上海首批只租不售地塊11.5億成交 樓面單價不足6000元

上海首批只租不售地塊11.5億成交 樓面單價不足6000元

東方財經網 2017-07-25 23:53:23 來源:

證券時報記者 吳家明

隨着“租”這個字越來越得到重視,“只租不售”的土地模式也將更多的出現。7月24日,上海(樓盤)首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。

此次成交的兩幅地塊,一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5萬平方米,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為每平方米5569元。另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85萬平方米,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為每平方米5950元。兩幅土地採取“只租不售”模式,項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

上海首次推出的這兩塊租賃住房用地所在的區域,在很多業內人士看來,地理位置堪稱優越,用意更加深遠。即使土地性質“只租不售”,開發商也依然視其為香餑餑。就在7月4日上海市規劃和國土資源局掛出這兩宗地塊時,許多大型開發商均表示出了拿地的熱情。不過,此次競得兩宗地塊的均為國有企業。有消息指出,雖然有超過30家房企提交了競買申請書,但兩塊地卻分別只有1家企業提交競買保證金。

成交樓面單價僅“四位數”,這與上海其他同地段的土地拍賣價格相比顯得有些“格格不入”。不過,地價低並不代表門檻低,實際上持有型租賃住房對開發商的運營能力和資金要求更高。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,目前能夠接下租賃用地的房企並不多,更加考驗房企的開發、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業要做到持續產生價值,一方面租賃本身能夠產生租金收益和相對應的增值收益,另一方面要通過運營提升物業市場價值,也就是價格,這些都是房企可能面臨的新問題。在張宏偉看來,企業融資和資本市場運作的能力則更為關鍵,特別是物業進入成熟階段后如要退出變現,就需要利用金融工具,比如REITS等各種證券化手段。此外,有分析人士表示,兩個項目的租金回報率至少都在6%以上。

其實,在近期發布的“十三五”住房發展規劃中,上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設,預計新增供應各類住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。易居房地產研究院近日發布的最新報告显示,2017年6月北上深及三亞(樓盤)等4個城市租金嚴重過高。根據房租收入比公式 ,計算出各城市房租收入比值。具體城市來看,北京(樓盤)(58%)、深圳(樓盤)(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%,屬於租金嚴重過高城市。

雖然“只租不售”用地在上海是首次推出,但在全國範圍內,北京、佛山(樓盤)等地已有先例。去年12月,萬科曾在北京海淀區拿過兩塊地,100%自持,期限70年。另外,今年6月萬科又以最高限價25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地,並自持這塊地上所有物業,70年不出售。

  (作者:吳家明)  (出處:證券時報 2017年07月25日)

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