京城學區房上演春之狂躁

京城學區房上演春之狂躁

東方財經網 2017-03-16 21:53:43 來源:中國證券報

經過2016年一輪猛漲后,2017年的北京二手房尤其是學區房房價走勢更加引人關注。中國證券報記者了解到,春節過後,北京不少學區房迎來一輪猛漲,一些知名學區房上漲10%以上。有中介人士甚至表示,單價低於12萬元/平方米,都不能算是學區房。

業內人士介紹,每年的5月1日是北京開始採集小學生入學信息的時間點,這意味着適齡兒童家庭需在5月1日前完成所在學區房的落戶,因而每年春節前後都是學區房成交的高峰期。另外,受金猴年和放開二胎政策的影響,2016年北京地區新生兒出生數量超過30萬人,不少家長未雨綢繆,在孩子出生時就參与到搶房大軍,使得學區房更加緊俏。

專家提醒,購房者不僅要關注房源和房價,還應關注該學區學校的招生政策等信息,合理評估風險。

學區房異軍突起

中國證券報記者近日走訪西城區德勝學區了解到,該學區內一套學區房已由年前的12萬元/平方米上漲至15萬元/平方米。

除了價格高,學區房的成交量也遠高於其他二手房。一位經紀人對記者表示,其所在的營業廳一位業務員2月份就在德勝學區內成交了4套二手房。而在安德路,短短300米的距離內就有五家房產中介,足可見附近的房市**程度。

據房產經紀人介紹,通常而言,重點小學學區內的房源才算學區房。自2015年北京採取就近入學的政策以來,此類學區房價格飛速上漲,短短兩年間已翻了兩倍。

學區房的房價要遠高於同等條件的非學區房。例如,東城區各小學之間教學水平差異較大,學區房與非學區房之間的價格差異明顯。重點小學的學區房價格大多漲到13萬至15萬元/平方米,而其他同等條件的非學區二手房的價格普遍只有9萬元/平方米左右。

同時,房價也會根據對應學區的不同而有所波動。“家長在選擇學區時會考慮諸多因素。”一位經紀人在向中國證券報記者介紹德勝學區的小學時表示,“育翔小學與西師附小的教學水平相當,但育翔小學六年期間要在三個不同校區上學;相比之下,西師附小的學生上學更加方便。”因此,西師附小的學區房達到15萬元/平方米以上。

“選擇小學時要關注小學本身條件,更要關注對應的中學及小升初政策。”上述人士表示,例如,東城區和平里學區的青年湖小學,在兩年前剛被列為重點小學,但因為小升初可以直升東城區重點中學而受到關注。其學區房房價達到13萬元/平方米左右,比周邊類似的房源價格高出約2萬元/平方米。西城區的金融街(000402,股吧)學區集中了北京四中、北京八中、北師大附屬實驗中學等一流中學,在小升初的電腦派位中,絕大部分學生都能進入重點中學,因此,這一地區的房價達到20萬元/平方米甚至更高。

“老破小”房型受追捧

由於學區房價格高昂,總價較低的小戶型成為部分購房者的選擇。根據中介展示給中國證券報記者的成交記錄,大部分學區房為50至70平方米、總價為650萬至800萬元的一居室或小兩居室。房產經紀人介紹,大多數購買學區房的家庭資金有限,多選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求,又能勉強滿足居住,相對低的總價也利於日後出手。實際上,大多數家長購買學區房除了滿足教育需求外,學區房還具備投資屬性。這也是學區房長盛不衰的一個原因。近十年來,北京房價一直處於上升通道,學區房屬於稀缺資源,漲幅遠高於普通住宅。儘管不少學區房都屬於“老破小”,但仍然備受追捧。

由於學區房單價高,半地下室也受到了一些預算不夠的購房者關注。例如,實驗二小德勝校區附近的一間在售半地下室,報價為11萬元/平方米,比普通房型低2萬元/平方米左右。

中國證券報記者隨經紀人參觀了一套58平方米的學區房。該房樓道內昏暗、破舊,電梯老化,僅有兩間卧室而沒有客廳。但報價達到了670萬元。“購買附近房子都是為了孩子上學。”一位經紀人說,“這些二手房大多房齡較長,價格又高,單純為了改善住房條件是不會在這裏選擇的。”在孩子小學畢業后,許多購房者會選擇把房子再次出售,更換條件更好的住房。

在2016年以前,有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房,或數道、廚房等不能居住的房產。今年1月26日,北京住建委發布通知,提出住宅平房進行房產交易時,不具有居住功能的門道、廚房、廁所等,在房源核驗和不動產登箭程中或將被標註記載。這意味着對於“過道房”的管理日趨嚴格,無法居住的房產將逐漸失去落戶入學的功能。

與教育資源息息相關

面對居高不下的房價,多位業內人士表示,房價高的根本是由於地價高,降低地價才可控制住房價。然而對於學區房來說,影響其價格的不僅僅是地價,更與周邊的教育資源息息相關。

2015年,北京市開始實施義務教育階段學生就近入學的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學生負擔,讓更多學生享受到優質的教育資源。不過,這逐漸演變成一場“購房大戰”,主要還是因為教育資源分佈極度不均衡。

根據北京市教委的統計,2010年以來,北京市適齡兒童人數每年平均遞增2萬人,年均增長20%。隨着近年來二胎政策的開放,未來幾年中小學在校生的規模將大幅增加。而優質教育資源愈發捉襟見肘。全國、北京教育科學研究院的吳正憲調查發現,北京的小學師資力量奇缺,一些學校在編專職老師需求缺口高達47%。

多家房產中介對中國證券報記者表示,北京的優質教育資源過於集中,大多數位於海淀區與西城區。海淀區各學校之間差距較大。西城區由於重點中學比例遠高於其他區縣,一直以來都是北京教育的高地。因此,西城區的學區房更加受到熱捧。近年來,西城區尤其是老西城的學區房尤其搶手。

作為購房者,政策層面的變化並不在掌控之中,但學區房的風險卻不得不考慮。學區資源是學區房的核心價值,在一些出房量較大的熱門學區,若學校未來沒有擴招計劃,很有可能在入學時面臨踏空或學區調整的風險。一位學區房達人對中國證券報記者表示,購房者應客觀評價風險,避免出現踩踏現象。“比如,在一些出房量大的熱門學區,如果孩子落戶年限較短,建議還是盡量避開熱點,選擇一些擁擠程度不是那麼高的學區落戶。”

目前,划片入學的政策剛剛進行了兩年,未來對學區房的剛性需求將更大,優質的學區房源缺口會更大。

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