蔡繼明:如何才能保障多數人的居住需求?

蔡繼明:如何才能保障多數人的居住需求?

東方財經網 2017-03-24 20:35:11 來源:中新經緯

 

中新經緯客戶端3月23日電(魏薇)清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明23日在博鰲亞洲論壇2017年年會上向中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,北京房地產市場的問題不是庫存問題,主要還是房子供不應求。

“我總是希望北京房價能降下來,但它降不下來。”

今年的工作報告提出,要“因城施策去庫存”。對此,蔡繼明指出,一線城市房價不斷上升不是去庫存的問題,而是應該增加土地供給,增加宅基地的有效供給,這樣房價就可能維持在一個合理水平。反過來說,三四線城市應該減少土地供給。

中央反覆強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,怎樣才能保障多數人的居住需求?蔡繼明認為,應該建15%左右的保障房,保證最低收入階層有房可住;50%左右宅基地,作為自住型住房,只許買不許賣,至少5年之內不得出售,5年後可以改善;20%作為改善房。“最後剩下15%建商品房別墅,愛怎麼建怎麼建,愛怎麼買怎麼買,不用管它。”蔡繼明說。(中新經緯APP)

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專家稱個人破產制度不會帶來違約風險

  近日,國家發改委等13部委印發了《加快完善市場主體退出制度改革方案》,其中提到將建立個人破產制度,引發了熱議。為什麼此時提出要建立個人破產制度?是不是申請破產就可以欠債不還?會不會帶來大規模違約風險?針對公眾討論的焦點,證券時報記者採訪了多位專家,對相關問題釋疑解惑。

  專家表示,個人破產是指自然人債務人不能清償到期債務時,由法院依法宣告破產,並對其財產進行清算和分配,或通過和解程序、債務清理計劃等進行債務調整與清償,並在破產程序終結后對其未能清償的符合法定條件的債務予以豁免的法律制度。通俗來說,個人破產就是指欠債人沒有能力按時還錢,又跟債主無法和解的情況下,向法院申請破產,並按照法律程序清償債務的過程。

  制度化糾正逃債行為

  “通過建立健全自然人破產制度,能夠給予‘誠實而不幸’的債務人重新開始的機會,清理市場信用垃圾,促進資源的合理配置和有效利用。”中國政法大學破產法與企業重組研究中心主任李曙光表示,個人破產制度的建立可以使相當一部分確實“無法執行”的案件通過宣布破產得以化解。

  目前信用體系尚不完善,個人破產是否會成為很多人欠債不還的逃債工具?是否會帶來大規模違約風險?這兩個方面是被討論的核心問題。

  “個人破產制度不會造成任何新的違約。”中國人民大學法學院破產法研究中心主任王欣新認為,個人還不起債需要破產的問題一直存在,並非個人破產制度建立后才產生。個人破產制度只是把原來個人債務人還不起債的現象,從隱性狀態變為顯性狀態。沒有個人破產制度的時候,還不起的欠債就只能拖着。從執行的角度講,因為債務人沒有財產可執行,也沒有破產渠道來解決最終債務問題,只能“本次執行中止”。個人破產法有利於最終解決債務清償問題。

  “可以利用個人破產制度欠錢不還或逃債,這是誤解。個人破產法不僅不是逃債的渠道,反而是糾正逃債的有效法律手段。”王欣新說,舉例來說,債務人欠1000萬的債,最終只能還500萬,其餘債務通過破產程序免除,就認為這是逃債行為,這種理解是錯誤的。所謂債務人還不起債是一種客觀現實,尤其是誠實信用但不幸的債務人,是客觀喪失還債能力導致債務無法最終清償,不是逃債行為。

  債務人資產不足,無法清償所有債務,是經常會出現的現象。是否逃債不以是否最後清償所有債務來認定。通常所說的破產逃債,是指在破產程序啟動前的一段期限內,因為債務人已喪失清償能力,所以對自己所有財產已喪失實際利益,但因為還沒進入破產程序,債務人對自己的財產還有控制力。在已經還不起債但對財產還有控制力的情況下,就可能會出現道德風險。比如債務人財產抽逃、轉移,或者無償贈送給他人,或對關係好的債權人優先清償、提前清償等一系列行為對其他債權人不公平,損害了債權人利益。這些行為才是真正必須予以糾正的逃債行為。

  另外,依法合理免責也不等於不用還錢。根據其他國家和地區的實踐,在個人破產期間,債務人的所有財產都要報備。李曙光表示,個人破產就是宣告對個人的所有收入來源進行控制,對個人的財產進行控制。而豁免債務是有條件的,除了基本生活費用和生活保障,所有的錢都應該屬於債權人,而且也不是說馬上豁免,美國要7年,香港要5年,這個期間債務人還要不斷地還債。

  “在個人破產制度之下,如果制度能夠很好地實施,想逃債是不可能的。”王欣新表示,首先法律有嚴格規定。其次,破產程序啟動以後,債務人的的財產、賬冊等管理工作都由管理人接管,追究債務人的違法問題就容易得多。再次,法律也有很多新規定,比如在個人不能清償債務時,有時會出現提前清償債務,給沒有擔保的債務進行擔保等損害債權人利益的行為。這些行為在沒有個人破產制度的時候往往缺乏法律調整,無法糾正,有個人破產制度后這方面問題就有了制度化渠道解決。

  配套制度正加緊完善

  個人破產制度的建立,除了立法途徑外,還涉及到一系列相關社會配套制度的完善,它與社會環境、信用環境、信用體系建設等密切相關,目前我國的相關配套制度正在完善中。

  近日,國務院辦公廳印發《關於加快推進社會信用體系建設構建以信用為基礎的新型監管機制的指導意見》提出全面建立市場主體信用記錄等多項政策措施,加強社會信用體系建設。

  中國人民銀行公布的數據显示,目前,徵信系統累計收錄了9.9億自然人、2591萬戶企業和其他組織的有關信息,個人和企業信用報告日均查詢量分別達550萬次和30萬次。國家金融信用信息基礎數據庫已成為世界上收錄人數最多、數據規模最大、覆蓋範圍最廣的徵信系統。

  “還無法明確說多長時間能正式建立個人破產制度。”王欣新表示,從立法程序上講,個人破產法如果單獨立法,首先得納入全國人大常委會的立法規劃,規劃以5年為一周期。納入規劃后,再立法,再到條件成熟后出台,需要較長時間。目前個人破產法還沒有納入規劃。另外,目前正準備對企業破產法進行修訂,如果將個人破產的內容納入到企業破產法修訂的範圍,通過這種方式對個人破產立法,所需時間就會相對較短。

(文章來源:證券時報)

(責任編輯:DF380)

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房企進入后千億時代 開發商轉型升級步入下半場

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東方財經網 2017-03-24 20:35:13 來源:中國新聞網

 

中新網重慶3月23日電(記者 張燕)“隨着宏觀經濟環境和房地產行業的新變局,各大開發商審時度勢從各方面謀求轉型升級。”保利地產重慶公司營銷總監周偉在22日晚舉辦的2017保利重慶公司品牌發布會稱,房企行業已進入后千億時代,開發商轉型升級步入下半場。

從“住宅產品的提供商”到“城市生活方式配套服務商”

“下半場之下,行業模式發生巨變,保利地產要從住宅產品提供商升級為城市生活方式配套服務商。”周偉說,保利重慶將整合文化、休閑、商業、教育等集團下的優質資源,從產品、服務、配套、文化四個維度進行升級,為市民打造更高品質的生活體驗。

保利地產重慶公司總經理劉強介紹,2016年保利地產重慶公司銷售業績達到55.3億元,東擴西進,12盤齊發,布局重慶。2017年是保利地產謀變之年,將在規模、產品、服務幾方面實現共進發展。

一是在土地資源獲取方式上將更加開放。我們將改變單一的招拍掛拿地方式,通過收購、併購、合作、品牌輸出等方式,將成為保利地產轉型升級、提升規模與影響力的重要途徑,目前已有多個項目在進行前期溝通。二是在產品革新打造上,將做更走心的產品,今年將推出天匯城市大平層等產品。三是在服務升級上,全方位提升滿意度。繼2016年保利斥資1000萬元改造老社區后,今年保利將再投1000萬元用於實現老社區的升級與物業保值。

劉強表示,未來的三年保利重慶計劃將業績翻番,到2019年銷售額突破120億元,再造一個重慶保利。

從單一的房地產轉向“地產+能源”雙主業

與一線標杆房企一樣,重慶本土房企巨頭金科集團也面臨着戰略轉型的新考驗。但不同的是,金科集團將從單一的房地產轉向“地產+能源”雙主業,從一家房地產開發公司加速轉型城市服務商。

2015年以來,一線房企重返一線城市及東部二線重點城市布局。2016年初,金科明確提出“三圈一帶”戰略,也即圍繞國家級城市群及其核心城市布局。圍繞京津冀經濟圈、長三角經濟圈、成渝經濟圈和長江經濟帶進行區域戰略布局,形成華北區域、華東區域、重慶區域和中西部區域等4個發展區域。

記者了解到,未來五年,金科集團要做中國一流的“美好生活服務商”,用5年時間實現三個層面的戰略轉變:一是產品層面,從關注房子的居住到關注社區服務,實現業務重心從5年短周期到65年長周期的轉變;二是用戶層面,從一次交易到持續消費,實現從客戶到住戶、到用戶、到會員(粉絲)的轉變;三是企業層面,從地產開發商轉型為現代服務提供商,逐步實現從重資產投資向輕資產運營的轉變。

企業整合資源升級探索發展新模式

在中國房地產風雲變幻的格局下,企業之間的整合也進一步升級。旭輝集團股份有限公司(下稱:旭輝集團)與重慶華宇集團有限公司(下稱:華宇集團)日前舉行了戰略合作框架意向協議簽約儀式,雙方預計在7個城市共11個房地產項目上展開深度合作,貨值500億元。

華宇集團總裁余江表示,在這個時代,想要取得更大成功,必須懂得如何“分享”,這已經成為人們的共識。據了解,本次旭輝和華宇戰略合作的地圖,除華宇地產的總部重慶之外,雙方預計將在成都、長沙、無錫、寧波、合肥、瀋陽共計七大城市開展緊密合作。從西南到華中、從華東到東北,雙方合作縱深貫穿大半个中國。

旭輝集團總裁林峰稱,此次合作將形成對已進駐核心城市的聚合力量,符合當下房企合力同心打造品質生活、創造有溫度社區的走向,勢必為旭輝和華宇的發展添上濃墨重彩的一筆。這在旭輝集團發展的歷史上,是最大的一次合作,而在房企通過合作方式整合資源的探索中,也是一次全新的出發。

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河北滄州加入限購大軍,主城區外地戶籍限購1套住房

河北滄州加入限購大軍,主城區外地戶籍限購1套住房

東方財經網 2017-03-24 20:35:19 來源:中國網・地產中國綜合

 

環北京區域調控已擴圍至環京津區域。

3月23日,澎湃新聞從河北省滄州市人民網站獲悉,即日起,滄州強化房地產市場調控,非滄州市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套及以上住房的,暫不得在主城區購買住房。滄州市戶籍居民家庭在主城區已擁有2套及以上住房的,暫不得購買普通住房(144平方米及以下)。

滄州市發布的《關於強化房地產市場調控的通知》包括加大土地供應力度,加大住房保障力度,實施住房限購政策,調整住房公積金貸款政策,完善差別化住房信貸政策,嚴格商品房預銷售管理,以及大力整頓規範房地產市場等七方面內容。

在公積金和商業貸款方面,《通知》規定,滄州居民利用住房公積金貸款購買首套住房最低首付款比例提高至30%;購買二套住房最低首付款比例提高至60%。對在主城區內首次購買普通住房的居民家庭,申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低於30%。對主城區已擁有1套住房且無購房貸款或相應購房貸款已結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於40%。對主城區擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於50%。對在主城區購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停辦理公積金和商業性個人住房貸款。

滄州市是河北省的一個地級市,地處河北省東南,東臨渤海,北靠天津,距北京200公里,常住人口737.5萬人,總面積1.4萬平方公里,是環渤海經濟區和京津冀都市圈重要組成部分 。

從《通知》可見,此次滄州市限購範圍包括運河區、新華區、滄縣,滄州經濟開發區、滄州高新技術產業開發區等。

以下為通知全文:

滄州市人民關於強化房地產市場調控的通知

運河區、新華區、滄縣人民,開發區、高新區管委會,市有關部門,各相關單位:

為進一步貫徹落實國家房地產宏觀調控政策,強化住房的居住屬性,抑制房價過快上漲,確保我市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際,現就有關事項通知如下:

一、加大土地供應力度

(一)持續加大房地產用地供應總量。一是近期再次組織一批商住用地上市出讓。二是加快2017年土地收儲和出讓計劃的執行,儘快完成商住用地的收儲出讓,形成商品住宅的有效供應。三是制定商住用地收儲和供應三年計劃,合理安排各類土地供應時序、規模和區域,穩定市場預期。

(二)進一步規範土地出讓合同履約管理,對2013年以來在建項目和今後出讓的商住用地逐宗逐卷進行核查,嚴查不按期開竣工和不按合同約定書面報告行為。

(三)進一步加大閑置土地清理排查和處置力度,屬開發企業原因取得土地未按規定期限動工開發滿一年的,按照土地出讓價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權,嚴防“囤地、炒地”行為。

二、加大住房保障力度

加快棚戶區改造,對新啟動的項目,加快房屋徵收補償進度。對徵收處於掃尾階段的項目,加大徵收力度,7月底左右完成徵收,儘快實現供地。對今年確定的棚改項目,徵收完成後土地隨收隨供。加快保障房建設進度,商品住房項目中配建的保障房,要與商品住房同步竣工。

三、實施住房限購政策

(一)非本市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套及以上住房的,暫不得在主城區購買住房(含新建商品住房和二手住房)。

(二)本市戶籍居民家庭在主城區已擁有2套及以上住房的,暫不得購買普通住房(144平方米及以下)。

(三)房地產開發企業和房地產經紀機構不得向不符合上述條件的購房人出售住房。違反上述限購規定的,交易部門不予辦理房產交易確認手續,登記部門不予辦理登記手續。

四、調整住房公積金貸款政策

提高住房公積金貸款首付比例。居民利用住房公積金貸款購買首套住房最低首付款比例提高至30%;購買二套住房最低首付款比例提高至60%;停止發放三套住房貸款。繼續暫停受理不在滄州繳存住房公積金、在滄州購房申請使用住房公積金貸款業務。調整住房公積金貸款可貸額度的確定方式,與借款人家庭住房公積金繳存賬戶餘額掛鈎。繼續執行住房公積金貸款放款輪候制度。

五、完善差別化住房信貸政策

根據中國人民銀行有關規定,經河北省市場利率定價自律委員會商定,對差別化住房信貸政策作以下要求:

對在主城區內首次購買普通住房的居民家庭,申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低於30%。對主城區已擁有1套住房且無購房貸款或相應購房貸款已結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於40%。對主城區擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,首付款比例不低於50%。對在主城區購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停辦理商業性個人住房貸款。

六、嚴格商品房預銷售管理

(一)建立商品住房預售審批審查制度。一是對申請辦理預售的商品住房項目申報價格進行合理指導。對首次申請預售的項目,申報均價不得明顯高於周邊同類在售項目的銷售網簽均價,周邊沒有同類在售項目參考的,參照周邊同類二手住房價格。分期開發再次申請預售的項目,申報均價不得高於本項目前一期實際銷售網簽均價,如前一期銷售價格明顯低於當前市場平均價格的,參照周邊同類項目的銷售網簽均價。對不接受指導的商品住房項目,暫不核發商品房預售許可證。二是對申請預售的項目,預售時間由市住建局進行統一調配,做好預售項目的高低價格合理搭配,確保房價環比不增長。三是房地產企業辦理預售審批后,須到市價格部門辦理商品房明碼標價備案。備案后,房地產企業應當按備案價格售房,一房一價,明碼標價。對擅自漲價超過備案價格的項目,依法查處並暫停商品房網簽資格。

(二)調整房地產項目預售許可政策。一是房地產項目土地或在建工程辦理抵押的,在抵押物全部解除抵押前,項目整體不得申請辦理預售許可;項目已辦理預售許可手續的,土地、在建工程均不得再行抵押。二是開發企業投入開發建設的資金達到工程建設總投資的35%以上,方可申請辦理預售許可。

七、大力整頓規範房地產市場

积極貫徹落實《滄州市人民辦公室關於促進中心城區房地產市場平穩健康發展的通知》(滄政辦字[2016]133號)第五條的要求,按照職責分工,各區人民(管委會)及各有關職能部門依法對房地產市場加強監管。

(一)強化各部門聯合執法。開展各類專項檢查,分別設立電話,嚴查“捂盤惜售、炒賣房號、無證銷售、哄抬房價、無地售房”等典型違規行為,將房價漲幅較大的樓盤納入重點監控,進行不間斷巡查。完善違規行為移交機制,各部門在監管中發現的市場各類違規行為,對不屬於本部門職責範圍的,要及時移交相關部門處理。鼓勵社會監督,對每一項違規行為第一個有效的,經核實后予以獎勵。

(二)加強房地產經紀機構監管,防止炒買炒賣。房地產經紀機構和從業人員不得炒賣房號,不得在代理過程中賺取差價,不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易。對已取得預售許可尚未取得房屋所有權證的商品房不得代理再轉讓。稅務部門嚴格控制違規“票改名”行為。

(三)嚴厲查處違規企業,將違規行為記入企業信用檔案,並在社會信用平台上及時進行公開。對屢教不改的房地產開發企業,由住建部門納入黑名單,降低資質,並限制在滄州市域範圍內參与商品住宅土地競拍。對屢教不改的房地產經紀機構,由工商部門吊銷營業執照。

本通知自印發之日起實施。

滄州市人民

2017年3月23日

(來源:澎湃新聞網)

(責任編輯:候迅)

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孔子誕辰2570週年 彰化依循古禮獻六佾舞

彰化縣各界紀念大成至聖先師孔子2570週年誕辰釋奠典禮,28日清晨於彰化孔廟舉行,祭典全程依循實木地板古禮、獻六佾舞,場面肅穆隆重,由縣長王惠美擔任正獻官,縣內行政、民意機關首長、學校、團體床墊及社會各界代表數百人陪祭、與祭,床墊並開放民眾確實配戴口罩後入內觀禮。

釋奠典禮於清晨5時30分由崇聖實木地板祠祭典開始,6時30分為大成殿釋奠典禮,由彰化縣立彰化藝術高級中學36名學生耐磨地板演出六佾舞,縣內國樂地板裝潢團及合唱團擔任超耐磨地板樂生及歌生,並以鳳片設計師糕做成的「素太牢」取代三牲,於祭典完成後分切,與「及第智慧糕」一同發木質地板送給民眾增長智慧。

民政處表示,彰化縣政府柚木地板除了每年遵循台北室內設計古禮隆重舉辦祭孔釋奠典禮之外,現場有自民國64年起連續46年每一年都來的超耐磨木地板施金池,也邀請「社團法人中華孔氏宗親會祭祀主任委員」孔遊子、「中華孔子後裔儒學促進會副理事長」孔幸福空間祥華等孔氏宗沙發換皮親擔任崇聖祠、大成殿祭典分獻官,他們海島型木地板是孔子的後世子孫,於現今各行各業皆獲有成就,今日祭典藉由孔氏桃園室內設計宗親的參與,不但讓祭孔大典更有意義及參與感,也讓地板施工莊嚴肅穆的典禮增添光彩。

典禮結束後由王惠美縣長帶台中室內設計領縣內學子及全體人員步地板施工上紅毯,穿走「勤學門」與「聰慧門」,象徵勉沙發修理勵學子們須先「勤奮向學」,古聖先賢方會賜予「聰穎智慧」,同時參加人地板員亦可獲得象徵木地板增長智慧的「及第智慧糕」,期望透過釋原木地板奠典禮的舉行,讓彰化木質地板縣的仁德風氣持續發揚與傳承,儒風海島型木地板長存且蓬勃發展,為「美好彰化 希望城市」奠下深刻的文化根基。

4月北京預計17盤入市 新政下供應進入低迷

4月北京預計17盤入市 新政下供應進入低迷

東方財經網 2017-03-24 20:35:19 來源:證券時報

突如其來的“317”新政打亂了開發商的入市節奏。亞豪君岳會今日發布的統計數據显示,4月,北京住宅市場預計僅有17個項目入市,其中包括3個純新盤和14個老項目後期。業內人士認為,3月下旬至4月份北京住宅市場將進入供應調整期,新政當中對於二套房的重新認定使得開發商不得不重新篩選有效客源。

亞豪機構市場總監郭毅指出,首先從“非普”標準來看,目前北京“普通住宅”為五至六環為單價不超過31680元/平方米,而今年北京五六環之間純商普宅成交均價已高達48632元/平方米,由此可以看出北京六環內已全部 “非普”,甚至六環外部分項目也已邁入“非普”的行列,因此對於新房市場而言,二套房首付比例已基本都攀升至8成。

“另外‘317’新政對於二套房的認定更加嚴格,對於部分有過貸款記錄的改善型需求,即使賣掉手中房產,也被認定為二套,首付由原來首套“非普”的4成提升到現在的二套“非普”的8成,按照今年以來全市六環內740萬元的套均總價來計算,首付需多付出近300萬元,因此新政對於這部分改善型需求群體來說影響最大。”郭毅說,結合目前北京新房市場的價格水平,這部分“賣一買一”的改善型需求所佔比重較大,對於需求端的直接遏制也使得開發商不得不調整供應節奏。

郭毅表示,從近兩個月的項目取證速度來看,目前對於預售價格的監管依然嚴格,尤其是在“317”新政出台、嚴控房價的階段,接下來一段時間的發證速度仍會較為緩慢,因此也將影響短期內的市場供應。

對於未來市場預期,郭毅認為,新政祭出之後,從需求源頭的遏制將導致未來一段時間成交企穩甚至下行。一方面受到未來市場預期的影響,一方面為應對預售價格的管制,未來將會出現房企降低價格預期,加快取證入市的現象,預計5、6月份供應量將會出現回升。

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中國百萬人口城市近百個 城鎮化進程南快北慢

中國百萬人口城市近百個 城鎮化進程南快北慢

東方財經網 2017-03-24 20:35:21 來源:第一財經日報

隨着中國城鎮化速度的加快,大城市的數量也在日益增多。

英國《衛報》日前報道,研究表明,中國目前有102個城市的人口超過百萬,今後10年這一数字可能翻倍。

不過住建部發布的數據显示,以對各大城市城區人口的統計為準,我國百萬人口以上城市的數量在2013年達到79個,按照近幾年新型城鎮化的發展速度,預計這一数字在85~90個之間。而在上世紀90年代後期,我國人口超過百萬的城市僅為37個,不到20年,這一数字增加了一倍多。

百萬人口城市20年翻倍

外媒統計稱中國有102個百萬人口城市,其準確度如何?

對於城市人口的統計標準,若是以市轄區為準,我國人口超過百萬的城市則遠超這個数字。這是由於市轄區尤其是一些偏遠城區,往往還有大片農村地帶,擁有大量農業人口。因此城市人口並不能簡單地以市轄區來計算。

於2014年11月發布的《關於調整城市規模劃分標準的通知》(下稱《通知》)提出,城區是指“市轄區和不設區的市,區、市駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。”而市轄區內的農村地帶,並不計入城區範疇。

目前住建部每年出版的《中國城市建設統計年鑒》,有對各大城市城區人口的準確統計。根據《中國城市建設統計年鑒2013》數據,人口100萬以上的城市已經達到79個,如今預計在85個~90個之間。這與外媒報道的数字差距不算太大。

城市人口超百萬是一個重要的標誌。2014年之前,我國城市規模的劃分標準是市區(不包括市轄縣)的非農業人口總數,在統計中主要分為:100萬以上為特大城市;50萬~100萬為大城市;20萬~50萬為中等城市;20萬以下為小城市。

過去我國城鎮化率較低時,人口超過百萬的城市並不多。1997年底,我國人口超過百萬的特大城市只有37個,不到20年,這一数字增加了一倍多,可見我國城鎮化速度之快。

在發達國家,百萬人口以上就是大城市。比如英國倫敦有700多萬人口,第二大城市伯明翰人口也有100萬出頭,而曼徹斯特和利物浦則均為幾十萬。

然而在中國,在城鎮化速度加快的背景下,目前百萬人口的城市也就只是三線城市,遠非人們心中的大城市,更別說是“特大城市”了。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析,2014年以前中國採用的是跟世界接軌的標準。但作為一個人口大國,中國的國情跟發達國家不同,隨着城鎮化的發展,許多普通地級市甚至縣級市都達到了50萬以上人口,這在國外就是大城市,但在中國顯然不是。

為適應新型城鎮化的需要,此類標準也需要進行調整。上述《通知》提出,以城區常住人口為統計口徑,將城市劃分為五類七檔。具體劃分為:城區常住人口在50萬以下的為小城市;50萬以上100萬以下的為中等城市;100萬以上500萬以下的為大城市,其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市,100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市;500萬以上1000萬以下的為特大城市;1000萬以上的為超大城市。(以上包括本數,以下不包括本數)。

按照新標準,中國特大城市的規模提升到500萬以上,100萬的規模只能稱為Ⅱ型大城市,此類城市包括了台州、南充、揚州、齊齊哈爾、江門、紹興等,它們都是傳統意義上的三線城市。

格局演變:南快北慢

儘管20年來我國的百萬人口城市數量翻了一倍,不過不少城市的發展程度和質量與發達國家同等規模的城市仍有較大差距。

以城市交通為例,在發達國家的中等規模城市,城區人口只有幾十萬,一般都配備有兩三條軌道交通線路,但我國許多百萬人口以上的城市卻還沒有此類建設。在影響市民文化的體育賽事方面,類似利物浦、曼徹斯特這樣的中等城市,都擁有兩支英超球隊,幾萬人的球場一般都會爆滿;對比之下,中國大部分百萬人口城市的體育場,幾乎都在“曬太陽”。

另一方面,儘管過去20年中國城市規模不斷地膨脹,但並非所有城市都在高速發展,大城市的格局也並未一成不變,不同城市之間的分化也十分明顯。

從格局來講,在上世紀90年代初,人口過百萬的城市中,北方佔比遠超南方。除了直轄市、省會城市外,北方集中了大部分百萬人口城市,如鞍山、齊齊哈爾、撫順、吉林、包頭、徐州、淄博等,而當時南方的廈門、蘇州、無錫、寧波、佛山等城市人口則均在百萬以下。

不過等到了2013年,當南方上述城市的城區人口普遍超過200萬甚至300萬時,鞍山、撫順、淄博、吉林等彼時的特大城市,其城市人口大多卻仍處於100萬~200萬之間,增幅緩慢。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析,鞍山、吉林等作為老工業基地,是計劃經濟時代的重要城市,當時獲得了大量要素資源、發展迅速,因此在上世紀七八十年代我國城鎮化率較低時,其城鎮化水平已比較高。

不過隨着改革開放市場經濟的發展,不少老工業基地由於體制、機制的固化,在上世紀90年代後期就面臨着一輪較大衝擊,導致城市人口增長有限,不少甚至出現人口外流。

相比之下,在改革開放時代,大量的要素資源包括資金和人才都轉向市場經濟比較活躍、有彈性的區域。南方不少城市由此出現經濟高速發展,人口快速增長。演變到如今,南方的大城市分佈更為密集。例如2013年,廣東百萬人口以上的城市有8個,江蘇也有8個,浙江有5個,三省就佔據了全國的四分之一以上。

從未來趨勢來看,大城市的規模仍會不斷壯大。未來我國百萬人口的城市也會繼續增多。

據麥肯錫諮詢公司的推估,到2025年,中國將有221個人口至少百萬的城市。不過,這個估計或許過於樂觀。按照我國目前人口流動的態勢,2012年以後,中國由城鎮化向都市化演變,人口選擇性地流向一、二線大城市。許多三四線城市的人口增長乏力,甚至面臨着外流的壓力。

從這個角度上看,未來我國人口300萬以上的大城市、特大城市將繼續快速增長,而人口超過100萬的城市數量未必會繼續快速增加。不過如此一來,未來的城市發展也會面臨着一些問題。

尤其是,中部省份需要發展更多的中心城市。與沿海省份擁有“雙子星”或“多子星”城市相比,中部省份大多隻有一个中心城市,即省會。例如成都、武漢、鄭州,它們均為所在省份的單極核心城市,如今這些人口大省正處於城鎮化加快的過程中,僅憑一個省會不夠。因此如何像東部沿海發達地區一樣,擁有更多的中心城市十分重要。

例如,近幾年,湖北把宜昌、襄陽作為兩個省域副中心城市發展,與武漢相互呼應,形成“一主兩副”的鼎足發展格局,類似的還有河南洛陽,作為六大古都之一,洛陽也成為內陸省份中第二個獲准修造城市軌道交通的非省會城市。

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全國樓市調控進一步擴圍:二線城市周邊跟進 貧困縣也限價了

全國樓市調控進一步擴圍:二線城市周邊跟進 貧困縣也限價了

東方財經網 2017-03-24 20:35:27 來源:和訊網

3月23日,樓市調控又添三個城市。上午天津(樓盤)周邊城市河北省滄州(樓盤)市宣布加入限購大軍,下午四川(樓盤)省成都市宣布限購升級,二手房加入限購範圍。更有國家級貧困縣安徽省阜陽市臨泉縣因2月份商品房銷售突破6000元/平方米而緊急出台限價措施。

新一輪調控範圍正在進一步擴大,從一線城市、熱點二線城市向環一線城市,甚至環熱點二線城市周邊蔓延。

環熱點二線城市限購開啟

3月23日,位於天津都市圈的河北滄州發布《滄州市人民關於強化房地產市場調控的通知》,限制非戶籍家庭在主城區購買二套住房;本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的,不得購買普通住房。

截至目前,據澎湃新聞統計,環北京(樓盤)區域限購的地市已有6個,包括河北省涿州市河北省滄州市、河北省保定(樓盤)市淶水縣、河北省張家口(樓盤)市崇禮區、河北省保定市主城區、河北省廊坊市。而在此之前,河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區均在不同程度上加碼了限購措施。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,滄州限購說明環天津區域的限購已經開始啟動。包括句容樓市政策的升級,均體現了當前監管層調控的思路,即不區別城市等級,只要房價上正快,即會有各類管控的做法,後續不排除16個熱點城市周邊的小城市都會效仿。

澎湃新聞(www.thepaper.cn)注意到,此前環江蘇省南京(樓盤)都市圈的樓市調控已經升級。3月12日,位於環南京都市圈的安徽省滁州(樓盤)市出台樓市新規,提高居民購買二套、三套住房首付比例至40%和60%。

3月22日,同樣位於南京都市圈的江蘇省鎮江(樓盤)市下轄句容市宣布加強樓市樓市調控,非戶籍家庭在句容市區(含開發區)、寶華鎮購買商品住房的限購1套;購房家庭公積金貸款的,首付比例由20%上調為30%。

貧困縣罕見出現限價

3月22日,國家級貧困縣安徽省阜陽市臨泉縣發布《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓“限房價、控地價”實施意見》(以下簡稱“意見”),意見要求,該縣毛坯房均價控制在每平方米5200元以內,裝修房均價控制在每平方米6000元以內。

臨泉縣位於安徽省西北部,隸屬阜陽市管轄,周邊分別與豫皖兩省9個縣市區接壤,豎家級貧困縣,臨泉貧困人口佔了全省的五分之一。

意見显示,此前臨泉縣房價出現較大幅度上漲。2月,臨泉縣房地產市場監測數據显示,2月份商品房銷售均價6143元/平方米,與去年當月同比增幅28%,其中:商業均價10358元/平方米,住宅均價5709元/平方米。

分析人士表示,這意味着目前樓市熱度已經從省會城市向外輻射。

2016年10月合肥(樓盤)開始啟動限購政策,而10月2日出台的合肥“房十條”調控還規定:同一項目、同類房屋6個月內不得上調備案價格;再次申報備案價格超過6個月的上調幅度不得超過1%。這意味着合肥新房價格被嚴格限制。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示,今年春節后,一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市(比如環北京區域的三四線城市)以及區域中心城市周邊的三四線線城市(比如環南京、環合肥都市圈的三四城市)已經出現過“火”的狀況,為此,熱點城市周邊的三四線城市甚至縣級市已經開始出台措施調控樓市。

調控或視效果繼續加碼

張宏偉分析稱,自去年10月份樓市集中出台政策至今已經有6個月左右,按照往年調控經驗,每次新政時效性在6個月到8個月左右,隨後逐步被市場消化,如今已經到了去年10月效果減退的時間,如今北京、石家莊(樓盤)、南昌(樓盤)等城市的重新回暖即是該種表現。

於是到了目前的節點,一些熱點城市已經將調控措施加碼。

3月17日,北京市住房和城鄉建設委員會聯合四部門發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,將北京樓市調控進一步升級,在認房又認貸的同時,二套房首付成為全國門檻最高的城市。二套房貸最低首付款比例(普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%),同時降低住房貸款期限至25年。

同日,同屬一線城市之列的廣州(樓盤)也升級了樓市調控政策。在認房又認貸的基礎上,廣州市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房;非戶籍人口的購房門檻從連續繳納社保或個稅三年延長至5年。

至此北上廣深四個一線城市全部實現“認房認貸”,非戶籍人口購房社保門檻提升至5年。

隨後,相繼有熱點城市跟進。3月23日晚7時,四川省成都市人民網站發布《成都市人民辦公廳關於完善我市住房限購政策的通知》,將二手房納入限購範圍。

張宏偉預測,今年3月起,多地樓市調控調控加碼,半年以後即今年9月-10月為檢驗成效的窗口期,如果調控效果沒有達到預期或者前期樓市調控效果減弱,下一輪樓市調控政策密集出台可能再度到來。

 

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龍湖地產2016年核心凈利77.6億元 同比增11.8%

龍湖地產2016年核心凈利77.6億元 同比增11.8%

東方財經網 2017-03-24 20:35:27 來源:中國經濟網

中國經濟網北京(樓盤)3月24日訊(記者 李方)3月24日,龍湖地產公布其2016年業績,歸屬於股東的凈利潤91.5億元,減除少數股東權益及評估增值等影響后之核心凈利潤77.6億元,同比增長11.8%。毛利率上升1.7個百分點至29.1%。分紅比例提升5個百分點至核心凈利潤的35%。

2016年,得益於持續在一二線城市獲取項目及銷售的良好表現,龍湖地產實現簽約額881.4億元,同比增長61.6%,再創歷史新高,回款率保持90%以上高位。銷售單價14642元,同比增長14.2%。

分區域看,2016年長三角、西部、環渤海、華南及華中區域的簽約額佔比,分別為36.9%、22.3%、27.1%、12.2%及1.5%。

展望2017年,龍湖在售主力項目將達到107個,其中30個為全新項目,54個項目將推出新一期新業態產品。產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分需求的客戶,並根據市場需求調整不同產品和業態間的比例,力求在分化的市場環境中精準定位、達成目標。

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上海完成建設用地減量14.3平方公里

上海完成建設用地減量14.3平方公里

東方財經網 2017-03-30 14:31:03 來源:中國國土資源報

為破解資源瓶頸、推動供給側結構性改革、補齊城市發展短板,上海市規劃和國土資源管理局狠抓低效建設用地減量化,自2015年2月出台《關於本市推進實施“198”區域減量化的指導意見》以來,累計完成建設用地減量14.3平方公里。

上海低效建設用地減量化初步取得了“四減四增”的階段性成效:即減了低效用地,增了高效發展空間;減了污染排放,增了環境改善;減了安全隱患,增了和諧穩定;減了低質資產,增了優質資產。

上海規土局积極創新,制定以引導為主、倒逼為輔的政策組合拳,調動區縣、鎮鄉积極性,初步搭建並形成了減量化的支持政策體系。一是創新編製郊野單元規劃,落實集建區外現狀建設用地減量化任務實施。二是建立新增建設用地計劃與建設用地減量化工作的關聯機制,建立了減量化掛鈎指標的周轉制度。三是充實城鄉建設用地增減掛鈎政策內涵,鼓勵區縣建立掛鈎結餘指標有償交易流轉機制。四是建立了減量化獎勵機制。五是建立了市級減量化專項扶持性資金制度。六是探索建立集體經濟組織和农民的長效增收“造血”機制,支持和引導中心城、新城、新市鎮的規劃物業和土地收益向實施減量化的地區傾斜。七是對於減量化區域,加大市級產業結構調整政策支持力度及區域生態環境綜合治理工作力度,實現工業項目調整、環境綜合治理與減量化工作的“三位一體”式同步推進。

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