全國二手房交易佔比超40% 京滬深步入存量房時代

東方財經網 2017-01-21 22:14:32 來源：中國新聞網

 

鏈家研究院院長楊現領做《存量時代流通為王――2017年中國房地產市場展望》的報告

中新網1月17日電 在房地產市場經過了多年的高速發展之後，一線城市和部分二線城市，由於土地資源的稀缺性，城市可開發空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進入存量房時代。

數據显示，去年全國二手房交易規模佔住房交易總額的比例達到41%，一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍。

京滬深等城市率先進入存量房時代

近日，鏈家研究院發布了《存量時代流通為王――2017年中國房地產市場展望》的報告(以下簡稱報告)。報告显示，2016年，我國房地產向存量房時代邁出一大步。去年全國二手房交易規模佔住房交易總額的比例達到41%，比2012年提高了20個百分點。

報告显示，一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別佔總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產市場正逐步進入二手房時代。

何為存量房呢？報告中提到，存量房市場不僅包括二手房和租賃交易，還包括待售新房流通、城市更新、家裝設計、物業管理、個人倉儲以及圍繞這些交易帶來的信息、數據、金融、法律等服務。這是一個主體廣泛多元的住房供給服務生態體系，是一個不同於新房時代開發主導的市場。

存量房市場所創造的價值也在日益增長。報告中提到，初步測算，2016年我國存量房市場的收入規模達到3.8萬億元，在GDP的佔比預計達到5.2%左右。存量房的主體由過去的建築業向服務業轉移，對經濟增長的貢獻由過去的投資拉動轉向消費驅動。

報告還指出，作為存量房流通的關鍵支柱，未來經紀行業的滲透率更高，服務範圍更廣。租賃市場的崛起未來將帶來3億人、5萬億元的發展空間，品牌公寓運營商將能夠在解決新市民租房問題上發揮極大的作用，甚至顛覆租賃市場的生態模式。

開發商開始步入存量房市場

報告提出，在存量房時代，開發商的作用日益下降，主動或被動轉型是開發商的唯一出路，建造並持有公寓、城市更新、主題地產將成為下一階段的轉型方向。

近年來也有一部分開發商向存量房這一領域邁進。鏈家研究院院長楊現領提到，一些開發商開始持有一部分物業，主要的參與形式是做公寓，把物業、業主資產盤活和打通，比如萬科的泊寓、遠洋地產的邦舍、龍湖地產的冠寓等等。但還沒有涉及房產中介業務。

除直接參與存量房業務外，也有開發商以股權形式間接參與，比如近期融創以26億元購入北京鏈家6.25%的股權。融創中國方面表示，公司看好中國房地產存量房交易市場的發展空間，而鏈家已經在該市場建立了絕對的優勢，此次增資事項是一次較好的投資機會。

對於開發商和中介以股權方式的結合，楊現領表示，雙方看好存量市場，因為這是一個增長最快的賽道。另外，這個領域的选手較少，目前只有鏈家、我愛我家、中原等寥寥可數的幾家，各方實力如何清晰可見。

“中介和開發商的結合是時代的趨勢，今天的合作方式是一二手聯動來賣房子，這應該只是個開始”，楊現領進一步表示，未來雙方在城市更新、資產管理等方面合作的方式還有很多，開發商的開發能力可能是中介公司所不具備的，但是中介公司具備的運營、“做苦力活”的能力可能也是開發商所欠缺的，兩者加起來才是更好的一種選擇。

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樓市調控升級14城進入限售模式 投資客預計拋售離場

東方財經網 2017-04-13 15:47:58 來源：澎湃新聞

限購、限貸之外，“限售”成房地產調控的又一手段，截至目前，已經有14城進入“限售模式”，環廣東省廣州市和環深圳市的珠三角城市群則成重災區。

截至目前，珠三角城市群近乎集體密集的對樓市政策升級，這背後則是樓市和地市雙雙高潮的結果，相關部門在和市場進行時間的較量，並且調控的尺度越來越大。

環廣州、環深圳區域成限售重災區

繼限購、限貸等常規樓市調控政策之外，樓市“限售令”正在向更多的城市蔓延，廣東省的環廣州和環深圳區域的珠三角成為“重災區”。

4月10日，廣東省東莞市再一次收緊樓市政策，包括“限售令”，政策要求購房者在東莞購買的住房（新建住房和二手房）需要獲得不動產權證滿2年以後才能交易。

3月24日，二線城市中房價最高的廈門發布樓市調控新規，“新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易”，市場將對購房銷售限制的條款統稱為“限售”令。

據澎湃新聞不完全統計，截至目前，全國已經14個城市宣布實施限售措施，其中廣東省佔據四個。

廈門之外，限售城市還包括，四川省成都市、福建省福州市、山東省青市島、廣東省廣州市、浙江省杭州市、江蘇省啟東市、福建樂市、江蘇省常州市、廣州省惠州市、廣東省珠海市、東莞市、江蘇省揚州市、河北省高碑店市下轄的白溝鎮。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間等諸多因素密切相關，並非任意制定。這一輪的下行調整期至少2年，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行。

張宏偉同時強調，市場調整期與風險來臨，部分投資者到了離場的時候，主要包括“加槓桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業主、特定需求的群體也有可能拋售房產。

無獨有偶，來自房企的業內人士表示，在限購、限貸和加大供給之後，限售令的到來將會減少交易，一定程度凍住市場，有利於控股調控成果，這種趨勢會進一步蔓延。

環廣深城市樓市政策密集升級

截至目前，近期廣東省樓市政策升級的城市已經升至7個，包括廣州、東莞、佛山、惠州、中山、珠海和湛江。

3月17日，廣州市率先發布新樓市調控通知，更是在兩周之內廣州再拋出限售令。通知要求，廣州戶籍家庭限購2套住房；本市戶籍成年單身人士限購1套住房；非本市戶籍家庭需提供5年連續個稅或社保證明，限購1套住房。

不料，新政出台不足2周，3月29日土地市場再次刷新廣州地價紀錄，不僅如此，海珠區、增城區的最高地價紀錄同樣被打破。

隔日（3月30日），廣州樓市政策再次升級，意在凍住市場。要求居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續。廣州為廣東省首個“限售”的城市。

樓市的洶湧也出現在廣州周邊城市，如東莞、佛山、惠州等地。

據《廣州日報》報道，今年一季度，東莞成交土地的樓面地價約為4237元/平方米，同比上漲146%，商住用地高溢價成交直接推高了樓面地價，導致整體樓面地價漲幅明顯。

在被認為房價導火索的地價大幅上漲之時，3月21日，東莞對樓市政策升級，側重於對開發商的“限價”。新房報價不得明顯高於區域同類在售項目價格；同一套房漲價幅度不能超5%等。4月10日，東莞限購政策再次升級加碼。外地人在東莞購房需一年社保或個稅證明；購買住房需要獲得不動產權證滿2年以後才能交易。

3月22日，佛山勤天匯房地產開發有限公司經過412輪競價、溢價146.5%、以3.4億元競得佛山市高明區西江新城地塊，摺合樓麵價約5916.8元/平方米，創下高明區新高。3月23日，佛山市高明區美的房地產發展有限公司經過254輪競價競得高明區楊和鎮一宗商住地，溢價率578%。

為抑制樓市的過熱，3月24日晚間，佛山市發布通知，非本市戶籍居民家庭在本市沒有住房的，在限購區域購買新建商品住房時，需提供1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。

3月26日，中山市出台限購政策，有3套及以上住房的戶籍家庭不能載購新房；非本市戶籍家庭，有半年以上社保或個稅的限購一套，2年以上社保或個稅的限購兩套。

4月8日，珠海出台被稱為“史上最嚴”的樓市調控政策，對原有的限購政策進行加碼。全市範圍內的所有戶型住房，全部納入限購範圍；社保和個稅繳納年限提至5年、購房首付比例進一步提高、首次限售等。

此外，新取得的不動產權證滿3年之後才能上市交易（轉讓），通過贈與方式轉讓住房后須滿3年之後方可以再次購買住房；接受贈與的，必須符合珠海的現行限購政策。

惠州也在4月8日晚最新出台樓市新規，新購買（新購買是指自通知施行之日起購買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產權證滿3年方可轉讓。此前，惠州土地市場已經出現過熱的現象。2月24日，碧桂園（02007.HK）在惠州競得五宗土地，最低溢價溢價249.2%，最高溢價至392%。

上述業內人士認為，針對房地產市場的調控密集升級，一線城市的外溢帶動作用不能忽視，儘管深圳的樓市近幾個月相對平靜，但需求向周邊城市大量外溢，影響了購房者房企的與預期。而珠三角的另一個一線城市廣州本身熱度不減，這種熱度是會傳導的。

以二手房為例，廣州市住建委的數據显示，2016年二手住宅成交套數為12.99萬，同比增加59%，達到歷史峰值。進入2017年，廣州樓市的熱潮不僅未減，反而更進一步。廣州市住建委的數據显示，今年1月，廣州市二手房成交15229套，創歷史新高，較去年同期上漲79%。國家統計局公布的數據显示，2月，廣州市的二手住宅價格環比上漲2.7%，同比大幅上漲近三成。

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社科院：北京近半年房價總體下跌 中位數再跌破6萬

東方財經網 2017-09-22 23:46:26 來源：

今天，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組發布2017年8月《住房市場發展月度分析報告》。報告显示，北京房價中位數連續2個月跌破6萬元，與上海、深圳的房價差有所縮小。

報告显示，8月北京房價環比下跌1.25%，居樣本城市跌幅第3位。北京市各板塊輪跌現象十分明顯，2017年8月北京市門頭溝和順義環比分別下跌5.55%和3.88%，跌幅居北京各區首位。首都經濟圈城市已經連續4個月房價環比下跌，但8月跌勢較5月顯著減緩。

從半年的漲幅看，北京近半年房價總體下跌。主要城區大數據房價指數显示，在74個樣本城區中，北京市西城區、北京市通州區、北京市東城區、北京市丰台區近半年房價分別下跌7.95%、7.87%、5.9%、5.73%。曾為全市最熱門的板塊西城區和通州區，近半年房價領跌於全市各區。

作為報告執筆人，中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華、中國社會科學院財經戰略研究院執行研究員呂風勇分析認為，一線城市在嚴厲調控政策的作用下，市場出現了短暫的穩定期，為住房長效機制的推進創造了條件。一線城市短期房價趨於平穩，快速反彈的概率很小。未來，一線城市應堅持調控政策不放鬆，加快住房長效機制建設。

　　(出處：環球網 2017年09月22日)

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全市財政收入 實現首季“開門紅”

東方財經網 2016-04-12 23:26:04 來源：汴梁晚報

     本報訊記者韋建永報道記者昨日從市財政局獲悉，今年第一季度，我市一般公共預算收入完成310460萬元，增長14.2%，比全省平均水平高1.1個百分點，順利實現首季“開門紅”。

     在第一季度一般公共預算收入中，市本級完成111379萬元，增長15.9%；縣級完成142116萬元，增長16.1%；區級完成56965萬元，增長6.6%。全市稅收收入完成215361萬元，增長13.2％，稅收收入佔一般公共預算收入的比重為69.4％。其中，國稅部門完成29424萬元，增長9.8%；地稅部門完成185937萬元，增長13.7%；非稅收入完成95099萬元，增長16.6%。另外，前3個月，全市一般公共預算支出完成630985萬元，增長19.2%，增支101706萬元。

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以房養老試點慘淡收官：四地兩年僅有59戶投保

東方財經網 2016-06-06 21:55:12 來源：

 原標題：以房養老試點慘淡收官：四地兩年僅有59戶投保

 

據中國之聲《新聞晚高峰》報道，2014年7月1號起，保監會在北京、上海、廣州、武漢四地推出“以房養老”試點。然而項目運行兩年來，並沒有取得預期中的效果。截至今年5月20號，全國完成業務投保流程的僅有47人、38戶。專家認為，“以房養老”試點效果不佳，除了觀念的問題，也是市場的理性選擇。

所謂“以房養老”，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；之後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

但是“以房養老”試點近兩年，投保的家庭數和人數增長速度一直緩慢。專家分析認為，“以房養老”首先就要面對中國的傳統觀念。

南開大學風險管理與保險系教授朱銘來說：“要把老人的房子作為資產抵押出去，以便於成為他老年養老收入的來源。中國大部分老年人還是希望把自己的資產傳給子女，所以本身這個產品就不是一個大眾化的產品。老年人把房子押出去，如果他享受不到幾年就不幸去世，那麼房子如何折價，包括對他的繼承人或子女未來還能繼續保留些什麼權利，這個可能需要一個關係的協調。”

保險公司對“以房養老”的業務也並不熱衷。朱銘來指出，在定價的過程中如何體現公平、合理？實際上相當於一大筆錢給老年人，做終身養老年金的規劃。房價未來是什麼走勢。保險公司有規避風險的儀式，老年人同樣有。房價漲了，老年人會感覺虧了；房價大跌了，保險公司又感覺經營上會出現風險。這就需要未來對產品設計進一步合理化，需要更精細化的設計。

朱銘來認為，目前國內的以房養老產品設置比較單一，並沒有考慮到老年人的多樣需求，都是保險公司自說自話；與此同時，老人通過“以房養老”兌現的錢和理想存在差距，也削弱了他們對以房養老產品的興趣。

朱銘來表示，對廣大老年人來說，還是希望現款變成一個實打實的現款服務。最核心的問題也是，如果不把財富傳給子女，一方面可能他沒有子女，另一方面有子女，但他們可能出於種種原因不方便照顧老人，所以更多地體現在照顧、照料。照顧的責任、照料的責任轉嫁給機構、社會來完成。貨幣怎樣買到相對應的照顧、護理服務，更多是要把產業鏈做好。

（央廣網）

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北京新建商品房住宅價格22個月來首次環比下調

東方財經網 2017-01-21 22:14:33 來源：新京報

調控顯效 多數熱點城市新房價格環比下降

北京新建商品房住宅價格22個月來首次環比下調；一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續3個月回落

新京報訊 (記者侯潤芳 沙璐)昨日，國家統計局發布了2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。一二線城市房價走勢總體趨穩，在15個一線和熱點二線城市中，有12個城市新建商品住宅價格環比下降。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩回落。

房價上漲龍頭“熄火”

據國家統計局初步測算，同比來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續3個月回落。其中，去年12月份比11月份分別回落1.9和2.0個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅也出現回落，漲幅較11月份回落0.3個百分點。

“12月平均新建商品房住宅指數漲幅是2016年的最低值。20個城市的新建商品房住宅價格出現了環比下調，北京、南京、成都、鄭州等十餘個城市出現了年內首次環比下調。”中原地產首席分析師張大偉認為，樓市調控導致本輪房價上照點已經出現。

從熱點城市來看，12月份房價上漲龍頭全面熄火。

15個一線和熱點二線城市中，12個城市新建商品住宅價格環比下降；天津、杭州環比持平；廣州環比上漲0.7%，但已連續三個月漲幅回落。

除廣州小幅上漲外，四個一線城市中，北京新建商品住宅價格環比回落0.1個百分點，上海回落0.2個百分點，深圳回落0.4個百分點。

北京新建商品房住宅價格環比下調

中原地產研究中心統計數據显示，在2015年2月後，北京新建商品房住宅價格指數第一次出現了環比下調。

據張大偉介紹，2015年以前，北京新建商品住房成交均價一直保持在3萬元以下，2016年突破了3萬元大關，當年9月猛漲到3.88萬元/平方米的高位。

隨着京八條等政策出台，2016年最後一季度北京房產市場降溫明顯。中原地產研究中心統計數據显示，4季度北京合計成交商品房住宅11565套，環比下調幅度達到了42%。2016年12月，北京市新建商品住宅成交均價回調到每平米3.82萬元。

未來北京樓市走勢如何？易居房地產研究院總監嚴躍進認為，第一季度會保持一個平穩的不漲不跌的狀態，隨後幾個季度還是要警惕有快速上漲的可能。

張大偉則表示，2017年北京樓市已經進入調整年，疊加已經在2016年開始出現的回落趨勢，預期2017年，北京房價出現穩中微降的可能性非常大。

– 觀點

“調控嚴格城市房價有10%下調空間”

機構數據显示，去年十一前後，各地陸續在信貸、價格、供應等方面出台相關調控政策。在三個月的時間內，有超過26個城市出台了70多次樓市調控措施。調控之下，樓市降溫。

“2016年第四季度全國熱點城市積極吸收調控政策效應，市場過熱現象受到了明顯遏制，”嚴躍進預測，從價格指數來看，預計到了2017年下半年國家統計局公布的房價指數數據會由正轉負，進而預示着房價步入了一個下行周期。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，樓市價格拐點明確。“本輪樓市出現變化的主要原因是因為樓市政策調控，在這種政策抑制影響下，市場走勢將看政策執行力度。”張大偉表示，整體看，預計本次調控周期起碼持續到2017年上半年。在信貸收緊的情況下，20個調控嚴格城市房價將出現10%左右的價格下調空間。

據媒體報道，近日萬科董秘朱旭在一論壇上談到2017年房產市場，稱僵持或下滑將成為2017年房價趨勢。任志強近日被媒體曝出一內部分享演講。他表示，小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，因為它延續十幾年，而這一定施求關係惡化的過程。(侯潤芳）

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