原標題：小區里這些車位不能進行買賣
薛沛明
車位買賣是人們購房時經常遇到的事情，這裏面的法律問題可不少。
購買車位時通常會遇到兩種情況：一種是可以辦理產權證的，此類車位可以自由進行買賣交易，購買者可取得車位的所有權；而另一種，購買者取得的只是車位的使用權而不是所有權，此類車位多見於利用人防工程改造的地下車位及佔用小區共有場地的停車位，二手房購房者可以在辦理物業交割時進行車位租賃或轉交。因此人們在購買車位的過程中，一定要擦亮眼睛。
有產權車位
權屬要約定
案情回顧
小劉購買了某樓盤的房屋及車位，依法取得了房屋及車位的所有權，並辦理了產權證。后小劉與小張簽訂了《房屋買賣合同》，約定將其名下的該樓盤房屋轉讓給小張，但合同中未涉及車位的歸屬。將房屋過戶后，小劉發現小張佔用了其車位，並對外出租獲取租金。小劉多次要求小張返還均被拒絕，無奈之下，將小張訴諸法庭，要求其返還車位及非法獲取的租金。法院審理后認為，小劉與小張未就車位的歸屬進行約定，小張也不能證明購房款中包含車位的款項，因此判決小張應當返還車位及租金。
法官說法
根據《中華人民共和國物權法》規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定”。法律對建築區劃內的車位、車庫歸屬規定了約定優先原則。具有獨立產權證的車位在構造和使用上具有獨立性，是單獨的物，與房屋之間不存在主物與從物的關係。因此，此類車位的權屬應當根據當事人之間的約定來確定，而不是隨着房屋所有權的變動一同變更。
無產權車位
風險要知悉
案情回顧
小楊與女友打算購買婚房，因開發商宣稱該小區所有房屋均有配套停車位，鑒於停車難的問題愈來愈突出，小楊便毫不猶豫地選擇了此樓盤。后小楊與開發商簽訂了《房屋買賣合同》及《車位買賣合同》，並支付了購買房屋及車位的費用。房產證順利拿到后，他多次要求開發商協助辦理車位的過戶手續，均遭到對方以各種理由推脫，此時小楊才發現，自己購買的車位屬於人防車位，根本無法辦理產權證。因此，小楊到法院起訴，要求確認與開發商簽訂的《車位買賣合同》無效，並返還購買車位費25萬元。法院審理后認為，人民防空是國防的組成部分，國防資產屬於國家所有，禁止任何組織或者個人破壞、侵佔人民防空設施，因此支持了小楊的訴訟請求。
法官說法
所謂人防車位，即是由人防工程改造而成的停車位，業主僅取得車位的使用權。根據《中華人民共和國國防法》規定：“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用於國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬於國防資產。”因此，人防工程應為國家所有，產權不屬於小區全體業主共有，也不屬於開發商，開發商無權出售人防車位。同時人民防空法第五條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，開發商在依法獲得人防管理部門審批備案后，即可出租車位獲取收益。
法官提示
那麼，除了上述的人防工程車位不能買賣外，小區里還有哪些車位不能進行買賣呢？
1.小區的公共空地或者綠地車位。由於小區公共區域的土地使用權歸全體業主，因此開發商無權出售敞開式地上車位，這類車位可以由業主大會授權業委會委託物業租給業主使用，扣除必要費用后歸入小區維修資金。
2.無約定的地下車位。如果地下車位建築面積未分攤，且開發商單獨取得車位產權的，開發商可以對購房人出售產權，但此類地下車位預售時應當首先滿足小區業主的需要。同時，在《房屋買賣合同》中，開發商也需要申明地下車位的產權屬於單獨轉讓，不隨房子一起買賣。
3.已被公攤的地下車位。如果地下車位已作為公攤面積被小區業主分攤了，那麼開發商無權出售。這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬於小區的配套設施。
（作者單位：北京市石景山區人民法院）
(責編：孫紅麗、畢磊)【其他文章推薦】
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