脫歐后，英國房子會降價嗎？

東方財經網 2016-08-06 23:01:32 來源：

 英國脫歐有段時間了，對大多數國人來說，隔岸觀火，對自身生活影響不大，可部分投資者，尤其是海外房產投資者，甚至是愛好炒房的好事者則關注着，英國的房價會怎麼個走勢？近期，第一太平戴維斯的一份“英國主流住宅市場”的報告吸引了記者的關注，報告的結論是，英國脫歐公投后的政治、經濟和金融領域的不確定性將影響房價漲勢和交易量，關係到現有房主和未來買家。這些影響的程度與規模需要一定時間才能清晰顯現。

　　短期內，政治經濟的不確定性對情緒的影響將扮演主要角色，脫歐影響將取決於市場心態。在公投前夕，幾乎沒有確切證據表明主流住宅市場購房者的謹慎情緒升級。業內預測，受脫歐公投后的不確定因素影響，購房意願會進一步減弱。隨着政局日趨明朗，購房意願可能再次回升；但中期來看，隨着脫歐談判的進行、對英國各經濟領域的影響日漸清晰，買家情緒還會出現上下波動。脫歐對買家情緒的短期影響在不同市場以及不同買家群體之間表現各異，一定程度上取決於支持或反對脫歐的力度。具體而言，與擁有住房資產的中老年群體相比，倫敦剛需市場、首套房及改善房買家可能會更為謹慎。

　　脫歐對房價走勢的影響最終將取決於住房承購能力。通貨膨脹以及貸款實際成本都是關鍵因素。形勢的複雜性不止於此。貸款機構以及政策制定者的應對方式將影響首次購房者及改善購房者的承購能力，進而影響需求潛力。

　　與引發2008年金融危機的事件相比，英國現階段住宅市場的下行風險相對溫和。然而，政治、經濟環境的不確定性將導致個人買家謹慎情緒蔓延，繼而對脫歐初期的市場活動形成抑制。市場行情的短期走弱，或許導致全國房價上漲放緩。其後，家庭財政壓力的增加以及貸款標準的收緊，將再次拖累房價上漲。按區域而言，第一太平戴維斯認為，倫敦將受到最大衝擊，因為倫敦房價在近年持續強勢上漲，如今買家對當地住宅的承受能力已然面臨嚴峻挑戰。

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二線城市佔領漲幅榜 房價上漲“四小龍”隱現

東方財經網 2016-08-20 21:57:55 來源：

 導讀：事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。

房地產市場成交量的降溫，正在帶動房價漲幅出現頹勢。 國家統計局18日發布數據显示，今年7月，全國70大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價格環比上漲的城市比上月有所減少，環比下降的城市數量增多。總體而言，70城市房價繼續向高點攀升，但平均漲幅連續三個月出現收窄。其中，二線城市漲幅明顯，並全面佔領漲幅榜。 此前的一天，上海市靜安區的一宗住宅用地以110.1億元的價格拍出，可售樓麵價超過14萬元/平方米，打破了中國土地單價紀錄。 在資產荒的大背景下，房地產市場的“吸金”能力愈加強大。分析人士指出，儘管房地產市場已進入下行周期，但若經濟形勢難有明顯改觀，這種“吸金”功能將會極大對沖房價增速下滑的壓力。且由於錄得較好的銷售業績，房企亦缺乏降價的動力。 二線城市兇猛 統計局的數據显示，全國70個大中城市中，7月新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。 總體來看，70城市房價的平均環比漲幅正在縮小。根據中原地產的統計，7月全國70大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.72%，已連續三個月出現收窄。 國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此的解讀為，“收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市，其餘城市環比變化不大。” 但同比來看，由於去年同期基數較低的緣故，70城市新建商品住宅價格上漲6.35%，漲幅繼續擴大。 這種變化趨勢，與近期市場交易的降溫密不可分。數據显示，今年前7月，全國商品房銷售面積同比增長26.4%，銷售金額同比增長39.8%。兩者的增速同樣連續3個月回落，並創今年以來的新低。 分城市看，在上海、深圳等樓市明顯降溫后，二線城市已全面佔領房價“漲幅榜”。7月新建商品住宅價格環比漲幅前十的城市中，僅有深圳一個一線城市，且深圳以2.0%的漲幅位居末位。漲幅最高的廈門，達到4.6%，天津、石家莊、武漢、無錫等城市的房價漲幅均已全面超過一線城市。 即使佔據交易主體的二手房價格，漲幅榜前五名也分別被合肥、南京、廈門、杭州、武漢所佔據，合肥漲幅達到最高的3.2%。上海、深圳、北京則分列第八到第十位。 事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。 一線城市不再“領漲”，原因主要在於政策層面。今年3月，上海、深圳出台“加強版限購令”，並降低信貸槓桿，北京也表態打擊樓市“加槓桿”的行為，此舉導致一線樓市迅速降溫，並使得樓市資金向熱點二線城市轉移。 相比之下，雖然南京、蘇州等二線城市也在年初出台調控政策，但力度明顯不足，加之庫存告急、地王頻出，這些城市的房價也進入暴漲模式。今年7月底和8月初，廈門、南京、蘇州又出台一輪調控政策，但業界認為，其對房價的遏製作用，仍需要一段時間才能顯現。 資本向其他二線城市外溢 儘管業界普遍認為，房地產市場已經進入到下行周期，未來市場交易量下滑也將不可避免，但在“資產荒”的特殊背景下，這種邏輯正在受到挑戰。 數據显示，今年1-7月，全國固定資產投資增速為8.1%，民間固定資產投資增長2.1%，兩者均創多年來新低，差距也拉大到6個百分點。這也說明，實體經濟不振的局面正在影響投資信心，尤其是社會資本的信心。 同期，低利率的貨幣環境，則促使各路資金尋找出路，併流向相對穩健的房地產領域。根據央行發布的金融數據，7月新增人民幣貸款4636億元。從貸款類別看，住戶部門中長期貸款增加4773億元。也即，新增貸款幾乎全部流入房地產領域。 央行有關負責人指出，在經濟結構深度調整、經濟面臨下行壓力，特別是“去產能”、“去槓桿”背景下，企業總體信貸需求沒有住戶部門那麼旺盛。這也被認為是房地產市場“吸金”的原因所在。 按照多數業內人士的觀點，這種“吸金”功能，將在很大程度上提高房地產的資產價格，並對沖房價增速下滑的壓力。根據中原地產的數據，今年4月至7月，70大中城市新房價格平均環比漲幅分別為1.06%、0.86%、0.73%、0.72%，與5月和6月相比，7月的收窄幅度已明顯減小。 中原地產首席分析師張大偉還指出，由於房企在前7月普遍錄得較好的銷售業績，因此下半年可能有非常強烈的漲價需求。 這些因素都決定了，即使市場降溫，房價增速也不會出現過快地收窄。且近期福州、武漢、南寧接連出現的高價地也表明，隨着一批“強二線城市”從嚴調控，資本正在向其他的二線城市外溢，並可能推動這些城市的房價上漲。   而那些經濟不振、供應過剩的城市，則會繼續被資本遺忘，從而加劇市場的分化效應。根據統計局的數據，在7月新房價格環比下降的16個城市中，以三線城市為主，其中有6個位於東北三省，6個位於中西部地區。

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7月份深圳房價同比漲41.4%漲幅全國居首

東方財經網 2016-08-20 21:59:22 來源：證券日報

 　7月份深圳房價同比漲41.4%

　　漲幅全國居首無論是新建商品住宅還是二手住宅，北上廣深房價環比漲幅均退出了前五名行列

　　漲幅全國居首

　　無論是新建商品住宅還是二手住宅，北上廣深房價環比漲幅均退出了前五名行列

　　■本報記者 包興安

　　國家統計局公布的最新數據显示，7月份，70個大中城市新建商品住宅價格上漲的城市達到了58個。其中，新房方面，深圳同比上漲41.4%，已連續20個月領漲全國。

　　而從環比來看，廈門以4.6%的環比漲幅居首，合肥以4.2％緊隨其後，均比上月有所收窄。一線城市房價漲幅也進一步收窄，如深圳新房環比漲幅2％，環比收窄0.6個百分點；上海環比上漲1.4％，漲幅收窄0.6個百分點。

　　儘管多數大中城市房價保持上漲，但城市間分化卻出現了微妙變化。國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析指出，7月份房價環比漲幅收窄較明顯的主要原因是前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市，其餘城市變化不大。值得一提的是，無論是新建商品住宅還是二手住宅，北上廣深房價環比漲幅均退出了前五名行列。

　　易居智庫中心研究總監嚴躍進表示，近幾個月，一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，轉而進入二線城市，這使得部分熱點二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。

　　根據深圳市規劃國土委數據显示，上周深圳一手住宅成交601套，成交面積為約6.7萬，環比較前期分別下降了11.9%和2.6%。由歷史數據可以看出，現階段成交量仍然處於中等偏低位置。結合6月份和7月份新增住宅套數及面積總量較少的情況，預計未來一段時間內，新房成交量將會持續低位。上周新房成交均價為64812元/平方米，環比上漲3.5%，較前期小幅上升。

　　美聯物業研究中心預測，8月份，深圳樓市供應有望回升，為“金九銀十”蓄力。而因前期推盤放緩積累的需求或釋放，成交有望上漲，但由於價格受結構性因素影響，暫時難以再沖新高。而二手房方面，進入三季度，成交表現小幅下行，不過前期成交將持續體現，而備案數據、成交價格將保持基本平穩。

　　值得注意的是，7月26日中央政治局會議提出“抑制資產泡沫”，這被業內認為指向房地產行業。分析人士指出，抑制資產泡沫可能重點指局部樓市價格的明顯上漲，預計下半年各地圍繞房地產信貸政策等方面的調整存在可能。

　　中國指數研究院認為，針對市場的分化趨勢，地方調控政策將更加註重差異化，部分熱點城市將進一步從嚴從緊管控，三四線城市則繼續聚焦去庫存。

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北京內城別墅庫存告急 最高價超46萬/平米

東方財經網 2016-09-10 22:27:34 來源：

 等等綜合因素的影響下，近期房地產市場，特別是一線城市的地產正迎來一輪超出業內所有人預期的市場表現。一方面供地節奏受到嚴格控制，開發商在一線城市爭相搶奪地王；另一方面，熱錢也在全球資產配置中將着眼點逐步由海外商用物業迴流到國內，而一線城市的房產因其無可替代的保證增值能力，成為投資者爭相競逐的對象，這在一定程度上構成了京滬深近期樓市價量雙升，庫存急劇下降的動力。

據萊坊攜手中銀國際發布的2016年《財富報告》显示，根據調查，平均住宅房產占超高凈值人士投資財富的四分之一，逾40%的受訪者表示出未來10年內有增加豪宅投資的意願。有業內人士認為，寬鬆的信貸政策給了這些資金流入地產的動力。在槓桿驅動下，大量資金開始湧入高端房產領域。鑒於一線城市住宅庫存持續降低，新房供應縮減，二手房業主坐地起價，購房者今天相中的房子明天可能就買不到，稀缺保值性的一手豪宅成為超高凈值人群狙擊的標的。

僅以北京為例，限墅令后全市別墅庫存量被鎖定在7000套，預期“10萬元+”豪宅庫存5000套（兩者有少量重疊），在遍地豪宅的圍堵下，內城豪宅由於存量少，地處核心區等稀缺性，交易量價異軍突起。有統計显示，最近10年內，北京四環以內別墅有效在售存量僅62套。鑒於此，佔據四環內別墅供量半壁江山的龍湖西宸原著近日爆出一套湖景樓王雙拼別墅，備案總價1.25億元，按地面單價計算超過46萬元/平米。而該項目開盤一年累計銷售額已逼近65億元，也印證了市場對於一線城市，內城頂級業態產品的高度關注。

內城別墅單價或破35萬元

幾年前，北京釣魚台7號院曾拋出每平方米30萬元的銷售價，當時業內一片嘩然，認為這隻是營銷噱頭，市場成交價不可能達到這一高度。然而，今年7月份，海華僑城蘇河灣項目以高達34.49萬元/平方米單價成交一套別墅，創下中國內地樓市新房有史以來最高記錄。

值得關注的是，上海華僑城蘇河灣項目與北京龍湖西宸原著項目有異曲同工之處。

從區位上來看，上海華僑城蘇河灣項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，周邊金融中心、商圈資源優質且豐富，屬於上海內環中的心臟地帶。而龍湖西宸原著項目位處西三環，緊鄰麗澤金融商務區，該區目前擁有億元以上企業189家，註冊資本超2300億元，SKP、五星級酒店群及大型商務配套齊全，是北京三個金融中心的新貴。此外，以麗澤金融商務區為核心，兩公里半徑內業已匯聚了龍湖西宸原著、懋源�岳、中國璽、崑崙域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目，因此該區被稱為“地王俱樂部”，土地價值紅利仍在釋放。

從產品特性來看，龍湖西宸原著有望以破35萬元/平方米成交的是一套雙拼湖景別墅，且是邊戶產品，而華僑城蘇河灣項目以34萬元/平方米單價成交的同是別墅邊戶產品，兩者都是京滬內城別墅中的墅王產品。

從價格來看，上海蘇河灣項目報價38萬元�平方米，目前最高以34萬元�平方米成交。而據《證券日報》記者了解，在龍湖西宸原著項目8月推出的20套湖景別墅中，湖景樓王雙拼別墅的單價報價46萬元，已遠超上海蘇河灣頂豪價格。而其他別墅產品單套量級也在5000萬元以上，且8月份入市一個月已售出10套，銷售額超5億元。其中一對來自金融系統的投資姐妹開盤當天未能搶到房源，第二天來售樓處直接每人認購一套。

北京內城別墅僅62套在售

今年以來，單價超過10萬元，總價超過2000萬元的豪宅成交量爆棚，其中不乏一線城市地王頻現的催動，尤其上海拍出了名義樓麵價10萬元�平方米，可售樓麵價14.3萬元�平方米的地塊之後，一城市縮減土地供應。任志強稱，地方政府限制房價，連續出現地王，減少土地供應，北京已經4個月沒有土地供應了，這導致住宅庫存快速下降。

事實上，從供給端來看，自2003年別墅用地禁批之後，相比公寓豪宅、大平層而言，內城別墅成為北京高端市場上“稀缺產品之中的稀缺產品”，供應量少，需求旺盛，因此成為全球資產配置的保值之選。

根據天朗數據显示，綜合近10年北京四環以內別墅存量來看，僅有188套，除去霄雲路爛尾項目126套房源，真正入市的內城別墅產品僅62套。且從2011年至今，除去2015年西宸原著項目供應的47套別墅外，僅入市過2套別墅。從2015年下半年至今更是零供應。

值得一提的是，在西三環麗澤金融商務區板塊，還有一塊住宅用地將出讓，市場預計，該地樓麵價或將超過10萬元�平方米，而即便地價如此，受到政策限制，該地塊也已無法做出別墅產品。

在此背景之下，內城別墅產品真正面臨“賣一套少一套”的局面，而坐擁西三環內城豪宅板塊的西宸原著項目，在資產布局方面無疑具有更強的增值和變現能力。（記者 王麗新）

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揭秘輕資產緣何盛行：房地產行業的阿基米德定律

東方財經網 2016-10-30 19:13:10 來源：21世紀經濟報

 當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。

“給我一個支點，我可以撬起地球。”這是古希臘物理學家阿基米德家喻戶曉的一句名言。在資產價格高漲的背景下，從傳統的重資產模式逐漸轉向輕資產模式，房地產行業頗似在踐行阿基米德定律。 21世紀經濟報道記者發現，包括萬達、大悅城、紅星商業等在內的房企紛紛向輕資產模式轉型。而在城市更新領域，輕資產模式也頗為盛行。 住建部政策研究中心聯合高和資本最新發布的報告显示，城市有機更新符合城市發展規律和房地產發展趨勢，輕資產模式在房地產業發展中也得到越來越廣泛的運用。兩者相結合，運用輕資產模式開展城市有機更新大有前景。 住建部政策研究中心主任秦虹認為，當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，這個時候持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。 　　輕資產緣何受捧？ 輕資產模式是相對重資產模式而言，房地產行業去槓桿化是其受捧的主要原因。 上述報告指出，無論是房地產企業還是城市更新運營企業，其輕重模式之間的轉換，主要取決於資產升值所處的不同階段。在資產升值階段，重資產模式為優。當土地資產和房地產物業升值速度高於資金成本時，房地產企業必然會尋求儲備更多土地和持有更多物業。土地儲備成為衡量房地產企業價值和實力的主要標準，有時候甚至是最重要的標準。在這種情況下，持有資產本身就可以獲得豐厚回報。 對於為什麼要去做輕資產，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政給21世紀經濟報道記者的解釋是，在資產配置方面，最理想的狀態當然是資產快速增值。但國內的二線城市甚至是三線城市，購物中心體量、供應量都處於過大情況，但整體經營情況不是非常好。 周政認為，有時候不需要背負過重的資產，可以發揮基金、社會的力量，用一個小的槓桿去撬動更多的資產運營，而這可以讓大悅城的品牌輸出速度加快。周政稱，所謂的資產管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。 上述報告指出，輕資產模式有利於解決品牌企業擴張的資金問題。城市更新資金需求量大，特別是在資產價格上漲和高位運行情況下，如果完全依靠自身資金收購持有舊資產後再開展更新，在經濟上往往是不可行的，即使可行但回報率必然降低。而輕資產運營通過將資產持有等部分環節轉移出去，減少了資金佔用。在相同自有資金下，品牌企業通過品牌輸出迅速擴大經營規模，並獲取品牌溢價。在輕資產模式下，經營能力越強、效率越高的品牌企業優勢越明顯。 從現實角度看，嘉豐達董事李宏認為，開發商轉型輕資產的動力是，高槓桿不復存在。“以前地產商的運作普遍是高槓桿模式，那時候地價也便宜，而且很早就可以預售，開發商可以拿很少的錢去撬動整個項目。但這幾年調控下來，開發商獲取資金的便捷程度、槓桿使用情況沒有以前那麼容易。另外，從房企的財務報表上也可以看出，房企每年的利潤和銷售額增長普遍遇到了天花板，甚至一些持有資金的資本方也在加入房地產市場戰團中，市場競爭也愈發激烈。” 　　阿基米德定律 從某種程度上看，房地產的輕資產模式像在遵循阿基米德定律。 阿基米德定律即槓桿原理，支點選得好，兩臂之比足夠大，再重的物體，即使是地球也可以移動。 研究發現，輕資產模式除了可以加速品牌擴張以外，還有利於加速城市更新。 上述報告指出，在城市更新中， 如何通過既有物業用途調整創新、建築設計改造創新和經營模式轉變創新等實現物業租金和價值提升等，都需要更加專業、更加具有創新能力的企業參与。 在輕資產模式下，更新運營企業通過整合內外資源，將不具備競爭力的環節外包，將資金和精力集中於具有優勢的核心業務，如品牌提升、資金融通、建築改造、商業運營等，從而能更好滿足城市有機更新的創新要求。 另外，由於城市有機更新中涉及資產方、資金方、經營管理方等不同主體。通過輕資產模式，將不同主體的優勢結合起來，更好地體現出社會化分工和產業鏈優勢。 包括大悅城、紅星商業等公司在內，因為發現了這樣的市場機遇，最終決策轉型為輕資產模式。他們的邏輯是，商業地產整個供應量過大，但普遍經營不善，他們可以通過自身的專業運營經驗去撬動更多資產運營。 秦虹認為，輕資產的核心理念是用最少的資金去撬動最大的資源，然後賺取更多利潤。 秦虹將城市更新中出現的輕資產模式歸納為四種類型：長期租賃型、資金持有型、聯合開發型和品牌輸出型。 所謂長期租賃型是指把舊的資產進行改造裝修，提高增值服務，主要根據差價和增值服務收費來實現盈利。 資金持有型是資產由基金持有。通過改造裝修進行租賃管理，盈利模式是資產增值和基金管理費。 聯合開發指的是資產方與資金方合作成為資金公司。通過資源整合，運營機構發揮經營管理增值的能力。盈利模式主要是股權經營、資產運營和運營管理費。 品牌輸出型的運作方式則多種多樣，其管理模式是通過品牌化的輸出實現增值，盈利模式是收取品牌管理費。 輕資產模式在房地產運營中優點顯而易見。但從開發商轉型層面看則優劣並存。李宏認為，開發商轉型輕資產最大困境是如何扭轉慣性思維模式。   在她看來，開發商的思維模式是喜歡把收益固定下來，希望用便宜的錢去賺利潤。這實際是把資本當作槓桿在用。但如果開發商轉型作為資產管理商，就需要變成與基金管理人一樣的思維模式，公平對待每一個投資人。不過，李宏認為，開發商轉型輕資產的優勢是擁有豐富的開發運營經驗。

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　　集成電路製造要實現如此長周期產業的快速發展，其根本在於政策扶持、產業推動和企業創新

　　隨着我國大數據、物聯網、5G技術的開發與運用，集成電路特別是高端电子芯片的需求量日益增大。

　　資深產業經濟觀察人士梁振鵬在接受《證券日報》記者採訪時表示，集成電路產業與傳統行業相比有着極大的特殊性。國家對於集成電路產業的支持力度很大，但是企業的發展不能只靠政府層面，企業的自主研發能力也是決定高端集成電路產業能否快速發展的關鍵。

　　集成電路製造是一個技術密集、資本密集、人才密集的高新技術產業，三大要素缺一不可，而要實現如此長周期產業的快速發展，其根本在於政策扶持、產業推動和企業創新。

　　政策扶持方面，我國先後出台了一系列的文件，推動集成電路產業的發展。尤其是2014年工信部發布的《國家集成電路產業發展推進綱要》提出，計劃到2030年，集成電路產業鏈主要環節可以達到國際先進水平。

　　梁振鵬對《證券日報》記者表示，國家對於集成電路產業的支持力度很強，包括設立產業投資基金、稅收優惠等一系列扶持政策。但是，目前中國的集成電路產業發展正處在初級階段，由於基礎較為薄弱，對於高端芯片層面，包括研發、設計、生產、製造、測試、封裝等各個環節相對於國際上很多起步較早的企業而言比較落後。

　　“但是如果企業能夠做好長時間的發展準備(8-10年)，同時配合政策和資金支持，我國集成電路產業還是值得期待的。”梁振鵬說。

　　產業推動方面，我國集成電路產業技術追趕的同時，產能也在極速擴張。而對於產業推動力，科創板無疑是為高新技術產業量身定製的平台。截至目前，共有29家电子設備製造企業提出了科創板申請。

　　招商證券首席策略及組合分析師羅果在接受《證券日報》記者採訪時表示，电子設備製造在目前科創板141家受理企業中佔比較大，而且在A股有比較多的對標企業，受到市場和資金的關注度會比較高。

　　电子元器件企業的特點就是資金密集、生產周期長、研發成本高，那麼這類企業登陸科創板后，股價會不會出現劇烈波動，成為市場關注的問題之一。對此，羅果認為，电子元器件生產是一個長周期的行業，這類企業可能預期盈利較少或短期內沒有盈利，但企業的核心還是長期競爭力，未來科創板會打造細分到行業新的估值體系，對股價進行合理預測。

　　“很多對科創板公司的前期了解都是通過A股對標公司獲得的，而且有些科創板企業相比A股對標公司競爭優勢更加明顯，這一關鍵因素也會吸引更多的資金進行長期投資，為行業發展提供動力。”羅果說。

　　企業創新方面，國內集成電路廠商的專利技術申請數量正不斷提高，從國家知識產權局提供的數據可以看出，中國集成電路產業專利申請占世界總量的15%，僅次於美國和日本，有些專利技術甚至遠超於國際水平。

　　梁振鵬認為，國家設置集成電路產業發展基金及一系列優惠政策對於產業發展起到了很好的推動作用，但是集成電路製造產業不是單純的依賴政府投入就能成功的，目前總體而言，我國集成電路產業對於部分圖像處理芯片、音頻處理芯片、解碼芯片等比較大型的芯片製造可以勝任，雖然涉及PC和智能手機一類比較核心的微型芯片的製造還比較欠缺，但是在微型芯片設計領域，已經出現了很多自主知識產權成果，說明我國集成電路企業的創新也在不斷地推進和擴展。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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136房企負債逾4.6萬億 兩成資產負債率超80%紅線

東方財經網 2016-11-01 22:32:29 來源：

 　　有業內分析人士認為，上市房企普遍採用高槓桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高

　　截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業分類）136家上市房企2016年三季報已經披露完畢。據Wind資訊統計數據显示，136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度約達23.53%。

　　根據Wind資訊統計數據計算，2016年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%。

 

　　值得關注的是，在上述136家上市房企中，有34家資產負債率超過80%紅線，佔比達25%。剔除預收賬款項后的資產負債率超過80%的則有18家，佔比超過13%。

　　“這樣的平均負債率水平相對比較適中”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，房地產行業普遍以高槓桿率運營，以債養債模式比較明顯，若接下來相關部門為了降低槓桿率，收緊融資渠道，房企資金壓力將增加。

　　逾四成房企負債超百億元

　　根據Wind資訊統計數據显示，在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福(27.76,0.440,1.61%)5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。

　　從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。

　　《證券日報》記者根據Wind統計數據分析，以萬科、綠地和*ST珠江為例，截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；*ST珠江資產負債率為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。

　　不過，若全面呈現上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據Wind數據統計獲悉，截至2016年9月底，資產負債率大於80%的房企佔25%，在70%-80%之間的房企佔比為18%，60%-70%之間的佔比為22%。

　　值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據Wind統計數據統計显示，截至2016年9月底，*ST珠江資產負債率為116.88%，同比增加8.6個百分點；嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。

　　對此，有業內人士向記者表示，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，土地開發銷售節奏未能與市場高峰期同步，市場高點時沒有項目銷售款進賬，反倒要為拿地資金支付資金成本，因此負債較高。

　　表外融資流入地產領域

　　值得關注的是，根據上述情況來看，與以往相比，地產企業目前的負債結構有所調整，去年下半年以來的融資環境有所改善，上市房企總體融資成本並不高，不少房企以在國內發行低成本的公司債償還或者提前贖回境外高息債。

　　然而，另一個事實則是，今年前三季度，部分房企為了搶地，場外配資現象加劇。

　　中信建投房地產分析師陳慎表示，A股房企整體凈負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭槓桿率改善，而中小型房企槓桿依然維持高位，槓桿率較高的皆為國企。

　　大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無論是規模還是溢價都遠超前兩輪；部分中小型房企高成本土地佔比偏高；2015年至今參与過地王項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股。

　　更重要的是，陳慎認為，“資產荒”下房企表外融資被低估。今年以來，無風險收益率的持續下行，使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種渠道流入房地產領域。

　　不過，在930政策之後，業界較為關注地產企業融資環境是否會發生變化。

　　對此，來自中信證券的分析師陳聰表示，短期內收緊債權融資影響並不大，但股權融資有所放緩。

　　陳聰表示，2016年以來，地產板塊總計股權融資1018億元。尤其對龍頭公司而言，當前市場發行股票代價很大，不少定向增發的參与者出現了賬面的浮虧。不過，即使股權融資速度會有所放緩，但企業仍有可能進行股權融資。企業的正常生產經營行為不會受到多大影響。當前，企業負債中的長期負債佔比較高，資產負債表目前還很安全。

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中小房企危局：股權和項目轉讓激增 將面臨新一輪洗牌

東方財經網 2016-11-01 22:33:02 來源：

 　樓市調控新政滿月，一些中小房企面臨經營壓力。中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所等五家產權交易中心的掛牌信息發現，房地產公司股權、項目轉讓案例明顯增多，且中小房企居多。

　　業內人士認為，目前不少房企通過股東借款、房地產基金、存量資產證券化等方式來維持現金流穩定，隨着融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來不排除會出現一波中小房企倒閉潮。

　　中小房企“甩包袱”

　　中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所、北京產權交易所、重慶聯合產權交易所、山東產權交易中心和廣州產權交易中心五家產權交易所掛牌信息發現，10月房地產股權、項目掛牌案例大增，共17例，為今年以來單月高點，而今年1-10月僅為34例。

從掛牌主體來看，中小房企居多，且大多地處二三線城市，由當地國資控股，業務集中於住宅項目開發。中金標準數據總經理郝文嘉認為，每次調控都是個洗牌過程，房地產發展到現在，純商品房項目需要的資金“硬件”越來越高，中小房企越來越難以滿足要求。此輪調控收緊了房企融資途徑，一些實力不濟的中小開發商只能通過賣地、賣項目等方式來自救，甚至退出房地產市場。未來可能出現一波中小房企倒閉潮。

　　數據显示，不少房企股東選擇將股權全部轉讓。比如，10月，山東海化房地產有限公司、北京瑞達世紀房地產開發有限公司、萊陽景豐置業有限公司、上海寶納園置業發展有限公司等9家房企擬轉讓100%股權。

　　還有部分企業尋求合作開發、攤薄成本。比如，廣州市番禺區禺城建設綜合開發公司以及廣州市番禺區房地產聯合開發總公司都明確表示，通過公開市場方式徵集合作方共同開發建設房地產項目。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，股權交易中心並不公布買方信息，所以收購此類股權的買方有多重可能。業內人士解釋，有一定土地項目的中小房企股權更受青睞，一般會被當地的大型民營開發商收入囊中，沒有土地項目而負債率較高的房企基本上無人問津，最終可能是破產。

　　目前，房地產行業顯現強者恆強格局，大型開發商仍在不斷擴大規模。比如， 保利地產 等龍頭房企通過併購等方式獲得了大量儲備項目，僅上半年保利地產通過項目併購方式獲取的土地資源共19個，佔比53%，並且主要集中在北京、廣州、南京等土地資源相對稀缺的地區。

　　此外，融創等房企通過股權併購等方式衝擊一線房企行列，擬收購聯想旗下的融科智地，併入股金科地產，其負債率已超100%。目前，A股上市房企的資產負債率在77%左右。

　　房企融資壓力大

　　融資壓力大是導致部分中小房企出局的原因之一。在目前銷售回款減速、公司債發行趨緊等背景下，開發商特別是負債率較高企業的融資壓力不可謂不大。

　　據了解，上交所擬對房地產及鋼鐵、煤炭過剩行業的公司債券發行審核試行分類監管，房地產企業發行公司債券募集資金的使用，不得用於購置土地。上海市規定銀行貸款、信託資金、資本市場融資等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。深圳市明確了金融監管機構要嚴查企業和個人購買商品住房用地資金的來源。

　　“部分房企原有融資計劃或暫停，融資目標難以兌現，資金鏈偏緊。” 新城控股 高級副總裁歐陽捷稱，資金成本肯定會上升，特別是如果不能發行低成本的公司債，銀行資金和信託資金的高利率將明顯拉升財務成本。另外，銷售壓力增大，部分房企需要加快現金回籠，不排除部分項目降價。

　　開發商也在想各種辦法應對。歐陽捷稱：“當下融資渠道收窄，銀行貸款又將成為開發資金的主要來源，信託資金也會成為香餑餑。”另外，房地產基金融資，包括創新的資產證券化融資或將成為未來房企融資的關注點。

　　比如，某房企由於拿地壓力增大，便採取合夥基金的方式來籌措資金。自身作為普通合伙人出30%的資金，而另外70%的資金從其他券商或其他資管計劃里獲得。同時，作為基金管理方，又以委託貸款的方式貸給自己所開發的項目。這樣便用小規模的資金撬動了大規模的“地王”。

　　某房企人士坦言：“當下融資確實較先前更困難。今年發債總量太大，目前審查更嚴格，甚至有一些已經暫緩。當下拿地更多的是使用自有資金和股東借款。”

　　劉策認為，未來存量資產證券化和經營性物業現金流的證券化或成為熱點。商業租金是較穩定的現金流，可提前通過證券化方式將其變現。同時，槓桿基金也會成為開發商重點關注對象，在融資困難時，基金可以解決銀行不敢貸款的問題。例如，世茂地產聯合成立了物業費抵押計劃和尾款回收計劃;萬科則推出公募REITs和房地產抵押貸款證券化等。

　　需注意的是，部分房企的融資成本在抬升。在光大控股房地產投資及基金募集負責人潘穎看來，融資成本需從兩個角度來看待。一方面，資本市場做了一些監管調控，融資渠道肯定會受影響;另一方面，國內流動性仍比較高，無風險收益率在不斷下降，資金追逐資產的衝動仍存。

　　面臨新一輪洗牌

　　嚴躍進認為，本輪融資收緊的拐點和房地產市場政策的拐點同時出現，兩個拐點會使房企銷售受到影響，也會使得企業面臨不適應和較尷尬的運營狀態。

　　中小房企的不適應將直接導致其出局，而大企業由於擁有更好的融資能力、運營能力會相對受益。“經營穩健、資金實力強的企業可以在低位‘撿漏’，通過併購做大做強。”劉策說。

　　主動適應調控和市場變化是開發商的共同選擇。這首先體現在拿地策略上，由於前期土地市場活躍，相關政策不斷收緊，房企在拿地方面也出現了明顯變化。一位中型房地產公司市場總監坦言，公司的地王項目已採取合作開發模式，以此來降低運營風險，拿地則會優選風險可控城市和區域。

　　潘穎表示，進入下半年，一些開發商已開始適當地控制風險，盡量迴避以拍賣形式獲取土地，更加專註於通過併購項目和舊城改造來獲取土地。

　　劉策認為，後續房企或將會把重心放到京津冀、長三角等核心都市圈周邊的三四線城市。一方面產業基礎好，另一方面又能承擔需求外溢。既不會受政策影響，也不會像三四線城市調控壓力較大。

　　目前，土地市場有所降溫。歐陽捷稱：“前期熱點城市土地市場的瘋狂，令大家很焦慮。一些熱點城市的建安成本只有4000元/平方米左右，而樓麵價達3-5萬元/平方米，房地產已經變成了純粹的金融產品。但未來土地市場可望降溫，項目風險也可能得到有效控制。”

嚴躍進表示，很多企業也不願在此時再去拿“地王”，瘋狂拿地可能會受到資金審查。對房企來說，首先是要量力而行，按照資金實力來經營;其次是要準確判斷市場周期，市場降溫時並非不能拿地，關鍵是要避免拿地后出現融資困難的問題。

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資金鏈持續收緊 深圳樓市全面“退燒”

東方財經網 2016-11-04 20:18:37 來源：新華社

       假流水、假離婚、互聯網借款……這些過去在房地產交易中使用的伎倆難以奏效了。為促進深圳房地產市場平穩健康發展，一個月前深圳市發布了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，從限購、限貸、整頓市場秩序等多個方面收緊調控，從源頭束縛住投機炒作，深圳樓市全面“退燒”。
在調控新政策中，資金鏈收緊促進了樓市降溫。人民銀行深圳中心支行研究制定了差別化信貸政策實施細則，並加大住房貸款審查力度和金融調控力度；深圳市金融辦牽頭並會同人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、公安局建立了房地產資金來源核查工作機制，重點核實首付資金來源和購房者償付能力，密切關注跟蹤房地產金融動向。
記者走訪深圳羅湖區蔡屋圍、桂園北等城區發現，中原地產、美聯物業、鏈家、家家順等大小房地產中介沒有簽署業主授權的房產廣告皆已下架，買方市場的議價權利提升。銷售人員不約而同地提到了房貸審批的嚴格，要求買家必須做好資金應對。
美聯物業的一名中介說，過去掌握的渠道都不管用了，審貸非常嚴格，放貸周期翻了一倍。尤其是針對假離婚、假流水更是查得仔細。由於資金鏈收緊，沒有人接盤，有價無市的壓力也讓業主在價格上一調再調。
此外，有關房地產領域的監管、執法行動持續升級，從嚴查處互聯網金融進入房地產市場，把交易資金來源作為重要的調控方向，減少房地產市場的金融屬性。前不久，深圳市場和質量監督管理委員會剛剛處理了一起互聯網金融涉嫌“首付貸”的行為，查處了一家名為“合時代”的互聯網金融公司。
深圳市市場和質量監督管理委員會執法人員唐孝成說，該公司自１０月以來發布了一系列房產項目貸款產品，通過房地產中介為購房者提供購房資金，借款資金比例超過房款５０％，年利率達１５％，涉嫌經營“首付貸”業務，屬於國務院《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》中嚴禁的違規行為。
嚴格審查資金來源打擊市場投機行為，使得房地產調控政策的連鎖反應凸現。深圳市規劃和國土資源委員會１日發布的數據显示，調控新政實施后，深圳一二手住宅量價均出現明顯變化，房地產市場虛熱勢頭得到遏制。１０月份，深圳新建商品住宅成交均價環比下降９．７２％，成交量同比下降２２．１％；約七成二手住宅業主調低報價，成交量同比下降６．２％。
目前深圳市房地產市場看空情緒較濃，從市場反應來看，１０月之後的市場供求比持續下降，訪客量減少較為明顯。
對此，綜合開發研究院（中國深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，深圳此次房地產調控政策精準，房價階段性下跌趨勢明顯。一系列金融調控措施有效遏制了投機行為，促進市場的供需平衡。在全政策的鏈條下，深圳房價和房地產市場結構都會進入深度調整期。
“儘管成交量價都已發生明顯變化，但是房價調整仍沒到位，收緊資金來源審查一方面利於房地產市場的理性健康發展，另一方面並不影響剛需，在遏制市場投機行為下留給剛需買家更多選擇空間。”宋丁說。

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桃園市長鄭文燦8日上午前往大園區，出席「2020桃園花彩節大園展區開幕式」。鄭市長表示，2020桃園花彩節繼楊耐磨地板梅展區搶先亮相後，大園展區接續登場，最後還有大溪展區作實木地板為壓軸，活動將一路舉辦至11月15日，並以「可食地景」為主題，種植稻米、蘿蔔、海島型木地板香草等食用作物，讓民眾透過視覺、觸原木地板覺及味覺體驗親近大自然，現場更特別規劃藍色三色堇拼接海豚圖騰，以及白色蕎麥花田，打造有木地板別以往的花海景致。今也柚木地板特別由「米米、夢夢、可可、香香」四位花彩節的花仙子，分別代台中室內設計表四個不同主題，為地板施工大園展區揭開序幕。

鄭文燦表示，2020桃超耐磨地板園花彩節大園沙發修理展區系列活動於7日以「稻穗文化活動」打頭陣，以傳統踩木質地板踏的打穀機海島型木地板讓大小朋友們可以體驗古早時代農事生活，再搭配著大手牽小手共同創作稻草人享受一日農夫的樂趣；地板裝潢8日則舉辦「千人拔蘿蔔活動」，搭配手作蘿蔔糕床墊及醃蘿蔔等美食DIY活動，讓民眾進一步體會農家美食，而蘿桃園室內設計蔔的多元用途，更是木質地板台灣文化的重要元素；接續於11月14日、11月15日將分別舉辦「蕎麥文化沙發換皮活動」以及「香草文化活動」，歡迎市民朋友一起實木地板到溪海休閒農業區體驗各種農事樂趣。

桃園的休閒農業區床墊從無到有，擔任市長之後，以10個休閒農業區、100家休閒農場為目標，目前桃園共有超耐磨木地板10個休閒農業區，占全國第3名，總數量僅次設計師於苗栗及宜蘭縣，未來將會持續推動更多的休區，讓地板施工桃園的休閒農業幸福空間區，能成為親子共遊的好去處，找回桃園農業文化。

鄭文燦說，桃園擁有全國最大的代耕團隊，是北部地區重要的糧倉，以在地生產的稻米台北室內設計、蔬菜、茶葉及畜牧為大宗，而逐年增加編列的農機補助預算，截至目前為止已補助購買5,700台農機，其中大型農機補助逾800台，充分展現桃園農業的魅力。包括立法委員鄭運鵬、市議員徐其萬、游吾和、市府副秘沙發書長邱俊銘、農業地板局長郭承泉、大園區長徐藍科等均一同出席活動。