二線城市佔領漲幅榜 房價上漲“四小龍”隱現
東方財經網 2016-08-20 21:57:55 來源：
導讀：事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。
房地產市場成交量的降溫，正在帶動房價漲幅出現頹勢。 國家統計局18日發布數據显示，今年7月，全國70大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價格環比上漲的城市比上月有所減少，環比下降的城市數量增多。總體而言，70城市房價繼續向高點攀升，但平均漲幅連續三個月出現收窄。其中，二線城市漲幅明顯，並全面佔領漲幅榜。 此前的一天，上海市靜安區的一宗住宅用地以110.1億元的價格拍出，可售樓麵價超過14萬元/平方米，打破了中國土地單價紀錄。 在資產荒的大背景下，房地產市場的“吸金”能力愈加強大。分析人士指出，儘管房地產市場已進入下行周期，但若經濟形勢難有明顯改觀，這種“吸金”功能將會極大對沖房價增速下滑的壓力。且由於錄得較好的銷售業績，房企亦缺乏降價的動力。 二線城市兇猛 統計局的數據显示，全國70個大中城市中，7月新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。 總體來看，70城市房價的平均環比漲幅正在縮小。根據中原地產的統計，7月全國70大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.72%，已連續三個月出現收窄。 國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此的解讀為，“收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市，其餘城市環比變化不大。” 但同比來看，由於去年同期基數較低的緣故，70城市新建商品住宅價格上漲6.35%，漲幅繼續擴大。 這種變化趨勢，與近期市場交易的降溫密不可分。數據显示，今年前7月，全國商品房銷售面積同比增長26.4%，銷售金額同比增長39.8%。兩者的增速同樣連續3個月回落，並創今年以來的新低。 分城市看，在上海、深圳等樓市明顯降溫后，二線城市已全面佔領房價“漲幅榜”。7月新建商品住宅價格環比漲幅前十的城市中，僅有深圳一個一線城市，且深圳以2.0%的漲幅位居末位。漲幅最高的廈門，達到4.6%，天津、石家莊、武漢、無錫等城市的房價漲幅均已全面超過一線城市。 即使佔據交易主體的二手房價格，漲幅榜前五名也分別被合肥、南京、廈門、杭州、武漢所佔據，合肥漲幅達到最高的3.2%。上海、深圳、北京則分列第八到第十位。 事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。 一線城市不再“領漲”，原因主要在於政策層面。今年3月，上海、深圳出台“加強版限購令”，並降低信貸槓桿，北京也表態打擊樓市“加槓桿”的行為，此舉導致一線樓市迅速降溫，並使得樓市資金向熱點二線城市轉移。 相比之下，雖然南京、蘇州等二線城市也在年初出台調控政策，但力度明顯不足，加之庫存告急、地王頻出，這些城市的房價也進入暴漲模式。今年7月底和8月初，廈門、南京、蘇州又出台一輪調控政策，但業界認為，其對房價的遏製作用，仍需要一段時間才能顯現。 資本向其他二線城市外溢 儘管業界普遍認為，房地產市場已經進入到下行周期，未來市場交易量下滑也將不可避免，但在“資產荒”的特殊背景下，這種邏輯正在受到挑戰。 數據显示，今年1-7月，全國固定資產投資增速為8.1%，民間固定資產投資增長2.1%，兩者均創多年來新低，差距也拉大到6個百分點。這也說明，實體經濟不振的局面正在影響投資信心，尤其是社會資本的信心。 同期，低利率的貨幣環境，則促使各路資金尋找出路，併流向相對穩健的房地產領域。根據央行發布的金融數據，7月新增人民幣貸款4636億元。從貸款類別看，住戶部門中長期貸款增加4773億元。也即，新增貸款幾乎全部流入房地產領域。 央行有關負責人指出，在經濟結構深度調整、經濟面臨下行壓力，特別是“去產能”、“去槓桿”背景下，企業總體信貸需求沒有住戶部門那麼旺盛。這也被認為是房地產市場“吸金”的原因所在。 按照多數業內人士的觀點，這種“吸金”功能，將在很大程度上提高房地產的資產價格，並對沖房價增速下滑的壓力。根據中原地產的數據，今年4月至7月，70大中城市新房價格平均環比漲幅分別為1.06%、0.86%、0.73%、0.72%，與5月和6月相比，7月的收窄幅度已明顯減小。 中原地產首席分析師張大偉還指出，由於房企在前7月普遍錄得較好的銷售業績，因此下半年可能有非常強烈的漲價需求。 這些因素都決定了，即使市場降溫，房價增速也不會出現過快地收窄。且近期福州、武漢、南寧接連出現的高價地也表明，隨着一批“強二線城市”從嚴調控，資本正在向其他的二線城市外溢，並可能推動這些城市的房價上漲。 而那些經濟不振、供應過剩的城市，則會繼續被資本遺忘，從而加劇市場的分化效應。根據統計局的數據，在7月新房價格環比下降的16個城市中，以三線城市為主，其中有6個位於東北三省，6個位於中西部地區。
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