北京新房庫存13個月來首次增長

東方財經網 2017-06-27 23:46:49 來源：

業內人士認為，短期波動不代表中長期趨勢，北京新房市場目前仍供不應求。

據記者 張達

北京新房市場的供求關係似乎出現了階段性的微妙變化。有機構的數據显示，6月（截止6月24日）北京新房交易量的降幅明顯大於供應量的降幅，導致新房庫存量開始由降轉升，自2016年5月以來首次增長。

據記者採訪的業內人士指出，因開發商年中沖業績造成短時間內的庫存出現了由降到小幅度上升，這一數據表象，只是市場短期反應，說明不了中長期的市場問題。北京上半年整體市場依然施不應求的，預計今年年底甚至明年年初北京樓市供應短缺的現狀才能得到有效緩解。

上半年，北京住宅市場入市量一直維持低位。亞豪君岳會統計數據显示，7月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括5個老項目後期和4個純新盤。截止6月23日，上半年北京僅有56個項目入市，而自3月密集調控之後，二季度入市量更是僅有21個項目，樓市“小年”特徵顯著。

亞豪機構市場總監郭毅接據記者採訪時認為，供應“小年”的出現，一方面是受到政策制約，商辦受限，住宅預售證監管使得可上市項目量銳減，這也是制約供應的最直接原因。另一方面，去年僅有7宗可售純商住宅實現出讓，並且這7宗地塊住宅部分實際樓麵價均在3.1萬元/平方米以上，有4宗還超過4萬元/平方米，原本均預期住宅售價衝擊8萬+，而目前的市場現狀壓制了這幾個項目的入市积極性，目前僅有綠地大興黃村項目已入市。受這兩方面影響，預計下半年供應情況也難現轉機，2017年全年將陷於供應低迷。

不過，從6月的數據看，與供應量的下降相比，新房成交量的降幅更加明顯。偉業我愛我家集團市場研究院統計數據显示，截止6月24日，北京新房（不含保障房、自住房）的新增供應量為2113套，環比5月全月增長44.6%；成交套數為1554套，環比5月全月下將35.2%，一增一減之下，全月新增供應量最終自2016年5月以來第一次超過了成交量，並導致了庫存量的增加。截止6月24日，北京全市新房（不含保障房、自住房）的存量套數為47196套，環比5月底增加1.2%。這是2016年5月以後，北京新房（不含保障房、自住房）存量的首次增長。

作為全國最熱的北京樓市，怎麼會出現庫存問題，難道市場供求關係發生變化了嗎？

對此，郭毅指出，年中出現這個狀況是有特定原因的，由於開發商衝刺年中業績需要推貨，但從推貨到簽約有個過程，不可能當月供應當月成交，有相當一部分成交延到了7月，所以造成短時間內的庫存出現了由降到小幅度上升。但可能到下個月供應量下來了，成交上去了，庫存就接着跌了，因此不能拿一個月的情況判斷市場當前現狀，這樣不太客觀。另外，庫存增加1.2%也就是幾百套，這種單月增加幾百套的波動也很正常。從上半年的情況來看，截止6月25日，北京新房（不含保障房、自住房）供應8903套，成交13236套，整體市場依然施不應求的。

偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉接據記者採訪時也表示，這一數據表象是短期內市場的一個反應，體現了供求關係階段性的微妙變化，但是說明不了中長期的市場問題，不太可能根本扭轉供求關係，北京目前的供應從全國來講還是相對偏緊的。

對於北京未來市場的供求情況，郭毅認為，今年伴隨着樓市的收緊政策，同時提出加快供應，僅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售純商部分共計85萬平方米，自住房合計91萬平方米，並且目前仍有10宗住宅用地處於掛牌出讓過程中，其中不乏丰台西鐵營這樣的三環內優質地塊，土地供應量相比去年有飛躍式提升。而這些地塊均在土地出讓合同中就明確了較低的“住宅限售價格”，對於房企而言，限制銷售價格意味着鎖定了回款總額，因此儘早上市，通過加速周轉來降低成本也將成為未來趨勢，預計這些地塊將在明年年初甚至今年年底就將開始陸續入市，屆時，北京樓市供應短缺的現狀也將得到有效緩解。

　　(作者：張達)　　(出處：中財網 2017年06月26日)

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河北固安炒房客開始拋盤 降價20%仍無人問津

東方財經網 2017-06-27 23:46:49 來源：

經記者調查，北京周邊房價明顯回落，固安房價下跌在20%-30%左右。房價下跌，打擊了炒房者、投機客，這無疑是有利於房地產市場健康成長的。今日，本報聚焦北京周邊房價下跌，希望提供有益的價值參考。

4年前，王先生（化名）提着行李，走在高樓環繞卻空無一人的固安街道上，新公司註冊在了固安，至於員工，只有王先生一個人。

彼時，在京津冀一體化的驅動下，在北京買不起地也租不起廠房的企業，都在向固安走。表面上看，似乎隨着產業的外遷，會有一大批人湧入固安。但現實卻是，產業落地尚未帶來大量的人口轉移，固安的樓市卻開始了迅猛的膨脹式發展。

時至今日，王先生的家依然在北京，一個星期，4天在固安，3天在北京。至於王先生的公司，發展至12個人，其中4個侍安本地人。而固安的房價則已經從每平方米約6000元猛增至2.5萬元左右。

接開發商盤的人，多數是投資客。時至今日，接投資客盤的人，仍然有投資客。

房價瘋狂的上漲，發生在2016年。下降，則發生在今年3月下旬環京樓市被嚴格限購之後。

“少數投資客在房價高點時成功出逃，多數人現在依舊僵持觀望。平均來看，限購後到現在的3個月時間內，固安二手房每平方米約下跌3000元，至於個別急於出讓的業主，每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房中介門店中，僅有的兩位店員向記者透露，現在買房的人多數侍安本地的剛需，之前捂着不賣的投資客現在有不少急於賣掉的，但成交並不容易。

部分二手房降價逾20%

一家鬧市中的中介門店，下班時間，僅有兩位店員，各自看各自的手機。夏日的熱風，對面餐館的吵鬧，似乎都傳不到這裏。儘管牆上掛着全固安的樓盤圖，小區名稱密密麻麻，但卻幾乎沒有客戶願意跟他們走進其中的小區，去看房談價，更不要說達成交易。

“現在一個月，一家店大概就能賣4套房據記者，3個月多月前，一個月能賣10套-20套。至於現在的房價，多數在1.7萬元/平方米左右。

伴隨着成交量的急劇下滑，市場預期逆轉，原本每平方米直逼2.8萬元的新房住宅市場供應也不再集中，限購前傳導至二手房市場的大量投資需求不再活躍。

相反，2013年至2016年下場的不少投資客一改限購前的惜售態度，離場的情緒顯得愈發著急，紛紛拿出房源來掛牌銷售，且甩賣力度越來越大。

“有一個好處，就是從限購前沒什麼房子可賣，到現在業主拿出了更多的房子賣，要比限購前大概多出2倍的房源。”男店員向記者如是透露，但限購特別嚴格，外地人有資格買房的人太少了，儘管價格一再下降，接盤的人也很少。

該男士進一步向記者透露，在紫荊花園小區，有一個女業主領頭的炒房團，2014年前後，以每平方米6000元-7000元的價格，買了數套房子。前一段，以每平方1.9萬元賣了一套房。最近，這位女業主又拋出了該小區同樣戶型的一套房，報價僅為每平方1.5萬元，現在還沒有賣出去。

換言之，同樣戶型和面積的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超過20%，依然無人問津，市場還在觀望。

上述女店主也向記者兜售稱，有一個有房本的91平方米的兩居戶型，按照限購前市場的正常價總價是210萬元，現在140萬元業主就能賣，現在就可以帶你去看房。

換言之，這套房總價降了70萬元，單價則降了8000元/平方米，降價幅度超過34%。

“還有一個小區，以前正常的成交價約為1.8萬元/平方米，現在業主報出了1.2萬元/平方米的價格甩賣，現在也還沒有賣出去。” 上述男士進一步向記者透露，現在的固安二手市場，房子可以稱得上是甩賣了，市場預期急轉直下，手握數十套房源的投資客都在着急離場，但即使是市場真正有資格買房的剛需一族，觀望情緒也很濃，這些投資客脫手並不容易。

投資客急於離場

在實地調查採訪中，記者獲悉，進入固安的投資客可謂是分批進入的，多數都來源於北京外溢的投資和居住需求。2014年前後，進入固安買房的投資客多投資兩居戶型，一般是80平方米-90平方米之間，總價在60萬元左右，單價多數在每平方米6000元-7000元之間。而2015年至今，進入固安的投資客依然青睞兩居戶型，但少則以每平方近萬元的價格買入，多則以單價突破每平方2萬元的價格進入固安樓市。

值得關注的是，新房一直侍安樓市的主力，二手市場活躍度一直不高。但對於固安的二手中介來說，2016年底至2017年一季度是其真正的黃金時期，彼時，固安充斥着400多家二手門店。而在這一輪的換房中，早期進入固安的投資客有一部分真正實現了高位套現。

正如上述男店員向記者所透露的一樣，在以6000元/平方米價格進入固安樓市的炒房團中，即使以大量低於當前市場均價水平的價格出售，利潤也相當豐厚，因此這批投資客正在抓緊套現。而高位入場的投資客，有一部分則是被套住了，畢竟，在固安，一手、二手房房價倒掛現象極少，新房價格普遍高於二手房，因此這些投資客只能選擇暫時觀望，寄望於能有新政策出台，再次刺激房價上漲。

然而，在這個二手房流動性差，新房經歷瘋狂上漲又開始沉寂的市場里，扭曲的、違規的交易開始攪動市場。

“如果你是外地人，沒有在固安買房的資格，過去補繳社保的灰色操作手法基本不能再用了，但還有辦法能夠買到房。”一位熟悉當地市場的消息人士向記者透露，購房人、業主和中介簽署三方協議，然後有關人士開始幫助業主打通在固安繳納社保的通道，從現在開始繳納最低社保，三年後過戶。

至於這種交易帶來的違約風險，有膽子的投資客並未怯場據記者透露，即使現在固安二手市場的交易量驟減，中間依然有一些投資客是運用這種方法買房的，對於個別中介門店來說，5單交易中可能出現2單類似的交易。

也就是說，早期投資客甩賣部分房產，急於離場，但即使接盤者很少，依然有投資客再次入場。對於環北京樓市來說，固安可謂承接北京外遷產業較為集中的地區，但似乎充斥固安樓市的，依然是那些投資客。(.證.券.日.報.)

　　(出處：中財網 2017年06月27日)

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北京9成房產中介“零成交” 經紀人月收入僅兩千多

東方財經網 2017-06-27 23:46:50 來源：

中介經紀人趙勇正經歷着入行以來最難捱的一刻：每月兩千多元的工資，連房租都不夠。

“3・17”新政后三個月，他一單都未談成。和他一樣陷入窘境的，還有不計其數的經紀人和中介門店。來自雲房數據與北京房地產中介協會的數據显示，目前近9成的中介都面臨“零成交”。前所未有的生存考驗，也預示着邁入“二手房時代”的北京樓市，將迎來中介行業的深度洗牌與變革。

炒房客被擠走 中介門店冷清

被認為是“旺季”的周末，趙勇準點上班。一連串推廣電話打出去，還是只能閑坐着。“客戶也不願意來看房，大多都是問幾句，繼續觀望等降價。”

房屋中介門店的冷清，呼應着“3・17”新政后北京二手房市場的急劇降溫。伴隨着首付門檻的抬高，以往踏破門檻的炒房客正被“擠”走。“現在來看房的，基本都是剛需或者改善性剛需，對房價的承受能力有限。”趙勇說。

2017年5月，北京市二手住宅共成交10801套，環比下降約4成，逼近1萬套的“警戒線”。

“新政執行的3個月里，我一單也沒成交。”實際上，趙勇所在的中介“大區”，5月份也僅成交一單，大部分門店都沒有業績。

根據云房數據、北京房地產中介行業協會聯合發布的5月北京房產中介成交報告，總共1萬餘套二手房成交中，通過中介公司進行的為8215套。截至5月31日，北京市備案中介機構數量達到3234家，其中僅有375家中介機構在5月份有二手住宅交易記錄，佔比僅為11.59%。也就是說，近9成的中介都面臨零成交。不僅如此，中介機構的各項指標都在走下坡路。2017年5月，北京鏈家新增房源與客源比3月分別下降50.8%和62.8%，處在2012年以來的歷史低位。

薪酬大跳水 兩成經紀人離職

低迷的成交量直接反映在了經紀人的收入上。

趙勇最近每月工資只有2000多塊錢，僅有底薪。這與他3月份小三萬元的工資相差了十幾倍。而記者也從多家中介門店了解到，一些經紀人在樓市火熱時，月工資甚至能夠接近十萬元，如今跌至幾千元的“保本兒”工資。

中介經紀人的收入大多與成交業績的傭金掛鈎。成交的單數越多、每單的成交傭金越高，經紀人到手的薪水也就越高；反之，如果成交量降為零，經紀人的薪水也就只能依靠底薪。

“好不容易成交一單，結果買家首付不夠違約，我到手的業績又退了回去。”鏈家一經紀人小劉說。由於經紀人需要向合作網站支付端口費，如果成交業績不夠，經紀人可能得倒貼錢。

“月成交量1萬套可以看做是北京二手房市場的分水嶺。”亞豪機構市場總監郭毅分析，如果月成交量低於1萬套，就很難“養活”市場上目前的中介隊伍。

記者調查發現，部分經紀人已經離職和轉行。“這個行業沒有休息日，很少有自己的時間，高收入時還能維持，如今收入走低，也就沒必要繼續撐着了。”一位剛剛辭職的經紀人對記者說。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥解釋，一些資歷老的經紀人還能有資源和“老本兒”可以維持；如果是新人，收入變低就很容易轉向其它職業。“粗算一下，北京10萬中介經紀人中，大約已有20%離開。”

數百家中介關張 閉店潮再現

如果算上因為治理拆牆打洞和違規代理等原因被關停的中介，北京至少已經有幾百家中介關店。

歷史驚人地相似，2011年調控收緊時也遇到了中介閉店潮。

北京房地產中介行業協會向記者提供了一份房屋中介備案數據，伴隨着去年樓市的火熱，新增備案經紀機構為465家；今年“3・17”新政前，也依然增加了79家。“現在中介門店有一定的過剩，擠泡沫是可以預見的，中介行業優勝劣汰的效應會比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。

在樓市火爆期，中介推波助瀾的行為廣受質疑，並不僅僅是打騷擾電話、貼小廣告那麼簡單。5月初北京市住建委披露，由於違規代理“商改住”、炒作“學區房”等原因，520家中介機構及門店被查處，另有138家中介門店自行關停。

“希望此輪樓市調整，能倒逼中介反思發展模式，進而調整企業戰略和服務模式，讓中介行業能以規範有序的新形象贏得消費者信任。”嚴躍進說。

　　(出處：北京日報 2017年06月27日)

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交易寒冬 北京二手房繳稅量驟降三成多

東方財經網 2017-06-27 23:46:51 來源：

在本市今年強力調控下，北京房地產市場呈現“五連陰”與“量價齊跌”。記者昨天從本市地稅部門獲悉，“317新政”出台後，3個月來北京市地稅局共受理存量房交易繳稅業務57000多筆，同比減少了三分之一。

東城地稅局相關負責人告訴記者，九年一貫制學校學區房雖然貴為熱點中的熱點，卻也受到了本市房控新政的較大影響。東城區可以直升市重點中學171中學的青年湖小學學區近年來一直是東城區的交易熱點，不過近期其位於某小區內的房屋成交均價已經降至每平方米12萬元左右，比新政前下降了12.3%，議價空間高達一成多；而同樣位於其學區內的另一小區，“317新政”實施以來成交量僅為個位數。東城地稅部門預計，在未來的一段時間內，存量房交易量將繼續呈減少趨勢，存量房交易稅收與同期比將持續減收。

二手房市場降溫的情況也發生在了海淀區。海淀區地稅部門分析，北京樓市調控力度進一步升級，認房又認貸、二套房首付比例提高、個人所得稅或社保必須連續繳納60個月等政策出台，隨後有關部門又針對學區房、離婚購房、商用房等進行了一系列補充要求，是導致個人二手房成交量顯著下降的原因。

“新政出台之後，我們的業務量確實下降很多。4月份以來的簽約量、新增客源量還有客源看房量這三項主要指標數據，全都下滑了三成以上。”在位於來廣營的朝陽區地稅局納稅服務大廳，一家中介機構的工作人員告訴記者，“原來我們的門店都擠滿了購房者，現在來諮詢的客人已經大幅減少了。”

　　(出處：北京日報 2017年06月27日)

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5月房價地價比幾近觸底 房企直面盈利壓力

東方財經網 2017-06-27 23:46:51 來源：

臨近6月底，房企又進入衝刺半年業績關鍵時間點，已有多家機構與多名業內人士判斷今年下半年，房地產分水嶺將出現。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業績，短暫狂歡背後是調控深入、多個項目不得不延遲開盤，面臨整體盈利壓力。

另一方面，國家統計局數據显示，5月份全國房地產新開工面積為16939 萬平方米，同比增長5.2%，增速較上月下滑4.9個百分點。

東方證券分析師竺勁分析認為，近幾個月來房地產開發投資增速持續放緩，主要由於去年基數較高。目前房價地價比已經接近歷史較低的位置，部分開發商開始延遲新開工並適當拉長施工時間來緩解盈利壓力。他預計6月份新開工面積增速將繼續收窄。

房價地價比接近歷史新低

東方證券研究所的統計數據显示，從2015年1月到2017年5月，房價地價比整體呈現波浪式下滑態勢。其中房價地價最高的時候在2015年2月、2015年5月；房價地價最低的時候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房價地價比又接近於去年11月的低位，5月則略有回升。這反映了房價走低同時地價成本上漲的市場環境。

億翰智庫數據显示，近兩年，北京房價地價比高峰在2015年2、3月，分別為2.88、3.23，5月為5.30；2016年11月僅為1.33；到了今年前三月有所上揚，4月為1.62，5月為1.37。上海房價地價比高峰出現在2015年1、2月，分別為6.12、5.83；5月為13.43；今年3月，上海房價地價比跌至2.12。

二線城市相對有滯后性，比如杭州，房價地價比最高峰出現在2015年5月，為9.02；2017年3月跌入谷底，為1.07。

去年調控在控制房價上漲與高價地的產生這兩方面都具有實效，因此才會出現去年底明顯的房價地價比下調，以及今年以來的低位徘徊。

表面上看，房企在上半年銷售增速略有回升。5月全國商品房銷售面積同比增長10.2%，銷售金額同比增長14.1%。單月銷售增速的抬頭主要是因為去年同期的基數較低。

竺勁認為，目前市場兩大表現是有原因的：整體銷售動能仍在下降，限購限貸對需求產生了較為明顯的影響；投資增速收窄，房企到位資金增速持續放緩。

5月份房地產開發投資額單月同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降，房企資金來源增速同比增長4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中購房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；泛房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

去年以來，購房款佔總資金來源的比重就超過一半，房企資金回籠主要依賴於銷售回款。隨着限價、限簽等調控政策的加碼，購房款增速已經連續三個月下降。同時房企融資渠道的監管仍未放鬆，開發商的資金壓力增大，投資增速承壓。

資金面收緊下分水嶺將現

竺勁認為，與上一輪全行業增速較低的邏輯不同之處在於，目前房地產行業集中度的大幅提升主要是來自於龍頭房企的內生增長。在政策環境較緊的背景下，龍頭房企在融資和規模擴張方面具有先天優勢。

投資增速收窄，房企到位資金增速連續兩個月出現下滑。5月份房地產開發投資額為9863億元，同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降。5月份全國土地購置面積為 2052萬平方米，同比增長0.0%，較上月下降了11.4個百分點。房企到位資金為 11768億元，同比增長 4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

中信證券6月22日發布研究報告指出，三四線城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷售透支的衝擊。一二線城市由於此前網簽管制，新房項目定價比二手更低，因而未來新盤推貨時去化率有保障。從城市分佈來看，幾家大房企策略不一樣，未來幾年保持穩定的城市分佈數量，擴大每個重點城市的市場佔有率，可能要比增加城市數量更加重要。

一個明顯的趨勢是：銷售增長大幅低於預期。政策調控嚴厲程度超出預期。利率出現明顯上升。近期21世紀經濟報道記者走訪了上海周邊的花橋鎮，發現限購之後這裏的項目銷售速度有明顯放緩，售樓處人流也不再有人擠人的現象，觀望買家增加。而放緩開發速度也成為當地房企的主要應對策略。限價、限簽對開發商的推盤節奏和資金回籠有較大影響。某全國知名房企去年下半年在花橋所拿高價地，其售樓處至今仍未開放。同樣的情況也發生在上海浦東、青浦等多個高端項目處。

事實上，從銷售增速環比來看，已經連續兩個月下降。根據融360 數據，5月份全國首套房平均貸款利率達到4.73%，已經達到一年以來的最高水平。在全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行僅剩12家，較上月減少30家。另有20家銀行已經暫停房貸業務。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析指出，從地產周期的角度看，當前政策面比較緊，資金方面的獲取壓力也開始增大，所以部分房企可能會有意識地放緩投資節奏，這也是為了把控成本。當然對於地方來說，從補庫存的角度看，尤其是一些高房價的城市，尤其是要鼓勵房企积極新開工等。

另一方面，三四線城市的銷售催化動力其實也在開始減弱。從城市結構上看，東部、中部、西部地區銷售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預計， 6 月份東部和中部的增速將回落；西部地區作為城市能級最低的區域，銷售增速也開始收窄。

　　(作者：唐韶葵)　　(出處：地產人)

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上市房企今年逐步壓縮地產業務

東方財經網 2017-06-27 23:46:53 來源：

6月15日，上市房企銀億股份(000981）發布重大資產重組草案，邦奇集團注入上市公司事宜終於塵埃落定，未來這家房地產公司，其主業還包括先進的製造業。

《金證券》記者注意到，銀億股份的選擇並非個案，今年以來134家A股上市房企中，至少有10家發布類似公告，或併購其他行業資產、或參股擁有金融牌照類企業、或积極設立產業基金延伸投資觸角。

80億裝下邦奇集團

根據銀億股份6月15日重大資產重組草案，公司擬向寧波聖洲發行股份購買其持有的東方億聖100%股權，標的估值為79.81億元人民幣。本次交易完成后，公司將持有東方億聖100%股權，並將通過東方億聖持有邦奇集團相關資產。

《金證券》記者注意到，收購標的去年就已經是銀億股份大股東名下資產，此番不過是將收購標的裝入上市公司中。

需要提及的是，今年1月銀億股份收購了全球第二大獨立生產氣體發生器生產商美國ARC集團，此番收購的邦奇集團則是全球知名汽車自動變速器獨立製造商。

接連收購后，銀億股份也開始高調宣稱，公司未來將實行“雙主業戰略”。

6月23日，《金證券》記者在南京見到銀億股份總裁王德銀，王德銀回應，公司進入高端製造業並不意味着今後不再做房地產業務了，“這是企業轉型升級必須要做的，一方面积極響應國家走出去戰略，參与海外併購、高端製造業，另一方面通過學習這些企業成熟的技術和管理，優化財務結構，支撐房地產業務進一步發 展。”

超10家發布轉型公告

銀億股份並非個案。《金證券》記者注意到，今年以來134家上市房企中，至少有10家發布類似公告，或併購其他行業資產、或參股擁有金融牌照類企業、或积極設立產業基金延伸投資觸角。

在這些企業中，又出現兩種情況，一種是直接剝離房地產業務；一種雖然积極涉足其他行業，但仍然保留房地產業務。

前者諸如，5月15日中茵股份(600745,股吧)(600745)擬將公司名稱變更為“聞泰科技股份有限公司”，主營業務由房地產變更為計算機、通信和其他电子設備製造業。後者則如銀億股份、華髮股份(600325,股吧)(600325)等。華髮股份在5月13日公告中提及，全資子公司珠海（樓盤）（樓盤）華髮華宜將涉足文化傳媒。

未來將成行業趨勢

“上市房企的這一選擇，離不開房地產市場自身的原因。”面對越來越多的同行做出“雙主業”甚至“多主業”的選擇，南京本土一家房地產公司副總在接受記者採訪時直言。

《金證券》記者查閱公開數據看到，2016年房地產市場的火爆，成就了眾多房企的靚麗業績。134家上市房企，2016年合計實現營業收入1.6萬億元，同比增長31%；合計實現凈利潤1324億元，同比增長41.6%。

但細看這一業績，可以發現，只有少數幾家龍頭房企業績增長搶眼。134家A股上市房企中，只有三家營業收入突破1500億元，營業收入處於100億-500億的上市房企僅有23家，營業收入處於50億-100億元的有24家，剩餘80家上市房企的營業收入均在50億元以 下，還有些不足千萬元。

這就使得今年開始，不少小的上市房企直接剝離房地產業務，排名中等的上市房企開基本都在謀求轉型。

“拿中茵股份來說，雖然去年業績增長不錯，但增長的主要貢獻來源於通訊類業務，房地產業務逐漸壓縮。”上述房企副總表示，這應該算是一個行業信號，未來大部分房企將會選擇在其他產業上發展。

　　(出處：金陵晚報 2017年06月27日)

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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北京七成二手房繳稅網上審 排隊時間減少80%

東方財經網 2017-06-27 23:46:53 來源：

“來了就是刷卡交錢，其他什麼事都不用操心了。”昨天，市民林先生在朝陽地稅局八所的納稅服務大廳只花了七八分鐘，就把購房契稅交完了，這讓以前買過房的林先生感慨自己的“經驗”已經成了老黃曆。從6月起，本市全面推行個人存量房交易網上預審制度，記者從朝陽區和海淀區兩大房產交易熱點區域的地稅部門獲悉，目前約七成的二手房繳稅都已經是網上預審，實現了“讓納稅人多上網少跑路”。

“實行網絡預審制，買賣雙方不僅減少了往返跑的煩惱，而且在大廳排隊等候的時間也由原來的40分鐘縮短至現在的七八分鐘，真正實現了納稅人辦‘輕鬆稅’。”朝陽地稅局相關工作人員說。

網絡預審既節約時間，審核通過後網上又可以直接看到應該繳多少稅，購房者既免得被一些不法中介忽悠，又能提前備好銀行卡與錢，心裏更有底兒；納稅人還能網上預約辦理地點和辦理時間，一趟齊活兒，乾淨利索。

地稅部門相關負責人透露，個人存量房業務全面實行網絡預審制就是為最大限度減少納稅人辦稅等待時間，地稅藉助“互聯網+稅務”模式推出了這一新政。對於市民來說，只要登錄市地稅局官網下載“個人存量房交易稅收征管系統”，按要求錄入買賣雙方涉稅信息、拍照上傳相關資料並提交審核即可。

在提交后5個工作日內，地稅機關可完成網絡預審，並以短信的形式提醒納稅人查看結果。審核通過的納稅人即可預約辦理時間並就近選擇辦稅地點，屆時買賣雙方只需攜帶上傳資料的原件及複印件即可完成繳款開票。

值得一提的是，上網不便的納稅人也可通過在辦稅窗口提交涉稅資料的方式，享受網絡預審服務。網上已經約好的市民可以隨時修改預約日期，萬一有事或者天氣不好不想來，可以隨時重約。由於放號量加大，市民通常能再約上次日的號。而在過去這種情況往往再約上號就得一周之後了。

新政實施以來，海淀區從6月1日以來有房產交易千餘筆，其中三分之二為網上辦理。同期朝陽地稅的網上辦理數量更是有2000多例，極大方便了納稅人，徵收大廳內人滿為患的情景也一去不返。

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網絡預審制流程

納稅人需登錄“北京市地方稅務局”官方網站，下載“個人存量房交易稅收征管系統”，按要求錄入買賣雙方涉稅信息、拍照上傳相關資料並提交審核。稅務機關會在提交后5個工作日內完成網絡預審，並以短信的形式提醒納稅人查看預審結果。納稅人可在該系統查看審核結果，資料不齊可按照提示補充提交。審核通過者則可預約辦理時間並就近選擇辦稅地點。屆時，買賣雙方只需攜帶上傳資料的原件及複印件即可完成繳款開票全流程。

上網不便的納稅人，也可繼續選擇在稅務機關辦稅窗口提交涉稅資料，由稅務幹部代為採集上傳，同時預約5個工作日後的辦理時間和辦理地點，享受相同的網絡預審服務。

　　(出處：北京日報 2017年06月27日)

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黃奇帆：營改增減稅應該為實體經濟服務 而非房地產

東方財經網 2017-06-27 23:46:54 來源：

新京報快訊(記者 王姝)26日上午,全國人大常委會分組審議《2016年中央決算報告》、《2016年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》、《關於2016年中央決算草案審查結果的報告》時,全國人大財政經濟委員會副主任委員黃奇帆提出一個問題:“營改增”減稅的重點應該是為實體經濟服務,而非房地產。

黃奇帆表示,《2016年中央決算報告》中提到了去年“營改增”為企業減稅減負的成果,去年全年,營改增減稅總量是5736億元,其中5月至12月一共是4889億元,分了三塊:房地產、金融這一塊減了1747億;製造業減了1486億;現代服務業、信息技術服務業、交通運輸業減了1656億。

“總的看來覺得效果不錯。但是再一分析,在房地產、建築業、金融服務業中的1700億當中,房地產要佔1000多億,金融業因為沒有什麼進項要抵扣的,金融服務業‘營改增’具體配套政策還在研究制定中,所以去年金融業的減稅抵扣並不多,主要體現在房地產”,黃奇帆說,“我了解過一些房地產商,從小到大,大的一年銷售幾百億房產的,小的十幾億的,跟他們的經理聊這件事,他們一般都表達了差不多的情況,房產商過去營業稅收占銷售額的5-6%,‘營改增’以後這一項減了1.5%,也就是房產商‘營改增’減稅相當於減少了四分之一”。

黃奇帆分析說,“100多萬億的工業製造業銷售值,實際上製造業減了1000多億,千分之一而已,減負是微乎其微的。在整個結構中,去年5至12月4800億,有1000億減了房地產,稅務結構的優惠重點傾斜20%是在房產,數學模型是一刀切的,房地產中抵扣面大”。他強調,“如果營業稅‘營改增’,重點結構性傾斜在房產上,這跟我們治理脫實就虛,轉向脫虛就實,傾斜製造業、傾斜勞動密集型服務業或者戰略性新興產業中的服務業的初衷是相悖的,‘營改增’減稅的重點應該為實體經濟服務”。

　　(作者：王姝)　　(出處：新京報 2017年06月27日)

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治理樓市＂雙合同＂必須嚴管重罰 肅清樓市亂象

東方財經網 2017-06-27 23:46:55 來源：

據報道，新一輪樓市密集調控的效果，在官方房價統計數據中逐漸呈現，一二線熱點城市樓市基本穩定，房價平均漲幅繼續回落。不過，一些地方出現了部分開發商通過“雙合同”規避限價政策，使得房價明降暗升。

不少網民表示，“雙合同”這種“假限價”的做法，無視相關法律法規，擾亂了市場秩序，削弱了調控效果。網民建議，開展房地產市場集中整治行動，對垄斷房源、操縱市場價格、誤導市場預期等各種擾亂市場秩序的違規行為加以嚴管重罰，從而規範市場秩序，肅清樓市亂象。

所謂“雙合同”，就是兩份合同，一份是需網簽的購房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來的金額才屎房總價，而裝修合同金額不能貸款，需與購房合同中的首付款一併支付。

網民“湖州”稱，一些樓盤仍存在強制搭售、捆綁銷售等現象，必須查處擾亂市場秩序的樓盤，對發現的典型違規案例及時進行、通報。

也有業內指出，“雙合同”之所以重現江湖，一方面是因為限價政策壓低了開發商的銷售利潤，開發商不甘高價拿地后做虧本買賣，於是採取了這種變通辦法；另一方面是因為地方監管不嚴，在限價的同時睜隻眼閉隻眼，甚至默許這種做法。

網民“江湖時光”表示，應開展房地產市場集中整治行動，重點整頓垄斷房源、操縱市場價格、誤導市場預期、提供虛假證明、擾亂市場秩序等違規行為。對違規的中介機構和從業人員，採取責令限期整改、記入信用檔案、罰款、取消網上籤約資格等措施進行處理。

也有網民表示，穩房價重在穩預期，而穩預期的關鍵，在於規範市場交易行為。因此，對不良中介的種種亂象，必須加大日常監督檢查力度，採用巡迴檢查、合同抽查、受理投訴等方式，約束開發商和中介行為；更要建立從業人員的信用檔案制度，將不良中介及員工納入其中，形成黑名單。只有嚴管重罰，才能規範中介服務，肅清樓市亂象。

　　(出處：經濟參考報 2017年06月27日)

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開發商開打存量之戰

東方財經網 2017-06-27 23:46:54 來源：

廚櫃做滿了三面牆，灶具、水池各有幾組，中間是巨大的島台，外面一間是餐廳，幾套餐桌依次排開。這不是樣板間，而是筆者在北京市區看到的熊貓公寓里的公共廚房。除了公共廚房，這個長租公寓還包含無人超市、咖啡休閑、陽光健身區、烘乾熨燙區、快遞收發等免費服務。如果需要，租戶還可通過專屬APP在手機上點一份夜宵。

這一類新興的居住產品如同新天地，吸引了萬科、龍湖在內的一線開發商進入。原因很簡單，伴隨着2016年的喧囂散去，動輒1000億、3000億的規模故事講到尾聲。當拿地、開發、銷售、再拿地的增量發展模式遠去，開發商便不得不面對迎面而來的存量戰場。

一組數據反映了行業現實。今年一季度,全國住宅合約銷售額同比增長 20.2%,增速低於 2016 年第四季度的 22.5%。來自交通銀行金融研究中心的最新數據是，今年5月，房地產成交和房企到位資金增速繼續回落，開發投資增速首次剎車。該中心預計，下半年房地產調控政策難有明顯鬆動，市場成交同比持續放緩，到位資金增速將繼續縮窄，房貸利率可能明顯上調，開發投資增速將步入下行階段。

如果說增量發展臨近天花板，那麼在存量的新戰場，開發商們又該如何佔據有利位置?首先，一些前瞻的企業看準了存量住宅市場，一方面积極試水前述的長租公寓，一方面試圖分享二手房交易的蛋糕。今年1月9日，一直對投資鏈家興趣甚濃的融創中國宣布，斥資26億元占鏈家6.25%股份。隨後的4月，萬科也確認通過增資事項以人民幣30億的價格獲鏈家股權。從鏈家旗下的鏈家研究院公布統計數據看，二手房交易的確存在巨大的想象空間2016年全國新房交易額約10萬億，二手房交易額約5萬億，佔據半壁江山。

其次，沉澱在各個城市中的商業地產正等待被喚起。這一領域有更多主體在參与。開發商、境外機構、人民幣基金，險資，都在試圖通過併購、改造、運營從寫字樓或購物中心上獲利。據世邦魏理仕(CBRE)統計，2016年中國可投資商業地產規模達3.4萬億美元，排名全球第二，但交易活躍度仍然偏低，正處於從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。但該機構預計，2025年前後中國可進入中等流動性階段，投資市場進一步成熟。作為參与主體，保險業未來潛力巨大，房地產私募基金加速發展，開發商增持投資性物業，境外投資者穩中有進。

的確，不少開發商在增持投資性物業。以最近兩個月的交易為例，5月，瑞安將重慶天地79.2%股權以41.33億元對價出售給萬科。6月，融創中國宣布接手重慶江北嘴國際金融中心項目。一家來自深圳的益田集團則被曝參与北京東直門項目開發。

從趨勢上看，商業地產投資大幕開啟， 城鎮化、一帶一路、消費升級的宏觀背景下，商業地產投資將逐漸邁向成熟期，存量資產價值將得到進一步挖掘。與此同時，資本的催熟效應也將顯現出來房地產金融產品日漸豐富、資本賬戶開放等宏觀層面的制度性紅利，也將進一步刺激存量資產投資增長。

然而，市場成熟的還有一個先決條件，就是專業的資產運營管理能力，倘若這部分能力缺失，資產還將是失血的空間。放眼當下，人跡罕至的購物中心、開業率極低的街區商業、物管混亂的寫字樓比比皆是，甚至在大城市的核心區，也常常見到這類暮氣沉沉的殭屍樓宇，因缺少人氣而毫無活力活效率，空有形骸，盤踞在核心地段侵蝕社會資源。

資產本身不會生長、更新，資產的活力與運營它的主體有關。在商業地產投資主體中，開發商在設計改造、招商、物管方面水平參差，整體與歐美、香港等成熟市場存在巨大差距。甚至有些開發商對資管的理解，還停留在翻新玻璃幕牆、改造洗手間。當下，需要尋求資本收購、提質改造的商業項目比比皆是，而能將他們妙手回春的運營團隊，在中國內地還寥寥可數。

商業地產是特殊的資產類別，招商、運營、物管、金融工具、退出模型，都影響着這一市場的活躍度和成熟度。只有當鏈條上的各個主體成熟起來、銜接起來，商業項目才能盤活，形成投資的循環。如果說地產基金正從融投平台追求投融管退平衡發展，那麼對想擺脫對土地資源倚賴、通過資產管獲利的開發商而言，迅速補充運營短板才是角逐存量的正確姿勢。

值得一提的是，國內也不乏在資管道路上走得較快的公司。以大悅城為例，去年10月，該公司宣布正式從地產開發向資產管理轉型，當年實現了首次管理輸出。剛過去的6月12日，這家公司又宣布與華遠合作，造次輸出品牌與管理。

期待在不久的將來，那些地產論壇上PPT里出租率從0%到98%的傳奇故事，不再都是洋案例。

　　(出處：第一財經 2017年06月27日)

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