上海樓市成交趨淡 逐步降溫是大勢所趨

東方財經網 2017-06-21 20:49:10 來源：

新華社上海6月20日電 題：上海樓市成交趨淡 逐步降溫是大勢所趨

新華社記者 鄭鈞天

上海市統計局日前發布“1至5月房地產開發、經營基本情況”显示，今年前5個月，上海市商品住宅銷售面積403.67萬平方米，大幅下降45.6%，且有成交逐月下降的趨勢。

易居中國執行總裁臧建軍在“易居沃頓中國房地產實戰研修項目課題發布會”上表示，“上海2016年平均每個月二手房交易量約3萬套，但今年3月份僅成交2萬套，4月份成交1.5萬套，5月份更是降至6000套。二手房市場明顯下跌說明本輪調控后，在需求端住宅正回歸居住屬性，越來越多的投資客離場。”

新房市場方面，上海鏈家市場研究部監控數據显示，2017年5月，上海市一手商品住宅成交量為71.04萬平方米，同比下跌28.09%。

業內人士認為，上海樓市逐步降溫已是大勢所趨。對於房地產開發企業來說，6月是衝擊半年業績的特殊時間節點，因此新房供給很可能出現“突擊”入市，供給的增加將進一步減緩房價上漲幅度。

記者近期在上海調查發現，今年上海新房交易低於往年正常流量，加之實際房貸利率持續走高、貸款難度逐漸增大，市場已然步入觀望期。在成交量節節下降之際，開發商開始“割肉讓利”，新房供應或在短期內大增。

“相比去年的靚麗業績，今年開發商的半年成績單進一步承壓。銷量不斷縮減的背後是價格面臨下滑壓力。”一家開發商營銷負責人表示，“6月開始，我們要集中入市跑量了，現在我們還能選客戶，下半年很可能就是客戶選我們了。”

上海市住建委網站显示，二季度以來，開發商申領預售證的积極性明顯加快。1至3月月均只有11個項目拿到預售證，2月份甚至只有3個樓盤拿到預售證。進入二季度，4月份審批了20個，5月則有18個，6月上半月就審批了13個。上海房天下數據显示，6月上海將有48個項目“放量”入市。

記者採訪發現，進入6月以來，一些開發商原來的“限價時期非賣品”也開始陸續入市。如融創中國於近日宣布年內將在上海推出13個項目，包括上海桃花源、濱江壹號院、陸家嘴壹號院等。

　　(作者：鄭鈞天)　　(出處：新華社 2017年06月21日)

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房地產市場持續變革 企業走向引關注

東方財經網 2017-06-21 20:49:12 來源：

政策環境與市場格局變革之際，如何研判房地產市場未來的走勢，企業又該採取哪些應對策略？近期，業內的一場藍籌地產年會，聚集起了諸多經濟學家和地產專業人士，就上述命題進行了一場思想交流。

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱做了以《中國城市化進程與房地產市場發展》為主題的演講，發言中提出，雖然產能過剩、債務還沒有清理完畢，但中國繼續增長的故事尚未結束，房地產市場潛力依然巨大。

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵建言，房地產調控應通過空間區域、市場規律、基礎設施配套等方式，從根本上解決問題。

主流房企的高管們則把重點放在了企業實操層面，給出了行業大變革時代的發展和轉型路徑。其中，朗詩集團董事長田明直言對中國房地產市場表示憂慮，認為“目前狀況不可持續”，原有的商業模式已達到天花板，不能適應新時代的房企將被淘汰出局。

龍湖集團副總裁袁春則提出房地產企業應該思考在做好主營業務以外還能做什麼，他的回答是“守正和出新”，即堅守產品邏輯，同時從傳統的新房開發向新業務延伸。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷分析了未來三年的房地產形勢，他認為，未來一線城市限價政策最少要持續五年以上，三四線城市總體增長乏力，房企降價可能不期而至。

　　(出處：新華網 2017年06月20日)

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北京新建大戶型價格環比下跌 二手房整體出現下滑

東方財經網 2017-06-21 20:49:13 來源：

本報訊（記者 張欽）國家統計局前天發布的國內70個大中城市房價數據中，最引人注目的莫過於“北京二手房價格在70個城市中領跌”。那麼北京的二手房價格目前究竟是怎樣的狀態？國家統計局北京調查總隊昨天發布的北京5月份住宅銷售價格指數詳解了北京的房價情況。

受到近年來最嚴格的調控政策的作用，北京的房價的確已經開始出現停漲甚至下滑。根據國家統計局北京調查總隊昨天發布的數據显示，上個月北京新建住宅較4月份持平、停止上漲，其中大戶型新房價格環比出現下跌。在二手房方面，則是整體出現下滑，其中小戶型二手房下滑最為明顯。

數據显示，上個月北京新建商品住宅整體與4月份價格持平，其中90平方米以下的小戶型和90至144平方米的中戶型價格較4月份略有上漲，漲幅為0.1%；144平方米以上的大戶型則出現了0.2%的環比下滑。受到近期北京新房價格漲勢明顯減緩甚至停漲的影響，與去年同期相比，北京新房價格的同比漲幅也明顯收窄，其中小戶型漲幅最低，僅為12.9%，其次是大戶型，漲幅為14.5%；相對而言中戶型漲幅最大，為16.2%。

在人們更關心的二手房方面，上個月北京二手房價格比4月份全線下跌，整體跌幅為0.9%。其中小戶型跌幅最為明顯，達到1%；其次是中戶型，達到0.8%；大戶型跌幅相對較小，下跌了0.6%。儘管上個月出現了單月價格環比下跌，但與去年同期相比，二手房的價格漲幅仍然超過了新房價格的漲幅。相比於去年5月份，上個月北京二手住宅整體上漲18.8%，其中小戶型和大戶型均上漲了19.3%，中戶型上漲了17.6%。

據了解，此次統計的新建住宅價格的統計範圍包括上個月北京市所有進入房地產市場第一次進行產權交易及網上籤約的住宅交易價格，分為保障性住房和新建商品住宅兩部分；二手住宅銷售價格指數的統計範圍則是進入房屋市場進行交易，第二次及以上進行產權登記的住宅。從採集渠道來看，新建住宅銷售價格統計的採集渠道為部門統計，數據取自北京市住房和城鄉建設委員會的房地產交易管理平台網簽成交情況；二手住宅銷售價格調查則為非全面調查，採用重點調查與典型調查相結合的方法，數據來源於房地產經紀機構。

　　(作者：張欽)　　(出處：北京青年報 2017年06月21日)

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北京新建大戶型價格環跌 二手房整體下滑

東方財經網 2017-06-21 20:49:17 來源：

國家統計局前天發布的國內70個大中城市房價數據中，最引人注目的莫過於“北京二手房價格在70個城市中領跌”。那麼北京的二手房價格目前究竟是怎樣的狀態？國家統計局北京調查總隊昨天發布的北京5月份住宅銷售價格指數詳解了北京的房價情況。

受到近年來最嚴格的調控政策的作用，北京的房價的確已經開始出現停漲甚至下滑。根據國家統計局北京調查總隊昨天發布的數據显示，上個月北京新建住宅較4月份持平、停止上漲，其中大戶型新房價格環比出現下跌。在二手房方面，則是整體出現下滑，其中小戶型二手房下滑最為明顯。

數據显示，上個月北京新建商品住宅整體與4月份價格持平，其中90平方米以下的小戶型和90至144平方米的中戶型價格較4月份略有上漲，漲幅為0.1%；144平方米以上的大戶型則出現了0.2%的環比下滑。受到近期北京新房價格漲勢明顯減緩甚至停漲的影響，與去年同期相比，北京新房價格的同比漲幅也明顯收窄，其中小戶型漲幅最低，僅為12.9%，其次是大戶型，漲幅為14.5%；相對而言中戶型漲幅最大，為16.2%。

在人們更關心的二手房方面，上個月北京二手房價格比4月份全線下跌，整體跌幅為0.9%。其中小戶型跌幅最為明顯，達到1%；其次是中戶型，達到0.8%；大戶型跌幅相對較小，下跌了0.6%。儘管上個月出現了單月價格環比下跌，但與去年同期相比，二手房的價格漲幅仍然超過了新房價格的漲幅。相比於去年5月份，上個月北京二手住宅整體上漲18.8%，其中小戶型和大戶型均上漲了19.3%，中戶型上漲了17.6%。

據了解，此次統計的新建住宅價格的統計範圍包括上個月北京市所有進入房地產市場第一次進行產權交易及網上籤約的住宅交易價格，分為保障性住房和新建商品住宅兩部分；二手住宅銷售價格指數的統計範圍則是進入房屋市場進行交易，第二次及以上進行產權登記的住宅。從採集渠道來看，新建住宅銷售價格統計的採集渠道為部門統計，數據取自北京市住房和城鄉建設委員會的房地產交易管理平台網簽成交情況；二手住宅銷售價格調查則為非全面調查，採用重點調查與典型調查相結合的方法，數據來源於房地產經紀機構。

　　(出處：北京青年報 2017年06月21日)

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李宇嘉：樓市交易進入高位平衡而氛點性回落

東方財經網 2017-06-21 20:49:18 來源：

今年1~5月份，房地產開發投資同比增長8.8%，較前4個月收窄0.5個百分點，這是自去年11月以後，開發投資累計同比增速第一次回落。業內認為，開發投資增速“首降”，土地購置和新開工增速大幅下滑是直接原因。

1~5月份，全國土地購置面積同比增長5.3%，增速比1~4月回落2.8個百分點，而單月土地購置面積今年以來首次同比回落，前5個月的土地成交價款增速今年以來也首次回落。同期，商品房新開工同比增長9.5%，增速較1~4月回落1.6個百分點，而單月新開工面積同比增長5.2%，增速較4月大幅下降4.9個百分點，近乎“腰斬”。

從領先指標銷售來看，未來土地購置、新開工、開發投資的前景更加不樂觀。1~5月份，商品房銷售面積同比增長14.3%，增速比1~4月份回落1.4個百分點，延續了2016年4月以來持續回落的趨勢。而且，目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3，僅為年初的一半，而銷售金額增速也僅相當於去年同期的一半。

從目前看，調控政策與金融去槓桿下房貸收緊形成“雙緊縮”，未來樓市下游銷售端增長或將繼續回落，而開發商土地購置和新開工的积極性也將難以提振。因此，今年5月份開發投資“首降”，或意味着開發投資拐點來臨。

考慮到房地產全產業鏈和庫存拉動的滯后性，如果開發投資出現拐點，今年三四季度將是上下游“補庫存”周期拐點。再考慮到，今年經濟和固定資產投資超預期的重要原因是房地產銷售和投資超預期，開發投資拐點也將是經濟和固定資產投資的拐點。

筆者認為，由於開發投資滯后銷售12個月左右、滯后新開工和拿地6個月左右，而新開工和拿地取決於領先指標銷售，判斷開發投資拐點是否來臨，要看銷售前景，而銷售前景取決於當前銷售和庫存周期的變動趨勢。

從區域看，東部銷售放緩是拖累商品房成交增長的主要原因。近年來，東部佔全國商品房銷售面積的45%~50%，今年1~5月份佔比45.6%。2016年，東部、中部和西部商品房銷售面積增速分別為22.7%、28.4%和15.6%，東部銷售增速接近中部、高於西部，也高於全國平均水平。但今年1~5月，東部、中部和西部商品房銷售面積同比分別增長8.9%、17.7%和21%，東部銷售增速不僅低於全國平均增速，也不到中部和西部的一半。可見，東部拖累全國銷售增長。

2015~2016年，東部地區商品房月度銷售一直保持20%以上的增速，今年則迅速降至個位數。可以判斷，東部地區商品房銷售面積驟然下滑，很大程度上受到了調控影響。今年以來，60多個城市(縣)出台了調控政策，除中部少數省會城市外，絕大多數受調控城市在東部，且東部三大都市圈內幾乎所有城市都被強力調控覆蓋。

筆者認為，以限購、限貸、限價(限制地價和房價)、限售、限證(限制預售證發放)等“五限”為主要內容的需求端控制，對於佔全國成交量近半的東部樓市來說，可謂需求冷凍，土地和新房供應人為抑制，新開工和拿地也明顯下降。

根據CRIC的統計，5月份29個重點城市新房供應環比和同比分別下降13%和22%。其中，一線城市新房批售面積環比和同比分別下降53%和61%，二三線樓市新房整體供應環比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是，越是熱點的城市，新房供應下滑越明顯。比如，武漢、南京、合肥、海口、廈門、蘇州等東部熱點城市，5月新房供應同比分別下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中，14個城市新房供應環比和同比均明顯下滑，多數下滑30%以上。

供應明顯下滑，很大程度上與限地價和房價、限證大面積鋪開有關。開發商無法順利獲得土地、無法獲得預售許可證，或不願申請預售，導致新房供應和成交下滑。目前，多數調控城市的新房供應受預售管制，高於控制價的新盤無法入市。

據CRIC統計，2015~2016年，300城樓面地價加速上揚，相比2013~2014年近乎翻番，分別達到2800元和4833元，熱點城市樓面均價進入“萬元時代”，一線城市超過2萬元。前2年土地樓麵價高漲，高價盤“扎推兒”排隊。同時，新房銷售受網簽管制，高於控制價的，賣了也無法網簽，銷售人為低估。

供地下滑更明顯。4月初，住建部和國土部聯合發文，庫存周期在6~12個月的，要增加供地，6個月以下的，要顯著增加供地。目前，熱點城市(包括東部三四線城市)庫存周期普遍在8個月左右，但供地不太樂觀。4月份，北京公布未來5年6000公頃的供地計劃，但到目前只推出3宗地，完成供地任重而道遠。據CRIC統計，2016年1季度至今年1季度，一線城市土地成交建築面積2048萬平方米，僅相當於商品住宅成交的40%，除鄭州、合肥外，13個二線城市土地成交建面均小於住宅成交建面，4~5月份二線城市土地成交同、環比分別下降49%和35%。

目前，三四線地市火熱、溢價率高企，土地拍賣“抽籤”、新房“搖號”配售，意味着當前樓市開發和銷售的熱情還很高。筆者認為，供地之所以明顯下降，除了受到特大城市空間逼仄、供地彈性低的影響外，很大程度上與各地怕出“地王”有關，制定了一系列如“競自持、競保障房面積”、“搖號”等規則有關，這導致拿地門檻抬高，程序冗長，成本上升，有效供應下降，開發商拿地的积極性下降。因此，不管是銷售增速下降，還是拿地和新開工下降，與調控造成的凍結有很大關係。事實上，多數指標單月增速都高於去年同期，這意味着樓市仍在高景氣位。

筆者認為，去年以來，開發投資快速回升，除了受政策刺激外，高地價推動資本形成佔了很大成分。當政策轉向抑泡沫后，開發投資和銷售也開始去泡沫，樓市上下游均已開啟高位回落的進程。

但是，樓市新增空間還很可觀，如城鎮化、舊改、都市圈、小城鎮等，國家也有意識地挖掘樓市新空間，釋放有效需求，以政策來對沖投資下滑。比如2018~2020年再改造各類棚戶區(含農村危房)1500萬套；比如，加速高鐵和軌道交通建設，擴大樓市交投半徑，鼓勵返鄉置業；比如，推進脫貧攻堅和新型城鎮化，加速“去庫存”和人口在城鎮積聚；比如，推進都市圈建設、大中小城市互聯互通，鼓勵大城市住房需求向周邊疏導等。

因此，儘管樓市交投將從高位回落，但絕氛點性回落，而是“倒L型”高位平衡，長周期將呈現緩慢回落的走勢。(.每.日.經.濟.新.聞)

　　(出處：中財網 2017年06月21日)

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香港房地產需求或降 僅16.9%居民買得起均價房

東方財經網 2017-06-21 20:49:21 來源：

德銀20日發表的研究報告稱，香港人口結構的變化可能為房地產行業前景蒙上陰影，住房需求將降低，而同時香港也正在增加土地供應量。鑒於這些因素，德銀大幅減小了香港中期（2018年至2021年）的房價預期，並預計到2026年房屋空置率將上升至9%。

報告指出，在目前的香港私人住房市場，面對歷史最低的利率和最多30年的貸款抵押，僅有16.9%的香港居民能夠支付一套平均價格的房產。而這一数字未來還會顯著下降。據德銀估計，受貸款抵押年限縮短以及利率上升的影響，2019年有這一数字會降至11.5%。房價的承受能力將在很大程度上被人口老齡化問題所影響。

德銀指出，房價承受力具體來說由房價、貸款利率、貸款期限和收入決定。由於人口老齡化，越來越少的家庭能夠申請到最高30年的按揭貸款。另一方面，香港金管局自2009年10月以來對貸款標準進行了8次縮緊。根據目前要求，價值低於700萬港幣的住房，最大的貸款價值比（LTV）是60%，而房產價值高於1000萬港幣的住房，該比例不能超過50%。同時，銀行還要求貸款申請人每月按揭還款不得超過家庭收入的50%。

　　(出處：中國證券報 2017年06月21日)

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政府推動振興券，減少業者受疫情影響而台北室內設計造成的損失。台南市經發局表示，市府推出食、宿、行、愛、遊、購等優惠超沙發修理值措施，受到民眾喜愛，全市24家觀光工廠統計，每家每月來客數平均有1.3萬人，增加近2倍。每家每月營業額平均約489萬元，增加1.5倍。海島型木地板預防新冠肺炎疫情升溫，8月17日起，民眾至醫療照護機構等8大區域，請務必配戴口罩。

經發局說明，受疫情因柚木地板素影響，民眾無法出國，而紛紛轉向國內旅遊，引發報復性消費行為，政府推出振興券，台南市木質地板加碼送房屋、機車等大獎，前來台南旅遊消費民眾大增，每逢假日，大型夜市及台中室內設計觀光工廠都人潮滿滿。全市24家觀光工廠，推出DIY優惠、購物優惠幸福空間及各式超值商品組合，地板施工都獲得民眾捧場。

經統計，觀光工廠平均每家每月來客數1.3萬人，比往常增加近2倍，每家實木地板每月營業額平均約489萬床墊元，則增加約達1.5倍。其中，立康中草藥產業文化館、萬國通路創意觀光設計師工廠、蘭都觀光桃園室內設計工廠等，都是遊客必參沙發換皮訪的地點之一。配合超耐磨木地板疫情規定，8月17日起，民眾至醫療地板施工照護機構、大眾運輸、藝文、宗教、床墊娛樂、賣場市集隱形鐵窗、大型活動及其他指定場所等8大區域，請原木地板務必配戴口罩。

5月浙江二手住宅價同比環比全面上漲 嘉興漲幅居首

東方財經網 2017-06-21 20:49:22 來源：

記者20日從國家統計局浙江調查總隊獲悉，5月份浙江二手住宅價格同比、環比全面上漲，11個設區市中，嘉興漲幅居首位。

據統計，與上月相比5月份浙江二手住宅銷售價格上漲1.2%，漲幅比上月收窄0.1個百分點。11個設區市價格全部上漲，其中嘉興價格上漲4.8%。

與上年同月相比，5月份浙江二手住宅銷售價格上漲15.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。11個設區市價格全部上漲，其中漲幅較大城市為嘉興、杭州和衢州，價格分別上漲29.6%、17.9%和12.5%，其中嘉興價格漲幅比上月擴大5.1個百分點，杭州和衢州漲幅比上月收窄0.6和0.1個百分點。

而新建商品住宅價格方面，5月份浙江新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月收窄0.1個百分點，11個設區市價格十漲一降，其中漲幅居前三位的是湖州、舟山和溫州，杭州價格下降0.3%，與上年同月相比上漲14.9%，漲幅比上月收窄1.1個百分點，連續七個月回落。

　　(出處：新華社 2017年06月21日)

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央行儲戶調查：股票投資仍居前三 購房意願續漲

東方財經網 2017-06-21 20:49:24 來源：

6月20日，央行發布的今年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告显示，股票投資雖然續降0.1個百分點，但仍穩居居民偏愛投資方式的前三位，居民購房意願繼續環比上漲態勢，較上季度上漲0.2個百分點。同時發布的銀行家和企業家問卷調查報告則显示，這兩個群體對宏觀經濟的熱度指數均有不同程度的上升，經濟穩中向好的態勢得到進一步確認。

報告显示，居民對下季度的物價預期指數為61.3%，比上季下降0.2個百分點。

對下季度房價，31.2%的居民預期“上漲”，46.1%的居民預期“基本不變”，9.6%的居民預期“下降”，13.1%的居民“看不準”。被問及未來3個月準備增加支出的項目，按照居民選擇比例由高到低排序為：旅遊（33.6%）、教育(26.2%)、醫療保健 (23.6%)、大額商品(23.3%)、購房(23.1%)、社交文化和娛樂(18.3%)、保險(14.6%)。其中，“購房”較上季度的22.9%上漲0.2個百分點，環比漲幅有所回落。上季度居民“購房”意願環比上漲2.8個百分點。

報告显示，傾向於“更多儲蓄”的居民佔42.8%，比上季提高0.4個百分點；傾向於“更多消費”的居民佔25.4%，比上季提高1.6個百分點；傾向於“更多投資”的居民佔31.8%，比上季回落2.1個百分點。居民偏愛的前三位投資方式依次為：銀行、證券、保險公司理財產品、基金信託產品和股票，選擇這三種投資方式的居民佔比分別為47.7%、20%和19.2%。其中，股票投資較上季度回落0.1個百分點。

央行同日發布的第二季度銀行家問卷調查報告显示，銀行家宏觀經濟熱度指數為35.2%，比上季提高2.2個百分點。銀行家貨幣政策感受指數為36.6%，比上季和去年同期分別下降6.4和21.7個百分點。

分析人士認為，從銀行家和企業家對宏觀經濟的判斷看，我國經濟穩中向好態勢明顯，而後續貨幣政策在保持穩健中性的基礎上將更加靈活，確保為供給側結構性改革創造適宜的貨幣環境。

　　(作者：閆立良)　　(出處：證券日報 2017年06月21日)

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