北京11大新城定位調整 大興增加國際門戶職能

東方財經網 2017-03-31 17:16:37 來源：21世紀經濟報道

隨着北京主城區定位大調整，北京各大郊區縣定位也出現變化。

21世紀經濟報道記者從正在北京規劃館展覽的北京新城市規劃（2016-2030年）草案獲悉，通州在新版本的城市規劃草案中，被定義為城市副中心。其功能是着力打造國際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區和京津冀區域協同發展示範區。以行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。

這與2004年版本對通州的定位有區別。2004年的北京城市規劃提出，通州是北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心。引導發展行政辦公、商務金融、文化、會展等功能。是中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區。

此外，另10大新城的定位也在變化，最顯著的變化是大興增加了國際門戶的新職能。根據北京新城市規劃草案，其定位變化如下：

①、門頭溝

門頭溝區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西部重點生態保育及區域生態治理協作區；首都西部綜合服務中心；京西特色歷史文化旅遊休閑區。

而2004年北京城市規劃對門頭溝區的定位是引導發展文化娛樂、商業服務、旅遊服務等功能。

②、房山

房山區在新規劃草案中的定位是，應建設成為首都西南部重點生態保育及區域生態治理協作區；京津冀區域京保石發展軸上的重要節點；以科技創新和高端製造為引領的轉型發展示範區；歷史文化和地質遺迹相融合的特色旅遊休閑區。

2004年北京城市規劃對房山區的定位是，引導發展現代製造業、新材料產業（石油化工、新型建材），以及物流、旅遊服務、教育等功能。

③、順義

順義區在新規劃草案的定位是，應建設成為面向區域協同發展的首都國際航空樞紐；臨空經濟提升和製造業轉型的先行區；港城融合、城鄉一體的綠色宜居示範區。

2004年的北京城市規劃對順義區的定位是，引導發展現代製造業，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。

④、大興

大興區在新規劃草案的定位是，應建設成為面向京津冀的協同發展示範區；具有全球影響力的科技創新引領區；首都南部國際交往新門戶；城鄉發展深化改革先行區。

2004年北京城市規劃對大興的定位是，引導發展生物醫藥等現代製造業，以及商業物流、文化教育等功能。

⑤、亦庄

亦庄在新規劃草案的定位是，應建設成為具有全球影響力的創新性產業集群和科技服務中心；首都東南部區域創新發展協同區；戰略性新興產業基地及製造業轉型升級示範區；宜居宜業綠色城區典範。

2004年北京城市規劃對亦庄的定位是，引導發展电子、汽車、醫藥、裝備等高新技術產業與現代製造業，以及商務、物流等功能，积極推動開發區向綜合產業新城轉變。

⑥、昌平

昌平區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西北部重點生態保育及區域生態治理協作區；具有全球影響力的創新中心和國際一流的科教新區；特色歷史文化旅遊和生態休閑區；城鄉綜合治理和協調發展的先行示範區。

2004年北京城市規劃對昌平的定位是，引導發展高新技術研發與生產、旅遊服務、教育等功能。

⑦、平谷

平谷區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都東部重點生態保育及區域生態治理協作區；服務首都的綜合性物流口岸；特色休閑及綠色創新發展區。

2004年北京城市規劃對平谷的定位是，引導發展都市型工業和現代製造業，以及物流、休閑度假等功能。

⑧、懷柔

懷柔區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都北部重點生態保育及區域生態治理協作區；服務國家對外交往的生態發展示範區；綠色創新引領的高端科技文化發展區。

2004年北京城市規劃對懷柔區的定位是，國際交往中心的重要組成部分。引導發展會議、旅遊、休閑度假、影視文化等功能，平原地區可發展科技含量高、無污染的都市型工業、現代製造業。

⑨、密雲

密雲區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都最重要的水源保護地及區域生態治理協作區；國家生態文明先行示範區；生態友好的特色文化休閑及創新發展示範區。

2004年北京城市規劃對密雲的定位，是北京重要的水源保護地，也豎際交往中心的重要組成部分。引導發展科技含量高、無污染的都市型工業，以及旅遊度假、會議培訓等功能。

⑩、延慶

延慶區在新規劃草案的定位是，應建設成為首都西北部重要保育及區域生態治理協作區；國際一流的生態文明示範區；國際文化體育旅遊休閑名區。

2004年北京城市規劃對延慶區的定位，豎際交往中心的重要組成部分，聯繫西北地區的交通樞紐，國際化旅遊休閑區。引導發展都市型工業，以及旅遊、休閑度假、物流等功能。

此外，上述新規劃草案指出，按照京津冀區域功能分區的要求，根據不同地區的資源環境承載能力和區位條件，確定不同的主導功能和發展策略，加強跨區域的功能統籌，促進城市功能的整體優化，在市域範圍內實現內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原互補發展。

1、內外聯動發展

加強中心城區非首都功能有序疏解與外圍地區合理承接的聯動，做好產業上下游銜接和職住匹配，共同建設大型生態廊道和基礎設施，提高發展效益和質量。

2、南北均衡發展

着力改善北京城市南北發展不均衡的局面，以北京新機場臨空經濟區建設為契機，帶動南部基礎設施和資源保障能力建設。改善南部地區的生態環境，加大公共設施建設力度，推進基本公共服務均等化。

3、山區和平原地區互補發展

加強山區和平原地區互補聯動發展，加大對山區生態屏障建設的支持力度。

上述規劃草案的內容反映出，未來10多年北京南部地區過去基礎建設和公共服務滯后的情況即將改觀。其中大興區新機場作為北京門戶，將帶動南城的快速發展。

　

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房企首季戰報：銷售額漲九成 碧恆萬“三國志”格局鞏固

東方財經網 2017-04-13 15:48:08 來源：中國房地產網

　　中房報記者 苗野 北京報道

　　儘管2017年一季度，全國各地房地產調控政策持續加碼，但大部分房企還是賺得盆滿缽滿。

　　中原地產研究中心統計數據显示，第一季度25個標杆房企銷售業績合計為8094.6億元，同比上漲89.4%。銷售面積合計6266.6萬平方米，同比上漲了77.2%。

　　與此增長驚人的銷售數據相對應的是房企一季度拿地熱情依然高亢。

　　中國指數研究院的統計數據显示，今年一季度，國內20家品牌房企累計拿地4884萬平方米，同比增長69.6%；累計拿地金額為2702億元，同比大漲134.7%。從拿地結構來看，一二線城市拿地佔比達7成，其中二線城市的拿地佔比達到一半。

　　頻密的調控新政不但短期內未對房企造成影響，反而這些房企們的銷售業績和拿地熱情延續了去年末的態勢。業內人士認為，上市房企一季度銷售繼續火熱，是受到去年銷售較好、部分業績留存結轉的影響。在調控政策日趨嚴格的當下，房企補倉积極，補庫存的導向很明顯。

　　房企一季度銷售額暴增，碧桂園奪冠恆大掉隊

　　4月10日，碧桂園發布前3個月的營運數據，共實現合同銷售額1506.6億元，同比大增251.4%。合同銷售建築面積約1664萬平方米，同比大增195.56%。碧桂園的這一數據，超過了此前已率先披露有關數據的萬科A和中國恆大，以4億元的微弱優勢獨佔上市房企一季度銷售額“鰲頭”。

　　碧桂園的同比暴增並非個案，絕大部分公布銷售數據的房企如萬科、招商局蛇口、新城控股等增幅都實現同比翻倍，中國恆大、融創中國、世茂地產等房企增速均超過50%，僅越秀地產等少數企業增速為個位數。

　　其它已公告業績的如萬科A累計實現銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元，同比去年一季度的752億元暴增近100%。

　　恆大累計合約銷售金額約1069.3億元，完成全年4500億銷售目標的24.4%，同比增長近50%；融創中國一季度實現合約銷售金額455.0億元，同比增長81%；龍湖地產這一數據為430.2億元，同比增長218％。新城控股、魯能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。

　　調控之下，房企依然實現了逆市增長，而且仍在不斷飄紅。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年一季度房企業績好，主要是得益於三四線城市积極去庫存的結果，也不排除由於房企對未來市場判斷比較悲觀從而加快出貨速度所致。二季度相對會不樂觀，調控效果顯現會傳導到市場交易中。

　　中國房地產報記者查閱部分房企一季報發現，房企今年首季銷售業績較大比重集中在二、三線城市。

　　以霸佔銷售榜單前三甲為例，目前碧桂園已進駐全國182個城市，有340個在售項目，其項目主要布局在三四線。

　　萬科進駐64個城市，在售項目289個。杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點城市佔到了一季度銷售業績較大的比重。另外，3月萬科北京區域銷售火爆，北京萬科天地、五礦萬科如園、五和萬科長陽天地等項目入市，單月超過100億元銷售額。

　　恆大進駐173個城市，在售項目343個。從銷售結構來看，海南海花島、石家莊恆大御景半島、蘭州恆大帝景等大盤項目對恆大一季度的銷售業績貢獻較大。

　　補充彈藥，充實糧倉，備戰調控

　　雖然今年一季度未見房企在土地市場上“廝殺搶奪”創“地王”的壯烈景象，但都在悄無生息的积極儲糧。

　　中原地產研究中心統計數據显示，截至2017年4月10日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為6792.9億元，比2016年同期的4339.8億上漲了56.5%。

　　中國房地產報記者根據相關資料統計，今年一季度碧桂園、恆大、保利、龍湖等十大房企拿地總價高達2246億元，同比大幅增長83.3%。

　　其中，銷售額最高的碧桂園，獲取土地的數量、總額也是第一，分別為69宗和411億元，前三月碧桂園在三四線城市的拿地面積與金額佔比分別達72%、45%。恆大、中海、保利的拿地金額也超過平均金額225億元。

　　財政部的數據也印證了房企拿地的有關情況。前三個月，財政部土地和房地產相關稅收中，國有土地使用權出讓收入6196億元，同比增長36.1%。房產稅428億元，同比增長26.9%。

　　中國指數研究院相關人士指出，2016年，在熱點城市樓市量價齊升趨勢的帶動下，房企取得較好的去化效果。步入2017，企業補倉积極，拿地熱情依舊高漲。前三月，土地市場供應處於低位，房企的城市投資趨勢高度趨同，促使重點城市土地價格高漲，10家企業土地成交規劃面積同比增加39.7%。

　　從企業布局戰略來看，一線、熱點二線城市仍為重點。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個城市土地收入已經超過200億元。其中武漢以513.1億元領銜全國，合肥超過400億元，同比漲幅明顯。在規劃建築面積方面，武漢、鄭州、徐州等熱點二線城市土地成交面積排名靠前。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，下半年將迎來房地產市場最低谷，房企應當未雨綢繆，上半年提早跑量，減輕下半年銷售壓力。投資策略上，不要放棄優質三四線城市機會，東部三四線城市仍有機會，政策執行力度較弱；部分中西部三四線城市也值得關注。

　　實際上，在各地樓市新政接連落地的當下，房企在預備“糧草”捱過調控時期的同時也面臨着融資難題。

　　4月10日，銀監會再度發布文件，其中涉及內容之一便是防範房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理。

　　據悉，今年一季度，房企債券融資進一步收緊，融資額僅649.5億元，同比下降超達83.8%。在這背後，既有來自政策方面對房企發債亮起的“紅燈”，也有融資成本上行給房企施加的壓力。

　　房企另謀“錢路”已迫在眉睫。

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成都：限購區域買房滿3年後方可轉讓

東方財經網 2017-04-13 15:48:11 來源：中國新聞網

據成都市城鄉房產管理局官網消息，成都市四部門發布《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，提出嚴格防範投機炒房，在成都市住房限購區域內新購買的住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓；嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。

《通知》原文如下：

成都市城鄉房產管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業監督管理委員會四川監管局、中國人民銀行成都分行營業管理部關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知

成房發〔2017〕45號

各有關單位：

為進一步落實成都市人民辦公廳《轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》（成辦發〔2016〕37號）、《關於印發進一步促進我市房地產市場健康發展若干政策措施的通知》（成辦發〔2016〕45號）、《關於完善我市住房限購政策的通知》（成辦發〔2017〕10號）等文件要求，加強房地產市場管理，防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險，促進房地產市場平穩健康發展。現將有關事項通知如下：

一、嚴格規範房地產經營行為

房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。房地產開發企業、中介機構，不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。對於經有關部門查實存在前述違規問題的，各銀行業機構應立即終止與房地產中介機構的業務合作，在房地產開發企業整改糾正前不得撥付後續信貸資金或增加新的授信。各銀行業機構、小額貸款公司不得與2年內受到有關部門和司法機構處理的房地產中介機構合作。

二、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

經人行成都分行會同四川銀監局，指導四川省市場利率定價自律機制對成都市差別化住房信貸政策作出調整，各銀行業機構要認真貫徹執行，嚴格落實差別化房地產信貸調控政策，配合做好成都市房地產調控工作，促進成都市房地產市場平穩健康發展。

金融監管部門適時對成都市住房限購區域內的房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違規行為的機構將嚴肅問責。

三、嚴格住房貸款合法性審查

各銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理，從嚴防控信貸風險。

四、嚴格執行房貸認定標準

各銀行業機構在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢成都市房產檔案信息系統、房屋交易合同網上籤約系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，對於購房貸款申請人的住房記錄、商業性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

五、嚴格審核首付款資金來源

各銀行業機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會四川監管局《關於進一步加強住房信貸政策管理的通知》（成銀髮〔2016〕188號）相關規定，嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房槓桿行為。

六、嚴格審核還款能力

各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

七、嚴格防範投機炒房

自即日起，在我市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。各銀行業機構要加強個人住房貸款業務管理，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協議划付商品住房預售款，對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

本通知自2017年4月13日起實施。

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一季度全國房地產業新登記註冊企業3.3萬戶 同比增長45.8%

東方財經網 2017-04-13 15:48:14 來源：21世紀經濟報道

根據4月12日國家工商總局公布的数字，2017年第一季度新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%。

國家工商總局新聞發言人於法昌主任表示，新登記企業的快速增長，和企業登記註冊便利化的深入推進有密切關係，註冊程序的便利激發了企業熱情和“雙創”活力。

不過，也有值得引起關注的因素。比如，受房價上漲影響，一季度房地產業註冊企業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。

第三產業為新增企業主體

根據國家工商總局公布的数字， 今年前三個月的新登記企業數量都高於上年同期水平，特別是3月份快速增長，達到52.9萬戶，同比增長27.3%。

第一季度，新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%，保持平均每天新登記企業1.4萬戶。21世紀經濟報道了解到，2015年和2016年，全國平均每天新登記企業分別為1.2萬戶和1.51萬戶。2017年一季度新登記企業数字不算太高，但是從3月看，日產生1.7萬戶企業，仍創新高。

根據了解，目前企業登記也有新的變化，一季度三次產業新登記企業分別為4.8萬戶、22.2萬戶、98.4萬戶，分別佔3.8%、17.7%和78.5%，第三產業仍是新增企業的主體。

但從增長速度看，第三產業新設企業增速有所放緩，從2016年上半年增長30.2%、三季度的23%、四季度的17.4%，調整為今年一季度的14.2%。

另外第二產業新設企業快速增長。在去年各季度較快增長基礎上，今年一季度同比增長45.1%。第二產業新設企業的增長，主要是由於建築業的快速增長帶動的，同比增長73.1%。製造業註冊企業同比增長25.4%，比上年同期提高13.4個百分點。

中國社科院工業所副研究員恭弘=叶 恭弘振宇認為，新註冊企業的增長與這短期內實體經濟的復蘇有關係。另外民間資本的投資拉動作用比較明顯。

國家鼓勵創業，以及國家的“放管服”的行政體制改革進入了比較實質性的推進階段，這些政策也起了效果開始顯現出來。“各地推動創業的积極性也很高，這都促進了社會創業投資的快速增長。”他說。

新設房地產中介類企業增長較快

需要注意的是，一季度新設立房地產中介類企業多。

工商總局的報告显示，去產能、去庫存等政策調整效應在各行業差異較大。總體上，新增企業的行業特點，綜合反映了投資傾向、市場需求和價格機制的影響。如建築業企業的高速增長，與基礎設施投資拉動密切相關。製造業有所加快，與政策倡導實體經濟以及新的市場需求相吻合。受房價上漲的吸引，房地產業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。

發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究員宣曉偉認為，在國家抑制炒房的大環境下，房地產新增企業數依然大幅增加，與對房地產價格仍有上漲預期有關。

對此，國家統計局經濟景氣中心副主任潘建成認為，部分城市房價居高不下，已經嚴重影響到了經濟的正常運行，這也是經濟脫實向虛的一個根源之一。

他認為，要通過房地產的調控使經濟結構更加地優化，經濟運行質量更高，仍要堅定不移地進行房地產調控。

另外，數據显示，一季度新經濟特別是新興服務業持續較快發展。 一季度新登記信息技術服務業、科學研究和技術服務業企業共5635戶，增長40.1%。但是傳統行業在放慢，比如產能過剩行業新企業增長低於平均水平，鋼鐵、煤炭、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶等6個產能過剩行業，新登記企業1692戶，同比增長19.6%；註銷企業674戶，增長34.3%，快於企業增長速度；吊銷企業204戶，負增長24.2%，吊銷速度下降。

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成都樓市一個月內2次升級：限購區域買房滿3年才能轉讓

東方財經網 2017-04-13 15:48:17 來源：澎湃新聞

4月12日，四川省成都市城鄉房產管理局發布《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，這也是成都在一個月內第二次出台住房調控政策。

此次《通知》主要包括規範房地產經營行為、落實房地產信貸調控、嚴格審核首付款資金來源以及審核還款能力等七個方面。

《通知》提出，為了嚴格防範投機炒房，即日起在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

可以看到，今年3月以來各地頒布的政策中，不少地方將住房轉手年限予以規定。據澎湃新聞不完全統計，截至目前已有多個地方出台“限售”措施，包括成都、廈門、福州、杭州、青島、廣州、河北承德、廣東惠州等。

同時，此次《通知》中亦規定，各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。

在落實規範房地產經營行為方面，對於房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

值得一提的是，這也是一個月內成都第二次出台住房調控政策。

3月23日，成都市人民網站發布《關於完善我市住房限購政策的通知》，將二手住房納入限購範圍。要求購房者在住房限購區域購買二手住房的，應符合成辦發〔2016〕37號、成辦發〔2016〕45號文件規定的購買商品住房條件，且只能新購買1套住房（包括商品住房和二手住房）。

按照文件規定，成都高新區、成都天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣範圍內實行住房限購。

以下為政策全文：

成都市城鄉房產管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業監督管理委員會四川監管局、中國人民銀行成都分行營業管理部關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知

成房發〔2017〕45號

各有關單位：

為進一步落實成都市人民辦公廳《轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》（成辦發〔2016〕37號）、《關於印發進一步促進我市房地產市場健康發展若干政策措施的通知》（成辦發〔2016〕45號）、《關於完善我市住房限購政策的通知》（成辦發〔2017〕10號）等文件要求，加強房地產市場管理，防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險，促進房地產市場平穩健康發展。現將有關事項通知如下：

一、嚴格規範房地產經營行為

房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。房地產開發企業、中介機構，不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。對於經有關部門查實存在前述違規問題的，各銀行業機構應立即終止與房地產中介機構的業務合作，在房地產開發企業整改糾正前不得撥付後續信貸資金或增加新的授信。各銀行業機構、小額貸款公司不得與2年內受到有關部門和司法機構處理的房地產中介機構合作。

二、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

經中國人民銀行成都分行會同四川銀監局，指導四川省市場利率定價自律機制對成都市差別化住房信貸政策作出調整，各銀行業機構要認真貫徹執行，嚴格落實差別化房地產信貸調控政策，配合做好成都市房地產調控工作，促進成都市房地產市場平穩健康發展。

金融監管部門適時對成都市住房限購區域內的房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違規行為的機構將嚴肅問責。

三、嚴格住房貸款合法性審查

各銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理，從嚴防控信貸風險。

四、嚴格執行房貸認定標準

各銀行業機構在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢成都市房產檔案信息系統、房屋交易合同網上籤約系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，對於購房貸款申請人的住房記錄、商業性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

五、嚴格審核首付款資金來源

各銀行業機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會四川監管局《關於進一步加強住房信貸政策管理的通知》（成銀髮〔2016〕188號）相關規定，嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房槓桿行為。

六、嚴格審核還款能力

各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

七、嚴格防範投機炒房

自即日起，在我市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。各銀行業機構要加強個人住房貸款業務管理，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協議划付商品住房預售款，對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

本通知自2017年4月13日起實施。

特此通知。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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機構：超三成意向購房者“放慢腳步”

東方財經網 2017-04-13 15:48:21 來源：南方日報

不斷加碼的限購政策正在對購房者產生影響。融360近日針對購房意向者展開一項調查，該調查显示，今年3月17日以來的限購政策導致35.62%計劃買房的用戶延緩買房進程，有2.19%改買商住房，20.55%擔憂以後可能出台更嚴的限購政策從而加快買房進程，另有28.22%購房意向者表示選擇暫時觀望，僅13.42%的購房者表示無任何影響。

該調查显示，因為本輪限購有41.85%原計劃從商業銀行貸款的用戶延緩了購房進程或改買商住房。融360分析師認為，計劃使用商業銀行貸款的購房者受限購影響最大，主要原因是銀行貸款收緊和限購之下失去首套房資格。以北京為例，3・17限購后商業銀行辦理住房貸款時，首套房貸款的最低利率優惠由之前的九折上調至至九五折，而且貸款年限收緊，25年以上的住房貸款已停止審批。“認房認貸”后，很多人由於之前有過住房貸款記錄，購房時即被認定為非首套房，不能再享受首套房的貸款優惠政策。

該調查显示，在回答“您計劃在接下來買房時進行哪種貸款”時，有50.14%購房者表示需要從商業銀行貸款，45.21%購房者表示打算辦理公積金貸款，找小貸公司貸款的佔比為0.82%，只有3.56%表示無需貸款。

融360分析師認為，如果單看利率，公積金貸款利率更低，但是由於公積金貸款有各種限制，特別是在房價較高的一線城市，限定的最高額度並不能滿足貸款需求，所以普通的商業銀行貸款更為大眾所偏愛。

就目前市場上的貸款利率而言，公積金貸款利率只有3.25%，按照滿貸（公積金貸款最高額度）120萬，貸款30年（部分城市可能貸不到30年），月供5222.48元；而商貸利息略高，基準為4.9%，同樣貸款120萬，分30年還清，月供是6368.72元；而小貸公司利息要高出很多，市面上普遍的大額貸款利率在10%以上，而且還貸周期較短，後期資金壓力大。

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北京150萬套房源供應量背後：投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源：北京商報

在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。

事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失？

“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。

丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。

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外媒：3月倫敦中心區房價出現2009年以來範圍最廣下跌

東方財經網 2017-04-13 15:48:27 來源：觀點地產網

4月13日，根據路透社公布的調查結果显示，由於受英國退歐不確定性以及交易成本偏高等因素影響，3月倫敦中心區房價出現2009年以來範圍最廣下跌。

皇家測量師學會(RICS)表示，“英國樓市仍缺乏動力，3月份新買家垂詢以及成交情況都停滯。”自去年年底以來，倫敦之外的城市價格動力增強。但在倫敦中心區的房價卻出現下降，因為購買二套房以及價值100萬英鎊(125萬美元)以上的房產購置稅大幅提高，並且英國一旦2019年退出歐盟前景也不確定。

根據官方數據显示，2月倫敦房價同比增長3.7%，創下近五年來最慢增速。RICS的首席分析師SimonRubinsohn指出，倫敦中心的高端房產銷售仍面臨壓力，而住宅市場繼續受到庫存不足的支撐。

展望未來，RICS還預計，未來12個月房價將上漲。

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成都樓市調控加碼打出“組合拳”嚴防炒房族

東方財經網 2017-04-13 15:48:30 來源：中國房地產網

中房報記者 劉洪材 見習記者 周書婷 成都報道

4月12日，據成都市官方網站公布消息，成都市房管局等多部門聯合出台了《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），對於成都住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。隨後，《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案》（以下簡稱《方案》）相繼出爐，規定成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成，貸款最長25年，限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

“一城一策”背景下 成都樓市政策頻加碼

在2016年9月初，住建部發布《貫徹<法治建設實施綱要(2015-2020年)>的實施方案》，強調要根據房地產市場分化實際，堅持分類調控，因城施策，完善房地產宏觀調控。住建部所督促的“一城一策”，事實上是進一步讓調控責任落實到地方，以求穩定市場，釋放剛需。而隨着東部城市的限購，部分資金的流動出口已轉移到中西部城市來，成都自去年成為國家中心城市后，在政策利好、市民改善型需求爆發，土拍狂熱、市場信心提振，熱點城市房價上漲、催生恐慌族和炒房族多種原因下，房價從去年1月開始，成都整體房價呈平穩上漲的趨勢，7月後房價上漲幅度更為明顯，近兩年主城區成交均價整體上漲幅度超22%。在這樣火熱的背景下，成都市相繼出台一系列調控舉措，抑制房價的上漲。

2016年10月1日出新政，同一自然人法人在主城和近郊區域限購一套住房，購買二套房首付比例為40%，合同網網簽備案后不得變更和註銷。限購對象為新房。

2016年11月17日再次限購，具有高新南區和天府新區戶口或在區域內繳納社保或個人所得稅１年以上的其他地區戶籍居民，在本區域內無自有產權住房，可在本區域範圍內購買１套商品住房。限購對象為新房。

2017年3月23日限購升級，主城區和近郊全面限購，限購區內社保滿2年或戶籍居民限購一套住房，二手房納入限購範圍。

2017年4月12日限購再升級，成都市限購區內新房、二手房需取得不動產權證滿3年後方可轉讓。成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成，貸款最長25年。限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

五大手段抑制投機炒房 嚴防規範房企、中介違規經營

一、 關於嚴格住房貸款合法性審查

《通知》要求，銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理。

解讀：“該規定主要是基於保護房屋真實交易的合法權益，通過行之有效的房屋買賣合同網上籤約系統來體現交易狀態，及時保護購房者權益。”市房管局介紹，這是進一步強調了房屋交易合同網上籤約的嚴肅性，以防止所購房屋因未在網上籤約而被抵押或再轉讓他人，或者出現假按揭騙取貸款等行為，致使購房人、銀行業機構的合法權益無法及時有效維護。

二、關於嚴格審核首付款資金來源和還款能力

《通知》要求，銀行業機構要嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為；嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。

解讀：為防範金融風險，大力降低購房槓桿，銀行業機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。

三、關於嚴格防範投機炒房行為

《通知》規定，在我市住房限購區域內新購買住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。銀行業機構不得違反商品房預售資金監管協議划付商品住房預售款。

解讀：“該規定主要是繼續從嚴控制投機炒房行為，嚴格貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位。”市房管局解釋，在《通知》實施之前，已在全市統一的商品房買賣合同網上籤約系統完成訂購、擬定合同、已售（備案）狀態之一的商品住房，在存量房交易服務平台上完成打印“成都市存量房買賣經紀服務合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等，均按原政策執行。同時還要進一步落實商品房預售資金監管的相關要求，確保商品住房預售資金專項用於工程建設，防止可能出現的工程爛尾，切實維護購房者的合法權益。

四、關於嚴格規範房地產經營行為

《通知》要求，房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項目達到預售條件后，房地產開發企業在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

解讀：“這一規定旨在及時增加房地產市場有效供應，防止捂地、捂盤、惜售，避免供需失衡和市場恐慌。”市房管局表示，這目的在於有效控制住房價格非理性上漲。

五、關於規範銀行業機構與開發企業、中介機構的合作行為

《通知》規定，各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。

解讀：該項規定主要是將房地產開發企業、中介機構的部分業務開展與其信用水平掛鈎，對信用水平低下的，限制其業務開展，強化失信懲戒，從而達到凈化市場的作用。

金融機構打出組合拳 調整首付比例

一、首次購買普通自住房的居民家庭，其中，成都市高新區（西部園區、南部園區）、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域，仍按原政策執行，最低首付款比例不低於30%；全省其他非限購地區不低於25%。

二、擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，其中，成都市高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區等11個住房限購區域，最低首付款比例不低於60%，且貸款最長年限不超過25年；天府新區成都直管區、高新區南部園區最低首付比例不低於70%，且貸款最長年限不超過25年；全省其他非限購地區最低首付款比例不低於40%。

三、擁有2套及以上住房的居民家庭，其中，成都市高新區（西部園區、南部園區）、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域，已擁有2套及以上（無論是否有貸款或是否結清相應貸款）住房的家庭，暫停發放商業性個人住房貸款；全省其他非限購地區，已擁有2套及以上且相應購房貸款未結清的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

四、通知自2017年4月13日起實施，在通知發布日之前，借款人通過房屋交易系統完成網上定購、簽約購買住房，或者銀行業機構已經受理個人住房貸款申請的，其商業性個人住房貸款業務按照原政策執行。

五、通知未明確事宜繼續按通知前的差別化住房信貸政策相關規定執行。

強化市場監管 支持剛性住房需求

據成都市房管局相關人士向中國房地產報記者介紹，此次政策的出台，主要為了促進成都房地產市場平穩健康發展，堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，進一步落實國家、省、市房地產調控工作要求，支持剛性住房需求，強化市場監管，嚴格防範住房投機炒作，大力降低購房槓桿，努力防範市場風險。

“這是在凍結短期內交易過熱或房價漲速過快的地方，提升住房的使用屬性。”新港聯行董事長張紅兵評價，此次限購政策之後，新房、二手房市場的交易量將會有所減少。成都的升級政策影響可以參考北京這次的限購組合拳，其根本思路是對短期內交易過熱或房價漲速過快的地方，凍結其交易，延長交易周期以及減少交易活躍量，進而提升住房的使用屬性。未來，二手房市場價格是否看漲則要看當前購房者中投資和自住需求的比例。如果目前投資客較多的話，短期內將抑制其需求，因為投資周期太長，因此這種投資行為會適當降溫。而對於自住客戶，選擇二手房的餘地也會減少。

上海易居房地產研究院3月20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱，2016年成都在成交量方面居於首位。但與全國其他“熱點”城市相對比，成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市平穩不少，這也是成都多次樓市調控政策积極作用的表現。此次新政出台在於穩定市場預期，避免市場上出現恐慌性搶房的情況，穩定購房者的心態，首要滿足剛需。同時，也是防患於未然，減少本地樓市和金融系統的系統性風險，規避潛在的大幅波動。

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多項中長期調控措施正在醞釀 房地產業有望實現軟着陸

東方財經網 2017-04-14 22:49:12 來源：中國證券報

面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫，部分市場人士產生了可能蘊藏危機的擔憂。房地產行業是目前多個部門聯手防控風險的重點領域之一。專家分析，一系列長短相濟的政策措施將陸續出台，短期內以“限”為主的調控不會放鬆；中長期看，土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應體系建設等措施將陸續出台，房地產業將實現軟着陸。

加槓桿帶來風險

中信建投銀行業首席分析師楊榮認為，一二線城市的房地產泡沫是頭號重點金融風險。與債券市場過度加槓桿、銀行表外業務風險、理財業務高槓桿等金融風險相比，目前應優先着力防控房地產泡沫風險。

歷史經驗显示，房地產泡沫破裂將嚴重損害實體經濟。國際金融市場上的逢“7”魔咒显示了金融風險集中釋放對實體經濟的負面衝擊，如1987年美國股災、1997年亞洲金融危機、2007年美國次貸危機。

就中國的情況而言，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，去年三季度以來，實體經濟企穩跡象初顯，後續能否持續尚存在不確定性。如果房地產泡沫持續吹大，則不僅僅是金融層面的風險，還可能引發整個國家發展戰略層面的風險：實體經濟的成本進一步上升，金融體系資金被進一步分流，對經濟發展極為不利。房地產價格快速上漲不利於經濟結構轉型，對製造業、小企業等領域的信貸產生擠出效應。同時，居民部門的槓桿率增長過快將帶來很多風險。

儘管目前居民部門的槓桿水平整體不高，但2016年以來槓桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學副校長、中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示，從房貸增量來看，當前居民部門債務率快速攀升難以持續。國家金融與發展實驗室的數據显示，近兩年居民部門加槓桿迅速，僅2016年其槓桿率就上升了近5個百分點。就規模而言，2016年居民部門債務比上一年增加了6萬多億元。

國家金融與發展實驗室副主任、國家資產負債表研究中心主任張曉晶指出，居民部門如此迅速加槓桿面臨較大風險。儘管以居民部門債務與GDP相比，中國處在相對較低的水平，但考慮到居民部門凈財富僅佔全社會凈財富的40%-50%，遠低於發達經濟體70%-90%的水平，因此從居民債務占居民凈財富的比重來看，居民部門的槓桿率水平非常高。

此外，其他一些隱性的槓桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說，首付貸、假按揭等變相加大了槓桿，可能導致後續出現一些風險。儘管不會觸發系統性風險，但仍需警惕風險外溢。

在海通證券首席經濟學家姜超看來，本輪房價上漲源於貨幣增速創新高，但如果未來金融去槓桿持續，銀行同業融資增長趨緩，房貸利率上升壓縮房貸需求，那麼今年以銀行總負債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落，房地產泡沫將難以維繫。

警惕風險傳導

對於樓市泡沫風險，監管部門早已察覺。4月7日，銀監會強調，銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性，分類調控、因城施策，落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點城市房地產泡沫。

一位央行人士對中國證券報記者道出了監管部門的擔心：去年某些商業銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款，與商業銀行的資金端存在較嚴重的期限錯配，帶來巨大的風險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產價格下滑，則風險會蔓延至金融系統。

交通銀行首席經濟學家連平表示，在增量資金來源受限的情況下，今年房地產行業可能面臨資金壓力，行業內部的整合不可避免。在此過程中，部分負債率較高的中小房企可能面臨一定的風險。

監管部門採取多種措施遏制樓市槓桿率的快速攀升。

央行營管部主任周學東表示，就個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年45%左右的佔比來說明顯下降。

溫彬預計，今年銀行將堅決落實關於房地產的宏觀調控政策。在總量上，新增按揭貸款在新增貸款中佔比要較上年穩步回落至合理區間；在結構上，繼續加大對剛性購房需求的信貸支持力度；在區域上，鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。

建設長效調控機制

近期各地針對房地產業的調控密集加碼，有關方面對防控樓市泡沫風險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是，除了對房價過快上漲城市出手調控外，對於潛在的“炒作點”，政策也早有準備。例如，在中央宣布設立雄安新區的同時，一系列嚴控炒地炒房的措施為新區“護航”，令投機者無機可乘。

多位專家對中國證券報記者表示，本輪房地產調控與以往最大的不同之處在於政策未雨綢繆，信貸政策、土地政策等集體出手，加強預期管理，房地產市場會實現軟着陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光看來，要控制房地產泡沫，限購政策的邊際效果越來越弱，應進一步推進供給側改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革，建設長效調控機制。

目前，一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示，爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平台。

分析人士表示，不動產統一登記能為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，更加有效地支撐房地產稅收改革工作。清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為，徵收房地產持有環節稅收，既有利於抑制房地產領域的投資投機需求，也有利於為地方提供穩定可持續的稅收來源，從而減弱地方“土地財政”的動力。（記者 陳瑩瑩）

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