保障房“久病不治”凸顯制度缺失

東方財經網 2017-06-27 23:46:44 來源：

12.87萬套基本建成的住房因配套基礎設施建設滯后，擱置1年以上無法交付使用；27.24萬套住房因位置偏遠、戶型設計不合理等，已辦理竣工驗收備案但空置超過1年。這意味着2016年有超過40萬套的保障房無法正常交付給住房困難群體使用。審計署近日發布2016年保障性安居工程跟蹤審計結果公告，保障房閑置問題被再次。此外，保障房違規分配使用等問題更是屢審屢犯。

這已是審計署連續第五年審計保障房建設情況，雖說有關部門加大對相關問題的查處和責任追究力度，但本次的諸多問題，其實多是“久病不治”的老問題。保障房領域之所以“久病不治”，或許與這些年我國保障房建設的規模及投入不斷增長，“點多、面廣、線長”難免導致顧此失彼有關。但更應看到的是，諸多屢審屢犯的保障房問題，其實並非“天災”，而是“人禍”，根源在於相關法律制度的長期滯后缺失或執行不到位，導致對保障房的“要求”或“重視”往往流於低層次甚至口頭。

一方面，目前支撐保障房建設管理的，主要是行政層面的政策意見，而缺乏真正剛性可靠的法律制度，實際效力有限。例如，不僅公眾期盼已久的《住房保障法》至今尚無眉目，甚至《住房保障條例》也未能出台。在全局性、根本性法律制度缺位的情況下，保障房領域問題叢生，“久病不治”不足為奇。

另一方面，雖然監管層對保障房建設資金及其來源的專款專用三令五申，但亦沒有形成充分制度化的可靠依據。如資金籌措，依靠的是“補一點、企業湊一點、市場籌一點、銀行貸一點”這種“東拼西湊”的辦法，充滿了非正式的權宜意味。既然如此，漏洞可見，難於管束，挪用、騙取保障房資金問題等頻發在所難免。

至於保障房違規分配使用問題，歸根到底，也是制度缺失的問題。如保障房究竟該保障誰、違規分配使用的法律責任是什麼等，其實都缺乏嚴明、權威的說法。而上述40多萬套的保障房無法正常交付給住房困難群體使用，其背後的問題同樣是選址、規劃、建設缺乏相應的制度約束，任憑地方以及開發商說了算。

保障房建設事關國計民生。要治癒保障房領域的“久病”，不能止於審計部門的“揭示”和輿論，也不能止於口頭說教，更不能安於現狀。保障房問題“久病不治”亟需對症下藥，拾遺補缺，讓法律制度發揮應有作用，讓無視國計民生的地方、開發商及其責任人付出代價。

　　(出處：上海金融報 2017年06月27日)

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北京9成房產中介“零成交” 經紀人月收入僅兩千多

東方財經網 2017-06-27 23:46:50 來源：

中介經紀人趙勇正經歷着入行以來最難捱的一刻：每月兩千多元的工資，連房租都不夠。

“3・17”新政后三個月，他一單都未談成。和他一樣陷入窘境的，還有不計其數的經紀人和中介門店。來自雲房數據與北京房地產中介協會的數據显示，目前近9成的中介都面臨“零成交”。前所未有的生存考驗，也預示着邁入“二手房時代”的北京樓市，將迎來中介行業的深度洗牌與變革。

炒房客被擠走 中介門店冷清

被認為是“旺季”的周末，趙勇準點上班。一連串推廣電話打出去，還是只能閑坐着。“客戶也不願意來看房，大多都是問幾句，繼續觀望等降價。”

房屋中介門店的冷清，呼應着“3・17”新政后北京二手房市場的急劇降溫。伴隨着首付門檻的抬高，以往踏破門檻的炒房客正被“擠”走。“現在來看房的，基本都是剛需或者改善性剛需，對房價的承受能力有限。”趙勇說。

2017年5月，北京市二手住宅共成交10801套，環比下降約4成，逼近1萬套的“警戒線”。

“新政執行的3個月里，我一單也沒成交。”實際上，趙勇所在的中介“大區”，5月份也僅成交一單，大部分門店都沒有業績。

根據云房數據、北京房地產中介行業協會聯合發布的5月北京房產中介成交報告，總共1萬餘套二手房成交中，通過中介公司進行的為8215套。截至5月31日，北京市備案中介機構數量達到3234家，其中僅有375家中介機構在5月份有二手住宅交易記錄，佔比僅為11.59%。也就是說，近9成的中介都面臨零成交。不僅如此，中介機構的各項指標都在走下坡路。2017年5月，北京鏈家新增房源與客源比3月分別下降50.8%和62.8%，處在2012年以來的歷史低位。

薪酬大跳水 兩成經紀人離職

低迷的成交量直接反映在了經紀人的收入上。

趙勇最近每月工資只有2000多塊錢，僅有底薪。這與他3月份小三萬元的工資相差了十幾倍。而記者也從多家中介門店了解到，一些經紀人在樓市火熱時，月工資甚至能夠接近十萬元，如今跌至幾千元的“保本兒”工資。

中介經紀人的收入大多與成交業績的傭金掛鈎。成交的單數越多、每單的成交傭金越高，經紀人到手的薪水也就越高；反之，如果成交量降為零，經紀人的薪水也就只能依靠底薪。

“好不容易成交一單，結果買家首付不夠違約，我到手的業績又退了回去。”鏈家一經紀人小劉說。由於經紀人需要向合作網站支付端口費，如果成交業績不夠，經紀人可能得倒貼錢。

“月成交量1萬套可以看做是北京二手房市場的分水嶺。”亞豪機構市場總監郭毅分析，如果月成交量低於1萬套，就很難“養活”市場上目前的中介隊伍。

記者調查發現，部分經紀人已經離職和轉行。“這個行業沒有休息日，很少有自己的時間，高收入時還能維持，如今收入走低，也就沒必要繼續撐着了。”一位剛剛辭職的經紀人對記者說。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥解釋，一些資歷老的經紀人還能有資源和“老本兒”可以維持；如果是新人，收入變低就很容易轉向其它職業。“粗算一下，北京10萬中介經紀人中，大約已有20%離開。”

數百家中介關張 閉店潮再現

如果算上因為治理拆牆打洞和違規代理等原因被關停的中介，北京至少已經有幾百家中介關店。

歷史驚人地相似，2011年調控收緊時也遇到了中介閉店潮。

北京房地產中介行業協會向記者提供了一份房屋中介備案數據，伴隨着去年樓市的火熱，新增備案經紀機構為465家；今年“3・17”新政前，也依然增加了79家。“現在中介門店有一定的過剩，擠泡沫是可以預見的，中介行業優勝劣汰的效應會比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。

在樓市火爆期，中介推波助瀾的行為廣受質疑，並不僅僅是打騷擾電話、貼小廣告那麼簡單。5月初北京市住建委披露，由於違規代理“商改住”、炒作“學區房”等原因，520家中介機構及門店被查處，另有138家中介門店自行關停。

“希望此輪樓市調整，能倒逼中介反思發展模式，進而調整企業戰略和服務模式，讓中介行業能以規範有序的新形象贏得消費者信任。”嚴躍進說。

　　(出處：北京日報 2017年06月27日)

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交易寒冬 北京二手房繳稅量驟降三成多

東方財經網 2017-06-27 23:46:51 來源：

在本市今年強力調控下，北京房地產市場呈現“五連陰”與“量價齊跌”。記者昨天從本市地稅部門獲悉，“317新政”出台後，3個月來北京市地稅局共受理存量房交易繳稅業務57000多筆，同比減少了三分之一。

東城地稅局相關負責人告訴記者，九年一貫制學校學區房雖然貴為熱點中的熱點，卻也受到了本市房控新政的較大影響。東城區可以直升市重點中學171中學的青年湖小學學區近年來一直是東城區的交易熱點，不過近期其位於某小區內的房屋成交均價已經降至每平方米12萬元左右，比新政前下降了12.3%，議價空間高達一成多；而同樣位於其學區內的另一小區，“317新政”實施以來成交量僅為個位數。東城地稅部門預計，在未來的一段時間內，存量房交易量將繼續呈減少趨勢，存量房交易稅收與同期比將持續減收。

二手房市場降溫的情況也發生在了海淀區。海淀區地稅部門分析，北京樓市調控力度進一步升級，認房又認貸、二套房首付比例提高、個人所得稅或社保必須連續繳納60個月等政策出台，隨後有關部門又針對學區房、離婚購房、商用房等進行了一系列補充要求，是導致個人二手房成交量顯著下降的原因。

“新政出台之後，我們的業務量確實下降很多。4月份以來的簽約量、新增客源量還有客源看房量這三項主要指標數據，全都下滑了三成以上。”在位於來廣營的朝陽區地稅局納稅服務大廳，一家中介機構的工作人員告訴記者，“原來我們的門店都擠滿了購房者，現在來諮詢的客人已經大幅減少了。”

　　(出處：北京日報 2017年06月27日)

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建商欠債導致其名下建案的餘屋，淪入法拍市場，寶吉第建設的松山區新成屋「寶吉第品」頂樓戶遭到拍賣，一拍底價9245萬元。法拍業者指出，這戶還包含多個沒有獨立產權的機車和汽車位，只能賣給同社區住戶，明顯這些車位就是建商賣不掉而將產權掛在頂樓戶，導致法拍買方僅能連同車位一同買下，預估要到四拍比較有機會脫標。

寶吉第建設「寶吉第品」，屋齡僅3年，共45戶，總樓高12層，位於頂樓的3戶建商餘屋遭到拍賣，總坪數130.29坪，但是其中建物僅有44.76坪，有高達85.53坪為公設，公設佔66%左右，一拍底價9245萬元，將於9月23日執行一拍。

根據台北地方法院筆錄顯示，該拍賣標的為尚未施工完工的毛胚屋，留有鷹架和部分施工物品在現場，另外12樓和其12樓的夾層之間沒有樓梯可以抵達，夾層需要從外梯至頂樓才能進入，共有2個出入口，這3戶都互相打通使用，只留有一個出入口，包含3個機車平面車位、7個機械式停車位，拍定後依現況點交。

台灣不動產拍賣協會秘書長楊敬熙表示，建商持有的12樓3戶，分別為2戶套房、1戶樓中樓，目前都是毛胚屋，加上該社區的停車位沒有獨立產權，只有同棟社區住戶之間才能轉賣，而建商持有的戶別就包含了7個機械車位，很明顯就是建商把賣不掉的車位加在住宅上，並且向銀行超額貸款，最後建商倒閉，銀行只好將建物進行查封拍賣。

楊敬熙指出，該社區車位都長期無人使用，而且也都未更換零件與養護，可能無法正常使用，再加上債務人積欠高額管理費，所以這筆法拍若有買方接手，還必須支付積欠的管理費和車位維修費，粗估至少要耗費50~60萬元。

他以該社區市價每坪70萬元、車位每個90萬元計算，估計這筆法拍市值大約5800萬元，而法拍每次打8折計算，要到四拍，底價降到約4733萬元，較有可能有投資人願意進場投標，而且需要再裝潢、隔間，將這3戶分別銷售，才有利潤空間。

新聞來源:https://house.ettoday.net/news/1786437

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多地調高公積金繳存上限 高收入群體更獲益

東方財經網 2017-06-27 23:47:01 來源：

每年的六七月份，我國各城市會陸續調整職工住房公積金的繳存上限，而這將影響到1.3億住房公積金繳存職工的錢包。

住房公積金繳存上限與當地的職工平均工資相關，後者一般是逐年上漲，因此公積金繳存上限一般也跟着上調。

從北上廣深四大城市的住房公積金月繳存額上限來看，目前北京超過5000元，而廣深超過了8000元，上海尚不足5000元。

逐年調高

按照現行規定，職工住房公積金月繳存額為：職工本人上一年度月平均工資乘以單位繳存比例，加上職工本人上一年度月平均工資乘以職工繳存比例。

從去年開始，中央要求各地將住房公積金繳存比例調整為：單位和職工繳存比例不應低於5%，原則上不高於12%。繳存比例一旦確定，影響繳存額度變化的因素就是職工上一年度月平均工資，一般而言，這個數據越大，職工每月繳納的住房公積金就會越多。

但壽方會對月工資基數設置一個上限，政策規定，繳存住房公積金的月工資基數，原則上不應超過職工工作所在地的設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的2倍或3倍。也就是說，每個城市職工繳納的公積金額度總會有“天花板”，不會無限增加，但每年會對這個上限進行調整。

北京市公積金管理中心近日發布通知稱，2017住房公積金年度，北京繳存基數上限為23118元，月繳存額上限為5548元，職工和單位月繳存額上限均為2774元。原則上不允許突破住房公積金繳存基數及月繳存額上限。

在此次調整前，北京住房公積金的繳存基數上限為21258元，月繳存額上限為5102元，職工和單位月繳存額上限均為2551元。

換言之，北京的高收入職工群體（月平均工資超過23118元），從今年7月起，每月可以多獲得446元的住房公積金。

第一財經記者統計，截至目前，青島、合肥、重慶、新鄉、昆明等城市已陸續調整住房公積金繳存基數和繳存上限。這些城市無一例外都是調高繳存基數，進而帶動住房公積金繳存上限的提高。

從過去多年的情況來看，各地住房公積金繳存基數的調整都是調高，尚沒有發現調低的地區。

廣深高於京滬

截至目前，上海、廣州、深圳等地尚未調整住房公積金繳存基數和繳存上限。而2016年度上海住房公積金月繳存額上限為2494元，補充住房公積金月繳存額上限為1782元，兩者相加為4276元。

2016年7月1日，廣州住房公積金管理中心下發《關於2016~2017年度住房公積金繳存問題的通知》，將廣州市住房公積金繳存比例上限由20%降低至12%，繳存基數上限原則上降至2015年城鎮非私營單位在崗職工月平均工資的3倍，經濟效益好的繳存單位可以超過3倍，暫定最高不得超過5倍。

以此計算，從2016年7月~2017年6月，廣州市單位及職工個人公積金合計最高可繳存額為8116.8元。

深圳市住房公積金管理中心今年1月20日發出的通知显示，自通知發布起至2017年6月30日，深圳單位及個人的住房公積金繳存基數原則上不超過該市統計部門公布的2015年度全市在崗職工月平均工資的3倍（即20259元）；經濟效益好的單位，繳存基數最高不得超過33765元。

如按12%的繳存比例計算，深圳職工住房公積金繳存的上限(單位+個人)也超過了8000元，為8103.6元。

從以上數據可以得出，廣深兩地職工的住房公積金繳存上限遠遠高於北京和上海，原因何在？

此前，廣東一些城市的住房公積金繳存比例上限為20%。2016年4月發布通知，要求從2016年5月1日起兩年內，各地區凡住房公積金繳存比例高於12%的，一律予以規範調整，不得超過12%。

基於此項規定，廣東、吉林、安徽等地將住房公積金單位繳存比例上限從20%調至12%；福建、重慶、天津等地從執行最高繳存比例15%調降至12%。

繳存比例上限，北上廣深目前均是12%，但北京和上海的繳存基數上限為上一年度全市職工月平均工資的3倍，而廣深兩地是原則上3倍，經濟效益好的單位繳存基數上限可以為5倍。

此番調整住房公積金繳存上限，獲益更多的是高收入群體，而中低收入群體原本其月平均工資就低於繳存上限，上限是否調整對其沒有影響。

比如在北京，如一個職工月平均工資低於21258元，此番住房公積金繳存基數的調高對其沒有任何影響，如高於21258元，則會受益於此番調整。

　　(出處：第一財經日報)

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業內人士稱：銀行大面積停貸不靠譜

東方財經網 2017-06-27 23:47:01 來源：

近期，有關“20家銀行停止房貸”的傳言愈演愈烈，令不少銀行“躺”。15日，針對有消息稱包商銀行暫停了北京的房產按揭業務，包商銀行北京分行相關負責人表示，包商銀行始終按照國家及北京市發布的相關政策開展個人房產按揭業務，不存在停止放貸等情況。

業內人士普遍認為，作為銀行的優質資產，住房按揭貸款不可能遭到大面積叫停。中國銀行首席研究員宗良稱，受銀行體系資金面偏緊、資金來源減少等影響，今年以來銀行信貸投放更加謹慎和理性。此外，6月份是流動性敏感時期，從歷史來看，受財政繳稅、上市公司分紅派息等因素影響，這一時期易出現流動性緊張事件。為應對可能的流動性風險，商業銀行均加大了現金儲備，謹慎釋放跨半年末時點資金，部分銀行可能暫緩發放個人按揭貸款，但不可能大面積停止。隨着6月這一敏感時間節點的過去，以及貨幣政策操作更加靈活，未來銀行體系流動性趨緊的狀態將趨於緩和，銀行也有能力增加對房貸支持。

香餑餑業務叫停

不合邏輯

恆豐銀行研究院執行院長董希淼對證券時報記者表示，目前市場對於我國住房信貸市場存在嚴重誤讀，首先，從媒體公布的“停貸”名單看，所謂的20家銀行僅是部分銀行在少數地區的分支機構，以分支行代替全行，犯了誇大其詞的錯誤。其次，所謂的20家銀行，基本上是中小銀行和外資銀行。住房貸款業務本來就不是這些銀行的重點業務，它們對市場影響極小。第三，即使上述部分銀行“暫停受理”住房貸款，也並非完全停止房貸業務。

華夏銀行戰略發展部戰略室負責人楊馳則認為，作為房地產調控的重要手段，信貸政策不可能對於房地產領域簡單“一刀切”，商業銀行停止房貸業務，不符合“微觀信貸政策要支持合理自住購房”的要求。

“更為重要的是，房地產貸款特別是個人住房貸款收益穩定、風險小，是商業銀行最優質的業務，市場規律決定了房貸業務不可能叫停。”楊馳稱。

據楊馳進一步解釋，從各上市銀行2016年年報來看，房貸不良率基本上都低於0.5%，與全銀行業1.74%的不良貸款率相比，房貸無疑是一塊“香餑餑”。從現金流角度來看，商業銀行發放一筆個人住房貸款，可以帶來源源不斷、持續20年以上的穩定現金流。加之房貸業務有利於鞏固銀行與客戶的長期合作關係，發展儲蓄、信用卡、理財、結算等其他個人業務。任何一家理性的商業銀行都不可能放棄這一市場。

房貸市場新變化

雖然多家銀行停止房貸存在誇大和誤讀，但今年以來，受多地強化房地產調控的影響，我國的住房信貸市場的確出現了一些變化。這些變化主要體現在，房貸利率有所上升，不少地區的首套房貸利率調整到基準利率的九五折甚至更高；部分銀行貸款額度趨緊，發放速度相對放慢。

以北京為例，今年以來，隨着樓市調控政策的加碼，房貸利率政策也在逐漸收緊。對房貸申請人來說，利率上浮只是增加了購房成本，但更厲害的影響卻屎房資格的喪失。“現在是除了出台政策，讓部分人群直接喪失購房資格外，還會通過金融的調控手段，讓一些即便符合購房政策的人也實質性喪失購房的資格。”一國有大行個金部門人士稱。

北京銀行東城區一支行業務人員對記者表示，現在房貸放款一般需要2~3個月，申請房貸的難度很大，這主要是因為總行每月批的額度有限。“一般總行每月批的房貸額度不足房貸申請規模的兩成。”

對於房貸利率的上浮和部分銀行額度趨緊，董希淼認為，這主要是因為在抑泡沫、去槓桿和防風險的政策基調下，市場流動性相對偏緊，銀行資金成本有所上升。

不過，董希淼也強調，住房信貸市場是否穩定主要還是看五大國有銀行的政策。在我國，五大行是住房信貸市場的主力軍。數據显示，截至去年底，五大行的個人住房貸款佔比超三分之二，達到67.05%。其中，建設銀行、工商銀行的個人住房貸款餘額佔比就超過35.87％。

“只要五大行特別是建設銀行、工商銀行的住房信貸政策沒有大的調整，我國住房信貸市場就不會有大的波動。”董希淼稱。

　　(出處：證券時報)

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央行報告：新增信貸過集中於房地產 局部現泡沫

東方財經網 2017-07-05 22:36:56 來源：

中國人民銀行4日公布《中國金融穩定報告（2017）》（下稱《報告》）。《報告》對2016年我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估，認為金融業運行總體穩健。展望2017年的金融政策和發展方向，《報告》指出，要實施好穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理適度、基本穩定，為實體經濟發展營造良好的貨幣金融環境。

銀行業風險可控 繼續深化金融改革

《報告》分析認為，2016年我國銀行業資產負債規模保持增長，銀行業資產質量下行壓力趨緩，信用風險總體可控；證券期貨業市場主體穩健發展，監管力度不斷加強，基礎性制度建設進一步完善；保險業總體呈現較快發展態勢，改革深入推進，服務社會能力增強；金融市場穩健運行，市場規模繼續擴大，參与主體進一步豐富，對外開放取得顯著進展。

在信用風險方面，《報告》稱，銀行授信總額在10億元以上的企業發生債務風險事件仍然較多，風險領域主要集中在低端製造業和產能過剩行業。談及操作風險和合規風險時，《報告》提醒，重大案件的案發領域從傳統的存貸款業務向同業、表外業務等領域蔓延。

《報告》判斷，總的看金融業積累了較強的抗風險能力，特別是作為金融業骨幹的商業銀行資本充足率、撥備覆蓋率比較高，金融管理部門可動用的工具和手段多；有信心和底氣、有能力和辦法牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。

關於2017年的金融政策和發展方向，《報告》指出，要實施好穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理適度、基本穩定，為實體經濟發展營造良好的貨幣金融環境；繼續深化金融改革，完善金融機構公司治理，強化審慎合規經營理念，推動金融機構切實承擔起風險管理責任；建立多層次資本市場體系，完善市場運行規則，健全市場化、法治化違約處置機制。

《報告》強調，2017年要提高和改進監管能力，強化金融監管協調，統籌監管系統重要性金融機構、金融控股公司和重要金融基礎設施，統籌負責金融業綜合統計，推動建立更為規範的資產管理產品標準規制，形成金融發展和監管強大合力，補齊監管短板，避免監管空白；要把防控金融風險放到更加重要的位置，加強系統性風險監測與評估，下決心處置一批風險點，完善存款保險制度功能，探索金融機構風險市場化處置機制，確保不發生系統性金融風險。

《報告》指出，銀行業要穩步推進金融創新，不斷豐富銀行業金融產品，創新商業銀行資本補充工具，擴大轉股型二級資本債發行規模，积極發展商業銀行櫃檯債券業務，穩步擴大不良資產證券化試點範圍。同時，要重點關注銀行業資產質量、流動性、同業業務、銀行理財和表外業務等領域的風險，密切跟蹤交叉性金融風險、房地產市場風險、地方融資平颱風險、互聯網金融風險和非法集資風險。

此外，《報告》還提出，房地產市場出現局部泡沫風險。而新增信貸資源過於集中投放於房地產領域。

　　(出處：上海證券報 2017年07月05日)

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全國先例：上海推出“只租不售”宅地 競得人須100%自持70年

東方財經網 2017-07-05 22:36:56 來源：

上海土地拍賣市場再出新招。7月4日晚間，上海市國土局官網發布了分別位於嘉定區和浦東新區的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在於，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，也就是說所建物業只能用於出租，而不得出售。要求競得人須100%自持70年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出現全自持地塊，但上述地塊大多採取“限地價、限房價、競自持面積”等方式出讓。而此次上海在土地出讓中，直接明確了土地用途為租賃住房，引導房企發力租賃住房市場意圖明顯。

“此次上海土地出讓，可以看做是對去年底中央提出‘房子是用來住的、不是用來炒的’的一種市場化探索。”知名地產人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，“引導加上市場手段，對房地產市場健康發展也是有益的。”

優先保障高端人才

出讓公告显示，兩宗地塊分別為嘉定區嘉定新城的E17-1地塊和浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊，須至少提供1897套租賃住房。其中嘉定新城地塊佔地面積2.85萬平方米，規劃建築面積7.13萬平方米，須提供租賃住房不低於671套。張江地塊佔地面積6.5萬平方米，規劃建築面積13萬平方米，須提供租賃住房不低於1226套。

在住房面積方面，兩宗地塊的出讓公告進行了明確約定，均以中小套型為主。其中嘉定新城地塊70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上分別不少於4.49萬平方米、不少於1.28萬平方米、不多於0.64萬平方米。張江地塊則要求套型面積70平方米、90平方米、120平方米左右的分別不少於4.72萬平方米、4.08萬平方和2.9萬平方米。同時，兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓，且須精裝交付。

在租賃對象方面，兩地塊也均有明確要求。如嘉定新城項目要求優先保障區內創新創業人才，對區內重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等給予重點保障。而張江項目則對張江高科技園區內的上述群體給予優先或重點保障。

值得注意的是，嘉定新城板塊緊鄰上海汽車集團、同濟大學嘉定校區，區域內還雲集了國內外眾多汽車廠商的研發、設計團隊；浦東張江板塊緊鄰被譽為中國“硅谷”的張江高科技園區，復旦大學張江校區，以及通用電氣、霍尼韋爾、中興、聯想等全球知名公司的技術研發中心均位於園區內。

此外，兩地塊均要求裝配式建築面積比例為100%；租賃價格不高於市場同類房源租金水平，可根據市場租金水平情況適時調整；嘉定項目租約原則上不超過3年、張江項目不超過6年。

據悉，兩宗地塊均將於7月24日始進行掛牌報價，到8月2日止並進行現場競價。

專家：以金融思維切入尋找盈利點

其實，目前已有不少房企或機構涉足住房租賃市場。像萬科、碧桂園、龍湖、世聯地產等已經涉足長租公寓市場，試圖在租賃時代到來前佔得有利位置。克而瑞數據也显示，行業TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參与到長租公寓領域。此外，還有如YOU+等依託“互聯網+”成長起來的長租公寓品牌。

萬科新任總裁郁亮在6月30日的萬科股東大會上曾表示，租售並舉一定是未來的趨勢，並計劃今年要開業2.5萬間長租公寓，未來還要開10萬間長租公寓。目前，萬科在上海已有5家長租公寓門店，共1275間長租公寓。

開發商切入租賃市場如何實現盈利？

“要摒棄過去那種短平快的傳統開發思維，以金融的思維來切入這一領域才會盈利。”薛建雄說，“租賃住房最大的特點是有穩定、長期的現金流，這為發行資產支持類證券提供了很好的基礎。”

薛建雄認為，通過發行債券或資產支持類證券可以進行低成本融資，此外目前國家在這一塊的各種優惠和支持政策，對房企實現盈利也是有利的。

《每日經濟新聞》記者梳理髮現，去年5月17日，辦公廳印發《辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設、加大支持力度等，給予稅收優惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品等。

今年5月19日，住建部發布了關於《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見的通知，其中對房屋租賃各方面進行了詳細的權責界定。

目前的長租公寓市場，開發商大多扮演“二房東”角色，房屋獲得成本的高低直接關係盈利與否。此次上海推出的兩宗全自持租賃用地，開發商將直接扮演“房東”角色。

　　(出處：每日經濟新聞 2017年07月05日)

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