前幾日的連續不斷的大雨，讓平日不起眼的風雨蘭搖身一變，大放異彩，士林官邸公園處處可見金黃、床墊淡黃、白、粉紅、桃紅色，共超過10萬株風雨蘭，如雨後春筍般盛開，一朵朵可愛的小花實木地板，隨風搖曳，美不勝收，讓人眼睛為之一亮，堪稱全台數量最多的風雨蘭群呢!

公園處處長陳榮興表示，風雨蘭是石木質地板蒜科蔥蘭屬，是蔥蘭與韭蘭的合稱，為多年生草本花卉，叢生狀，地下具鱗莖，花期主要落在夏至秋地板施工季，在氣溫高、氣壓低、水份蒸發量較大的情況下，鱗莖內的開花激素濃度較高，進而刺激了花芽生長，所以大地久旱未雨，降下甘霖後，常會看到風雨蘭群花盛地板施工開。風雨蘭開花時亭亭玉立，花單生於花莖上，花冠呈漏斗狀，蒴果近球形，隱形鐵窗成熟時從背部3裂，喜陽光充足的環境，也耐半陰，適合作為樹下半柚木地板陰處的地被植物，或沙發換皮是花壇的鑲邊材料。

公園處園藝管理所賀綺華主任補充，士林官邸公園共有5種顏色的風雨蘭，光是位於玫瑰園就有3床墊種顏色的風雨蘭，包括玫瑰碎木隧道的金黃色風雨蘭、超耐磨木地板靠白色溫室愛心拱門下的白色幸福空間風雨蘭、玫瑰園花畦上粉紅色風雨蘭，除此之台北室內設計外，你也可以在園區內的中山北沙發修理路五段460巷亞歷山大椰子樹下找到淡黃色的風雨蘭；海島型木地板在西式庭園羅比親王海棗下找桃園室內設計到桃紅色的風雨蘭，也是全台唯一可看到這麼多品種的地方，台中室內設計這些可愛的風雨蘭們正悄悄抽出了滿滿的花苞，原木地板準備蓄勢待發，大肆綻放，設計師歡迎大家趁著父親節帶著家人一同前來欣賞這美麗的景緻吧!

大地工程處表示，黎和生態公園現址原為大安第8公墓及山坡地老舊聚落，臺北市政府為維護市民生命財產安全、提昇當地居住環境品質，於民國106年陸續由臺北市殯葬管理處及公園路燈工程管理處辦理墳墓遷葬、違建拆遷、私有土地徵收等作業，後續交棒大地工程處規劃興闢為生態公園，不僅以全木質地板新的樣貌與大家見面，也保留「時光迴廊」紀念前人在地生活點滴，在市民的期待下孕育新生。

大地處說，黎和生態超耐磨木地板公園面積1.8公頃，原本的老舊違章建設計師築及公墓拆遷後，以烏桕、柚木地板流蘇及苦楝等原生且具生態指標性的植栽，規劃多層次綠美化，重新復育恢復自然生機；而隨季節變床墊換色彩的喬木，也營造出繽紛的森林步道，充分展現環境生命力，孕育不同色彩變化的福州山谷。地板施工此外，公園內還有各種可愛童趣的休憩設施，加上步道海島型木地板頂點可以眺望臺床墊北101美景，沙發修理處處皆是打卡拍照的好景點，隱形鐵窗歡迎大小朋友、網美們來公地板施工園內取景拍照唷！

此外，民眾台中室內設計也可藉由步道終點的山頂秘徑銜接福州山、桃園室內設計中埔山健行路線，前往好鄰幸福空間居富陽自然生態公園進行原木地板叢林探險半日遊，勇腳台北室內設計的山友更可以接續臺沙發換皮北大縱走路線富陽支線，享受在都市及郊山穿越的體驗。

原標題：促進城市群和都市圈的同城化

    　名詞解釋

　　何謂“同城化”

　　所謂“同城化”，就是在城市化發展到一定階段，城市群或都市圈中的相鄰城市實現資源和要素的合理配置，使要素的流動不受城市距離和體制的約束，在較短時間內實現城市間要素的通達，並實現城市間公共服務和基礎設施水平的均等化。城市的資源配置，不受行政管理體制的制約，可以完全實現市場化的高效流通。

　　在國際上，城市群的同城化現象非常普遍。例如在東京，從就業的角度來看，很多人住在距離東京軌道交通一小時通勤時間的中小城市和大城市，由於實現了高鐵運輸，上班的通勤時間也低於一個小時。例如在德國的法蘭克福，周邊有許多20萬人左右的中小城市，由於軌道交通的連接，可以在一個小時內實現城市間通勤。這些都是同城化發展的典型案例。

　　中國同城化發展面臨哪些問題

　　在中國，城市群內相鄰城市間的同城化發展仍面臨較多的問題。一是交通資源配置的行政區域化管理。也就是說，一個城市管轄區域的交通基礎設施項目嚴格限制在行政區域內，原因是投資主體和投資資金來源是由該城市自行解決的，甚至要佔用該城市的一些計劃分配資源。例如，京津冀許多城市間的距離較近，已經具備了同城化發展的要求。但是基礎設施投入則是根據自己的資金能力和發展規劃來決定，而不是考慮到市場對空間資源配置的要求，因此有助於同城化發展的最基本的要素――基礎設施的連通難以實現。也正因如此，我們提出了京津冀協同發展。

　　二是公共服務資源的配置嚴格按照行政管轄區域管理。最大的變數就是與戶籍管理有關的一切公共服務資源在核心城市與其他城市之間的差距。發展水平越高的城市，實現同城化發展的約束越強。而且由於利益的差距，真正實現公共服務資源的均等化配置還存在着嚴重的體制障礙，甚至也影響到其他基礎設施項目和要素的分配。

　　三是我國經濟按計劃分配的一些重要資源，仍是按照行政區域來分配。例如最重要的稀缺資源建設用地的指標分配，是根據行政區來申報和審批下達的。各地土地指標分配的多寡，決定了不同城市發展的前置性條件。沒有土地指標就沒有產業發展的機會。無論是超大城市還是特大城市，甚至也包括地級城市和縣級城市，這種土地指標的分配決定了各個城市的發展機會。因此也強化了城市間的資源競爭，甚至影響到房地產供給的變化和價格的變化。更涉及到基於房地產開發的城市土地出讓金收益的變化。這是目前我國城市群之間同城化發展的最大制約因素之一。

　　四是城市經濟發展和產業發展的競爭格局在很大程度上遏制了同城化發展的格局。因為投資和企業資源總量的有限，為了獲取資源，爭取發展機會，各地競相採取各種措施提供優惠條件來競爭優質企業的投資機會。這種城市間的競爭格局大於合作格局，畢竟所有產業發展帶來的收益直接可以轉化為城市公共服務水平的提高，可以增強政府公共支出能力以及完成政績考核。因此，如何把這種競爭格局轉化為合作格局，重點是打破區域的行政藩籬。目前看如果只是停留在口號上，仍然難以實現真正的同城化發展。當然城市間發展水平的差異，也是影響同城化發展的重要因素。

　　同城化發展不等於試圖創造一個城市發展空間

　　在中國推進城市群相鄰城市之間的同城化發展，重點是要解決以下幾個方面的問題：一是交通基礎設施的配置有助於城市間縮短要素流通時間，相當於在一個城市內部的流通；二是要實現公共服務資源配置的均等化，特別是探索改革戶籍管理制度；三是基礎設施和公共服務項目的投入、申報和審批要打破城市行政管轄區的界限；四是要充分利用不同規模城市間的成本差異，實現功能的疏解和要素的再分配，特別是允許產業間的合理流動；五是要通過產業互補來化解競爭；六是要逐步取消政績考核的傳統標準，以區域間總體發展水平的提高為最大利好。因此同城化發展是改革的問題，是打破區域行政封閉管理體系的最重要的制度性探索。

　　同城化發展不等於因兩個相鄰城市空間距離較近，就要在規劃上相互靠攏，試圖創造一個城市發展空間。我國的許多城市距離較近，但是要填補兩個城市間十幾公里長度的空間，則需要巨大的投資和產業的進入，在某種程度上並不現實。如果規劃的空間進行了基礎設施投入和開發，而沒有帶來相應的產業進入，反而會造成過度投入，導致資源的閑置和浪費。因此要在尊重城市發展規律的基礎上，允許城市之間市場資源自動選擇發展空間。政府的作用是提出環境和生態的約束要求，並根據空間規劃和發展規劃，解決基礎設施和公共服務資源配置的問題。 （作者為中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家）

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任澤平：經濟處於產能去化周期底 房地產將在2018年下半年見底

東方財經網 2017-06-27 23:46:55 來源：

近日,在南方基金2017年財富管理與資產配置論壇上,方正證券首席經濟學家任澤平指出,過去以及未來一段時間,中國經濟和股市呈現“雙L型”。其中經濟步入波動築底態勢;股市步入非牛非熊的震蕩市,向上向下空間都不大,正等待指數突破或風格切換。

他認為,未來經濟將在需求側二次探底和供給側產能出清。2016年至2017年一季度第一次探底后,任澤平預計2017年年中至2018年將二次探底。總的判斷是目前處在庫存、房地產、金融周期的頂部,產能和改革周期的底部。

隨着需求和價格回落,2017年二季度主動補庫存步入被動補庫存,預計庫存周期將回落至2018年底。隨着房地產調控升級和貨幣收緊,房地產銷售一季度見頂,投資將在三四季度回落。任澤平認為房地產周期是長期看人口,中期看土地,短期看金融。根據經驗,他預計未來短周期調整到2018年下半年,將在2018年下半年見底。

經過2009年以來三次加槓桿,中國經濟正處在金融槓桿周期的頂部,開啟去槓桿進程。美國與歐洲此前先後步入加槓桿周期。美歐的金融加槓桿、設備擴張和主動補庫存周期,將帶動中國出口復蘇。中國經濟處在產能去化周期底部,但任澤平判斷尚不具備開啟產能擴張條件,製造業投資尚在底部。

股市方面,任澤平認為將繼續呈現震蕩分化,市場從流動性驅動向業績驅動轉變。目前,股市繼續震蕩分化,從估值體系角度,市場風險偏好降低,導致存量資金擁抱確定性,企業盈利結構分化導致漂亮50和“要命3000”分化。未來震蕩市變盤可能來自風險偏好和無風險利率的變化,取決於金融去槓桿進程、重啟改革以及下半年貨幣政策走向。

債市方面,任澤平認為,經濟二次探底和再通縮支撐配置價值,等待貨幣轉向。目前,無論從基本面還是從估值來看,債市開始具備配置價值。

　　(出處：中國證券報 2017年06月27日)

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“房子是用來住的” 炒房者被套來的很及時

東方財經網 2017-06-27 23:46:57 來源：

據報道，從2016年11月起，隨着北京及環京地區投資需求進一步外溢，大量投資客湧入唐山這個傳統重工業城市投資樓市，一位做唐山房地產代理銷售的中介笑言：唐山市十年樓市庫存，用了三個月就消化了。

然而，由於種種原因，特別是開發商因為資金問題，沒有能力把樓盤做徹底，很多投資客因為五證不全、爛尾等原因，出現退不能退、賣不能賣、房價可能出現下跌的風險。在唐山本地人眼裡，一些樓盤對他們來說，可能連每平米兩千元都賣不到，投資客們卻用七千元每平米買下了，怎能讓人不幸災樂禍呢。

開發商不守信用，不把該完成的工程完成掉，當然是有責任的，地方也有義務和責任督促開發商履行好自己的責任。但是，投資客們不顧一切地沖向唐山，把唐山房價在短時間內推向高點，導致唐山房價出現虛高，又該承擔什麼樣的責任呢？更重要的是，此次到唐山大量購房的投資客，很多都來自於房產中介。

既然敢去賭唐山的房價，就應當有承受房價下降風險的心理能力。如果不是投資客們蜂擁而至，給了開發商“空手套白狼”的勇氣和機會，很多樓盤可能就不會那麼快地開工建設，也不會出現這麼多的爛尾工程。正是因為投資客們把唐山當作一座金礦，並給了開發商足夠的前期資金支持，才使得開發商膽量大增，並在樓市調控中出現資金鏈斷裂的問題。投資客們在唐山的所作所為，除了怪自己之外，可能與他人沒有任何關係。現在是“踩雷”，假如是天上掉餡兒餅呢，他們會把利益讓給別人嗎？會把一部分利潤交給嗎？肯定不會。

中國的房價不全是投資客推高的。但是，至少投資客扮演了很重要的角色。近幾個月來，大量投資客湧向重慶等地，也是在瘋狂地製造房價泡沫，給廣大居民傷口上撒鹽。正是基於這樣的背景，唐山出現的投資客炒房“踩雷”，也未必是壞事。股市不是有一句話，叫做股市有風險、入市須謹慎。實際上，哪個市場沒有風險，關鍵就看對待風險的態度了。像唐山的“踩雷”者們一樣，原本就是奔着風險去的，既然被風險撞着了，被雷炸着了，自然只能自己承受了。

對唐山市來說，面對一些投資客到開發企業去交涉等，只要把握住依法就行。如果是開發商的問題，就讓他們去司法機關投訴或者起訴，通過法律途徑來解決，切不可用行政手段去干預投資客和開發商的行為，避免使矛盾惡化。除了依法之外，沒有其他通道。

自2003年房地產市場放開以來，撿到了餡兒餅的投資客數量要遠多於“踩雷”的，撿餡兒餅獲得的收益也要遠大於“踩雷”的風險，這是極不正常的。正是因為收益遠大於風險，才使得願意在房地產市場冒險的人越來越多。即便是“地雷陣”，也沒有把投資客嚇倒。而投資客增多的直接後果，就是房價被不斷推高，廣大居民則不斷地為之買單。

既然有了唐山這樣一個“踩雷區”，又怎能不讓其變成一個好範例，讓更多的投資客好好學習、借鑒一下呢？也正因為如此，有關方面應當組織專人到唐山去進行調查研究、分析解剖，看看全國還有多少地方會成為“踩雷區”。也許，讓更多的“踩雷”者能夠被炒房炸得血肉模糊，過度投資住房的問題可能才能得到解決，房價也才能真正趨於平穩。

“房子是用來住的，不是用於炒的”，這是中央給房地產市場、給房子的定位。對炒房過程中出現的問題，就應當由投資客們自己承擔，而不是他人、更不是了。要做的就是完善市場秩序、規範市場行為，其他的交就由司法機關處理。從這個角度來講，唐山的“踩雷”事件來得倒很及時，也很必要。

　　(出處：北京青年報 2017年06月27日)

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江門市區5年內計劃供應住宅用地7716畝

東方財經網 2017-06-27 23:46:58 來源：

6月26日下午，江門市國土資源局發布《市區住宅用地中期（2017-2021年）供應計劃》公告，宣布江門中期5年計劃供應7716畝住宅用地，約514.4萬平方米。

公告显示，計劃內容包括江門蓬江、江海、新會三個區域。根據計劃，三個區域2017至2021年，每年計劃供應住宅用地1400-1600畝，其中2017年1488畝，2018年1608畝，2019年1420畝，2020年1600畝，2021年1600畝，5年合計7716畝。

整體而言，5年計劃供應住宅用地比較平均，但每年的年度供應計劃會根據當時的市場情況和需求進行動態調整。

據查，江門市國土資源局在6月初曾發布了《關於發布江門市區（蓬江區、江海區）2017年度土地供應計劃調整方案的公告》，公告显示2017年兩區房地產開發用地計劃供應增至1111.85畝。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月27日)

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狠剎不正之風 商業地產市場有望健康發展

東方財經網 2017-06-27 23:46:59 來源：

最近，商辦市場鬧得有點兒雞犬不寧。從規範市場秩序、保護投資者和消費者權益、促進商業地產行業健康發展的角度出發，一些新規給整個商業地產市場帶來了一股清流。

今年3月26日，北京住建委發文調控商辦市場。新規明確規定，“商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途”，徹底改變商辦市場規則。新規要求，商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，在建在售商辦類項目不得賣給個人，商業銀行暫停此類購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的，個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄，並連續五年繳社保或納稅。

北京的上述政策，既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦類項目的渠道，同時給個人購買二手商辦房屋也設置了嚴苛門檻。

不久，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位”。

4月21日，成都多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，也要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。同日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。

深圳也於5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。

至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦類項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

根據第一太平戴維斯數據，北京新政出台前後兩個月，全市商辦類項目成交環比跌幅近60％；新政后取得預售證的12個非住宅項目中，10個項目至今零成交；北京近期出讓的4宗商辦用地溢價率不足2％，一宗商辦土地流拍。

從短期來看，這些新規對長期以來魚龍混雜的“商辦市場”的確影響較大，但對甲級寫字樓、購物中心等高端市場不但不會產生太大影響，而且十分有利。從長期來看，新規有利於促進商業地產市場健康和可持續發展。

實際上，短期來看，新規真正影響較大的是商改住項目，而這種將商業、辦公用地改建成為住宅形式的項目本身是違規的。此類住房既不能落戶口，也不能使用學區等住宅配套，只有40年或50年的產權，而且水電成本相對比較高。由於選址等方面原因，很多項目都不適宜居住，因此個人購買者當作住房購買，容易上當受騙。

除了違規和容易損害個人購買者的權益外，各地對商住類項目嚴厲整頓，還有一個更重要的原因，那就是投機炒作之風盛行。由於熱點城市執行住房限購政策，商住房市場有了一定的空間。價格優勢使得商住房的投資屬性變得非常強勁。

應該看到，一些商住房購買者為了投機紛紛湧入商住房市場，部分開發商則為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售，這些有很大風險，形成了一種歪風邪氣，嚴重擾亂了房地產市場正常秩序。隨着各地調控政策頻頻出拳，可以預見，此輪商改住新規出台，將狠殺商業辦公用房市場的不正之風，房地產市場也有望迎來健康發展的新階段。

　　(出處：中國經濟時報)

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批湛江城市總規:禁在建設用地之外設開發區

東方財經網 2017-06-27 23:47:02 來源：

6月19日，辦公廳發布通知，表示原則同意《湛江市城市總體規劃（2011―2020年）》。

觀點地產新媒體查閱通知文件，表示湛江市須在《總體規劃》確定的2216.92平方公里城市規劃區範圍內，實行城鄉統一規劃管理。同時加強與周邊城市的協調發展，發揮對粵西地區的輻射帶動作用。

其二，到2020年，湛江市中心城區常住人口須控制在125萬人以內，城市建設用地控制在111.66平方公里以內。禁止在《總體規劃》確定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區。

其三，湛江市要按照綠色循環低碳的理念規劃建設城市基礎設施。進一步完善公路、鐵路、機場、港口等交通基礎設施，加強城市內外交通銜接。堅持先地下、后地上的原則，統籌規劃建設地下基礎設施。劃定基礎設施黃線保護範圍，加強對各類設施用地的規劃控制和預留。

其四，湛江市要建設資源節約型和環境友好型城市。提高水資源利用效率和效益，建設節水型城市。积極推行低影響開發模式，推進海綿城市建設。积極發展綠色建築，加強綠化工作，劃定城市綠地系統的綠線保護範圍。要加強對湖光岩等風景名勝區、自然保護區以及濕地、水源地等特殊生態功能區的保護。

其五，湛江市要將城市保障性住房的建設目標納入近期建設規劃，確保保障性住房用地的分期供給規模、區位布局和資金投入。加快棚戶區、城中村、城鄉危房改造及配套基礎設施建設。

其六，湛江市要要落實歷史文化遺產保護和紫線管理要求，重點保護好霞山等歷史文化街區和雷祖祠等各級文物保護單位及其周圍環境。突出雷州文化和海港城市相結合的特色風貌。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月26日)

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千餘家公司存粉飾財報嫌疑 房地產成重災區

東方財經網 2017-06-27 23:47:04 來源：

原標題：千餘家公司存粉飾財報嫌疑 房地產成重災區

25日，中國財富傳媒集團中國財富研究院和商務部國際貿易經濟合作研究院聯合發布《中國非金融類上市公司財務安全評估報告》（2017年春季）。報告指出，2017年是近10年中，中國非金融類上市公司財務安全狀況表現最糟糕的一年，總體財務安全形勢進一步惡化，近半數公司有財務報表粉飾嫌疑。

該報告根據Themis（賽彌斯）純定量異常值評級分析技術，選取中國非金融類上市公司樣本總數2629家，對中國非金融類上市公司財務安全總指數（簡稱FSI總指數）進行了具體分析。

報告指出，2017年FSI總指數為4922.75點，較上年度下降了37.72個基點，降幅為-0.76%。分市場看，2017年創業板市場上市公司財務安全指數低於主板和中小板。從產業看，第三產業上市公司的總體財務安全狀況最差。

從上市公司財務安全等級總體情況看，2017年，在全部非金融上市公司樣本中，中國財務安全最優秀上市公司（AAA級）有6家，占所有非金融上市公司總數的0.23%，較優秀上市公司（AA級）以上110家，佔比4.18%。且從近五年統計數據來看，優秀上市公司數量正在逐漸減少，出現財務風險上市公司的數量正在不斷增加。

值得注意的是，在2017年進行財務安全評級的2629家樣本中，有1139家上市公司存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，佔全部樣本上市公司的43.32%。分行業看，在138家房地產上市公司中，有98家存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，行業佔比達71.01%；在56家家用電器類上市公司中，有34家存在財務報表粉飾嫌疑，行業佔比60.71%；在34家休閑服務類上市公司中，有20家存在財務報表粉飾嫌疑，行業佔比58.82%。

“2017年FSI總指數繼續下滑的判斷，與鐵路貨運量增長、工業用電、進出口增長等同比指數曲線基本一致，這也在一定程度上說明中國經濟進入緩慢下行通道。”中國財政科學研究院公共資產研究中心主任文宗瑜說。

文宗瑜還指出，第三產業上市公司總體財務安全狀況最差，也在一定程度上反映了當下中國虛擬經濟成本快速上升，導致虛擬經濟的投資面臨着相當大的風險。

　　(出處：經濟參考報 2017年06月26日)

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樓市面臨流動性收縮 機構預測全年銷售或下滑

東方財經網 2017-06-27 23:47:06 來源：

本報記者 張敏北京（樓盤）報道

在流動性收緊、調控深化、下行周期到來的背景下，房地產市場不斷趨冷，幾乎成為業界的共識。

近日，中銀國際、招商證券(600999,股吧)、東莞證券等機構發布下半年房地產業投資策略報告，儘管對部分指標的判斷有所分歧，但對“市場下行”整體判斷頗為一致。

上述機構認為，隨着房貸按揭業務收縮，最終引發需求購買力的大幅下降。與此同時，融資受限的現實，將使得房企的資金狀況進一步承壓。

綜合多重因素判斷，今年全年，房地產投資、拿地、房企資金來源等指標的增速都將出現下降，房地產銷售規模和房價甚至有可能出現負增長。

美國加息的傳導效應

對於資金密集型的房地產業來說，流動性的鬆緊成為影響市場變化的重要因素。

今年年初，下調全年M2目標增速1個百分點至12%，體現出“降槓桿、去泡沫”的基調；截至2017年5月，M2同比增速僅為9.6%，同比下降 2.2 個百分點，創歷史新低。

另一方面，自2017年3月以來，銀監會接連發布多道監管令，規範商業銀行表外理財和委外業務。表外融資規模的收縮，被認為將進一步推動社會融資總量的回落。

但按照中銀國際的觀點，下半年的流動性壓力更多來自外部市場：美聯儲退出量化寬鬆的節奏逐步加快，分別於3月和6月兩次宣布加息25個基點，年內再度加息概率較大。由於美聯儲縮表預期加強，未來或進一步引發國內貨幣供應量的收縮。

由於資金成本的全面上行，全市場一年期理財產品預期收益率為4.56%，國有銀行一年期同業存單的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商業房貸對標的5年期以上貸款基準利率僅為4.9%。各來源資金成本加權平均后，銀行負債利率迅速上升，房貸業務的息差收益大幅下降。

中銀國際表示，預計未來負債端的壓力將倒逼銀行調整資產端的結構，主動收縮住房按揭業務，最終引發需求購買力的大幅下降。

對此，東莞（樓盤）證券持有類似的觀點。該機構指出，美國進入加息周期帶來的連鎖反應，對於流動性及資金成本敏感的房地產行業會產生負面影響。這甚至是短期內困擾行業的主要因素。

值得注意的是，監管層在房地產調控中推出的限購、限售等手段，以及信貸層面的加槓桿，已經導致按揭貸款規模大幅收縮。

根據央行的數據，2017年5月，新增居民中長期貸款0.43萬億，占當月新增人民幣貸款總量的39%，同比大幅下降18%。多數分析人士認為，鑒於央行對於住房貸款佔比目標設定在30%，因此未來按揭貸款規模還將進一步收縮。

年底房價或同比微跌

隨着信貸環境的收緊，未來的市場銷售也將不可避免地受到影響。中銀國際預計，今年全年全國房地產銷售額同比增長6.1%，銷售面積同比增長5%。

而根據國家統計局發布的數據，今年1-5月，上述兩個指標的增速分別為18.6%和14.3%。其中，除東部地區增速低於均值外，中部、西部和東北地區均高於全國平均水平。

東莞證券的觀點較為悲觀。該機構認為，今年全年整體銷售同比下降將是大概率事件，但仍將維持在9萬億規模的歷史較高水平，相比去年全年11萬億的銷售額，並不會出現“斷崖式下降”的風險。

招商證券也認為，銷售指標增速將在今年下半年轉為負值，但全年降幅為個位數。

除限購限貸等政策壓力外，招商證券指出，當前三四線市場的向好，乃屬於熱點擴散效應的尾部，很難持續。棚改的作用屬於托底，但難以改變整體趨勢。與此同時，隨着去年同期基數的不斷抬高，銷售增速下滑的幅度可能進一步加快。

對於全年投資增速的預測，中銀國際認為將維持在5.8%的水平，招商證券則將全年名義投資增速設定為5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。

與銷售數據不同，投資數據的下滑幅度相對平緩。按照招商證券的觀點，房地產開發投資主要由拿地和建安費用構成。一方面，地價上漲（拿地再次聚焦核心城市及溢價率仍處於相對高位）疊加土地購置面積大幅回升推高拿地費用；另一方面，固定資產投資價格指數（尤其建安部分）上漲推升建安費用。

該機構還認為，由於自籌資金和銷售回款的增速回落，今年全年，房地產企業資金來源將維持個位數增長。而隨着資金鏈的持續收緊，到今年年底，70大中城市的房價（同比）可能出現微跌。

招商證券還重申了其“周期論”，認為當前正處於一輪小周期的末段，本輪周期始於2014年的“9・30新政”及隨後的連續降息，銷售量在去年4月達到高點。按照該機構的預測，本輪銷售量的底部，將在2018年的一季度出現。由於預期經濟基本面不會發生顯著變化，預計在本輪小周期調整結束后，將開啟下一輪的行情。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年06月24日)

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