上海萬科兩月豪擲112億買地 土地市場結構生變
東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：
9月14日，上海（樓盤）萬科32億連奪七寶閔行新城兩幅商辦地。加上8月豪擲近80億在安亭、寶山所拿兩幅宅地，萬科下半年在上海土地市場動作頻頻。
此前8月上坤、5月華髮均在七寶拿了商辦地。樓板價方面，從5月華髮25717元/平方米、8月上坤18000元/平方米，到9月萬科為18660元/平方米和19312元/平方米。按照華髮辦公自持比例為50%，而上坤和萬科分別為100%和80%，綜合來判斷地價沒有跌。
多名房企人士表示，目前上海的商辦市場處於上揚階段，上海產業結構對於寫字樓經濟有利好，浦西目前比較熱的商務區只有虹橋、前灘，因此七寶有機會成為全新商務區。這也是房企願意拿商辦地的主要原因。
兩個背離的市場
不過，上海這大半年來土地市場與住宅銷售市場的變化已非常明顯。
據上海中原地產市場分析師盧文曦透露，近期一手房成交量並無太大波動，最近兩周的土地市場卻迎來開閘，底溢價、底價成交成為主流，某種程度上穩定了市場預期。但是這種穩定背後還是和上半年有差別。從近期推盤的項目來看，去化基本都低於9折，而上半年新盤開盤都能全部去化。因此當前市場還是屬於比較脆弱，如果中途出現任何利空因素，9月可能連正常交易量也達不到。
綜合上海鏈家、上海中原地產等多家中介機構的數據显示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份環比6月成交下滑10%；8月上海二手住宅成交面積94萬平方米左右，環比基本持平，同比減少78.5%。
而土地市場則不然。1-8月上海在住宅用地持續受到政策調控背景下，商辦土地市場熱度升溫。進入8月，上海土地成交面積環比漲101%，成交金額更是漲近500%。
同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，上海下半年逐漸湧現四類房企拿地手段和方式：國有企業將旗下土儲盤活；不少地塊流入嘉定新城、張江新城等國有平台公司；打分制導致全國品牌房企、地方國企拿純宅地的機會較大；中小房企以“產業+地產”方式在虹橋商務區周邊拿地。其他類型企業比如中小型民企只有通過收併購等方式拿地。
一名業內資深人士分析認為，目前上海土地市場和住宅銷售市場已經是兩個背離的市場，這隻有兩個原因：一是重點城市的土地作為優質資產，與貨幣流動性相比，仍然稀缺；二是大房企做大做強、行業集中度增加，有土儲才有未來。
房企拿地分化
中估聯研究總監顏莉分析認為，上述現象表明，存量房時代，房企的競爭格局發生變化。存量房時代的到來，一方面是土地越來越少，拿地競爭更加激烈；另一方面拿地競爭從“價格競爭”變為“資質競爭”。
中估聯數據近期的《2017年上半年開發商布局風險和開發風險分析》報告显示，目前開發商的整體拿地布局上呈現四種風格：布局积極型、綜合穩健型、開發激進型和綜合保守型。從拿地的優勢來看，具備資本優勢的大型房企轉戰二三線城市，如碧桂園和恆大，而具備資質優勢的地方國企則轉向具備政策導向意義的租賃市場。前者屬於布局积極型房企，而後者則為綜合保守型房企。
上述業內人士也指出，未來布局积極型房企必然會在傳統的房企盈利模式下依靠規模擴張獲得利潤，在新型城鎮化建設以及“一帶一路”倡議的大背景下，這種模式依然會在較長的一段時間內具有競爭優勢。綜合穩健型房企的戰略重點是在全產業鏈上進行總體規劃，如萬科、龍湖、旭輝，已開始布局租賃市場、物業服務市場。
顏莉指出，綜合穩健型房企多為區域性的房企，如上海地產、雅居樂等，其特點是精耕細作，而不是大規模擴張。這類房企能結合地方市場需求，也具備一定的發展優勢。而開發激進型房企目前處境較為尷尬，這類開發商大多靠價格競爭拿地，且所拿到的地塊往往是高總價和高溢價率的地塊，未來開發的風險非常大，如果不在戰略上考慮分散投資或者房地產其他產業鏈的布局，其競爭優勢會逐漸喪失，發展空間也會越來越小。
此外，根據中估聯數據對我國房企營業收入的統計，房企的集中度在不斷提高，今年上半年營收排名前20的房企的營收佔全行業的比重已經超過三成。
這意味着，中小房企未來的發展不容樂觀。目前看來，中小房企只是拿地困難，無米下鍋；未來就舒模進一步萎縮，如果不進行戰略轉型，在存量房時代全面到來時會被迅速淘汰。
(出處：21世紀經濟報道 2017年09月15日)
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