濟南樓市需求端“冷熱不均” 區位差的樓盤不好賣了

東方財經網 2017-08-02 22:53:27 來源：

在房地產調控政策持續加碼背景下，濟南（樓盤）部分樓盤首開去化率已經回歸比較正常的水平。個別樓盤首開去化率甚至不足30%，前段時間供應緊張的局面已經得到明顯緩解。

世聯行(002285,股吧)山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析，現在的去化率是一種比較正常的情況，並不能說是銷售遲滯。但市場那種普遍好賣的情況正在發生變化，部分區位、品牌一般的樓盤會面臨一些壓力。

個別樓盤首開去化在三成以下

合富輝煌山東分公司7月31日發布的濟南一周樓市資訊显示，在過去的一周中（7月24日至7月30日），濟南商品房住宅成交面積6.75萬平方米，環比下降29%。

在上一周濟南共新供應3個商品房住宅項目。其中，兩個項目基本開盤當日清盤：綠地IFC中央公館項目在7月27日加推B8地塊3、4號樓，主力戶型為160平方米的四室、180平方米的五室，共推出32套，當日成交31套，去化率97%，成交均價2.6萬元/平方米。綠地城7月29日加推二期A4、A6、A9號樓，主力戶型面積為122至133平方米的三室，共有房源120套，當日成交120套，去化率100%，成交均價1.35萬元/平方米。

但另外一個項目的成交不那麼樂觀了。該項目為名輝豪庭項目，7月29日加推5號樓高層，主力戶型為92至93平方米的兩室、141至144平方米的三室，共有房源262套，當日成交141套，去化率54%，成交均價1.45萬元/平方米。

合富輝煌的數據显示，在此前一周（7月17日至7月23日），濟南有5個住宅項目加推新產品。其中，綠地城、萬科龍湖紫郡加推房源，當天全部售罄。綠地新里程首開4號樓，面積為110平方米至140平方米，共有房源148套，當日銷售95套，去化率64%，均價2.1萬元/平方米左右。

但另外兩個樓盤的首開去化率就偏低了。7月17日，位於高新區奧體中路與工業南路交叉口西北角的海信賢文世家加推1、2號樓，主力戶型面積在93至125平方米之間，共有房源342套，當天成交92套，去化率約27%。7月22日，位於花園路與奧體西路交會處西南方向的泰悅赫府加推8號樓，共248套房源，當天賣出去42套，去化率只有約17%。

部分樓盤面臨壓力

濟南一房地產人士向經濟導報記者分析稱，每個樓盤面臨的情況有所不同。“比如有些樓盤價格比較高。現在濟南很多新房的均價已經達到2萬元/平方米左右。對於一些重點核心區域，兩三萬元的樓價並不算貴。但對於更多一般區域的樓盤來說，2萬元的價格是個很大的坎，大部分買房人即使想買也買不起。另外，還有一些樓盤區位一般，即使價格讓很多買房人能夠接受，但買房人興趣也不大。”這位人士分析稱：“其實簡單地說，還是一個供需關係的原因。現在濟南市場供需極度短缺的狀況有所緩和，某些樓盤去化率回歸是個正常現象。”

朱江說，在濟南房地產價格持續上漲較長時間之後，目前市場有比較強的盤整需求，大家需要對目前的價格有個適應的過程。另外，在限購政策持續高壓之下，市場的投資性需求已經被大大壓縮，市場整體需求下滑明顯。

朱江認為，目前濟南的房地產市場供應仍然總體偏緊，但在需求端變化的情況下，去年下半年以來那種市場銷售普遍很旺的情況已有所改變。“對於一些地段不太好，開發商操盤能力又一般的樓盤，在銷售方面將會面臨一些壓力。”

　　(出處：經濟導報 2017年08月02日)

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50城房租收入比：北京深圳超50%

東方財經網 2017-08-02 22:53:37 來源：

上海易居房地產研究院發布《全國50城房租收入比研究》報告，數據显示，6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

報告中所說的房租收入比，是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。房租收入比等於人均住房租金除以城鎮居民可支配收入。

單看房租收入比的分子，北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金高於2000元/月，其中，北京房租水平最高，平均房租為2748元/月，房租收入比高達58%。

全部50個城市中，人均住房租金高於1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波，其中杭州、廣州高於1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其餘城市僅略高於1000元/月。有點意外的是，三亞人均住房租金為1254元/月，在樣本城市中屬於偏高水平，報告認為，這主要因為三亞部分房屋作為度假用途，並非剛性住房需求，而外地遊客承租的租金較高。

具體來看各城市的房租收入比，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市，包括保定(25%)、長沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、東莞(24%)、寧波(24%)、瀋陽(23%)、銀川23%)、呼和浩特(21%)、蘇州(21%)、嘉興(20%)、無錫(19%)。其中蘇州、寧波、無錫、瀋陽、呼和浩特由於租金相對較便宜，且人均可支配收入相對較高，使得此類城市儘管經濟增長相對較快，導致房租收入比處於較低水平，對於此類城市而言，需要防範未來可能出現的房租過快上漲風險；而銀川、東莞、嘉興等城市租金和人均可支配收入都處於相對低位，此類城市未來租金上漲壓力較小。

另外34個城市房租收入比在25%-45%之間，屬於租金相對過高城市，其中海口(41%)、蘭州(40%)、哈爾濱(38%)、鄭州(38%)、廣州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、廈門(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南寧(35%)等12個城市房租收入比在35%-45%間，相對偏高。

易居研究院研究員王夢雯認為，全國50個城市超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。未來我國發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

　　(出處：中國新聞網 2017年08月02日)

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多地計劃加大租賃及保障性住房供地

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源：

8月15日，廣州市國土資源和規劃委員發布《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》（簡稱《計劃》）的通知，以加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期。根據《計劃》，2017年-2021年，廣州全市計劃供應住宅用地3200萬平方米，年平均計劃供應住宅用地640萬平方米。其中，五年內全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米；租賃住房用地計劃供應825萬平方米，佔比達25.8%。

事實上，近半月內，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出台了未來五年供地計劃，大部分均提出增加住房用地供應量，均較“十二五”期間有明顯增長。而且，上述城市的五年供地計劃在住宅用地規劃中，均加大了公租房和保障房的供地比例，加快培育租賃市場和推進保障房工程建設的意圖明顯，有助於為“房子是用來住的”理念提供政策落地。

加大租賃保障供地

從目前住房矛盾比較突出的北上廣深的供地計劃來看，這些城市均加大了租賃住房和保障房用地比例。

廣州市的《計劃》显示，2017年-2021年，住房建設計劃安排75萬套，其中，普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。同時，未來五年全市保障性住房以公租房為主，並結合各區發展特點，提供一定規模的人才公寓。探索以統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度；鼓勵房地產開發企業自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。

上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示，預計“十三五”期間上海供應住房用地5500公頃，新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。從供地面積來看，商品住房、租賃住房和保障性住房幾乎已經“三分天下”。

北京2017年－2021年期間，計劃供應宅地6000公頃。其中，租賃住房用地為1300公頃，佔比21.7%。北京市未來五年加快供地新建住房中，產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“北京模式”被採用

自2016年10月進入房地產調控周期后，為平抑地價，北京在土地拍賣中引入了“限房價、競地價”、競企業自持商品住房面積比例、競高標準商品住宅建設方案等方式。從目前主要城市的相關供地計劃來看，北京市的這一模式也被應用到多地之中。

廣州市的《計劃》明確，全市將靈活採取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

8月15日進行的杭州土拍中，也採用了類似的模式。8月15日，杭州國土資源局新掛牌8宗土地，包括5宗宅地、3宗商業用地，總出讓面積336.87畝，總起拍價83.47億元。這批土地競價方式為，當溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

中原地產首席分析師張大偉認為，這類拍地模式下，房地產商可售貨值減少，可定價商品少，議價能力降低，市場風險也進一步加大。因此，這類模式下，比拼的是房企成本控制能力，預計未來新建商品房市場中，改善型的比例將降低。整體來看，這一系列措施有助於降低房地產投資屬性，促進其回歸居住屬性。

　　(出處：中國證券報 2017年08月16日)

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北京市多區“大棚房”已清零

東方財經網 2017-08-16 21:34:15 來源：

8月初，市常務會議研究全市清理“大棚房”，要求在8月15日之前整改到位。截至昨日發稿時，市主管部門還在匯總材料，但就記者聯繫各區了解到的情況看，多區已經實現了“大棚房”的全面清零。

拆違建

捎帶治理“大棚房”

“大棚房”，通常是和建設捆綁在一起的，很多人租賃“大棚房”，是為了棚內硬化耕地、蓋違建。因此在各區的任務中，治理“大棚房”和治理建設相關。

上周五，懷柔廟城孫山的南國風情園在十幾輛拆除車的輪番攻擊下被夷為平地，140棟建設被清除乾淨。

位於山水之間的房山，也在昨天之前清理了此前查到的4宗違建“大棚房”。在治理過程中又發現的一宗佔地行為目前也已整改到位。

“整治之後的項目，已經恢復了農地功能，並且達到了農業部門要求標準。”房山區國土分局相關負責人說。

“以小時算”

閃電治理村裡可幫拆

連日來，昌平區清理整治“大棚房”和整改超標農業設施工作正在緊鑼密鼓地進行中。而在這個距離中關村最近的郊區中，對於“大棚房”的治理是以小時計算的。

6時啟動整治、12時清理完畢。在昌平區興壽鎮肖村村北的都市農業種植園，12台挖掘機一起工作。幾個小時之後，199棟超標農業設施全部拆除整改完畢。

興壽鎮相關負責人說，為了加快速度，村委會啟動了“幫拆”程序。經過前期的宣傳和思想動員，有60棟存在超標農業設施問題大棚的租戶自行拆除了違建；還有部分租戶由於年齡偏大，無力自拆，便由村委會協助拆除、整改。下一步，村裡將對拆除后的大棚進行復耕。

和興壽鎮一樣，崔村、陽坊、馬池口等鎮（街）都在抓緊整改中。自本市開展“大棚房”清理整治工作以來，昌平區在時間緊、任務重的高壓態勢下，果斷採取“全面摸底排查、重點清理整治”的模式，在15天內召開了專題專項會議21次，出動清查人員千餘名。截至目前，全區共清查日光溫室17789棟，發現“大棚房”25棟，已全部拆除完畢；發現超標農業設施4206棟。目前，昌平區涉及日光溫室的14個鎮（街）先後完成清查、排查工作，基本完成拆改工作。

有后招

發展農業別動歪腦筋

“大棚房”為何會在近幾年大行其道？一位郊區相關負責人告訴記者，近幾年，由於觀光農業興起，一些耕地上確實做了道路加寬等硬化，也正是因為觀光農業、休閑農業的興起，一些鄉鎮、村裡打起了違建、使用“大棚房”的歪主意。他說，在全區摸底排查中，“大棚房”的問題基本分為兩類。一類是確實具有居住功能的“大棚房”；另外一類則為超標農業設施，即本來應該建10多平方米的卻建了百十來平方米。

記者了解到，目前多區已經和鄉鎮、村委會簽訂了“軍令狀”，防止“大棚房”反彈。同時，各區嚴控新增“大棚房”項目，一經發現，立即拆除，時刻保持動態“清零”。市規劃國土委相關負責人表示，本市將進一步壓實各區和鄉鎮落實管控“大棚房”用地建設主體責任，由市規劃國土委將發現的不作為問題線索及時移送市監察委，督促相關區監察委加大問責力度，對發生土地問題嚴重的鄉鎮主要負責同志進行誡勉談話。對典型問題嚴肅問責，點名道姓通報；的，按照相關程序辦理。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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房貸收緊有利於抑制樓市泡沫

東方財經網 2017-08-16 21:34:19 來源：

…濟參考報》日前援引機構數據報道稱，7月全國首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當於基準利率的1.02倍，這是時隔四年全國範圍內首套房貸款再現全面回歸基準利率。網民認為，房貸利率的上調，將會有效地遏制樓市投資投機性需求，抑制樓市泡沫。

房貸收緊是必然

不少網民認為，房地產行業泡沫風險仍需警惕。“房貸利率全面回歸基準利率，而且還保持上升趨勢，對樓市泡沫會起到一定的抑製作用。”網民“黃生看金融”說。

網民“林采宜”分析說，僅僅五年以前，中國房屋銷售還是有很多人付全款，房貸銷售比只有17%，而現在已經漲到55%了，如果加上首付貸、二次按揭，目前居民房子的信貸和購房比例已經超過60%，甚至達到65%。2015年以來，其實整個貨幣量在逐漸收縮，經歷十幾年暴漲以後，會有一個金融去槓桿的過程，在這一趨勢下，貨幣的收緊是必然，和貨幣收緊相對應的就是利率中樞的不斷上移，這種趨勢性的住房按揭成本的提高，也會導致未來投資性地持有房產的成本大為增加。

長效機制抑泡沫

對於房貸利率上調，也有網民認為，金融機構不應在房貸政策上“一刀切”，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的积極性。

網民“黃志龍”認為，中國居民加槓桿購房的安全邊際已達到極限。一方面，居民購房抵押率已超越安全邊際水平。另一方面，房貸急劇增加是居民部門槓桿率快速上升的主導力量。今年以來，隨着房貸政策收緊，房貸占居民總貸款和中長期貸款的比重有所回落，但仍處於歷史高位水平。房地產泡沫的“堰塞湖”依然高懸，房地產這隻“灰犀牛”最終是否會“跑起來”，不僅取決於內外經濟環境的變化，更取決於決策部門能否果斷出台更加強有力的長效機制。（記者 曾德金 整理）

　　(出處：經濟參考報 2017年08月16日)

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西安：上半年商品房銷售面積創新高

東方財經網 2017-08-16 21:34:21 來源：

新華社西安８月１５日電（記者劉彤）記者１５日從陝西省統計局了解到，隨着“大西安”建設加速，今年上半年，西安全市商品房銷售面積達１１３８．８０萬平方米，總量為歷史同期新高，同比增長３２．０％。西安房地產市場呈現不斷向好的發展態勢。　　

根據統計，今年上半年，西安全市房地產開發完成投資１０５４．７４億元，同比增長１９．５％；全市房屋施工面積１４５６５．６０萬平方米，同比增長１３．２％，隨着“大西安”格局的初步形成、招商引資力度的不斷加大，促進在建項目施工面積不斷加快。

今年上半年，西安商品房銷售創新高，改善性需求增幅明顯。上半年，西安全市商品房銷售面積１１３８．８０萬平方米，總量為歷史同期新高，同比增長３２．０％，分別較一季度、１月到５月提高６．６和５．６個百分點，高於陝西全省４個百分點。

統計數據显示，上半年西安住宅銷售面積１０１２．１７萬平方米，增長２７．２％，增速較一季度提高４．８個百分點，佔西安全市商品房銷售面積的８８．９％；住宅銷售中，改善性需求增幅明顯，上半年，９０到１４４平方米共實現銷售５９６．８９萬平方米，增長３５．８％，增速高於住宅銷售面積８．６個百分點。

　　(作者：劉彤)　　(出處：新華社 2017年08月16日)

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開發商尋找舊改機會

東方財經網 2017-08-16 21:34:33 來源：

在房地產白銀時代，所有開發商都面臨土地項目資源難以獲取與規模發展的矛盾。有的開發商選擇激進拿地，有的開發商選擇收併購，亦有許多開發商將眼光瞄準城市更新，希望從中掘金。

不久前，新加坡上市公司仁恆置地宣布，確認以105.2億元人民幣的總代價拿下上海楊浦81、83街坊開發權利。作為上海內環較大的一片棚戶區，完成拆遷后也是上海為數不多的大面積純住宅用地。

僅土地面積就花費百億，仁恆置地拿下的土地未來貨值將幾百億，對於上海而言這樣的項目非常少見，這一次拿地也讓業界再度把目光聚集到舊城改造上。

城市更新時機

根據規劃，上海蔣家浜地塊的住宅部分佔地面積約7萬平方米，容積率2.64，總地上面積約18.3萬，其中住宅佔17.3萬平方米。以住宅面積計算，樓板價超過60000元/平方米，且未計可能發生的利息。

此前，仁恆置地發起了總計129億的由上海銀行、浦發銀行和中信銀行組織的銀團貸款，其中8年期85億的貸款用於105.2億的收購款，44億五年期的貸款用於未來的開發。以此計算，仁恆置地對於這幅地塊的總代價超過150億。

雖然代價有些超過仁恆置地此前預算，但是按照目前仁恆置地在上海的口碑和打造能力看，未來的溢價空間依舊有期待。

第一財經記者注意到，招商、華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業、瑞安房地產等房企都曾在舊改項目中獲益。

以瑞安房地產為例，其在上海的新天地項目就是有名的城市更新項目。1998年，新天地還是一個破舊的居民區，和很多上海的老公房一樣，這裏面的居民住在非常狹小的地方。隨後，瑞安房地產進入開發，不斷拆遷，先後進行了新天地北里的動工和人工湖的動工。隨後新天地北里開放，人工湖和中心綠地建好，瑞安開始改造新天地南里和住宅項目，並開始自己的豪宅翠湖天地銷售。最後，寫字樓相繼動工，吸引了更多外資企業的入駐。

通過新天地的改造，瑞安房地產獲得了翠湖天地豪宅的“暴利”銷售，其用較低的價格拿到上海浦西核心位置的土地，並因此獲得不錯收益。

瑞安集團主席羅康瑞曾給記者描述這樣的畫面：白領在寫字樓上班，下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街，雖然這些人生活在城市中，但是他們卻可以享受城市的繁華和寧靜，這就是新天地的魅力。

事實上，自2010年以來，一線城市的土地供應呈現緩慢下滑的趨勢。一方面一線城市新增可開發土地不斷減少，另一方面相關在土地供應上較為謹慎，因此土地市場量降價升的勢態較為突出。雖然土地價格在不斷上漲，房價也並沒有那麼快速地上漲，開發商的開發成本變得越來越高。

在這樣的環境下，舊改成為推動城市發展和解決土地供應瓶頸的重要渠道，可以因此改善土地市場情況並提高城市中心的繁榮度，而房企也可以因此降低自己的開發成本。

雙刃劍

事實上，中國的城鎮化還沒有結束，一二線城市的人口吸引能力還在繼續，可是這裏核心區的土地越來越少，城市更新迎來了黃金時期。

戴德梁行亞太區董事局主席張國正認為，在土地集約趨勢下，國內還是可以借鑒西方國家的一些經驗，挖掘更多利潤。比如東京和紐約，其工業用地佔比不到5%，但是一平方米土地的產值豎內的兩倍。這意味着國內土地很多為閑置，工業土地上產生的價值還可以有很大發展的空間。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，過去城市中工業用地佔地太高，現在則通過盤活工業用地、產業用地來變成住宅用地，或者通過棚戶區改造、舊城改造來增加土地供應量。在大城市控制人口的基礎上應該好好分析怎麼樣來增加土地供應量，緩解市場供需矛盾。

事實上，目前城市更新模式主要可以分為兩大類。一種是以市場為主導、做引導的模式，暨房企也需要進行拆遷工作，此類模式主要是深圳地區採用較多。另一種則是為主導，完成前期拆遷之後再進行土地出讓的模式。

克而瑞研究認為，在舊改誘人的前景下，不少企業蜂擁而至，而舊改項目持續周期較長，資金佔用時間久、成本高，對於企業的資金實力也是一大考驗，對於一些採用信託等高成本融資方式的房企來說，無疑壓力巨大。

以上海新天地為例，瑞安房地產將之打造成上海的地標。但是，新天地板塊的舊改速度非常緩慢，瑞安房地產開發的豪宅項目翠湖天地也因此不斷拖延入市，導致瑞安房地產資金周轉緩慢。

此外，很多城市更新項目立項前企業就開始激烈“廝殺”，甚至無序競爭。此前，深圳“南園新村”舊改項目一度引得佳兆業、萬科、卓越、海航、路勁等開發商的競爭，尤以佳兆業和萬科“斗”得最為激烈，項目最後被叫停，兩家開發商最終兩敗俱傷。

易居智庫研究總監嚴躍進判斷，未來舊改市場將吸引更多的房企關注。但對於房企而言，顯然還需要更加謹慎選擇項目，才能規避上述風險。目前的舊改模式尚未成熟，未來這方面還有更多的創新空間。

　　(作者：羅韜)　　(出處：第一財經日報 2017年08月16日)

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住房租賃市場需要控制好租售比

東方財經網 2017-08-16 21:34:36 來源：

住房租賃市場需要控制好租售比

本報記者 周雪松

據官方最新數據显示，7月房租漲幅明顯超過CPI漲幅，專家認為，發展住房租賃市場需要控制好售租比，售租比過高不利於房屋租賃市場發展。但租賃是民生服務，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩定房價甚至降低房價。

房租漲幅超CPI，租房家庭壓力不小

根據國家統計局、國家統計局北京（樓盤）調查總隊日前發布的2017年7月份全國及北京市居民消費價格變動情況數據显示，2017年7月份，全國居民消費價格環比上漲0.1%，同比上漲1.4%；北京市居民消費價格總水平環比上漲0.2%，同比上漲1.7%。

值得關注的是，房租漲幅明顯超過CPI漲幅，7月全國租賃房房租環比上漲0.3%，同比上漲2.9%，環比、同比漲幅均與6月一致。北京租賃房房租環比上漲0.4%，漲幅較6月擴大0.1個百分點；同比上漲3.2%，漲幅較6月縮小0.6個百分點。

不過，專家分析認為，今年4月以來，全國租賃房房租走勢非常平穩，6月、7月因是全國各個大中專院校畢業生的畢業離校租房高峰，所以租金漲幅較4、5月有所擴大，但幅度有限。北京作為全國住房租賃市場的典型代表，走勢與全國基本類似，3月旺季過後，4、5、6月租金漲幅維持穩定，7月稍有擴大。整體來看，租賃房房租走勢與居民消費價格總水平的變化是基本同步的。

值得關注的是，當前房租收入比較高，“房租收入比”即指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。易居房地產研究院根據城市房價網公布的各城市2017年6月住宅租金數據與國家統計局公布的城鎮居民人均住房建築面積36.6平方米，計算得到各城市人均月度住房租金費用。並將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大於25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大於45%定義為“租金嚴重過高城市”。

根據統計，2017年6月份，有3個城市人均住房租金高於2000元/月，分別是北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤），其中北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。有15個城市人均住房租金超過了1000元/月。租金領漲的三個城市北京、上海、深圳的房租比分別為58%、48%、54%，均超過45%，屬於租金嚴重過高的城市。

值得注意的是，三亞（樓盤）部分房屋作為度假用途，被外地遊客承租，並非剛性住房需求，因此其房租收入比也超過了45%，與上海並列第三。一線城市中，廣州（樓盤）人均房租高於1500元/月，其房租收入比為38%，低於北上深，與湛江（樓盤）、中山（樓盤）等34個城市一起，被歸入屬於租金相對較高的城市。佛山（樓盤）（25%）、東莞（樓盤）（24%）等12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市。

整體來看，全國50個城市超七成房租相對收入較高。被列入住房租賃市場建設的12個試點城市中，深圳、廣州等9個城市的住房租金比都超過了25%，只有佛山、瀋陽的住房租金相對合理。也就是說，這些城市中大多數城市房租明顯過高，對於租房家庭來說壓力不小。專家建議，未來我國發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

發展租賃市場須抑制房價過快上漲

專家表示，住房租賃雖然與房地產相連，是房地產二級買賣市場之後的三級市場，但住房租賃是服務於民生的，其價格與居民的收入水平、整體物價水平以及市場的供需關係密切相關，所以被納入了居民消費價格總水平的統計之中，走勢與CPI掛鈎。

7月份，九部委發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，我國住房租賃市場發展迎來了較大機遇。從中央到地方，近期關於住房租賃的政策層出不窮，發展住房租賃市場已經成為社會共識。

不過，專家表示，從租賃房房租與CPI的關係就可以看出，租金是有着收入天花板的，人們對租金占收入的比例都有承受範圍。但目前許多熱點城市的房價在槓桿的作用下是遠遠偏離實際收入的，從而使得住房的租售比超高，有房者都願意賣房而不願意出租，所以租賃房源有限，即使因為暫時無法賣出而轉為出租，業主心理上的租金價格也會比較高，也無法讓租客長期安心租住，這對租賃市場的穩定發展非常不利。

所以，發展住房租賃市場需要控制好租售比。但租賃是民生服務，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩定房價甚至降低房價。

據中國房貸市場報告显示，7月全國首套房平均利率為4.44%，二套房平均利率為5.39%。目前僅有成都的房產仍具有“以房養房”的潛力。其他城市的租房收益率已經無法跑贏房貸利率。而從收回投資時間長度上來看，在假設當前房價和租金不變的情況下，目前南京（樓盤）需要的時間最長：598個月即近50年；北京、上海、深圳分別需要35年、37年和41年，蘇州（樓盤）收回投資時間也需要近48年。

這意味着，由於房屋租售比過高，業主收回投資的過程很漫長，因此業主普遍不願出租而是選擇出售房屋，這對租賃市場的發展十分不利。

　　(作者：周雪松)　　(出處：中國經濟時報 2017年08月16日)

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中國經濟要塊頭還要肌肉 樓市降溫顯改革決心

東方財經網 2017-08-16 21:34:53 來源：

日媒:中國經濟不僅要”塊頭”還要”肌肉” 樓市降溫显示改革決心

日媒認為，出現收緊跡象的貨幣政策不單單影響房地產，下半年整體經濟可能都會面臨減速壓力。

日媒稱，一直拉動中國經濟增長的房地產出現了陰霾。1月～7月的房地產成交量降至1年零7個月來的低水平。實施的貨幣緊縮政策和住房限購政策產生了影響。

據《日本經濟新聞》網站8月15日報道，受房地產減速等影響，8月14日發布的投資和消費經濟指標的增速均有所放緩。儘管中國經濟依然保持堅挺，但下半年可能會緩慢減速。

北京的公司職員小吳最近買了兩個車位。車位並不是自己用，而是用來出租。小吳在市內還有兩套房子。據其介紹，之所以投資車位，是因為“按北京的規定無法再買更多房子了，而且現在的房價過高，也買不起了”。

報道稱，北京市從3月起收緊了購房限制。如果辦過一次住房貸款，再買第二套房時必須準備60%～80%的首付。北京市內的房地產成交量同比下滑了40%左右。

1月～7月全國的房地產累計銷售面積同比增長14%。與表現低迷的北京和上海不同，地方城市為壓縮庫存鼓勵銷售，中國整體的成交量仍然超過上年。7月單月僅增長2%，受到了意在消除泡沫的大城市限購、限貸和貸款利率上漲的影響。

制定宏觀經濟政策的中央財經領導小組某表示，下半年即使出現利率上漲的影響也會繼續保持穩健的貨幣政策。統計局新聞發言人毛盛勇在8月14日的記者會上表示：“下半年經濟增速或者GDP增速放緩了0.1個或者0.2個百分點，這實際上也是一種合理、正常的小幅波動。中國經濟不僅要追求經濟有‘塊頭’，還得要有‘肌肉’，要強健”，显示出了優先實施結構改革的姿態。

　　(出處：參考消息網 2017年08月16日)

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天津部分銀行暫停個人房貸 利率首套達30%

東方財經網 2017-08-16 21:34:55 來源：

自4月天津限購房政策出台後，房價漲勢趨緩，近日有網友爆料稱多家銀行已停止個人房貸業務。記者以購房者身份諮詢多家銀行信貸部門，招商銀行某支行信貸部經理直接回應無法貸款。交通銀行信貸部經理則表示，因預計放款時間過長，暫時停止個人商業貸款業務。同樣的情況也出現在渤海銀行，渤海銀行信貸部經理表示，渤海銀行某支行目前已無貸款額度。中信銀行某支行信貸部經理表示，可貸款購房，但首套房貸款利率已提高至30%。

記者下午進入天津某熱門樓盤，銷售表示，天津市大部分銀行已收緊貸款，並且利率上浮已成為銀行普遍現狀，基本放貸利率均高於基本利率10%。浦發銀行信貸部經理表示，現階段放款時間比之前要長。

　　(出處：央廣網 2017年08月16日)

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