調控后的土地市場:50城出讓金同比漲59.6%
東方財經網 2017-03-31 17:16:22 來源：21世紀經濟報道
樓市調控正在不斷升級。3月30日傍晚，廣州再次升級調控政策。截止到目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。顯然，嚴厲調控的決心一直未動搖。與此相對照的卻是，土地市場熱度未減。截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。一方面，千億大房企紛紛表示對拿地的謹慎態度；另一方面，小開發商仍在爭搶高價地。在規模化依賴日益嚴重的房地產業，前者通過併購提升競爭力，後者只能“鋌而走險”來博取生機。
截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。
“按說，冰鎖商辦的市場趨勢下，房企拿地也應更加謹慎，但今天3宗商辦用地的競拍依舊激烈。”亞豪市場總監郭毅表示。
3月26日晚，史上最嚴商辦調控政策出台。新政執行3天時間里，北京商辦成交由此前一周2333套銷量，跌至僅售3套。
然而，令業內驚訝的是，如此冰冷的市場並未阻止開發商拿地熱情。3月30日，北京出讓3宗商辦用地，房企搶地依然积極。第一宗朝陽區金盞鄉603地塊經過33輪競拍被華潤招商聯合體以22.5億代價摘得；第二宗朝陽區金盞鄉604地塊經過29輪報價被中國金茂以20.4億代價摘得；第三宗大興生物醫藥基地地塊被東亞新華以10.6億代價摘得。
不僅是北京，房企在全國範圍內搶地都非常积極。中原地產研究中心統計數據显示，截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。
熱鬧的土地市場
3月29日，廣州迎來土地拍賣高峰。位於白雲、海珠和增城區的9宗地塊遭到數十家房產開發商的激烈爭奪。其中，時代地產以55437元/平方米的樓麵價競得海珠區廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率219%。
不僅廣州，上海土地市場也非常火熱。3月29日下午，中海地產以19.55億元拿下一幅宅地，地塊樓麵價為3.06萬元/平方米。同一天上午，在經過激烈競投后，上海松江區小崑山鎮的2宗宅地，最終也被中海地產以總價20.65億元、10.7億元一舉拿下。
北京土拍現場激烈程度也不遜色。3月28日下午，密雲和台湖的兩宗含自住房地塊進行現場競拍，出讓總價共33.4億元。現場氣氛激烈，不到10分鐘，舉牌次數已經超過50輪。最終，經過71輪舉牌，天恆擊敗其他房企，以15.8億元總價摘得通州區台湖地塊，溢價率39.8%。首創以17.5億元，並配建7.8萬平方米的自住房拿下密雲地塊。
上述情況並非個案。中原地產研究中心統計數據显示：截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。
調控高壓持續
調控高壓仍然在加碼，而這在某種程度上在加大開發商搶地風險。
3月29日上午，住房和城鄉建設部在北京召開整頓規範房地產開發銷售中介行為電視電話會議。北京市住房和城鄉建設委員會主任徐賤雲代表北京市介紹了房地產調控經驗和成果。據徐賤雲介紹，目前北京房地產市場預期平穩、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。同時指出，加強二手房市場管理是調控當務之急，各地要因地制宜、綜合施策，儘快穩定二手房市場。對於市場出現的違規行為，住建部特彆強調必須嚴厲打擊，出頭必打。
同日，廣州宣布，非戶籍人士增城從化限購一套房；新購買的住房取得不動產證滿2年後方可轉讓。青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監局等三部門3月30日聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩運行的通知》。通知要求：一是在本市範圍內（六區四市）購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易；二是市國土資源和房屋管理局等部門《關於保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》確定的差別化住房信貸政策，各商業銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。
中原地產分析師張大偉也擔憂，由於現在土地市場上很明顯拿地成本增加， 而一旦房價進入調整周期，很可能房企面臨着巨大的銷售難題。他認為，巨大的成本壓力放大了房企風險；而對於溢價率超過100%的高價地來說更是如此。
張大偉認為，樓市開啟調控，多家企業面臨壓力，特別是在調控城市內拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。如果房企拿地金額中有超過70%分佈在調控城市中，而這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。
中原地產數據統計显示，截止目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。顯然，嚴厲調控的決心一直未動搖。
易居研究院副院長楊紅旭認為，一些企業可能預期過於理想化。“拿這麼多地，其實現在麵粉和麵包價格都差不多了。未來價格要漲30%-50%才能夠有合理利潤。個人判斷，大部分城市可能會先降溫，再走平，漲10%左右。”
一些開發商已經意識到拿地風險。
融創中國董事長孫宏斌在接受本報記者採訪時表示，房地產行業風險已經很大。其中，地價是最大的問題。而隨着調控持續，房價持續上漲的可能性在降低。孫宏斌透露，融創中國已經在去年10月開始停止在公開市場拿地。
萬科董事會秘書朱旭表示，過去的一年，儘管房地產市場十分繁榮，但背後卻存在着隱憂。快速的發展其實並不利於房地產的健康發展。
“為什麼有些地，限價后明明是虧的，等於在沒有未來的情況下還有企業搶地？”北京市一家房企高管也非常困惑。
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