專家：多地學習北京經驗 旨在貫徹冒頭即打思路
東方財經網 2017-04-07 15:56:03 來源：每日經濟新聞
截至3月31日，本月出台樓市調控政策的城市近40個，覆蓋一二三四線城市，不管從調控力度、頻率上看，還是從工具使用、發文和“落地”效率上看，此輪調控已經超越了半年前的上一輪調控，可謂真正地達到了“史上最嚴”。那麼，這一輪調控為何如此密集、嚴厲，對未來樓市影響有多大呢？
2016年10月以後，通過預售管制、高價盤網簽限制等措施，新房市場得到有效控制，16個熱點城市新房成交下滑40%左右，70城房價數據显示，熱點城市新房價格非跌即停漲，但量價齊跌並不意味着樓市降溫了。因為樓市需求開始轉向不受價格和預售管控的二手房市場，甚至是不限購的“商住房”市場。近日，住建部強調，各地調控的當務之急，就是加強二手房市場管理。
類住宅是需求的另一個“出口”。2016年，北京類住宅銷售面積增長196%，銷售套數首次超過住宅，占商品房總成交的60.1%；上海類住宅成交面積增長145%，銷售均價同比增長23%，在售類住宅樓盤消化周期僅5.3個月。
在“穩增長”和推進城鎮化的背景下，合理住房需求需要支持。但是，本輪樓市逆勢回升，包括春節前後三四線樓市火爆，投資需求佔了很大份額。
去年10月，儘管熱點城市均提高了二套房首付比例，但“離婚並過戶”便可輕易獲得首套房資格，近期北京和深圳離婚購房再次攀升。同時，為突破單身無法購房的限制，上海居然出現了與買房客戶“假結婚”的荒唐現象。
同時，利用企業名義購房，可輕易地規避限購。據筆者調研，近期深圳和北京存在兩類以企業名義規避限購的炒房，一豎企或機構手上有很多房屋，投資機構以股權收購方式盤下來，包裝后在二手房市場銷售；二是投資機構在二手住房市場上網羅“老破小”低價住房，包裝后再行出售。此外，歪曲培育租賃市場的“商改租”政策，中介也大肆宣揚不限購的“類住宅”的投資價值。
學位房暴漲是北京近期樓市炒作的典型代表。筆者調研也發現，儘管學位房購置中有改善型需求，但2016年下半年以來，在限購和資金高門檻的情況下，北京西城區學位房價格翻了近一倍，換手率高達3%~5%，投資需求泛起是罪魁禍首。當前經濟金融形勢下，預期已成為樓市重要影響因素，自住、改善與投資需求很難區分，甚至出現了投資需求驅逐自住和改善型需求的現象。
三四線樓市超預期回暖。大城市有“剛需”溢出和“返鄉置業”利好，同時大城市啟動限購，房價也已高處不勝寒，投資需求湧向三四線城市，特別是三大都市圈內的三四線城市。而且，近年來高鐵和軌道交通規劃紛紛出爐，投資需求有了更多刺激。但據筆者調研，軌交規劃、都市圈規劃多數還未落地，自住需求很難實現，能有多少真實需求呢？
因此，此輪樓市調控，儘管各地有差異，但均指向愈演愈烈的投資需求、投機炒作。首先，一個月內密集地、高效率地出爐政策，显示地方主體責任完全落地。學習北京調控經驗，也就是要貫徹“冒頭即打”的調控思路。
其次，“認房又認貸”時隔兩年再次大範圍啟動，意味着要全面壓低購房槓桿，以預防未來預期改變后，高槓桿泛濫導致大面積拋盤，從而將風險甩給銀行。
再次，三四線城市啟動限購，這在歷史上是第一次。避免三四線樓市被投機主導，為的是不讓已經去化的庫存再次復歸，讓未來“去庫存”積重難返。
此外，控制三四線樓市，也是為了給都市圈建設、大小城市之間基礎設施互聯互通和公共服務均等化留出足夠時間。近期，都市圈內跨省（市）統一規劃、生態保護、軌道交通等基礎設施建設在提速，這也將有助於夯實需求基礎。
此輪調控過後，預計熱點一二線城市樓市量價將在高位回落，新房市場預售管制不會改變，量價延續去年10月份以來的回落態勢。二手房市場將在高位企穩，並在下半年觸頂后緩慢回落。對於三四線城市來說，在去庫存政策推進、與大城市高鐵等基礎設施互聯互通將提速的情況下，未來樓市將整體延續增長態勢，但增幅會明顯回落。
總的來看，全國樓市或將在二季度末達到本輪景氣高位，由於去庫存政策扶持與友好金融環境的支持，四季度末將開始緩慢下行。
（作者為深圳市房地產研究中心研究員）
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