，政策的效果將難以有效發揮出來。”張宏偉表示。
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