熱銷慣性下的房地產市場：投資增速創兩年來新高
東方財經網 2017-04-18 17:53:58 來源：21世紀經濟報道
雖然樓市調控重拳施壓，但在市場慣性下，一季度房地產市場各項數據仍然十分亮眼。
4月17日，國家統計局發布的數據显示，今年1-3月，全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速創最近兩年來的新高。同樣在供應端，房地產企業土地購置面積增速連續兩月保持正增長。
在需求端，房地產銷售增速雖將至近一年來的低點，但絕對規模仍然創下同期的新高。
這一輪樓市調控正式始於去年9月，從今年3月17日開始，北京領銜了樓市調控加碼。截至目前，調控政策覆蓋了幾乎全部熱點區域，以及周邊的三四線城市，力度和範圍都堪稱空前。一季度樓市數據大幅走高，既是去年市場慣性的延續，又反映出樓市調控加碼的必要性。
分析人士指出，一季度GDP同比增長6.9%，說明良好的經濟開局將給樓市調控帶來空間。未來樓市調控進程仍將繼續，投資、銷售等指標都將不可避免地受到影響。正如國家統計局新聞發言人毛盛勇所言，這些影響可能在4月份乃至以後陸續有所顯現。
房地產投資增速創兩年新高
國家統計局發布的數據显示，1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%。商品房銷售額23182億元，增長25.1%。兩者的增速均創下最近13個月以來的新低。
但從絕對值上看，今年一季度的商品房銷售面積和銷售金額均創下歷史同期的新高。按照多數機構的觀點，這是由於去年房地產銷售十分旺盛，其熱度又延續到今年年初所致。
銷售規模攀高，帶動多項數據同步升溫。今年一季度，房地產開發企業到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份大幅提高4.5個百分點。
供應端的數據更為亮眼。一季度全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速創下最近24個月來的新高。其中，東部和中部地區的房地產投資增速均有所擴大，西部地區則出現回落。
毛盛勇對此的解讀為，一是今年一季度商品房銷售面積同比增長19.5%，儘管在去年的高位上有所回落，但速度仍然不低，企業仍有投資方面的動力。二是從房地產企業到位資金的情況來看，一季度增長速度“還不錯”。
在土地供應方面，一季度房地產開發企業土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速連續兩個月為正。土地成交價款1359億元，增長16.7%，增速提高4個百分點。有分析認為，隨着供地熱潮的持續，未來土地交易數據可能進一步提高。
不難看出，一季度房地產市場仍然呈現出供需兩旺的態勢。3月份，房地產開發景氣指數也達到101.13，比2月份提高0.37點，並創下最近一年多來的新高。
本輪大規模房地產調控始於去年9月末，20多個熱點城市密集出台調控措施，此後，調控政策不斷加碼並擴圍。今年3月17日，北京又領銜了新一輪的調控深化，目前樓市調控已擴展至部分三四線城市，很多城市的調控力度堪稱“史上最嚴”。
不斷加碼的調控措施已經造成銷售增速的連續下滑，但從數據來看，其對投資端的影響似乎並不明顯。且由於3月70城市房價數據尚未出爐，亦難以估算對房價的最新影響。
按照毛盛勇的說法，“因為新一輪調控措施是3月17日以後陸陸續續出台的，對於整個經濟，包括對房價，還有其他房地產方面指標的影響，有可能在4月份乃至以後陸續有所顯現。”
投資增速不會“速降”
從近期部分城市不斷加碼樓市調控的動作來看，調控非但不會停止，甚至可能進一步深化。國家統計局同日發布的宏觀經濟數據显示，今年一季度，全國GDP增長6.9%，比去年全年的6.7%有所回升。
中原地產首席分析師張大偉指出，“良好的經濟開局，給了樓市調控比較寬裕的空間。”他認為，這也是從3月開始全國超過40個城市啟動房地產新一輪調控的重要原因。
這些調控措施，將可能繼續給銷售端帶來壓力。
從區域市場來看，今年第一季度，東部地區商品房銷售額14600億元，同比增長18.7%，增速提高3個百分點。相比之下，中西部的商品房銷售額增速均出現下降。這反映出東部地區仍是近期樓市的熱點所在。
張大偉向21世紀經濟報道記者指出，由於東部恰恰也是樓市調控的重點區域，預計該區域的市場將在調控的重壓下進一步降溫，並影響到商品房銷售額。
與此同時，去年的樓市成交旺季出現在第二季度，因基數較大，將可能加劇未來銷售數據的下調幅度。
相比之下，投資端受到的影響很難預估。毛盛勇表示，“下一階段房地產成交面積、增長速度有所放緩的可能性比較大。這樣可能會在一定程度上影響企業投資的積極性。”另一方面，一些熱點城市有計劃地加大了土地的供應，有利於推動房地產投資的增加。
因此，毛盛勇謹慎地表示，“房地產投資下一步增速還需要繼續觀察。”
但不少機構的觀點較為樂觀。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，“利好面源於各地土地出讓規模會繼續加大，所以二季度依然會是一個相對明顯的投資集中的階段。”
他認為，從開發投資的增幅來看，估計二季度會保持在8%左右的水平，即維持相對高位的態勢。
張大偉也指出，投資指標在很大程度上取決於新開工面積。若新開工面積增大，企業進行追加投資的規模也將提高，房地產投資相應出現增長。按照國家統計局的數據，一季度房地產開發企業房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高1.2個百分點。
與此同時，68810萬平方米的商品房待售面積，已將至最近17個月來的最低值。在張大偉看來，庫存的減少，同樣意味着投資的推進和開發節奏的加快，因此“二季度房地產投資增速仍將維持高位”。但他指出，到下半年，這一數據的增速將會逐漸下調。
(原標題：熱銷慣性下的房地產市場：投資增速創兩年來新高)
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