左暉：我們所談論的存量房與租賃市場
東方財經網 2017-03-22 10:34:45 來源：中國網・地產中國綜合
在3月18日的中國發展高層論壇2017年會上，鏈家集團董事長左暉帶來了關於租賃市場、存量房市場的演講。
伴隨着總提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，存量房市場的重要性和實際作用逐漸顯現。同時，“購租並舉”已然成為當下熱詞和焦點。從國家高層領導的重視、反覆提及到寫入《工作報告》，租賃市場被擺上日益重要的位置。
在政策以及市場驅動下，各方力量爭相湧入，掘金存量房市場和租賃市場。帶領鏈家長期深耕存量房市場、租賃市場的左暉，則提前踏准了時代的節奏，在市場格局中佔據了有利身位。
“鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點”，左暉會前接受《中國經營報》記者專訪時透露。
與預想中的“未雨綢繆”、“前瞻性布局”等不同，左暉的回答顯得樸實而又直接，他一向不喜歡高調的渲染，正如他談及市場時說出的那句，“我甚至喜歡比較低迷的市場，因為市場低迷的情況下我們可以沉下心來做很多事。”
租賃能成為一種生活方式
“沒有房子連媳婦兒都找不到，是很不正常的”，左暉在專訪中對《中國經營報》記者表示。
“我包括我們自如的CEO都是在北京上大學，是資深的北漂，都是從外地考到北京來，然後留在這個城市，我34歲我才買第一套房。我有12年租房或者住棚戶房的經歷，所以知道這裏面到底有多大的問題、多大的痛點，另外這個市場我們明顯看到它是非常大的一個市場，同時我們也覺得大家非要去買房子是一個挺沒有道理的事情。”左暉回憶起自己的經歷。
在左暉看來，東亞人都有熱衷買房的執念，“有土就有財”的傳統觀念一直在延續，大家都要去買房子，“這個事情好像在全世界都很少，如果沒有房的話就娶不着媳婦兒了，我覺得是很匪夷所思的事情”，左暉說道。
雖然對偏執買房不以為然，但左暉也注意到這背後反映出的一個問題：住宅的租賃市場亟待發展。
目前整个中國租房市場體量仍然很小，左暉介紹，中國城市一年的租金大概是1萬億左右，相比10萬億的新房和6.5萬億的二手房交易，只佔到6%的比例，與國外相比差距也非常大，日本租金跟交易比是80%左右，美國是50%左右，“所以我認為未來租這件事情發展空間是非常大的。”
左暉同時指出，機構化的租賃佔比非常低，只有5%左右，即只有5%的租賃住宅是通過機構提供的。
“規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。”中央財經領導小組第十四次會議提出。
隨後，在今年的《工作報告》中的“去庫存和房地產市場調控”部分，補充了“健全購租並舉的住房制度”和“遏制熱點城市房價過快上漲”。
左暉告訴本報記者，租賃在住房領域裏面，原來基本上不算是一種選擇，只是一種過渡。
“但事實上租房是能成為一種生活方式的”，左暉堅定的說，租賃要必須變成生活方式，變成生活方式之後才可以被大家作為一個比較長期的選擇。
左暉進一步指出，租賃生活的形成離不開四點：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業機構不斷提升的租賃服務體驗。
五年前開始做租賃時並沒覺得是“風口”
鏈家研究院發布的數據显示，中國房產租賃市場租金規模2030年預計會超過4萬億元。
面對這萬億級市場，各方力量爭相湧入。一方面，諸多公寓品牌藉助資本優勢加速擴張市場份額；另一方面，越來越多的開發商也開始轉型，由銷售物業轉向持有型物業。
對此，左暉在專訪中對記者表示，當很多力量介入的時候，其實背後意味着風險。
“做這個行業我們知道，現在自如客上面30萬間房子，達到一個規模之後會產生很大的規模效應，同時也可能會有很大的規模黑洞、成本黑洞。所以，租賃市場有很大機會的同時也存在一些風險。”左暉具體說道。
左暉回憶起鏈家五年前開始做“自如”的時候，“五年前做這個事情並不覺得是風口，結合自身的經歷覺得這個行業是難點和痛點，覺得租賃市場有很大的品質提升的空間。如果構建一個生態幫大家解決租賃的問題，我們覺得是很有意思的一件事。”左暉說道。
目前多家互聯網企業湧入二手房、租房市場，試圖發揮線上的流量優勢搶佔市場。
對此，左暉告訴記者，“這是重度的服務業，純做線上的交易平台是很難的，肯定要在線上和線下很深度地去運營，因為消費者需要的是有品質的物業、有品質的生活、有穩定的租期、比較好的服務等等。舉例來說，哪怕提供較好的保潔服務這一項，目前能做好的其實非常少。如果這些解決不了的話消費者體驗就不會好，體驗不好的話整體經營效益就不夠。”
左暉直言，輕平台的生意在服務行業裏面機會不大，所以在服務平台裏面如果要想做出一些成績的話，需要做的比較重，所謂重就是要在線下做很多事，線上化可以優化消費者效率，但如果不進入線下消費的服務交付環節，那服務的品質是難以保證的，因為必須要有face to face的服務環節。
所以，在左暉看來，要想做好這個生意並不容易，考驗着運營者的管理能力等方方面面。“核心還是對消費者產生價值，未來的沒有什麼線上的服務行業、線下的服務行業，每個人都要線上化，然後每個人都要服務落地，要垂直運營。”
談及開發商涉足租賃市場，左暉表示，開發商加入是未來很重要的方向，鼓勵開發商涉足這個領域，開發商應該把自己10%的目光會投入到自持的物業裏面去。
左暉還告訴記者，鏈家願意跟開發商合作，“由開發商拿地把房子蓋出來，剩下的那些臟活累活可以交給我們來做了，我們來幫開發商管理、做後期的服務。”
左暉的生意經
左暉對房地產供給側改革有自己的深刻理解。他認為，房地產供給側改革主要包含兩個命題。
第一個命題是如何激發存量房的供給側改革；第二個命題是基於“房子是用來住的，不是用來炒的”，住的房子不一定是買的，也可以是租的。
“要發力房地產供給側改革，第一是如何通過存量房市場去提升市場供給，第二是如何推動租賃市場結構的發展。”左暉對記者說道。
而這兩個命題正是鏈家的業務重心，左暉對這兩個命題的理解和思路決定着鏈家的生意路線圖。
關於存量房命題，公開數據显示，以新房市場成交為主體的房地產市場結構正在發生改變。截至2016年，二手房交易規模佔比已經超過了40%，未來仍將繼續提高，我國房地產市場將逐步過渡到存量市場。從重點城市來看，越來越多的大中城市過渡到存量時代，北、上、深已完全是二手房交易為主的市場。
“目前200億平米的存量住宅，實際上全國的流動率只有3%左右，怎麼把200億平米的存量住宅能更多地通過各種手段推動到流通中，將對房地產供給側改革產生比較明顯的影響”。左暉告訴記者。
左暉進一步表示，在這個過程中，鏈家的使命就是通過提高交易效率推動更多的存量房物業流通到市場，平抑市場供需矛盾。
關於租賃市場的命題，左暉指出，租賃住房的存在有其必要性和合理性，是讓住房回歸居住屬性、實現住有所居的一個重要途徑。
目前我國租賃市場發展滯后，很大程度在於專業租賃機構參与租賃市場的程度太低，滲透率太低。美國日本，機構化滲透率都在30%以上，日本超過80%，因此其擁有發達的租賃市場。
“租賃市場一度以C2C散戶租賃模式為主，但C端是不太會在這個事情上投入的。”左暉指出，“不投入就很少有匹配的租賃產品，C對C的交易沒有精華租賃，導致租賃品質不夠，市場不穩定。所以一定需要有很多機構參与，機構會看的更長遠一些，所以更願意去投入，機構化的投入之後品質會提高，整個系統變得更穩定，只有這樣才真正解決讓租賃成為一種生活方式的問題。”
鏈家數據显示，機構化的租賃服務為租戶生活帶來了多方面的改變：一，租賃住房當做家來看待，65%的租戶會拿出1000元以上的金額來進行租賃房屋的布置；二，79%的租客認可租賃的生活，表示如果租的很好，一直租下去也是不錯的選擇；三，租賃周期的拉長，目前租期為415天，幾乎是社會租賃平均租期的2.5倍；四，業主出租意願增強，機構化為業主打理閑置房屋解除了後顧之憂，又能帶來穩定的現金流。
左暉總結道，當前要真正最大限度發揮房子的居住屬性，必須把握三個方向：一，盤活現有的存量、閑置住房，擴大市場的房源供給；二，讓房屋像水一樣自由流通，提高成交的效率和速度；三，在房價高企下，大力發展租賃市場，讓租賃成為居民新的居住方式。
值得一提的是，就在中國發展高層論壇開幕的前一天3月17日，北京出台房地產調控升級政策，當天晚上，石家莊、廣州、鄭州等接連宣布限購或出台調控升級政策。
談及最新的房地產調控政策，左暉告訴本報記者，“調控本身是有價值的，現在控制一下，從長期來看更穩定，我們期待的是一個穩定的市場和預期，肯定不希望大起大落，不希望非常樂觀或者非常悲觀。”
當記者問道新政出台後會對交易額產生的影響時，左暉說道，“我們會更長遠的去看，短期的起伏是正常的，長期的穩定最重要，相比起市場的過熱，我們甚至更喜歡比較低迷的市場，因為這種市場情況下我們可以沉下心來做很多事。”
（來源：中國經營報）
（責任編輯：候迅）
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