北京二手房市場調查： 庫存稀缺 “跳漲”再現

東方財經網 2017-03-16 21:53:54 來源：21世紀經濟報道

二手房市場掃描

今年春節以來，受新房市場供給不足和調控政策影響，部分一線城市的二手房市場出現了快速上漲的局面，其中主要是北京和廣州。不過，與之相比的滬深樓市則表現平靜。本專題試圖探究其背後的原因。

市場分析認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。

“以前客戶看到房價漲了，就想着能不能等着降下來再買。現在只要有誠意出售的房源放出來，大家都不等，直接搶購。但是只有極少數業主誠意出售房屋。”珠江綠洲一家中介門店銷售經理告訴21世紀經濟報道記者。

受新房市場供應量嚴重短缺等因素影響，北京二手房市場惜售現象愈發明顯。二手房業主連續跳漲、坐地漲價、違約現象頻繁發生。

2017年3月14日，鏈家官網显示，北京市當天帶看量已經達到14238次；2月份，僅鏈家一家中介就成交了11981套房源。從鏈家網显示的具體統計數據看，自春節以來，北京市整體房價都處在上行階段。

以位於北京市東南二環邊上的廣渠家園小區為例，2月參考均價為87633元/平米，環比上月上漲3.64%，同比去年上漲74.37%；地處北三環馬甸橋東南角陽光麗景小區，2月參考均價為138235元/平米，環比上月上漲1.76%，同比去年上漲40.27%；位於大西山文化圈與海淀新區的交匯處的保利西山林語，2月參考均價為66491元/平米，環比上月上漲5.38%，同比去年上漲68.32%。

樓市眾生態

一面是買家，另一面是賣家。在攀漲的房價和房源稀缺情況下，二手房交易的天平砝碼屬於賣家。

47歲的李先生目前正在出售望京西園三區一間138平方米的住宅，該房屋緊鄰望京實驗小學。半個月前李先生對該房產的報價是總價950萬，一個星期前他將報價漲到1050萬。

在北京擁有多處房產的李先生對於樓市已經有了經驗。“我的經驗是越不賣越漲。不排除以後我會加價出售這套房子。如果幾個人同時購買的話，價高者得。”

李先生告訴21世紀經濟報道記者，現在每天中介帶來看房的人大概有一兩撥，周末最多的時候可以達到五六撥。每一撥可能有一兩位購房者，其中大部分都有意向購買，但是這些客戶都需要將自己的房屋出售，才有足夠的資金來購買李先生的房子。這些看房客的年紀大部分集中在35歲至40歲之間，改善性需求居多。有的是為了生二胎，有的也為了讓孩子能夠在望京實驗小學里就讀。

看到二手房房價每天跳漲，李先生愈發不着急出售這套房屋。該房屋是16年前，李先生花費56萬元購得（首付20萬元，貸款五六年還清）。目前這間房屋委託給中介，開展租賃業務，將原本的3室分割成為4室，每個月租金收入在10000元左右。

目前，與李先生持有同樣心態的業主不在少數。由於房價上行，不少業主愈發惜售，坐地漲價也時有發生。一位正在看房中的曹女士告訴21世紀經濟報道記者，她的朋友在購買二手房時，因為猶豫了兩周，房屋總價就上漲了一百萬元。而曹女士此前看過的一套房屋，已經和業主約好籤約，但她到了中介門店后，業主臨時反悔。“第二天，我看到這位業主再次將房屋掛出來，總價提高了10萬元。”

另一位購房者杜女士也遇到同樣遭遇。“前幾天看好廠窪西街10號院一套房子，掛牌價是810萬，當時還想着跟業主砍砍價。結果，過幾天再看，業主直接將總價上調到了900萬。”

上述珠江綠洲中介也向21世紀經濟報道記者提供了一個前不久成交的案例。珠江綠洲小區一個面積約為160平方米的房子。幾位買家同時去看，本來房主的定價是780萬，有買家希望780萬全款購買，另一個買家提出785萬貸款購買。但最後成功購買的買家出到790萬全款購買。

二手房源稀缺

為了了解二手房市場真實情況，21世紀經濟報道記者以暗訪的方式採訪了多位中介人員。這些中介人員普遍的反饋是，春節後房價上漲明顯，同時可售二手房房源量很少。

海淀區一名鏈家工作人員告訴21世紀經濟報道記者，“春節以後，二手房市場單價約上5000元/平方米左右。目前的情況是，買房的人很多，但是庫存房源量也比較少。該人士稱，二手房價格目前由房東決定，很多房東也在換房，他們對市場比較了解，有着自己的心理預期。買房者的付款方式也會影響到最終交易價格，換房的買家因為周期長，談價餘地就不大。如果能夠全款購買，隨時交易，那麼談價的幅度就大一些”。

朝陽區鏈家工作人員也表示，“最近二手房價格有所上漲，交易量目前還可以。最近房源比較缺，購房價格需要和房主進一步談。如果付款時間太長的話，業主都不會同意。”

上述珠江綠洲中介人員表示，他所接觸到的買房人，大部分是改善性需求，“買家擔心房價上漲買不到房子；但賣家將房子賣掉后，手上拿着錢，看着房價走勢，也擔心買不到房子。”

目前，在這名銷售人員主要經營的三個小區，他所經手的在售房源不超過15套，其中誠意出售的房源不超過5套，同時這幾套房子的價格也更高一些。其中一個小區的報價在58000元/平米左右，面積在100平米至120平米之間；上個月的價格在48000元/平米至50000元/平米，最高的也就52000元/平米。

後市看政策走向

據鏈家網數據显示，2月份，北京市各區二手房參考均價統計中，西城區最高，平均為108773元/平方米。東城區為97502元/平方米，海淀區為86970元/平方米，朝陽區為69665元/平方米，通州區為48227元/平方米。

房價攀漲、庫存量稀少的同時，二手房交易總體看仍然火熱。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年第10周（3月6日-3月12日），北京二手住宅共網簽4255套，環比上周增長9.2%，自今年第7周以來連續四周上漲，同時也是春節以來單周網簽量首次突破4000套。

上周周一至周日的網簽量分別為801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套，單日超過800套的有三天，較春節后前幾周明顯增多。從節后每日網簽量、每周網簽量來看，北京二手市場交易量正逐步回升。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2月中下旬開始，隨着春節的遠去，北京二手房市場的實際交易量開始出現回升。目前市場的實際交易量還在持續增加，3月中下旬的網簽數據可能還會繼續提高。

中原地產分析師張大偉認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。

張大偉認為，樓市後續走勢主要還是看政策預期。整體看，新房市場處於短期觀望狀態；而房價走勢主要還要看信貸政策，包括未來是否會加碼認房認貸、是否會約束額度等房地產信貸收緊政策。

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招商蛇口聯姻武鋼切入武漢“舊改” 再次上演“前海往事”

東方財經網 2017-03-16 21:53:54 來源：每日經濟新聞

繼深圳前海土地確權后，招商蛇口再通過與武鋼以及當地國資聯姻切入武鋼存量土地運營。

3月14日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布公告稱，公司與武漢鋼鐵（集團）公司、武漢市青山區國有資本投資運營控股集團有限公司，就成立房地產平台公司與籌備工作委員會簽訂《關於設立房地產投資平台公司之合作協議》，三方成立平台公司介入武鋼集團的存量土地開發。

3月15日，招商蛇口相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，關於此次合作暫沒有詳細計劃對外披露，但將儘快推動相關項目的落地實施。

挖掘武鋼土地存量

合作協議显示，以武鋼集團全資子公司“武漢鋼鐵集團資產經營有限責任公司”作為三方房地產投資平台公司，招商蛇口與青山區國資集團通過增資擴股方式參与平台公司的開發與經營。增資完成后，招商蛇口持有平台公司50%股權，武鋼集團持有平台公司34%股權，青山區國資集團持有平台公司16%股權。

根據協議內容，三方擬成立房地產投資平台公司與籌備工作委員會，推進房地產投資相關工作。招商蛇口與武鋼集團、青山區國資集團將以武鋼集團存量土地資源為合作基礎，展開在社區開發與運營、園區開發與運營、物業與商業運營管理、產業對接等方向的合作。

2016年9月，國資委同意寶鋼集團與武鋼實施聯合重組，寶鋼集團更名寶武集團成為武鋼集團的母公司。寶武集團成立后，對武鋼集團的定位是專註於非鋼多元產業發展，從此次與招商蛇口的合作方案可以看出，武鋼已經開始實質性盤活存量資產。

招商蛇口並未披露此次合作涉及土地面積及具體區塊。記者從已有的武鋼所在青山區規劃查詢發現，武鋼本部廠區佔地面積達21.17平方公里，擁有的土地存量十分可觀。

招商蛇口在其官方微信透露，此次合作模式包括社區運營與開發，由平台公司代表武鋼集團與協商，對武鋼集團權屬土地進行規劃調整，以委託交易方式完成土地變性相關工作，通過平台公司合作開發；同時平台公司也可參与市場招拍掛，獲取土地後進行社區開發與運營。

在招商蛇口擅長的園區運營方面，由平台公司對武鋼集團現有舊廠房進行升級改造，引入相關產業，發揮土地價值，提高經營效率；物業與商業運營管理，由公司與武鋼集團共同組建管理團隊，對商品住宅的物業和持有型物業進行管理與運營。

欲享武漢“舊改”紅利

某機構分析師向《每日經濟新聞》記者透露，武鋼存量土地存量主要有老的居民區、老舊廠房改造以及工業用地搬遷騰挪的空間，規模不小，潛力可挖，“武鋼所在地是個典型的工業城，圍繞功能區形成中等縣區規模，無論從還是企業，舊城改造勢在必行。”

青山區國資集團也是此次合作平台的籌建方之一，這對於平台切入整個青山區乃至武漢的舊改市場提供了便利。

當前，招商蛇口在武漢僅有三個地產項目，而園區開發方面在武漢暫未落地。作為招商蛇口來說，武鋼大規模的存量土地資源將有助於其落地“前港－中區－后城”模式，在熱點城市優質土地日益稀缺且投資安全邊際較高的情況下，藉助自身優勢快速布局。

不過，也有業界人士表示，此次合作亦涉及到“以委託交易方式完成土地變性相關工作”，在操作流程有複雜性，但好在招商蛇口在此方面有操作經驗。2016年10月26日，招商蛇口實際控制人招商局集團與深圳規土委、前海管理局就招商局集團前海灣物流園區土地整備問題籤署框架協議書，土地增值收益公司與前海管理局按4∶6比例進行分享。招商蛇口與前海管理局合作開發前海土地，意味着招商局在前海的工業土地實現變性。

對於此次合作，招商蛇口方面表示，公司與武鋼集團、青山區國資集團以武鋼集團的存量土地資源為合作基礎，本次合作有助於提升公司在社區開發與運營、園區開發與運營方面的市場競爭力。

2017年前兩個月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積77.26萬平方米，同比增加98.51%，銷售金額為154.48億元，同比增加95.67%。據了解，招商蛇口2017年的銷售金額目標是1000億元。

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廣州二手房成交升溫： 新房限價疊加“窪地”效應

東方財經網 2017-03-16 21:53:55 來源：21世紀經濟報道

3月14日晚，在一家傳媒機構工作的田華（化名）終於敲定了一套廣州海珠區的二手房。

和業主的談判持續了很久。最後，田華以近160萬元拿下這套約50平米的一居室，單價32000元/平方米。

這個價格，因為包含了裝修和稅費，相對於2016年初已經上漲了50%。但田華覺得還算滿意。畢竟，在廣州最火熱的珠江新城，很多二手樓盤的價格漲幅更大。

廣州，這個過去幾年房價走勢還算溫和的一線城市，近期房價快速上漲。

廣州業內人士指出，作為一線城市中的“價格窪地”，廣州樓市存在補漲壓力；而在去年9・30新政以來，廣州也實施嚴格的限價政策，新房遲遲拿不到預售證，中心城區更是無房可賣，購房者紛紛轉向二手房市場。

二手房成交持續增長

2017年春節后，許多廣州市民赫然發現，廣州二手房價已經悄然上漲，最典型的是天河區珠江新城的房價，一年來已經從4-5萬/平方米上漲到了目前的7-8萬/平方米。

3月7日，合富輝煌地產研究院發布報告显示，廣州核心地段的二手房價格同比上漲六成以上。此外，2017年前兩個月，廣州中心五區二手住宅的成交均價接近每平米4萬元，同比2016年單價上漲近萬元，漲幅30.5%。

這意味着，目前在廣州中心區購買一套較好的100平米左右的三居室，價格在400萬元左右，而2016年同期僅需300萬元左右。

“我們是個一居室小房子，本來想換房，現在已經換不起了”。去年剛剛生了孩子的陶榕對21世紀經濟報道記者說。合富輝煌認為，廣州一手新增供應持續缺貨，不少剛需轉投二手市場，是中心區二手價格上漲的重要原因。

廣州中原研究發展部也認為，二手住宅成交宗數持續增加的主因在於，一手住宅嚴重缺貨，而二手住宅盤源增加，尤其是外圍區或郊區，因此成交持續向好。

新房市場平淡

實際上，相對於二手房的價格上揚，廣州新房市場已經連續數月表現平淡。

陽光家緣數據显示，2月1日-2月28日，廣州全區一手住宅網簽量6809套，相比1月的6834套，減少了25套；成交均價16660元/平方米，相比1月的16965元/平方米，下降1.78%。

進入3月的第二周（03.05-03.11），廣州一手住宅成交2748套，環比上周（3132套）下降12.26%。成交均價方面，上周回落至15090元/平方米，連續兩周下降。

然而多位廣州業內人士指出，這主要與中心區一手住宅供應持續萎縮有關。

合富輝煌報告指出，進入2017年1月，受限簽、限預售的影響，中心區的實際新推售量幾乎為冰點。

查詢過去一年的數據可知，在廣州去年至今能夠上市銷售的新房，多為郊區盤，比如增城、從化、蘿崗、南沙等，或者廣鋼新城、廣州金融城、大學城等外圍新生區域，“這在整體上拉低了廣州的新房成交均價”，廣州一位大型開發商人士說。

2016年四季度，房地產調控升級，廣州亦不例外。廣州番禺一位開發商告訴21世紀經濟報道記者，由於預售證備案遭遇房管局限價，很多開發商現在都申請不到預售證，或者乾脆不去申請。

廣州中原研究發展部監測显示，年後預售證發放速度變慢，各發展商推貨策略各有不同。

以番禺某項目為例，去年該項目以最低17000元/平方米開盤，很快漲至25000元左右/平方米。今年，該項目的預期售價已升至30000元以上，目前還沒有拿到新的預售證。

一些已經拿到預售證的項目，則採用了“雙合同”暗中提價。即簽訂商品房預售合同之時，多簽一份裝修合同，“房價被分成了兩部分，預售合同显示備案的價格，多出的部分以裝修協議形式簽訂”。

不同於按揭貸款，裝修款部分不能辦理房貸按揭，只能通過一次性付款、裝修貸（類似消費貸，利率高於房貸）以及分期付款等方式完成，買房人的成本大大提高。對於開發商的限價管控之外，購房者限簽時間也在延長。一位中介人士透露，目前只要單價高過3萬元的樓盤，網簽都得排隊，比2016年等待的時間變長，有的可達3-4月之久。

根據某網數據監控中心數據，3月廣州將迎來推盤高峰，共有約40個項目推出新盤、新貨。從目前的報價或者“吹風價”來看，價格普遍上調的情況還在繼續。

調控預期升溫

國家統計局2月22日發布的70個大中城市住宅銷售價數據显示，1月廣州新建住宅房價環比上漲0.6%，同比上漲24％，已連續22個月上漲。

合富輝煌預計，廣州目前實施的限購限貸政策加碼的風險增大。如果是加碼，限貸政策趨嚴或成為廣州調控的主力工具之一。據21世紀經濟報道了解，廣州目前仍可以部分地“認房不認貸”，即全部貸款還完可視為首套購房。若限貸從嚴，則可能全面“認房又認貸”。中國社會科學院城市與競爭力研究中心的報告显示，在整體經濟走勢沒有重大變化和重要政策出台的前提之下，廣州市房價增幅將延續當前的平穩態勢，住房投資額則會在波動中進一步調整。

“廣州的房地產市場在全國範圍內，是一個突出的正面典型，居民總體較為理性”，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，廣州市採取的嚴格限購限貸措施以及充足的土地供應，都能預防樓市過熱的現象出現。

從其他城市和區域來看，近期多地調控已升級。從3月開始，全國的一二線城市在過去限購的基礎上，加強了限價等政策力度；未來全國限購範圍可能繼續擴大。

對於廣州樓市的買賣雙方而言，彼此心裏的調控加碼預期也在提升。鑒於未知的調控風險，田華和業主簽訂了違約條款，在5月份這套房子滿兩年過戶之前，若出現新的調控政策，營業稅、增值稅增加，將由業主方承擔。違約則須支付房款的20%作為違約金。

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上海今年將供應公租房約1萬套

東方財經網 2017-03-16 21:54:04 來源：新華社

新華社上海3月14日電(記者鄭鈞天)記者14日從上海市住建委獲悉，今年上海市將新增分配供應市籌、區籌公共租賃住房約1萬套。

其中，上海市籌公共租賃住房共約4000套，有一居室、二居室、三居室等多種戶型；區籌公共租賃住房約6000套，戶型主要以30到50平方米左右單人宿舍和一居室為主。

據上海市住建委相關負責人介紹，上述項目分配供應(含預分配)工作將分批啟動。此次推出的房源重點面向參与和服務上海市科創中心建設的央企、高校、科研院所等相關企事業單位，以單位名義整體租賃，分配給符合公共租賃住房准入條件的職工，解決青年職工、引進人才的階段性居住困難。

據悉，上海市公共租賃住房申請准入條件不限上海市戶籍，不設收入線和財產線，只要符合在滬合法穩定就業和住房困難等基本條件，均可納入保障範圍。租金方面，公租房按略低於市場租金水平確定，鼓勵用人單位適當補貼，減輕職工住房消費負擔。

此外，上海市公共租賃住房“只租不售”，實行有限期租賃，租賃合同一般兩年一簽，合同期內租金不作調整，以保持穩定性；租賃總年限一般不超過6年，着重解決階段性居住困難，並實現房源循環使用。

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首付貸變形計：披上消費貸馬甲 疑重現廣州樓市

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：每日經濟新聞

距離上次廣州聯合發文叫停首付貸不到一年時間，披上消費貸的馬甲，“首付貸”再現廣州。

近來，一則推銷電話在不經意間揭開了廣州樓市隱藏的秘密。《每日經濟新聞》記者從一小額貸公司的推銷電話中了解到，通過無抵押信用貸款，一個月入萬元左右的普通市民可以獲得30萬元貸款，高者可獲得50萬元無抵押信用貸款用於墊付首付款。

首付貸在樓市火爆的時候較為常見，但樓市“量價齊跌”之際，披上馬甲的“首付貸”為何能夠死灰復燃？

首付貸“變形計”

《每日經濟新聞》記者獨家調查發現，不僅是小額貸公司如此，包括廣州銀行、廣發銀行等在內的多家正規商業銀行也掛着消費貸的招牌，做着首付貸的買賣。

記者聯繫廣發銀行天河區一支行房貸負責人，詢問是否有途徑能補齊首付空缺。該負責人表示如果空缺數額太大，無法通過拉高房屋評估價格的方式做到。

該負責人告訴記者，公積金繳存金額達到2000元/月、月收入過萬的情況下，可以貸出20萬~30萬元左右的消費貸用於填補首付。若貸款本人公積金繳存不符合條件，可通過朋友貸出資金用於購房。

據了解，廣發銀行的消費貸年利率則高達13.2%，月利息則為6厘，按照20萬元額度，按最長3年還款期限計算，每月償還本息為6555元，3年利息共計4.32萬元。

廣州銀行天河支行則顯得更為高調，直接以廣告的形式告知客戶，通過身份證和銀行流水則可以貸出5萬~150萬元不等的首付貸。

該行客戶經理告訴記者，因為國家禁止做首付貸，該貸款是通過消費貸的形式貸出資金，每月利率為7.5厘。相比之下，廣州銀行的條件害寬鬆許多。工作穩定，月收入萬元左右，公積金每月繳存繳存200元左右，可貸出15萬~25萬元的“首付貸”。最高個人可貸60萬元，家庭最高150萬元。

同時，廣州銀行不同支行之間要求也不一樣，記者來到天河區東圃支行諮詢，同樣的條件，相關負責人表示只能貸出10萬元，利息每月為8厘。

貸款20萬元，最長5年還清，按照7.5厘的月利息計算，每月償還等額本息為4833元，5年共計本息約29萬元。貸款時間越長，所要支付的利息越多。

在消費貸方面，交通銀行和農村商業銀行的審核較為嚴格，僅分別針對部分VIP客戶和國企單位員工提供小額消費貸。

部分樓盤漲幅“扎眼”

按照以往經驗，首付貸在樓市較為火爆的時候出現的概率比較大，而當前樓市量價齊跌之下，為何“首付貸”還能有生存的空間？如果樓價下降，購房者使用“首付貸”又該如何償還高額利息？

一位建設銀行工作人員告訴記者，因為部分樓盤價格較高，超過了限定的價格，開發商就就利用“無抵押信用貸款+房貸”模式來操作。

《每日經濟新聞》記者實地採訪發現，位於番禺區祈福新村繽紛匯項目，2016年10月份價格為1.8萬元/平方米，南向價格均價2萬元/平方米。今年3月份售價直逼3萬元/平方米。銷售人員表示，目前在售貨量不多，未來推出的新貨預計均價將超3萬元/平方米。

祈福新村二手房活力花園兩房業主已經不太願意放盤了，早前1.8萬~1.9萬元/平方米的價格，現在加價到2萬元/平都不賣了。

位於荔灣區的西關海項目則是一天一個價，據銷售人員介紹，2016年12月開盤時均價為4.8萬元/平方米，3月11日推出50套均價5.2萬元/平方米，已經基本沒貨了。目前看房只能做誠意登記，預計新推出單位均價將達到5.3萬元/平方米。

網簽數據显示成交價格則並沒有開發商所描述的這麼高，這一矛盾的背後又隱藏着怎樣的玄機？

據網易房產監測的陽光家緣（由廣州市住建委主辦）數據显示，上周（2017.3.63.12）廣州一手住宅網簽量價齊跌，網簽成交量共2828套，環比下跌3.55%；在均價方面，上周廣州一手住宅網簽均價為15159元/平方米，環比上上周的15828元/平方米減少669元，環比下降4.23%。2月份成交6808套，均價16662元，價量較1月均保持微降。

“雙合同”規避調控

中原地產廣州項目部總經理黃韜告訴《每日經濟新聞》記者，目前雙合同已經重出江湖，包括大開發商在內的很多樓盤都在使用雙合同。

去年以來，部分開發商通過雙合同的形式規避限價政策，但對於購房者而言，無疑增加了首付款壓力。

業內知名房地產專家接受記者採訪時表示，目前廣州多個樓盤實行雙合同，雙合同中另一個裝修合同需要一次性支付，對於購房者而言，首付成本迅速提升，迫使購房者轉向“首付貸”。

例如，一套300萬元的房子，均價3萬元/平方米，但該地段限制網簽價格2.5萬元/平方米。開發商則把高於限簽價格50萬元通過裝修合同的形式呈現，對於購房者而言，原本首付為90萬元，但是現在需要一次性支付50萬元裝修合同價以及75萬元首付，總共一次性支付首付款為125萬元，首付壓力頓時增大。

黃韜表示，雙合同存在風險，但也是在你情我願的情況下發生的，在目前情況下，查處雙合同難度較大。

一按揭公司從業人員接受記者採訪時指出，包括金融公司、財務公司、正規銀行等在內機構都有涉及“變相首付貸”業務。主要是因為在控制信貸的大環境下，銀行資金需要尋找出口，無抵押信用貸款的利率高，機構有利可圖。

上述從業人員指出，存在一部分房價上正快的現象，導致評估價格跟不上。例如，一套100萬元的房子，實際評估價格為90萬元，銀行貸款七成為63萬元，買家實際需要支付37萬元，比買家預計首付款30萬元高7萬元，需要購房者自己解決，首付貸就有了存在的市場環境。

當前正积極出台各類政策調控，促進房地產健康平穩發展，報告也指出加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

某一線房企項目負責人接受記者採訪時明確表示，在調控方面，開發商和的心態是一致的，都希望保持房地產市場的平穩健康發展。暴漲暴跌、樓市亂象是對優秀的企業發展以及老百姓承受能力的破壞，不利於房地產長期平穩建立發展。

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北京部分銀行停房貸?銀行人士:額度有限放款慢

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：和訊房產

今日有媒體報道稱，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等暫停合作。中新網從鏈家等房產中介機構的工作人員了解到，北京房屋中介機構確實減少了與部分放款較慢的銀行合作，但合作肯定還是有的，只是選擇這類銀行的客戶較少。

工商銀行北京分行的一位工作人員告訴記者，銀行放款慢的主要原因是額度有限。

中原地產首席分析師張大偉也指出，目前，北京所有銀行基本都在正常開展房地產按揭貸款，新建住宅成交少，大部分房地產按揭貸款以二手房為主；相比1月份寬鬆的信貸，2月份下半月北京大部分銀行放款暫停，3月雖然有所恢復，但額度吃緊，基本排隊放款。

另有銀行業人士對記者表示，“他所在的銀行，除個別支行仍和房地產中介有合作外，大部分都撤出了。”

上述這位不願透露機構和姓名的人士說，“現在賣房的客戶基本都是為了再買房，且多數都要換更貴的房子，只有趕緊拿到老房的首付和銀行放款，才能按時付上新房首付。很多購房者都陷入換房連環套，有的甚至是五連環，都催着放款，大家都着急，而銀行的貸款額度實在有限。

在一家互聯網公司任職的吳女士正深陷“換房連環套”。為照顧父母、也為了女兒升學，吳女士剛剛賣掉了位於朝陽區的房產，轉頭又交了10萬定金訂下一套海淀區的學區房。始料未及的是，學區房房東同樣是為了“倒手換房”，急於拿到房價全款再去購房，而購買吳女士房產的買家做了商貸，放款要再等一個月，所以，催着買家提早辦理過戶，成為她近期的頭等大事。

過了戶，銀行就開始走放款流程？購房人普遍理解的過戶后就走放款流程，其實不太準確，具體要看銀行什麼時間能拿到“他項權利證”，這是一個代替房本*押到銀行的憑證，由房管部門核發、由*押權人持有的權利證書。

據悉，房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指*押權利，他項權證由他項權人持有。

此外，另一家國有銀行的一位工作人員告訴記者，一般情況下，銀行是在拿到他項權利證后的五個工作日內放款，可如今，12月份收到他項權利證的還沒放款，也就是說，這部分申請人的放款周期已超過三個月。

“一個客戶今年1月中旬過的戶，放款要排到4月份。”房產中介小姜說，放款稍快的銀行也得等一個多月。

北京市住建委官網公布數據显示，2月份，北京二手房網簽14630套，其中二手住宅網簽12168套，環比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成。按面積看，網簽量依次集中在建築面積60平以下、60-80平、80-100平戶型。

至於排隊放款的影響，張大偉說，很多連環單很可能面臨違約風險，一旦後續政策加碼，樓市可能出現降溫表現。(應受訪者要求文中部分人物為匿名或化名)

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重點行業去槓桿攻堅大幕開啟 或將涉及房地產行業

東方財經網 2017-03-18 09:03:22 來源：經濟參考報

…濟參考報》記者從權威人士處獲悉，我國已拉開去槓桿攻堅戰大幕。將對重點行業，在控制總槓桿率的前提下，把降低企業槓桿率作為重中之重，或將涉及鋼鐵、煤炭、有色、房地產等行業。

據介紹，3月上旬開始，監管部門與金融機構已開始組織專家學者對重點行業做政策解讀和專業培訓，未來金融系統按照國家要求將選擇部分企業進行試點。

該權威人士表示，目前相關部委正抓緊細化債務處理問題的相關配套政策。2017年內，銀監會和重點行業將共同確定分類別的試點名單，例如進行市場化銀行債權轉股權、市場化金融債權債務處置等，為下一步制定去槓桿的“一企一策”方案做準備。

积極穩妥去槓桿是2017年工作中的一項重要任務。今年工作報告指出，我國非金融企業槓桿率較高，這與儲蓄率高、以信貸為主的融資結構有關。要在控制總槓桿率的前提下，把降低企業槓桿率作為重中之重。促進企業盤活存量資產，推進資產證券化，支持市場化法治化債轉股，發展多層次資本市場，加大股權融資力度，強化企業特別豎有企業財務槓桿約束，逐步將企業負債降到合理水平。

中國鋼鐵工業協會兼秘書長劉振江指出，“槓桿”本身在經濟發展中是不可或缺的，融資中形成債務，是企業進行投資、運營的資金保障，合理的債務是必要的。

但需要注意的是，過度的債務就成了包袱，債務能直接影響貨幣傳導效率，甚至會危及企業生存和金融安全。

中國人民銀行副行長易綱在兩會期間也表示，我國的槓桿率總體不是特別高，但企業部門的槓桿率較高。“槓桿率的持續增加不利於經濟的持續發展，並且在積累一定的風險。”他說。

數據显示，中鋼協會員企業中，2016年資產負債率超過90%的11家，鋼產量佔比3.7%；負債率80%至90%的14家，產量佔比12.07%。煤炭行業方面，中投證券數據显示，截至2016年三季度，樣本煤企資產負債率為62%，僅比2015年年末下降1個百分點。有色行業方面，其負債率也在50%到80%。房地產方面，截至2016年三季度，平均資產負債率依然高達77.24%。

日前，中國鋼鐵工業協會在南昌召開鋼鐵行業“去槓桿、防風險、增效益”專題座談培訓會，打響重點行業去槓桿攻堅戰的第一。

劉振江表示，去槓桿這項工作不可坐等，要主動上手，不宣而戰。他指出，去產能和去槓桿是當前鋼鐵行業的兩大攻堅戰。其中，去產能在2016年取得了突破性進展，今年將乘勝追擊；去槓桿則是對企業資本結構和資金結構進行根本性的優化，與企業關係重大，要主動展開。

對此，上述權威人士表示，鋼鐵是首個去槓桿的行業，隨後還將舉行煤炭行業去槓桿會議，也會邀請金融監管層，相關專家學者，從企業自身和案例等方面進行分析培訓。

在去槓桿的手段上，2016年發布《關於积極穩妥降低企業槓桿率的意見》，指出採取兼并重組、市場化法制化債轉股、發展股權融資等綜合性措施，积極穩妥降低企業槓桿率。對此，劉振江表示，債轉股是企業減負、去槓桿最直接最有效的辦法。

易綱也指出，去槓桿有一條思路非常清晰，就是要大力發展直接融資，“讓更多的資本金進去”。他說，各個行業要嚴格資本約束，首先要用自己的資本金來承擔風險，然後再去借錢，使得資本金和借來的錢達到一個最優的比例，這樣就能激發全社會融資結構的優化。

“債轉股實施的重點，是要進行市場化和法制化的債轉股。”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼在接受…濟參考報》記者採訪時表示，如果是非市場化的債務置換，其後果只能是推遲了現有的金融體系不良資產的暴露，掩蓋了現有風險的同時將產生新的問題。

化解和處理現有的債務風險，也是穩妥推進“去槓桿”工作的要點之一。河南銀監局相關人士此前在接受…濟參考報》記者採訪時表示，在產能過剩行業去產能、去槓桿的過程中，該省积極採取實施債委會制度、积極協調力量和推動企業改革等措施化解債務風險。如在債委會的推動下，各債權行對產能過剩行業企業貸款採取降低利率水平方式減輕企業負擔，根據企業生產周期合理優化貸款期限和變更融資品種等方式減少企業償債壓力。

董希淼表示，還要發展多層次資本市場，豐富各種直接融資方式，助推企業去槓桿。他認為，去槓桿根本上也要倚賴企業自身的發展，企業經營好了，可更多地依靠利潤的內源方式來補充資本金，而非完全依靠外部渠道來滾動融資。

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部分銀行首套房貸回到基準利率

東方財經網 2017-03-18 09:03:22 來源：新京報

部分銀行首套房貸回到基準利率

光大、農行、中行、工行等多家銀行稱並未停止房貸；銀行人士稱房地產信貸總額已下降

記者昨日從多家銀行獲悉，由於房地產信貸額度受到管控而下降，部分銀行首套房貸利率仍為9折，但也有部分銀行已經取消了首套房利率折扣，回到基準利率，甚至上浮10%。

多家銀行稱未停止房貸

招商銀行個貸部業務人員對新京報記者表示，目前首套房貸利率仍有9折優惠，二套房貸利率上浮10%，與年前基本保持一致。中信銀行個貸部相關人士稱，該行首套房目前沒有折扣，回到基準。個人徵信不好的將上浮10%。光大銀行內部人士稱，當前房貸利率最低仍為9折，但是，個人信用不良者將回到基準。

昨日財新報道稱，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已經跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等銀行暫停了合作，原因系這些銀行無額度可放。同時，農業銀行及浦發銀行等也都暫緩了放款。

對此，光大銀行、農業銀行、中國銀行、工商銀行、民生銀行、浦發銀行、中信銀行昨日回復新京報稱，目前銀行業務運轉正常，並未停止房貸。新京報記者隨機走訪了八家銀行網點也發現，目前各大銀行房貸正常，但放款速度明顯減慢。

“我昨天剛簽了一個房屋貸款的單子，現在我們行貸款能放，但放款時間沒法定。”昨日，一五大行的支行個貸部業務員表示，目前各大銀行房貸放款速度普遍變慢。

一股份制銀行個貸部人員表示，房貸審批速度並未變慢，只是受相關流程影響，放款時間有所增加。

信貸額度下降，放款變慢

昨日，新京報從多位銀行人士處證實，春節後房地產信貸受到管控，總額度已經下降。但具體下降多少，不方便透露。某股份制銀行個人信貸部人士透露，今年房地產信貸總額度驟降，甚至僅為平時的1/10。

該行內部人士透露，放款的速度放慢主要是受到信貸額度的影響。去年11月初銀監會下發《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，擬對包括北京、上海、深圳在內的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。今年春節之後，各地銀監局已經約束各大銀行的房屋信貸總額，各大銀行開始執行，也算是對這一政策的落地。

昨日，多位房屋中介也向記者證實了房貸放款速度變慢的現狀。

“目前我們還沒有收到和銀行停止合作的消息，但今年銀行放款都慢，”安貞西里一鏈家中介表示，目前公積金貸款整個流程需要兩個月，商貸流程需要三個月左右。

有鏈家中介表示，有客戶卡在放款環節而無法成交。“過完了戶、批貸也順利，但最後放款拖到了無限期，”該中介表示。

■ 背景

3月已有11地出台調控政策

新京報訊 近期全國各地樓市調控升級接踵而至。據新京報記者不完全統計，進入3月，先後共有11地發布新版限購令，部分過熱城市調控收緊趨勢明顯。

3月15日，南京市宣布擴大限購範圍，並增加限購條件。政策明確：自3月16日起，在六合區、溧水區、高淳區範圍內，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。在主城區(不含六合區、溧水區、高淳區)範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的南京市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

同日，青島市國土資源和房屋管理局等五大部門聯合發布文件稱，在市區範圍內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在青島連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

就在前一天，江西贛州也發布“限購令”。記者注意到，進入3月，全國已有11地相繼出台樓市限購政策或者升級限購政策。包括三亞、河北張家口的崇禮、保定市下轄涿州和淶水，杭州、滁州、嘉善、南昌、贛州、青島、南京。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，南京、青島和贛州的限購，充分說明了強二線和強三線城市也面臨管控壓力增大的可能。不斷加碼的政策使購房市場的入市難度增大，這也意味着控制房價依然是當前這些城市的重點。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，這輪調控基本上是前期23個城市出台政策后，在城市面上的新一輪擴圍。具體看市場的反應，如果降溫不明顯，有可能會在現有限購基礎上，進一步強化力度。

■ 分析

業內預期北京將出調控政策

“最近的北京房價，新建住宅價格平穩，主要是二手房市場波動上行，”中原地產首席分析師張大偉說，二手房市場上漲的原因是每年春節后，特別是3到4月是學區房的最後衝刺階段。

張大偉預測，從市場角度看，後續會有部分新盤上市緩解一下供需，最近的熱度會相對有所平穩。“預計出政策的可能性存在，但主要還是看新建住宅會不會平穩供應，未來的政策肯定也是信貸方面的政策。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，調控政策出台可能性很大。

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旭輝2016年銷售額同比增75%

東方財經網 2017-03-18 09:03:55 來源：經濟參考報

旭輝控股（00884.HK）日前發布的2016年度業績報告显示，該公司2016年全年合同銷售金額、銷售均價、銷售面積均實現大幅度增長。公司去年完成合同銷售金額530億元，同比增長75%，大幅度超額完成上調后的438億年度目標；合同銷售面積約291.6萬平方米，同比增長42%；合同銷售均價約為人民幣1.82萬元/平方米，同比增長24%。核心凈利潤28.2億元，同比增長28%。

旭輝集團總裁林峰表示，截至2016年12月31日，旭輝已進入全國22個核心一二線城市，形成全國化區域布局。在土地增儲上，旭輝积极參拍，審慎投資。秉持瞄準潛力二線城市，進軍寧波、佛山、鄭州、濟南和三亞等，2016年新增土地項目達36個，集團土地儲備共1750萬平方米。同時，旭輝嚴控拿地成本，2016年該公司平均收購成本為3700元/平方米，同比下降50%。林峰表示，“預計2017全年銷售超過70個項目，將完成650億的銷售目標。”

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樓市調控席捲17城：二手房成交剎車 換房族觀望

東方財經網 2017-03-21 08:21:18 來源：第一財經日報

剛剛過去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城紛紛出台了加碼住宅限購、限貸的措施。第一財經記者梳理髮現，就在“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入工作報告前後，全國17個城市20天內密集出台了樓市調控新政。這是自去年10月左右以來，又一輪限購、限貸風暴。

房子不是你想炒，想炒就能炒。

剛剛過去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城紛紛出台了加碼住宅限購、限貸的措施。第一財經記者梳理髮現，就在“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入工作報告前後，全國17個城市20天內密集出台了樓市調控新政。這是自去年10月左右以來，又一輪限購、限貸風暴。

副總理張高麗19日在北京出席中國發展高層論壇2017年年會時也再次強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。

國家發展和改革委主任何立峰在上述論壇的主旨演講中表示，為了貫徹落實中央的決策部署，今年將重點在五方面下功夫，房地產是其中之一，“要堅持因城因地去庫存，按照‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，分類調控因城施策，控制信貸資金過度流向房地產業。”

某集團副總裁對第一財經記者表示，伴隨購房需求的減少、交易量的回落，春節後有所抬頭的房價也將再次企穩，前期房價漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先降價。

新政下的眾生相

上周末出台調控新政的六城中，北京和廣州最受關注。

相比去年的“9・30”調控，北京此次出台的政策可謂加強版。首先，首套房的認定標準改為“認房又認貸”，換句話說，只要貸過款，無論是否還清，都不能再享受首套房的購房優惠政策；其次，二套房最低首付比例提至60%，非普通住宅二套房首付比例更提至80%，最高貸款期限則降至25年，這不僅打擊了投機客，投資客的購房成本也有所增加。

“我本來還想再買一套投資，但想想成本突然高了這麼多，考慮到資金成本，還是先不買了，再等等看。”北京某國企的未婚“80后”林森（化名）對第一財經記者表示，由於住房貸款“認房又認貸”，新政之後她再買第二套非普通住房，首付比例從之前的40%提高到了80%。

一些“換房族”也選擇暫時退出。1985年出生的沈青（化名）上周五告訴第一財經記者：“生完孩子后覺得60平方米不夠住，本來正準備換一套，現在只能擱置了。”

沈青目前的兩居室有過貸款記錄，如今即便賣了原有的房子，新購一套非普通住房仍需要八成首付。以她看上的一套141平方米、總價1000萬元的三居室為例，由於超過140平方米歸入非普通住宅，新政下，最低首付款由新政前的400萬元一下子提高到了800萬元。

同樣的情況還發生在了廣州的陳剛（化名）身上。春節后，他和妻子賣掉了位於天河的一套50多平方米的小房，準備將獲得的房款作為首付，置換一套總價400萬元左右的房子。

春節后至今，夫婦倆的腳步遍及廣州的天河、海珠乃至番禺的二手樓盤，前不久他們看中了天河員村的一套90平方米的二手房，上周五晚上剛與賣家簽完合同、交了十多萬元定金，當天深夜出台的廣州樓市新政一出，讓他倆傻了眼。

按照原來的政策，在首套貸款已還清的情況下，再買第二套房子只需三成首付。如今，他們的小房子雖然已經簽約賣出，但還有一兩個月才能完成過戶，在首套房還沒完成賣出過戶的情況下，再買房子就要五成首付。這意味着陳剛夫婦一下子要拿出200多萬元首付。

所幸，陳剛與賣家商定，待他的小房子過戶后，再與賣家進行過戶，如此他依然可以只付四成首付。

陳剛告訴第一財經記者，賣方也是“換房族”，之所以同意延緩過戶，因為他也認為，新政出台後，廣州的房價在未來一段時間內會趨向平穩，所以也不着急換房了。

與陳剛有類似經歷的還有番禺的王先生。看中番禺一套100平方米的二手房后，王先生上周與賣家完成了網簽。但是新政一出，賣家反悔了。

原因在於，賣家也是準備賣房後到另一區買房，但他是外地戶口，繳納社保僅三年多，按照廣州外地戶口繳納社保滿5年才能購房的新政，一旦房子賣出就買不了房子了。

二手房成交“剎車”

“換房族”的暫時退出將使得二手房成交“剎車”。

某市場研究院提供給第一財經的最新數據显示，3月17日，北京共完成二手住宅網簽1497套，比前一日增加近四成，在趕搭末班車效應影響下，17日網簽量創下了2016年9月30日以來單日網簽量的新高。但3月18日起，北京區域某中介門店的新增客戶量比前一日減少8.7%，通過某中介達成的二手住宅新增交易量，比前一日減少23%，與上一個周六的新增交易量相比下降48%。

針對該政策實施后北京房價的走勢，某集團董事長表示，影響房價的因素很多，主要是四個因素，供求關係、消費者預期、金融環境以及市場秩序。過去兩年裡，個人住房按揭貸款增長了8萬億，規模較大。他認為，理論上來講金融政策相對嚴格，的確對控制房價增長效果顯著，也會影響消費者預期。

“從上海（已實施認房認貸）的情況來看，半年左右的時間，上海市場的確比北京平穩很多。”左暉說，“所以我們也會對北京的下一步市場（作出預判），相對來說會更穩定，我們（對此）是有比較明確的預期的。”

“今年春節后，北京二手房市場呈現上揚趨勢。由於市場可售庫存和可簽庫存都持續下降，市場上恐慌入市情緒較為嚴重，房價上漲的壓力比較大。”某研究院院長給出的數據显示，今年2月北京二手房價環比上漲4.6%。在他看來，當前的市場形勢下，針對不同需求的調控措施出台，有利於緩解市場緊張情緒，抑制房價過快上漲壓力。

“參考過去的經驗和上海、深圳的經驗，預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少，價格漲幅出現收窄乃至回落，市場的反應還需進一步觀察。”楊現領表示。

國家統計局18日最新發布的數據显示，與1月份相比，2月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有12個，上漲的城市有56個，持平的城市有兩個。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱，2月份，15個一線和熱點二線城市在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，新建商品住宅成交量繼續減少，房價環比綜合平均略有下降，降幅與上月持平。

泡沫與堰塞湖

與以往一樣，本輪樓市調控仍着眼於抑制資產泡沫膨脹。然而，就在多城啟動新一輪限購、限貸措施后，這些城市周邊區域的樓市卻又受到了追捧。

以廣州為例，在市區淡定之際，增城、從化這兩個三年前才撤市設區的遠城區卻依然不限購，因此增城和鄰近廣州的佛山一下子火了。“新政”出台後首日（3月18日），恰好增城多個樓盤推新。位於增城新塘板塊的某樓盤，現場人氣很旺，銷售中心早上5點就有購房客開始排隊。銷售人員表示，原本要推300套新貨，但由於“新政”出台，當天改為只推200套。上午11時即售罄。

在鄰近廣州的佛山南海，同樣迎來大量的廣州客。南海一樓盤銷售人員范小姐說，周末雖然下了不小的雨，但還是湧入大量的客戶，十分熱鬧。

2016年新增貸款中接近45%是房地產相關貸款。一二線城市房價上揚伴隨信貸寬鬆出現，挑戰着年輕家庭的承受能力，也挑戰着決策層的接受度。當下，“看不見的手”從何處着手，如何擠出市場泡沫，如何調整貨幣政策、完善財稅機制，如何消解房地產金融風險，對經濟穩定顯得至關重要。

在3月18日的中國發展高層論壇上，房地產市場的供給側改革成為分論壇的主題之一。在諸多分論壇中，關於房地產的這一場是英文用得較少一場，同時也是笑聲較多的一場，亦是“越開大家問題越多”的一場。

“房地產市場的主要矛盾施不應求，而琺大於求。” 綠地集團董事長張玉良在發言中提出，中國尚處在城鎮化過程中，住房需求仍然非常旺盛。雖然部分三四線城市庫存高企，但總體供給仍然不足，特別是一二線大城市供給不足。因此老百姓的切身感受往往是房價過快上漲，而俘快下跌。於是他建議，改革的關鍵是要在供給上“做文章”，增加有效供給，優化供給結構。

“結構性的土地供給不足，是當前一個較大的制約瓶頸。特別是在大城市，住宅土地供給尤為不足，這是造成地價、房價輪番上漲的重要原因。”張玉良建議，應根據新的時代特點，適當改革土地供給制度，增加建設用地供應，增加住宅用地來源。他還強調了供給結構的問題：現狀是三四線城市供給過量，一二線城市供給相對不足，工業用地供給較多，住宅用地供給相對不足，應該對此予以優化。

中國房地產泡沫與上世紀80年代日本樓市泡沫的異同，曾經被學界和商界廣泛討論。在上述論壇上，野村控股株式會社社長古賀信行提到，上世紀80年代的日本除了銀行為房地產開發商提供貸款，還有非銀行的住宅專業金融機構“輸血”地產，它們從銀行獲得貸款后再轉貸。但他提醒，這些貸款都是被寫入銀行的資產負債表中，而中國的影子銀行是完全獨立於銀行之外，不反映在銀行賬戶上，如果出現大面積違約，將給中國的金融系統帶來衝擊。

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