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原標題：2020年房地產市場以“穩”為主 投機性需求漸次離場

　　2019年，在“房住不炒”調控主基調下，房地產行業“穩”字當頭，房地產市場穩定、土地市場穩定、未來預期穩定，金融端調控謹守底線，樓市投機性需求漸次離場，住宅回歸居住本源。

　　多位業內人士認為，2020年相關政策力度將根據現實情況有所微調，“一城一策”將落實得更為具體。專家建議，未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係。

　　房地產市場增幅收窄 整體趨穩

　　2019年，我國商品住宅銷售價格走勢平穩，各城市房價降幅較為明顯。中國社科院城市與競爭力研究中心發布的《中國住房發展報告2019-2020》显示，從全國276個地級及以上城市二手房價格的同比增長來看，2018年11月共有22個城市增速為負，到2019年10月，全國276個城市中有87個城市二手房價格同比增速為負，189個城市二手房價格增速漲幅有所收窄。

　　諸葛找房數據研究中心研究員王新宇表示，從2019全年市場價格波動的趨勢來看，年初時短暫延續上年年末下跌趨勢，但跌幅持續收窄；3月份止跌轉漲。隨後自二季度以來價格環比波動變化逐步趨於溫和，波幅基本穩定在0-0.3%之間。

　　從新房來看，國家統計局數據显示，2019年11月同比上漲幅度超過10%的城市有19個，較2018年底同比上漲超10%的40個城市大幅減少。

　　房地產投資方面也保持穩定態勢。開發投資雖然維持2位數增長，但年內增速已現“七連降”。國家統計局數據显示，截至2019年11月，全國房地產開發投資額為121265億元，累計增速為10.2%，較10月收窄0.1個百分點，已是連續7個月穩步下降。

　　土地市場出現分化

　　中原地產研究中心統計數據显示，50個大中城市合計土地出讓金額達4.41萬億元，同比上漲19.33%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，從全年市場來看，整體處於高位運行，2019年特別是二季度明顯沖高，但在三季度隨着各種政策的影響，土地市場有所退燒。溢價率有所降低。

　　具體來看，50個城市中，杭州土地出讓金額達到2836.63億元。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元、蘇州土地出讓金額達1850.26億元。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元，同比增長147.26%；紹興865.39億元，同比增長110.35%；珠海456.83億元，同比增長103.28%

　　值得注意的是，土地市場分化明顯，一方面是土地出讓金額再創新高，另一方面是土地流拍增多。

　　諸葛找房報告显示，2019年，一線城市流拍現象較少，二線部分城市、三四線城市流拍現象較嚴重，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲。

　　王新宇表示，下半年以來，土地遇冷趨勢已經從三四線城市逐漸蔓延至二線城市，範圍逐漸擴大。

　　58安居客房產研究院分院院長張波表示，2019年流拍率高企，究其原因，主要是由於房企拿地節奏偏快，自身處於償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此拿地更加謹慎。其次，上半年各地持續收緊調控政策，房企對下半年市場預期轉冷，也在一定程度上抑制了拿地衝動。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續走低。

　　房企繼續“以價換量”

　　中原地產研究中心統計數據显示，因為供應量增多，部分地區商品住宅庫存刷新紀錄。

　　上海易居房地產研究院發布100城住宅庫存報告显示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。值得一提的是，當前庫存規模已呈現了連續12個月的正增長態勢。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從2020年趨勢來看，由於調控政策並不會採取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件。在房企迎來集中還款期、庫存大幅上漲的背景下，2020年房企仍將選擇“降價促銷去庫存”來實現軟着陸。

　　中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華也表示，從目前來看，2020年房地產調控政策主線較為明朗，短期看政策也不會大規模放鬆和刺激，房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性大幅降低。

　　中國社會科學院財經戰略研究院研究員蔡書凱建議，未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係，嚴格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時，賦予地方政府一定的房地產金融調控權，可研究和探索首付比例和貸款利率區間管理的房貸政策，由各地根據本地房地產市場狀況，在區間內自主決定房貸的首付比例和相應的貸款利率，或者在按照套數確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。

(責編：王子侯、孫紅麗)

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　　山水文園這家極力向文旅轉型的地產公司，最終倒在了奔向遠方的路上。12月10日，網上流傳出的一份山水文園內部裁員資料显示：“集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日。”公開資料显示，目前，山水文園集團擁有員工700多人，區域公司員工600多人，這意味着，如果裁員消息屬實，山水文園將直接裁掉數百名員工。

　　雖然山水文園集團相關負責人否認了上述消息，稱沒有任何官方證據證明公司存在大範圍裁員，但他同時也承認，山水文園的房地產銷售情況不夠樂觀，山水六旗文旅項目建設存在比原計劃延遲的情況。同時，還有山水文園前員工向北京商報記者獨家透露，去年春節開始，被集團賦予轉型重任的六旗樂園項目就已經處於半停滯狀態，資產處置的情況也並不理想。

　　一波未平一波又起

　　“詩和遠方”還沒有看到，山水文園似乎就先一步跌落神壇了。根據網上流傳的這份內部裁員資料，山水文園因資金鏈出現問題，已經存在大量員工欠薪的狀況，“大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日，給n+1或n+2的補償（根據工齡），明年6月30日之前支付，期間支付10%的利息。留下的65人，自1月1日起開30%工資，開到6月30日，後續根據公司狀況待定”。在這段“內部通知”最後，一句“緣分到此、各自珍重”似乎也道出了一個無奈且決絕的大結局。

　　其實，山水文園被裁員、欠薪新聞纏身已非首次。就在今年7月，山水文園旗下山水文園策研院也曾出現裁員風波。此前，業界也曾多次出現山水文園欠薪、欠獎金（寫到合同里的獎金）、欠公積金的傳聞。

　　上述山水文園集團相關負責人向北京商報記者回復表示，本次傳出的大範圍裁員等一系列消息都是不實的，可能是來自於離職員工或對公司有不滿情緒的員工，集團內部並未發過任何裁員信，現仍有數百名員工。“所謂的‘裁員’實際是公司有組織的架構調整，並非強制性裁員，並且這一調整去年已經啟動，方向是由集團向一線項目傾斜。”該負責人解釋稱，原來山水旗下樂園小鎮、商業運營的團隊都在集團總部，但隨着項目的推進，很多部門要下沉、跟着項目走，在此過程中，有些員工對調整不滿意，因此出現了一些人事變化。

　　不過，有山水文園在職員工卻給出了相左的說法，“去年開始，公司就不時地出現欠薪的情況，雖然事後可以補齊，但承諾員工的績效工資遲遲未發放。最近，山水又拖欠了2個月的工資且已經開始在與員工溝通賠償方案，估計部分員工也就只能待到月底了”。

　　根據山水文園官網信息，目前該集團管理團隊主要有8個人，由董事局主席李轍任“掌門人”。有媒體報道稱，根據知乎網友的說法，山水文園組織結構極其龐大，高薪養了很多人，僅規劃設計部門就分了很多條線，團隊規模達幾百人。李轍底下的幾個總裁級高管，平均月薪在40萬-50萬元。

　　“圓夢”的代價

　　“一個企業如果多次出現裁員、欠薪風波，那麼證明這個企業在內部管理上還是存在一定問題的。”北京第二外國語學院中國文化和旅遊產業研究院副教授吳麗雲分析稱。

　　根據網絡盛傳的內部裁員資料，裁員是由於山水文園資金鏈出現問題，而這也是該公司屢次被業界認為已進入經營困局的主要原因。

　　對此，山水文園集團相關負責人坦言：“資金困難並非是山水文園一家遇到的情況，我們在推進銷售計劃，但較往年相比，今年集團房地產項目銷售情況確實不樂觀，銷售額也受到了一定的影響。”

　　對於大多數企業來說，如果出現資金鏈緊張的問題，除了員工薪酬外，需要大筆資金投入的在建項目也勢必會多少受到波及。公開信息显示，2014年，李轍牽手國際知名主題公園品牌美國六旗集團，山水文園也選擇從那時起正式進軍文旅業。當時，他曾信心滿滿地表示，要打造世界級IP。自此之後，在不到四年的時間里，為了實現李轍的“夢想”，山水文園曾先後宣布將在浙江、重慶、江蘇南京三地打造11個主題公園，擴張腳步之快令人咋舌。山水文園集團方面曾明確表示，在建的11個主題公園分佈在3個不同的項目里，每一個項目均為主題公園群。值得一提的是，在重慶等地投資的 “山水主題小鎮”的投資規模均達到了300億元，投資規模可見一斑。

　　然而，上述山水文園前員工卻向記者透露，去年，山水六旗文旅項目出現了半停滯的情況，六旗項目上的一些住宅、商業街等處置進展都較緩慢，情況不甚理想。雖然山水文園方否認了這一說法，稱文旅項目並未如傳言般停滯，但確實存在建設進度延遲的情況，“因為美方對於主題公園的建造標準要求嚴格，項目施工比想象難度大，而這也導致一些工程出現了延遲”。上述負責人透露，按照建設進展，明年山水六旗首個項目浙江嘉興水樂園就能啟動試運營。

　　“同時建設多個項目，數百億的投資，對於任何一家企業的資金流都是巨大的考驗。”景鑒智庫創始人周鳴岐直言，山水六旗項目由於主要設備需向美國六旗集團採購，按照美方習慣，幾乎全款到位后才會進行設備製造。而且，大型設備的整個設計、製造、安裝、調試過程也都非常漫長。在吳麗雲看來，山水文園最大的問題，就是把文旅當作成一個能和房地產一樣可以賺快錢的行業，然而，文旅項目從來都是需要慢慢培養口碑、打磨產品的，回報機制也都是“長線作戰”的模式，“短時間內鋪開一個大攤子，資金需求量巨大，同時能反哺文旅項目的房地產又遭遇銷售遇冷的情況，這時企業就極易出現資金壓力過大的情況”。

　　發展前景堪憂

　　四面楚歌的情況下，山水這艘大船繞過這次的“冰山”，還是就此沉沒在市場的汪洋大海中，業界尚無定論。根據山水文園的說法，集團下一步將引入合作夥伴，處置優良資產，加快存量樓盤的銷售去化，包括部分輕資產輸出的嘗試，加速現金迴流。“當前，山水文園需要做的是調整，適應並進入良性發展軌道。”上述集團相關負責人表示。

　　然而，不少業界專家對於山水文園文旅的前景卻不樂觀。周鳴岐直言，六旗樂園的特色在於過山車，在過去幾十年也一直專註於過山車設施研發，號稱擁有“全世界最刺激的過山車”。“在中國旅遊市場上，適宜這類極端刺激遊樂項目的人群相對有限，遠不能達到山水文園所預期的每年1000多萬人次遊客量。”

　　而吳麗雲也表示，六旗作為設備類的主題公園品牌，主打刺激性的項目，要面臨的最大風險就是能否持續創新和更新，“近幾年，中國遊客對於主題公園產品供給的文化性內容更為看重，但這可能正是山水六旗的短板”。吳麗雲直言，目前國內外主題公園都在加速擴張，留給六旗的空間快速減少，而且刺激類遊樂設施受眾較窄，純机械主題公園的客源吸引力式微的大趨勢已十分明顯。

　　吳麗雲直言，山水如果要保留六旗的賣點，勢必要進行持續不斷的設備研發、製造、更新、維護的投入，而且很多技術也已接近天花板，從目前的情況來看，相比擁有強勢IP的主題公園來說，山水六旗或許只能停留在區域性項目的層面，無法吸引大量遊客跨城市、跨地域來當地遊玩。北京商報記者 蔣夢惟

(責編：許維娜、孫紅麗)

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原標題：堅持“房住不炒” 因城施策更突出“分類調控”

　　本報記者 朱寶琛

　　2019年，政府高層多次就房地產問題表態。4月19日召開的中央政治局會議提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制；7月30日召開的中央政治局會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　業界普遍認為，會議向市場發出的信號是非常明確的，國家不會為了實現短期的經濟增長，而放棄“房住不炒”的長期定位，堅持房地產調控的決心是一以貫之的。而一城一策實施方案、房地產市場平穩健康發展長效機制方案，對後續施策方向所起到的作用是非常關鍵的。

　　財信國際經濟研究院副院長、財富證券首席經濟學家伍超明認為，這些表態，显示國家“按住”房地產的決心十足。因為只有嚴控房地產過快發展，有效降低房地產擠出效應，才能更好地發揮內需對拉動經濟的決定性作用。

　　值得關注的是，近1個月來，堅持住房不炒，落實房地產長效管理機制更是被多次提及。

　　11月5日，十九屆四中全會通過的決定強調，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度；11月16日，央行發布的2019年第三季度中國貨幣政策執行報告稱，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段；11月25日，央行發布金融穩定報告明確，繼續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，完善“因城施策”差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。同時，加大對住房租賃市場的金融支持和規範，促進形成“租售並舉”的住房制度。

　　一位資產評估機構研究人士表示，當前房地產調控和房地產金融政策的基調沒有發生變化，房地產企業融資仍將趨緊繼續制約房地產投資。總體來看，房地產投資增速將保持相對平穩。

　　與此同時，與2018年相比，因城施策在2019年得到了進一步的深化，更明顯地突出了“分類調控”的精神。但是，從整體看，大部分城市都是針對自身樓市發展現狀實施“一城一策”。

　　以公積金政策為例，海南省住房公積金管理局日前發布《關於調整住房公積金個人住房貸款有關政策的通知》，取消二手房公積金貸款房產估價報告，落實差別化貸款利率。繳存職工家庭現有1套住房或已經享受過1次公積金貸款的，第2套住房公積金貸款或第2次公積金貸款的貸款利率不得低於同期首套房公積金貸款利率的1.1倍。該《通知》12月9日起實施。

　　從2020年1月1日起，鄭州市住房公積金貸款額度將由60萬元提高至80萬元。即借款人夫妻雙方均符合公積金貸款條件且為家庭首次申請公積金貸款的，最高貸款金額由60萬元提高至80萬元。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在購房成本比較大的情況下，公積金貸款額度的增加，對工薪階層購房有更加積極的意義。從全國來看，不少城市公積金額度都有所提高，跟公積金的充裕度是有關係的，這不能被理解為對購房政策鬆綁。

　　中國指數研究院認為，未來，基於不同城市房地產市場發展程度的差異，地方調控的一城一策特徵將愈發明顯，但房子是用來住的不是用來炒的定位不會動搖，加大力度保障自住需求、抑制投機性購房將成為未來調控的主要方向。

　　展望2020年，中國指數研究院稱，房地產調控繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，同時按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優化的空間和靈活性。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：老樓換梯 如何破題（傾聽・關注電梯安全）

　　核心閱讀

　　隨着城市的發展，電梯已逐漸成為百姓生活中的重要設施，電梯的“老齡化”問題也越來越引起人們的關注。針對危舊電梯更新難題，北京市採取“街道社區吹哨，社會單位報到”機制，並暢通住宅專項維修資金應急使用的綠色通道；對產權不清、資金不足、物業失管的電梯，還建立了“三無”電梯政府救濟機制。

　　隨着最後8部新電梯通電運行，北京市丰台區洋橋北里和翠林小區兩大社區總計28台老舊電梯全部完成更新換代。這些電梯，絕大多數使用年限超過15年，有的甚至超過了30年。

　　“從電梯的使用壽命上講，電梯使用10年大概相當於人壽命的30年，試想一個人工作到60歲都退休了，但這些電梯到‘90高齡’還每天運送着樓內的住戶，可以說是力不從心，可見及時更換多麼必要。”丰台區房管中心西羅園分中心設備器材部部長劉寧說。

　　由於北京市城市建設起步早、發展快，截至2018年底，北京市共有住宅電梯11萬台，其中，使用年限10年以上的有4.2萬台，約佔住宅電梯總數的38.2%；使用年限15年以上的13362台，約佔12.1%。近年來，北京市委、市政府將電梯風險評估和預警監測工作納入重要民生實事項目，由北京市市場監督管理局對老舊電梯開展風險評估，並對高風險電梯提出更換建議。老樓更換新梯，怎麼換？

　　換梯期間咋過渡？

　　組織專業團隊，服務高樓層困難群眾

　　煥然一新的電梯贏得了洋橋北里和翠林小區居民們的一致好評。然而，完成28部電梯的更新任務，並不是一件容易事兒。

　　人們都知道老樓加裝電梯是件令人頭疼的事，可是往往想不到更新舊電梯也面臨着特殊的困難。“加裝電梯的老樓，一般不超過6層，可是更換電梯的老樓，高達20多層的不在少數。尤其對‘單梯樓’來說，一旦電梯開始換新，意味着全樓百餘戶居民在接下來的近60天施工期里，必須爬樓梯回家。” 劉寧說。

　　洋橋北里12號樓就是這樣一座單電梯老樓。得知電梯即將更新的消息后，住在10樓的李阿姨犯了愁：“我每周3次透析，上下樓可怎麼辦啊？”

　　好在前期制定方案時就制定了相應的預案――一支由產權方、居委會、施工方自發組成的20多人應急救援隊24小時隨時待命。

　　“如果不是親身體會，真不知道對一個透析老人來說上樓有多難。”洋橋北里社區居委會主任昌濤參與了這次行動，他告訴記者，由於樓道寬度有限，一次只能一人攙扶老人，應急救援隊5個人輪番上陣，後面的人為老人提着小板凳，每到一個平層都會讓李阿姨坐下來休息一下，10層樓往往要爬半個多小時。

　　就這樣，每周3次，在60天工期里，救援隊護送李阿姨上下樓20多次。老人不勝感激，用顫巍巍的手寫下了一封感謝信。

　　劉寧說：“只要心裏裝着老百姓，辦法總比困難多！”

　　資金難題咋解決？

　　“街道社區吹哨，社會單位報到”

　　老舊小區更換電梯，錢從哪裡來，這是一道繞不過去的坎兒。

　　北京市朝陽區棗北社區29、31、36、37號4棟老樓的8部電梯，設備嚴重老化，經朝陽區質監局鑒定為危舊電梯。“小區電梯超期服役，近幾年頻繁出現故障，我們乘電梯經常提心吊膽。”棗北社區居民夏策芳提起小區里的老舊電梯，至今仍心有餘悸。

　　經評估，8部電梯改造更換共需資金260萬元。電梯小修，錢可以從物業費里支出，但更換電梯這樣的大事，則需要動用維修基金。而這4棟樓建設開發時，公共維修基金制度尚未完善，公維金均由產權單位保管。更麻煩的是，4棟樓涉及的產權單位多達42家，且很多單位資金實力有限，還有的產權方“名存實亡”，蹤跡難尋。召開產權單位大會，只有三四家到場。

　　怎麼辦？街道和社區黨委組織物業單位、居民代表召開兩次議事協調會制定工作方案，走訪動員28家產權單位。

　　經過一家家上門做工作，其中5家產權單位出資近150萬元，隨後，社區黨委牽頭反覆上門走訪剩餘23家產權單位，經過協商溝通，這些產權單位克服種種困難出資近100萬元。“街道社區吹哨，社會單位報到”，換電梯籌款的事，總算有了着落。

　　同樣，丰台區方庄地區開發建設較早，許多樓建於上世紀90年代初期，沒有住房公共維修基金，電梯更新改造問題就成了不容忽視的難題。對此，地區工委辦事處發動居民參與電梯改造工作，研究確定了居民集資、物業公司出資、辦事處匹配部分資金共同更新電梯的新思路，在芳群園三區和芳城園三區兩個社區進行試點，4部電梯更新難題迎刃而解。

　　制度政策咋助力？

　　建立綠色通道和“三無”電梯政府救濟機制

　　過去，電梯更新改造維修想要動用住宅專項維修資金，需要經過占建築物總面積2/3以上的業主，且佔總人數2/3以上的業主討論通過，在實踐中往往困難重重。

　　針對這一問題，北京市市場監督管理局協調住房城鄉建設部門暢通住宅專項維修資金應急使用的綠色通道，解決住宅電梯的更新、改造和修理的資金問題。

　　“電梯故障危及人身安全”等6種危及房屋安全的緊急情況，不需經過“雙2/3業主”同意，即可直接使用住宅專項維修資金，先行消除電梯安全隱患。2015年至2017年，北京市共使用住宅專項維修資金6.2億元，用於11268台住宅電梯的更新、改造和修理。

　　此外，針對產權不清、資金不足、物業失管的電梯，北京市還建立了“三無”電梯政府救濟機制，將老舊電梯更新改造納入市政府“為民辦實事”任務，要求各區縣政府建立救濟制度，採取財政補貼的方式消除安全隱患。

　　從2015年至2018年，北京市共使用政府救濟資金1.15億元，更新、改造、修理電梯602台。不過，儘管有“三無”電梯政府救濟制度作為最後的托底，但與龐大的高齡電梯數量相比，仍然顯得杯水車薪。

　　中國社會科學院法學所副研究員董文勇認為，北京市推出的政府救濟機制，為“三無”老舊電梯治理探索出了一條新路。但考慮到北京市老舊電梯數量巨大，這種政策在實施中必須嚴格設定限制條件，避免群眾產生“等靠要”等消極思想，同時嘗試引入社會資本以及採用金融租賃等創新手段，解決老舊住宅電梯更新的資金難題。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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　　距離2016年6月國務院下發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》鼓勵“將商業用房等按規定改建為租賃住房”已滿3年，商業地產等非住宅去庫存形勢比住宅卻更為嚴峻。關於商改租，市場雖然普遍認為潛力巨大，但是實施起來卻很艱難：在政策鼓勵商改租之後，執行層面缺乏配套政策，有的虧本運營難以為繼，多數項目仍無人接手，造成巨大浪費。

　　二線城市商業地產庫存高企

　　根據國家統計局和地方統計部門數據，近三年我國商業地產庫存整體居高不下，去化緩慢，供過於求的矛盾不斷加劇。

　　國家統計局發布的數據显示，2019年1-4月份，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降12.4%，商業營業用房銷售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，其中商業營業用房待售面積反而增加30萬平方米。

　　統計機構的數據還显示，商業地產已經連續幾年銷售下滑，導致投資和開工面積也在連續下滑。據國家統計局數據，2018年，全國辦公樓銷售面積下降8.3%，商業營業用房銷售面積下降6.8%。

　　根據中指院發布的數據，2018年1-11月，商業地產開發投資額18489億元，同比下降10.2%，商業地產的開發投資額占整體房地產的比重繼續下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。從需求端來看，商業地產銷售規模同比下降明顯。2018年1-11月，全國商業地產銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。中指院的報告還显示，自從2016年以來，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業營業用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。

　　在近年來戶口放開力度最大、人才吸引數量最多的二線城市，商業地產的泡沫也並沒有被吸收。據戴德梁行發布的數據，2019年第一季度，杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環比上升3.5個百分點，為15.3%，濱江部分區域空置率達到35.3%。一季度，市場對辦公空間的需求显示出緩和、租賃需求減弱的跡象，全市凈吸納量下降到-65，177平方米，這是杭州自2016年四季度以來首次降至負值。一季度，杭州甲級寫字樓整體租金下跌4個百分點，租金為人民幣142.8元/平方米/月。

　　根據戴德梁行統計，2018年南京寫字樓持續下滑，多數項目去化低迷，月均去化不足2000平方米，並且隨着供應量加大，截至去年3季度末，全市寫字樓庫存量已達130萬平方米，庫存去化周期或將長達52個月。南京寫字樓的成交均價繼續下探，三季度全市寫字樓成交均價為16198元/平方米，同環比都是在繼續下降。

　　記者採訪了解到，不僅強二線城市的商業地產庫存高企，中等二線城市的商業地產也同樣面臨這個問題。昆明是中等二線城市中的典型，當地住宅裝修網發布的數據显示，目前商業地產存量連續3年處於500多萬平方米的高位，明顯過大，按照最近三年的平均去化速度，需超過100個月才能消化掉。記者諮詢多個城市業內人士了解到，在南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規劃過多，商業地產空置嚴重等現象。

　　商業地產銷售困境逐漸凸顯

　　記者採訪獲悉，商業地產銷售變長、庫存高位運行幾乎是一個全國性的問題，並且近年來愈演愈烈。

　　亞東建設集團總裁劉成剛表示，商業地產有四個產品形態，包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位。其中，公寓類住宅是這四類產品中去化周期最短的，可能兩三年的時間就能消化。而商鋪和寫字樓的去化周期很長，這受兩個因素影響，一是開發商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個居民小區周圍都要修一圈。其次是受電商的衝擊很大，電商以低廉的成本搶奪了傳統商業的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。

　　“目前商業地產與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行一名負責人徐經理告訴記者，現在銀行的政策是，購買住宅可以正常貸款，購買商住房只能貸款一次，而購買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，導致商業地產去化更難。

　　此外，商業地產的稅收要遠高於普通住宅，這也是投資者不太敢嘗試的一個因素。一位商鋪投資者介紹，購買商鋪起初幾年獲得了較好的現金流，但是時間長了會發現，由於稅收高，出手轉讓的時候，大部分商鋪增值收益都交了稅，商鋪的價格實際增幅很小，回報率並不理想。現在即便是大城市，二手商鋪的交易量都非常小，多數商鋪幾乎沒有人接盤。

　　40年產權式公寓在紅火了幾年之後，也遭遇市場波動。公寓“不限購、不限貸、低總價、位置佳”，在住宅嚴重供不應求的一線城市以及部分二線城市曾經快速增長。鏈家地產研究人士分析，北京、上海由於嚴格控制人口規模等原因，先後出台嚴厲的商住房調控措施，如今這類房產也逐漸降溫。而二線城市住宅供應逐年提高，缺乏學區保障的商住房也漸受冷落。

　　商改租遇冷 三大難題待解

　　許多業內人士表示，商業地產庫存高、去化慢，在政策鼓勵商改租之後，缺乏配套政策，有的虧本運營難以為繼，多數項目仍然無人接手，造成巨大浪費。

　　一是法律難題。北京中聞律師事務所張勃、南京佳民律師事務所陳勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造標準。例如如何申請、審批條件、改建驗收標準都沒有規定，實際操作難度大。其次是我國法律規定租賃期限不得超過20年，而長租公寓要求長期持有才能盈利，法律和市場需求有矛盾。第三是商改租土地使用權期滿屆滿後續期問題。物權法149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但對商改租項目尚無規定。

　　二是商改租的成本難以化解。365地產家居網首席戰略官胡光輝說，365網參與過多個商改租項目，運營大都很困難。商改租目前最大的問題是投資回報期太長，成本過高。他給記者算了一筆賬，一個5萬平方米的商業體改租賃房項目，目前的總成本最少也在1萬元/平方米以上，整個項目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600多間，按照每間2500元/月租金計算，年租金不到5千萬元。租賃項目按照商業地產交稅，房產稅和增值稅相加為22%，扣除資金成本和人工成本，以及折舊費，凈利潤1000萬元不到，需要50年才能收回投資。“現在除非是一線城市有高房租支撐，二線及以下城市都沒有商改租的運作空間。”

　　三是資產證券化遲遲未能推進。深圳乾運公司董事長張俊英表示，如果把酒店當作高級租賃住房，目前全球市值最大的酒店集團也只有250億美元，與國內頭部開發企業比小很多。而租賃項目主要針對新市民和中低收入者，租房實力弱，企業規模難以做大。

　　胡光輝表示，發展住宅租賃市場，必須伴以直接融資的條件，推進資產證券化，必須有相應的稅收減免，否則對於企業缺乏吸引力。

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原標題：地方兩會詮釋2020年樓市調控重點： 房住不炒、一城一策

近期陸續召開的地方兩會對外釋放出2020年將“保持房地產市場平穩健康發展”、“房住不炒”和“制定一城一策工作方案”的工作目標和決心。

北京市政府工作報告指出，2019年落實“一城一策”長效調控機制，着力穩地價、穩房價、穩預期，全年新建商品住房和二手房價格指數符合預期，房地產市場保持平穩。2020年將保持房地產市場平穩健康發展。堅持“房住不炒”，進一步完善長效管理調控機制。完成商品住宅土地入庫600公頃，建設籌集各類政策性住房4.5萬套。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進1月13日接受《證券日報》記者採訪時表示，北京市政府工作報告明確，2020年將堅持“房住不炒”，進一步完善長效管理調控機制。此表述和中央房地產調控思路高度吻合。同時北京市的房地產政策往往對全國市場有積極的參考意義，此次提及的土地供應、租賃住房和共有產權住房等相關政策，也可以為全國其他城市的政策制定提供參考。

以河南省為例，河南省住房城鄉建設廳廳長吳浩在河南省十三屆人大三次會議記者會上表示，2020年要牢固樹立“房住不炒”定位，堅持因地制宜、因城施策，全面落實城市主體責任，指導各地結合實際制定“一城一策”工作方案，不將住房作為短期刺激經濟增長的手段和工具，注重保持調控政策持續性穩定性，持續完善調控方式手段。

此外，浙江、河北等地的政府工作報告針對2020年工作總體要求均提出促進房地產市場平穩健康發展。主要內容包括髮展住房租賃業，完善住房保障體系；實施城中村、老舊小區改造三年行動計劃；加大城市困難群眾住房保障力度等。

“總體而言，2020年房地產市場調控的主要目標是重塑房地產與宏觀經濟的關係，轉變經濟發展動能，實現經濟高質量發展。這意味着，房地產將在國民經濟中被重新定位，回歸‘居住屬性’，‘穩’將是未來房地產市場持久的、基本的趨勢。”中南財經政法大學数字經濟研究院執行院長盤和林對《證券日報》記者表示，從各地兩會的表態看，“一城一策”將會在未來房地產市場調控中唱主角。值得注意的是，今年“一城一策”將更加註重與土地、金融、財稅政策的聯動，這也就意味着未來，房地產市場調控的重點將會更多的回歸基礎性制度的建設，調控更加“多元化”，更加註重發揮政策之間的協同效應，這事實上就是長久以來完善調控機制、精準把握“一城一策”內涵的關鍵。

嚴躍進表示，包括北京在內的各地兩會政策精神，進一步體現了“房住不炒”的政策導向。預計2020年房地產政策工作會有幾大亮點和趨勢。一是租賃住房將納入房住不炒的大框架之中，租賃的價格和市場秩序會有更為系統的監管。二是去庫存的政策會更加細化，對於部分物業會通過轉性方式進行去庫存，而對於這兩年新出現的限競房、共有產權住房等庫存問題，則會給予更為明確的分配政策。三是人才和藍領兩類群體會成為重點保障的內容，體現了人口結構優化、住房民生問題保障的重要思路。（本報記者 劉 萌）

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　　近日，多家房企公布2019年全年業績情況。2019年，房地產政策基調保持穩定，全國商品房銷售額平穩增長，千億軍團持續擴容，行業集中度加速提升。

　　1月6日，龍光地產、時代中國、中駿集團、旭輝控股、中梁控股等企業公布2019年全年銷售業績。其中，旭輝完成合同銷售額約2006.0億元，同比增長32%；中梁控股實現銷售金額約1525億元，同比增長50.25%。中駿、龍光等企業全年銷售額也接近千億規模。

　　中國指數研究院監測統計显示，2019年，共有36家房企銷售額突破千億規模，較2018年增加6家，銷售額同比增速均值為24.7%。其中，銷售額Top10平均增速為17.9%，規模均值為4559.1億元。

　　中指院方面分析認為，2019年房企業績能夠實現整體平穩增長，得益於千億房企加大營銷力度刺激需求釋放。這部分企業通過延長促銷周期、加大折扣力度等方式吸引顧客，並通過多盤聯動提升營銷影響力。此外，部分房企進行跨界合作提升營銷效能，通過與電商、遊戲等合作增加客群覆蓋面，提升產品銷售額。

　　“未來，房地產市場將保持調控常態化、分化常態化的趨勢，中長期行業發展空間尚存，行業競爭格局仍未穩固，千億成為房企新的分水嶺，千億陣營也將持續分化成長。”中指院相關分析人士指出。

　　從2019年全年銷售業績來看，龍頭房企當中，碧桂園、萬科、恆大、融創保持領先，全口徑銷售額均突破5500億元規模。根據克而瑞地產研究中心數據統計，其中，碧桂園以7715.3億元累計銷售金額位居榜首，業績規模較2018年同比增長5.9%；恆大也達成了6000億元全年銷售目標。

　　2019年，房企之間收併購頻發。在經濟環境仍面臨外部不確定性以及行業增速趨緩、整體去化承壓的背景下，龍頭房企穩中求進，品牌效應和規模優勢持續凸顯。克而瑞地產研究中心相關分析人士指出，“預計2020年，房地產企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下，百強房企內部的分化格局也將進一步持續。”

　　克而瑞方面分析指出，“未來銷售操盤口徑和權益口徑將更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力。同時，在市場去化承壓的背景下，企業的發展重心逐漸由‘增量角逐’轉向‘提質增效’，未來業績規模的增長不能簡單依賴於供貨量的加大，企業戰略布局等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。”

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